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土地分析報告
在現(xiàn)在社會,報告與我們愈發(fā)關(guān)系密切,報告具有雙向溝通性的特點。其實寫報告并沒有想象中那么難,以下是小編為大家收集的土地分析報告,歡迎閱讀與收藏。
土地分析報告1
按照區(qū)委統(tǒng)一部署,就“深入開展學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀”,我于4月10日至4月20日,以明確科學(xué)發(fā)展觀深刻內(nèi)涵,結(jié)合實際,運用科學(xué)發(fā)展觀的思想來分析解決問題為目的,對省國土資源廳、市國土資源局、 xx土地儲備交易中心、xx土地局、xx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地局進(jìn)行了走訪、學(xué)習(xí),就我區(qū)土地資源管理問題進(jìn)行了調(diào)研。
我發(fā)現(xiàn),我們xx區(qū)由于近年來大力發(fā)展裝備制造業(yè),隨著我區(qū)工業(yè)化步伐的不斷加快,開發(fā)區(qū)內(nèi)大范圍進(jìn)行村屯改造,對鎘污染農(nóng)用地通過地類變更進(jìn)行工業(yè)化改造,使社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對土地資源供給訴求矛盾日益凸顯。
以科學(xué)發(fā)展觀武裝思想,大力推進(jìn)節(jié)約集約利用國土資源勢在必行。
土地是民生之本、發(fā)展之基、財富之母。加強(qiáng)和改進(jìn)國土資源管理,既是落實宏觀調(diào)控政策、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的當(dāng)務(wù)之急,也是鞏固改革發(fā)展成果、促進(jìn)我區(qū)可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)大計。針對土地管理工作中出現(xiàn)的一些新情況、新問題,我們必須堅持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),切實抓好土地管理制度的改革創(chuàng)新,以土地管理制度改革的新成果,謀求經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的新跨越,推動我區(qū)在科學(xué)發(fā)展的道路上不斷取得更多更好的成績。
針對我區(qū)裝備制造業(yè)的發(fā)展以及資源供需突出矛盾,我區(qū)積極應(yīng)對宏觀調(diào)控新政,緊緊圍繞“保護(hù)資源、保障發(fā)展、維護(hù)權(quán)益、服務(wù)社會”這一中心目標(biāo),認(rèn)真貫徹落實十七大精神和科學(xué)發(fā)展觀,一方面,在創(chuàng)新管理方式的基礎(chǔ)上,逐步引導(dǎo)資源利用方式朝著規(guī)劃、招商、土地利用統(tǒng)一合理化轉(zhuǎn)變;另一方面,在挖潛資源存量的基礎(chǔ)上,逐步引導(dǎo)實現(xiàn)由資源供給服從需求向資源供給引導(dǎo)需求的轉(zhuǎn)變。
在調(diào)研中,我發(fā)現(xiàn)我區(qū)通過近年來的不懈努力,已經(jīng)把國土資源節(jié)約集約利用,作為保障可持續(xù)發(fā)展的緊要任務(wù)來抓,結(jié)合我區(qū)實際情況,創(chuàng)新了一些新舉措,在建立“規(guī)范有序、保障有力、調(diào)控有效”新機(jī)制上取得較為明顯的成效。
一、認(rèn)識統(tǒng)一,各項制度基本落實
加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用,是嚴(yán)格土地管理的重要環(huán)節(jié),更是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、建設(shè)節(jié)約型社會的緊迫任務(wù)。我區(qū)對各村屯的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、水平、定位和矛盾等都進(jìn)行了比較充分認(rèn)真的分析,有了比較深刻的認(rèn)識。
通過我區(qū)統(tǒng)一部署,對我區(qū)土地利用總體進(jìn)行了認(rèn)真分析,在轉(zhuǎn)變資源利用方式、大力倡導(dǎo)節(jié)約集約利用上已經(jīng)形成共識,普遍認(rèn)識到如果繼續(xù)按照陳舊的發(fā)展觀念和模式來搞建設(shè),土地后備資源將根本無法保障xx區(qū)整體規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的實現(xiàn)。因此,全區(qū)統(tǒng)一認(rèn)真貫徹執(zhí)行宏觀調(diào)控政策,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。
1、強(qiáng)化土地利用規(guī)劃、計劃管理,促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。一是在用地審批中嚴(yán)格土地規(guī)劃、計劃審查,充分發(fā)揮規(guī)劃、計劃對建設(shè)用地的引導(dǎo)和調(diào)控作用。從供給數(shù)量、結(jié)構(gòu)、供地方式、供給主體、供給時機(jī)等方面嚴(yán)格把握,引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)合理布局和協(xié)調(diào)發(fā)展;二是妥善處理保障與調(diào)控的關(guān)系,在我區(qū)整體規(guī)劃內(nèi)優(yōu)先保障市、區(qū)重點建設(shè)項目、高新技術(shù)項目和城鄉(xiāng)公共事業(yè)用地;三是通過建設(shè)項目用地預(yù)審制度,嚴(yán)把規(guī)劃、計劃的落實關(guān)。主動與有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合,在建設(shè)項目預(yù)審時,從規(guī)劃用途、用地規(guī)模、供地政策、產(chǎn)業(yè)政策等方面嚴(yán)格把關(guān)。土地的規(guī)劃、計劃管理在經(jīng)濟(jì)運行中發(fā)揮了積極作用,引導(dǎo)和推動工業(yè)項目向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中,住宅向社區(qū)集中,促進(jìn)了土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,提高了土地利用效率。
2、嚴(yán)格土地供應(yīng)政策,提升土地節(jié)約集約利用水平。在一定區(qū)域范圍內(nèi),土地利用總體規(guī)劃應(yīng)該高于其他規(guī)劃,F(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃是以耕地保護(hù)為價值取向,我區(qū)應(yīng)該嚴(yán)守耕地宏線,我區(qū)土地利用總體規(guī)劃應(yīng)體現(xiàn)兩個目的:一是落實嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度,二是必須對規(guī)劃建設(shè)用地作出嚴(yán)格的控制。結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實際,普遍落實建設(shè)用地節(jié)約集約利用控制標(biāo)準(zhǔn),依據(jù)省國土資源廳、市國土資源局規(guī)定,結(jié)合實際制定了工業(yè)項目進(jìn)入建設(shè)用地節(jié)約集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)村居民點規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(村屯改造)。符合我區(qū)實際的控制標(biāo)準(zhǔn)的實施,對建設(shè)用地節(jié)約集約利用起到積極的推進(jìn)作用,提高了土地利用強(qiáng)度。
3、發(fā)揮市場機(jī)制作用,提高土地資源配置效率。通過全面落實經(jīng)營性用地和工業(yè)用地公開出讓制度,以市場運作推進(jìn)土地節(jié)約集約合理利用,通過發(fā)揮土地價格杠桿作用,促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變。建立了“多渠道進(jìn)水,一個水池蓄水,一個龍頭出水”的土地收儲供應(yīng)機(jī)制。進(jìn)一步強(qiáng)化了政府對土地一級市場的壟斷和調(diào)控。通過實施土地儲備制度,將盤活國有企業(yè)資產(chǎn)與推動舊城改造和加快城市化進(jìn)程三方面實施對接,達(dá)到整體推進(jìn),協(xié)調(diào)發(fā)展。
4、加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管。全面實行建設(shè)用地全程跟蹤管理,進(jìn)一步落實用地審批、開工檢查、竣工驗收的全程管理,對建設(shè)用地實行全程監(jiān)控,實行定期巡查及竣工驗收制度,確保項目用地及時利用,防止土地閑置現(xiàn)象的發(fā)生。
二、大膽實踐,積極探索新途徑
我區(qū)率先開始嘗試地類變更,將鎘污染嚴(yán)重的農(nóng)用地變更為工業(yè)工地,將村屯整體搬遷,既保障了百姓的健康,又將被污染土地從新合理利用。
三、創(chuàng)新實踐,加快構(gòu)建新機(jī)制
要做到布局集中、產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約,不僅要統(tǒng)一思想認(rèn)識,明確方法途徑,而且還要有配套的政策支持,充分調(diào)動各方的積極性,從而以節(jié)約集約利用促進(jìn)科學(xué)發(fā)展。我區(qū)創(chuàng)新實踐了一些符合本區(qū)實際的政策和措施,比如:全面發(fā)展我區(qū)裝備制造業(yè)、建冶金園工業(yè)園…
四、目前存在的問題
1、土地閑置現(xiàn)象依然存在,由于xx區(qū)進(jìn)行實施的是村屯整體改造,一個村的土地全部征收,而項目建設(shè)用地約占總面積的80%左右,這樣造成了部分土地的閑置。
2、在土地規(guī)劃方面,宏觀調(diào)控和微觀制約還沒有限的統(tǒng)一起來。
五、節(jié)約集約用地的應(yīng)對措施
1、對現(xiàn)已征收的村集體土地進(jìn)行一次更全面、細(xì)致的普查,對閑置土地的地理位置、面積、周圍環(huán)境做到心中有數(shù),有圖、有表并與現(xiàn)狀土地相配套,以便在招商引資中進(jìn)行市場化運作。
2、對閑置土地充分開發(fā)利用,根據(jù)農(nóng)村城市化進(jìn)程和裝備制造業(yè)比較集中的特點,可以規(guī)劃建設(shè)一批公益性、娛樂性、休閑性的設(shè)施和場所。
通過此次對科學(xué)發(fā)展觀的調(diào)研,使我更加深刻的理解了科學(xué)發(fā)展觀的內(nèi)涵,明確了黨落實科學(xué)發(fā)展觀的及時性與必要性,學(xué)會要有意識的用科學(xué)發(fā)展的眼光來看待問題、分析問題、解決問題。在落實科學(xué)發(fā)展觀的同時,不斷將其與專業(yè)能力相結(jié)合,做到統(tǒng)籌兼顧,全面分析。
土地分析報告2
近年來,湘鄉(xiāng)市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)取得了較快的發(fā)展,土地流轉(zhuǎn)也呈現(xiàn)出規(guī)模不斷擴(kuò)大、流轉(zhuǎn)形式多樣、多種組織參與的特點。為了全面掌握全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作情況,加速推進(jìn)湘鄉(xiāng)市農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展,湘鄉(xiāng)市統(tǒng)計局組織課題組深入全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處及市直有關(guān)部門單位,對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作進(jìn)行了專題調(diào)研。
一、湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及成效
湘鄉(xiāng)市位于湖南省中部,總面積20xx平方公里,人口91.5萬,下轄3鄉(xiāng)15鎮(zhèn)4個街道辦事處。共有708個行政村,8040個村民小組,農(nóng)村土地承包戶223547戶,農(nóng)村承包人口767865人,承包耕地面積為678652畝。近年來,湘鄉(xiāng)市的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作有了較好較快的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計,全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積近18.2萬畝。其中耕地流轉(zhuǎn)面積64734畝,占耕地總面積的9.54%,涉及農(nóng)戶5.2萬戶,占總農(nóng)戶的23.3%。承包方式以轉(zhuǎn)包、租賃、轉(zhuǎn)讓為主。
湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在土地的合理有效利用,推動農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)上,發(fā)揮了十分重要的作用。同時也帶來了農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展的一些新變化,取得了一定的成效:
1、促進(jìn)了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)村土地的規(guī);⒓s化經(jīng)營。通過土地流轉(zhuǎn),把零星的土地從農(nóng)民手中集中連片,進(jìn)行適度規(guī)模經(jīng)營,大力發(fā)展規(guī)模特色產(chǎn)業(yè),促進(jìn)了土地、資金、技術(shù)、勞動力等生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化組合,實現(xiàn)了土地資源的充分利用。
2、推動了農(nóng)業(yè)經(jīng)營機(jī)制的創(chuàng)新。主要是通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)和農(nóng)民專業(yè)合作社,采用“公司+基地”、“合作社+基地”的模式,與農(nóng)民簽訂流轉(zhuǎn)合同,建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。
3、提升了農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和土地利用率。土地流轉(zhuǎn)促進(jìn)了農(nóng)業(yè)機(jī)械化和農(nóng)田水利基本建設(shè)。
4、促進(jìn)了農(nóng)村剩余勞動力的合理轉(zhuǎn)移。通過土地流轉(zhuǎn),打破了一家一戶封閉式的經(jīng)營格局,使土地逐步轉(zhuǎn)向種田大戶,既提高了土地的集約化程度,又解放了大批農(nóng)業(yè)勞動力,使許多農(nóng)民可以離開土地安心外出務(wù)工經(jīng)商,轉(zhuǎn)向二、三產(chǎn)業(yè),從而優(yōu)化了農(nóng)村勞動力就業(yè)結(jié)構(gòu),促進(jìn)了農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)。
5、增加了農(nóng)民收入。農(nóng)民通過土地流轉(zhuǎn),既可以獲得流轉(zhuǎn)收入,還可以騰出手來從事其他工作,有的通過土地入股還能獲得一定的分紅收入,或通過就近在流轉(zhuǎn)的生產(chǎn)基地務(wù)工賺取工資收入。
二、當(dāng)前湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的主要問題
1、土地流轉(zhuǎn)的行為不規(guī)范。一是土地流轉(zhuǎn)存在隨意性和不穩(wěn)定性。許多流轉(zhuǎn)特別是農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)都沒有建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系,流轉(zhuǎn)期限短。除林地流轉(zhuǎn)期限較長以外,以轉(zhuǎn)包為主的農(nóng)戶間的耕地流轉(zhuǎn),期限一般1—3年,有的`更短。二是流轉(zhuǎn)無合同或合同不規(guī)范。大部分地方土地流轉(zhuǎn)都沒有合同,特別是水田流轉(zhuǎn)通常用口頭協(xié)議的方式進(jìn)行私下流轉(zhuǎn),即使有合同,也存在權(quán)利義務(wù)表述不清、利益分配不規(guī)范等不完善之處,這種情況極易造成土地承包關(guān)系混亂,形成土地流轉(zhuǎn)糾紛隱患。
2、鄉(xiāng)村兩級中介組織和管理服務(wù)機(jī)構(gòu)功能不健全。對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)僅僅停留在一般性的引導(dǎo)管理上,缺乏對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有效管理和服務(wù),農(nóng)戶自發(fā)土地流轉(zhuǎn)占相當(dāng)比重。特別是在邊遠(yuǎn)地區(qū),多數(shù)農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)發(fā)生在父子、叔侄、親戚及鄰居之間,有些是被動流轉(zhuǎn),因無力耕種,談不上精耕細(xì)作,導(dǎo)致土地質(zhì)量下降。
3、政策宣傳和扶持力度還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。主要是農(nóng)村土地承包政策宣傳教育沒有跟上來,農(nóng)民思想認(rèn)識不足,心存疑慮。部分農(nóng)民怕土地流轉(zhuǎn)會失去承包權(quán),影響自己的利益。因此,寧可粗放經(jīng)營,甚至撂荒、棄耕,也不愿意將土地流轉(zhuǎn)出去。另外,由于湘鄉(xiāng)市就土地流轉(zhuǎn)還沒有出臺具體的指導(dǎo)意見和扶持政策,因此,鄉(xiāng)村基層干部沒有把土地流轉(zhuǎn)工作納入重要議事日程,去正確引導(dǎo)農(nóng)民依法有序流轉(zhuǎn)。
三、當(dāng)前制約湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要因素
1、土地分散經(jīng)營制約著土地流轉(zhuǎn)。由于土地肥瘦不一,大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時以及后來的幾次小調(diào)整留下的種種弊端,嚴(yán)重制約著生產(chǎn)力的發(fā)展和產(chǎn)量的提高。湘鄉(xiāng)市人均耕地僅0.85畝,而且每戶的承包土地相對分散。這種土地的分散經(jīng)營,要轉(zhuǎn)為集中規(guī)模經(jīng)營,由于涉及的農(nóng)戶多,農(nóng)戶之間的思想認(rèn)識不一致,嚴(yán)重制約了土地的有序流轉(zhuǎn),影響了土地規(guī)模效益的發(fā)揮。
2、農(nóng)民缺乏社會保障制約著土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地對于農(nóng)民來說,普遍具有社會保障和就業(yè)兩大功能。這就決定了農(nóng)民把土地作為命根子來看待,不愿輕易離開土地。他們認(rèn)為,有了土地,生活就有退路,即使外出打工賺不到錢還可以返鄉(xiāng)種田,心里踏實。同時,由于目前城鎮(zhèn)化水平較低,吸納農(nóng)民就業(yè)能力不足,農(nóng)村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移空間有限,以及農(nóng)民自身知識技能的儲備不足,進(jìn)城就業(yè)門路窄,無法在城市獲得穩(wěn)定的職業(yè)和收入,因此,農(nóng)民始終把土地作為自己的最后保障。有錢的不在乎土地流轉(zhuǎn)所得的收益,沒有錢的更惦戀土地。有的寧可粗放經(jīng)營,甚至不惜撂荒棄耕,也不愿將土地轉(zhuǎn)讓出去。另外,近年來國家將各種惠農(nóng)補(bǔ)貼直接發(fā)放給承包農(nóng)戶的發(fā)放方式,也挫傷了部分種糧戶的積極性。
3、效益價格低廉制約著土地流轉(zhuǎn)。雖然政策倡導(dǎo)土地要有償流轉(zhuǎn),但是土地流轉(zhuǎn)的價格極低。造成這種現(xiàn)象的原因:一是農(nóng)業(yè)比較效益低。據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計,全國稻谷、小麥、玉米三種糧食的畝平均成本481.1元,以來由于生產(chǎn)資料價格大幅上漲,有的甚至成倍增長,畝均成本再次增加60—80元,畝利潤僅為185.2元,按照復(fù)種指數(shù)2計算,平均畝利潤僅為370.4元。受此影響土地流轉(zhuǎn)的價格難以提高,流轉(zhuǎn)農(nóng)戶難以獲得較高的土地收益,因此選擇粗放經(jīng)營而不流轉(zhuǎn)。二是土地流轉(zhuǎn)渠道不暢。由于缺乏信息渠道,缺乏規(guī)范統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)市場,急于流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民只能低價或無償把土地轉(zhuǎn)讓給別人耕種。三是農(nóng)民土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)價格意識淡薄。土地流轉(zhuǎn)價格不像普通商品價格那樣容易確定,且目前又沒有完整的價格評估機(jī)制,從而導(dǎo)致農(nóng)民價格意識淡薄。四是農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)少,帶動力不強(qiáng),使得土地流轉(zhuǎn)規(guī)模化經(jīng)營程度不高。而評價土地流轉(zhuǎn)的成效,一個重要的標(biāo)志就是看農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地后,通過經(jīng)營主體的集約化經(jīng)營,土地的產(chǎn)出效益比流轉(zhuǎn)前是不是提高了。有特色有優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè),對形成適度規(guī)模經(jīng)營有明顯的推動作用,但從調(diào)查的情況看,許多地方由于缺乏效益明顯、可持續(xù)性強(qiáng)的特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的有力支撐,農(nóng)用地需求相對較少,許多農(nóng)戶面臨著土地向何處流轉(zhuǎn)的困惑。
4、農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營風(fēng)險大制約著土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)業(yè)規(guī);(jīng)營一般前期投入資金大,回籠周期長。加之缺乏配套的風(fēng)險防范機(jī)制作保障,自然災(zāi)害、市場波動、經(jīng)營不善等不確定因素均可導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)效益降低甚至血本無歸,一旦發(fā)生這類情況就難以保障農(nóng)民的土地收益,將造成新的矛盾,影響社會穩(wěn)定。另外,水田流轉(zhuǎn)對于種糧大戶也有些現(xiàn)實問題難以解決。如糧食收割后怎么曬干處理等。因此大多數(shù)流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體對土地流轉(zhuǎn)表現(xiàn)得很謹(jǐn)慎,不敢輕易接手。
四、推進(jìn)湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的建議
1、加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳和典型引導(dǎo)。廣泛深入地宣傳農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的政策和法律法規(guī),使農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)有新的認(rèn)識,改變一些農(nóng)戶寧可拋荒、不可失地的想法,解決農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)中的思想顧慮。幫農(nóng)民算好賬,進(jìn)行流轉(zhuǎn)疏導(dǎo)。通過算賬,使一部分農(nóng)民將承包土地通過流轉(zhuǎn)實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營、集約經(jīng)營。加強(qiáng)典型引導(dǎo)。積極引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行探索性示范試點,讓農(nóng)民看到土地流轉(zhuǎn)的好處后,因勢利導(dǎo)促進(jìn)土地正常流轉(zhuǎn)。因地制宜,分類指導(dǎo),根據(jù)城郊地區(qū)、交通干線沿線和邊遠(yuǎn)地區(qū)不同的情況,在每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處重點抓好1—2個村的土地流轉(zhuǎn)工作,特別是在完善土地承包機(jī)制、推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)上要有所突破,為逐步在面上推開探索和積累經(jīng)驗。
2、健全鄉(xiāng)村兩級管理服務(wù)機(jī)制,規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處農(nóng)村經(jīng)營管理部門為依托,全面建立鄉(xiāng)級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解仲裁機(jī)構(gòu),各行政村都明確村主任為土地流轉(zhuǎn)信息員,有條件的村建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站。積極培育規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)有形市場,建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡(luò),為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)搭建服務(wù)平臺,承擔(dān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策的指導(dǎo)、業(yè)務(wù)咨詢,以及土地供求登記、信息發(fā)布、項目推介、中介協(xié)調(diào)、合同鑒證、跟蹤服務(wù)和糾紛調(diào)處仲裁等服務(wù)工作。同時各級財政要安排專項資金解決必要的服務(wù)體系建設(shè)資金和工作經(jīng)費。村級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站或信息員,隨時收集并向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)中心報送土地流轉(zhuǎn)供求信息,參與流轉(zhuǎn)收益評估,協(xié)助土地流轉(zhuǎn)雙方簽訂土地流轉(zhuǎn)合同。通過市、鄉(xiāng)、村三級服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的有效結(jié)合,為土地流轉(zhuǎn)提供便捷有效的服務(wù)。
3、建立扶持獎勵的優(yōu)惠政策,推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程。湘鄉(xiāng)是農(nóng)業(yè)大市,如何推進(jìn)土地流轉(zhuǎn),做好“三農(nóng)”文章,政策導(dǎo)向是關(guān)鍵。因此建議盡快出臺政策,加大財政獎扶力度。對達(dá)到一定規(guī)模的龍頭企業(yè)、專業(yè)大戶和農(nóng)民專業(yè)合作組織,按各地產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃,每年安排一定的獎勵資金給予扶持和獎勵。把扶持壯大龍頭企業(yè)、專業(yè)大戶和農(nóng)民專業(yè)合作組織,作為促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一個重要抓手和有效途徑。同時還要采取多渠道扶持、多部門發(fā)力的方式,加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程,促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī);s化經(jīng)營。在項目建設(shè)扶持方面,要把現(xiàn)化農(nóng)業(yè)建設(shè)、移民建設(shè)、退耕還林、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等項目重點優(yōu)先安排,引導(dǎo)土地有序流轉(zhuǎn);在金融支持方面,要由農(nóng)發(fā)行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社、村鎮(zhèn)銀行等金融機(jī)構(gòu)研究制訂關(guān)于全面推進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的實施細(xì)則,開展承包經(jīng)營權(quán)抵押試點和流轉(zhuǎn)收入質(zhì)押的貸款業(yè)務(wù),解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中的資金投入這一瓶頸問題。
4、積極創(chuàng)造良好條件,優(yōu)化土地流轉(zhuǎn)環(huán)境。一是大力提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平,帶動土地適度規(guī)模經(jīng)營。要制訂現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃,突出發(fā)展本地特色產(chǎn)業(yè)。進(jìn)一步加大農(nóng)業(yè)招商引資力度,促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的區(qū)域化、專業(yè)化、規(guī)模化和企業(yè)化,提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益,以此推動土地流轉(zhuǎn)的適度規(guī)模經(jīng)營。二是大力發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè),加快農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移。土地流轉(zhuǎn)和土地集約流轉(zhuǎn)將產(chǎn)生更多的農(nóng)村剩余勞動力,如不能有效解決勞動力轉(zhuǎn)移問題,勢必會影響土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)村穩(wěn)定。因此,要通過多種形式,加大對農(nóng)民的科技素質(zhì)和就業(yè)技能培訓(xùn),加大勞務(wù)輸出力度,實現(xiàn)更多的農(nóng)村剩余勞動力在外地或本地務(wù)工經(jīng)商。三是加快完善農(nóng)村社會保障體系。要逐步建立農(nóng)村養(yǎng)老、醫(yī)療、生育、傷殘等保險,完善社會救濟(jì)、社會福利、社會互助等方面的社會保障制度。從而逐步弱化土地的福利性質(zhì)和社會保障功能,突出其生產(chǎn)發(fā)展和增收致富功能,為土地轉(zhuǎn)出者解決后顧之憂。四是建立農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的風(fēng)險防范機(jī)制。積極開展政策性農(nóng)業(yè)保險試點,建立健全農(nóng)業(yè)風(fēng)險保障機(jī)制,以防范產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利因素,減少農(nóng)業(yè)受災(zāi)害等原因造成的損失,為經(jīng)營者營造良好的發(fā)展環(huán)境。
土地分析報告3
一、實習(xí)區(qū)區(qū)位條件分析
1、概況
實習(xí)區(qū)駝梁自然保護(hù)區(qū)位于河北省平山縣北部,平山、阜平、五臺兩省三縣交界處
面積約158.7平方千米,東經(jīng)113°41′52′~113°50′56′′,北緯38°34′46′~38°45′51′。最高峰南坨位于東經(jīng)113°47′,北緯38°45′。
2、地質(zhì)地貌
保護(hù)區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的基巖為太古界的阜平群和龍泉關(guān)群,歷經(jīng)多次地殼運動和漫長的地質(zhì)年代遭受區(qū)域混合巖化作用,有不同程度變質(zhì)的片麻巖、變粒巖和片巖,厚度在690~2960m。
保護(hù)區(qū)地勢北部高,南部低,由海拔2281m下降到1000m左右,相差1200m,地貌類型有亞高山地貌和中山地貌兩種類型。亞高山地貌,位于保護(hù)區(qū)的北部,面積約0.5萬畝;中山區(qū),分布面積廣,約占保護(hù)面積的9%,海拔在1000—20xxm。經(jīng)長期剝蝕,各溝谷的坡度一般為25°~35°。由于坡度陡斜,水土沖刷痰中,溪溝兩岸支撐力弱,山體崩塌,形成懸崖深谷。各溪溝中,因水流沖擊,大型的水蝕穴很多。夏季山洪季節(jié),水流湍急,亂世橫臥,形成二、三米高的跌水,隨處可見,時而在左岸,時而在右岸,形成所謂“盤腸河”。
3、氣候
平山縣屬溫帶半濕潤季風(fēng)大陸氣候,由于高差懸殊,立體氣候明顯,概括了河北省的氣候類型特點。保護(hù)區(qū)氣候,溫度偏低,濕度偏高,形成溫涼濕潤典型的山地氣候,具有冬寒、夏涼、春秋短促的特點。
4、水系和水文特征
平山縣全縣都屬海河流域的子牙河流域,流域內(nèi)自產(chǎn)地表水是石家莊市的重要水源。駝梁地區(qū)屬于子牙河滹沱河系-卸甲河流域,卸甲河與平山縣其他12條河流匯入滹沱河。
5、植被
駝梁自然保護(hù)區(qū)地處暖溫帶中心地區(qū)。受地理位置的影響,形成的地帶性植被為暖溫帶落葉闊葉林,保護(hù)區(qū)地處深山,人煙稀少,原生植被雖已遭到不同程度的破壞,天然植被也只有前大地、中臺山一帶殘存約5萬余畝次生林,但區(qū)內(nèi)尚且保存著較為豐富的野生動植物資源。
駝梁自然保護(hù)區(qū)植被類型復(fù)雜多樣。按《中國植被》的分類系統(tǒng),地帶性植被型有寒溫性針葉林、溫性針葉林、落葉闊葉林、落葉闊葉灌叢、灌草叢、草原等,非地帶性植被型有草甸。根據(jù)優(yōu)勢種命名可以劃分為12個群系,具有豐富的生態(tài)類型多樣性。
二、土地利用調(diào)查
1、數(shù)據(jù)來源
實習(xí)遙感影像圖,實習(xí)區(qū)gps定位數(shù)
2、依據(jù):在遙感影像上,不同的地物有不同的特征,這些影像特征是判讀識別各種地物的依據(jù)。通過地物間的形狀、色調(diào)、紋理、圖型和陰影的不同,比照實際地物與遙感影像,建立目標(biāo)地物的解譯標(biāo)志解譯標(biāo)志的建立,見表
地物類型形狀、色調(diào)、紋理、圖型、陰影目標(biāo)地物照片遙感影像其他
房屋村落影像中圖形分布規(guī)則,主色調(diào)為白色,紋理清晰,顏色單一
商服用地:規(guī)則分布,單位較大
居住用地:規(guī)則分布,單位較小,較密集。
山區(qū)旱地影像幾何特征不規(guī)則,局部呈條狀形態(tài),影像呈現(xiàn)出紅、淡紅、粉紅和淡藍(lán)等顏色。影像紋理較粗糙,紋理不均勻。
灌木林幾何特征不規(guī)則,生長在低地中,影像呈現(xiàn)紅、鮮紅、粉紅和暗紅色、影像紋理細(xì)膩,在統(tǒng)一色調(diào)中差異不大。
高覆蓋草地形態(tài)各異,連片分布地類邊界明顯。影像呈以鮮紅、紅、淡紅、粉紅為主色調(diào)。影像質(zhì)地較細(xì)膩、紋理清晰、顏色均一。
3、空間解譯及其過程
(1)土地分類體系認(rèn)識:閱讀判讀地區(qū)文獻(xiàn)資料,參照全國土地調(diào)查分類系統(tǒng),擬定研究區(qū)土地調(diào)查分類系統(tǒng)。
。2)建立各種土地利用類型判讀標(biāo)志:比照實際地物與遙感影像,建立“研究區(qū)土地調(diào)查分類系統(tǒng)”中各種土地利用類型的判讀標(biāo)志。在遙感影像上,地物目標(biāo)各種各樣的特征通過圖像的形式,在可見光譜區(qū)域里,反映的大小、形狀、色調(diào)和陰影等稱之為判讀標(biāo)志。判讀標(biāo)志分為直接判讀標(biāo)志和間接判讀標(biāo)志。
。3)解譯判讀各土地利用類型的影響特征:根據(jù)建立起來的解譯標(biāo)志,將硫酸紙蒙在遙感影像上,按照“研究區(qū)土地調(diào)查實習(xí)報告
分類”中的類型,勾繪目標(biāo)地物的邊界。
。4)實地判讀:根據(jù)解譯結(jié)果,到實地進(jìn)行校核驗證,完善解譯標(biāo)志,修正解譯結(jié)果。
三、土地利用分析
1、后大地土地利用空間分布分析
后大地的土地利用大致可以概括為“七山二水一分田”
七山:區(qū)域內(nèi)以山地為主,山坡上廣泛分布有針葉林、闊葉林、灌木林地,還有少量灌草地分布,植被覆蓋度比較高。有一些坡地改為梯田耕種,現(xiàn)在荒廢了。
二水:區(qū)域內(nèi)有眾水匯聚而成的河流,水流湍急,河床狹窄,水流對兩岸侵蝕作用比較大,形成盤腸河。同時流水的侵蝕作用,溝谷加深變寬。溝谷中分布有大量的楊樹等闊葉林。
土地分析報告4
xx省xx縣擁有“中國紅豆杉之鄉(xiāng)”的稱號。20xx年開春,xx縣xx鎮(zhèn)農(nóng)民xx承包土地準(zhǔn)備種植紅豆杉,但資金問題成了他的“攔路虎”,當(dāng)他獲知農(nóng)信社可辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)后,當(dāng)即以承包180畝土地作為抵押向農(nóng)信社提出了借款申請,當(dāng)?shù)剞r(nóng)信社經(jīng)調(diào)查核實后,及時給他發(fā)放了40萬元貸款,成為鎮(zhèn)里最大的紅豆杉種植戶。得到貸款的他,感慨地說:“農(nóng)信社對農(nóng)民想得真周到,使農(nóng)民手中的‘死資產(chǎn)’變成‘活資金’,我一定要好好利用這筆資金,搞好生產(chǎn),及時還款。”他對用貸款種起來的紅豆杉苗管護(hù)良好,現(xiàn)在長勢非常喜人,兩年后即可獲得豐收,預(yù)計可獲利54萬元。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)也能抵押辦理貸款?這個新生事物在當(dāng)?shù)夭簧俎r(nóng)民引起震動和反響,甚至有些人士稱之為推動“第三次土地革命”的助推器,但這只不過是xx省三明市農(nóng)信社開辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押業(yè)務(wù)的一個縮影。自20xx年初試行以來,經(jīng)過實踐證明,該項業(yè)務(wù)較好適應(yīng)了農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營的需求,有效滿足了當(dāng)前農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的實際,具有較高的實踐價值和廣闊的推廣空間。
新的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)催生新的“土地革命”
農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的愿望強(qiáng)烈,F(xiàn)在,隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的增多,不少農(nóng)民對土地的依賴度明顯減弱,農(nóng)村土地出現(xiàn)一定程度的拋荒現(xiàn)象,很多農(nóng)民都產(chǎn)生了流轉(zhuǎn)土地的愿望。以轄內(nèi)xx縣為例,近幾年來,勞動力轉(zhuǎn)向非農(nóng)業(yè)累計達(dá)2.5萬人,占農(nóng)村總勞動力的50%以上,其中出國勞務(wù)經(jīng)商人員約九千多人。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)加快趨勢明顯,據(jù)統(tǒng)計,20xx年,全縣就有3196戶農(nóng)民進(jìn)行了土地流轉(zhuǎn),占全縣農(nóng)戶總數(shù)的15%,土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)2.26萬畝,占全縣耕地總面積的13.96%。
農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的資金需求強(qiáng)烈。隨著農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的出臺,農(nóng)民將通過依法方式取得農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán),并可以對土地進(jìn)行規(guī);_發(fā),形成集約化管理和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。加上近年來國家出臺了系列強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策,持續(xù)加大對“三農(nóng)”投入與對農(nóng)民財政補(bǔ)貼力度,農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的積極性不斷提高,對土地資金的需求更加強(qiáng)烈。以轄內(nèi)xx縣為例,規(guī)模集中流轉(zhuǎn)的土地主要用于培育紅豆杉、煙葉、糧食、薯類、綠色蔬菜等五大生產(chǎn)基地,基地建設(shè)每年對資金需求達(dá)5000萬元以上。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押應(yīng)運而生。20xx年初,為能進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、提高土地利用率、促進(jìn)農(nóng)民增收和扭轉(zhuǎn)土地拋荒現(xiàn)象,滿足農(nóng)戶規(guī)模化經(jīng)營的資金需求,三明市農(nóng)信社順勢探索開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。轄內(nèi)xx縣聯(lián)社出臺了《xx縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)試點辦法》,率先開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押業(yè)務(wù)試點,有效地解決了農(nóng)村融資擔(dān)保難的問題。至20xx年7月末,全市農(nóng)信社累計發(fā)放此項貸款318.38萬元,貸款余額138.48萬元。
建立起適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的運作模式
確貸款對象和條件。從事種養(yǎng)業(yè)的農(nóng)戶且持有符合以下條件的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán),方可申請此類貸款:具備持續(xù)生產(chǎn)能力的果場、茶園、養(yǎng)殖場、農(nóng)業(yè)種植基地及其他符合抵押條件的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán);土地經(jīng)營權(quán)合法取得,并擁有具備法律效力的權(quán)屬證明材料(如農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證、合法合規(guī)的承包經(jīng)營或租賃合同);土地經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰,符合“依法、自愿、有償”的土地流轉(zhuǎn)原則,承包經(jīng)營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策;經(jīng)營土地沒有改變農(nóng)業(yè)用途。
抵押價值評估與登記。在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估中介機(jī)構(gòu)成立前,由貸款人對土地經(jīng)營權(quán)抵押價值進(jìn)行評估。評估一般原則為土地經(jīng)營權(quán)抵押價值=年租地平均收益×經(jīng)營期限+土地上種養(yǎng)物價值。農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估中介機(jī)構(gòu)成立后,由該中介機(jī)構(gòu)對土地經(jīng)營權(quán)抵押價值進(jìn)行評估。辦理抵押登記時,若土地經(jīng)營權(quán)屬當(dāng)?shù)卮逦瘯,?jīng)村民代表表決同意后,由村委會出具同意抵押書面意見,若土地經(jīng)營權(quán)屬農(nóng)戶個人的,由農(nóng)戶在村委會同意抵押書面意見書上簽字確認(rèn)。而后憑抵押登記申請書、雙方簽訂的抵押合同和相關(guān)材料向縣農(nóng)業(yè)局申請辦理抵押登記,并向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟(jì)組織備案。
風(fēng)險防范措施。把好貸款用途關(guān),借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開發(fā)項目及拋荒地復(fù)耕;同時,合理確定貸款金額與期限。此項貸款金額一般不超過土地承包經(jīng)營權(quán)抵押評估價值的70%,貸款期限按承包期限和生產(chǎn)周期確定。
政府政策支持?h級政府出臺《關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理的實施意見》,對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)范,成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中介組織,在試點區(qū)域建立鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和村級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站,以協(xié)助抵押權(quán)人對經(jīng)營權(quán)抵押的土地進(jìn)行管理和流轉(zhuǎn)。
扎扎實實的成效讓農(nóng)民得到“真金白銀”
適應(yīng)了農(nóng)民以土地進(jìn)行融資的需求。隨著改革的深入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了一些顯著變化,農(nóng)村勞動力人口轉(zhuǎn)移,大量農(nóng)民從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè),土地不再僅僅被視為生存的手段。農(nóng)民希望將土地承包經(jīng)營權(quán)視作一種生產(chǎn)要素以進(jìn)入市場進(jìn)行融資,從而轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)資金,以滿足不斷增長的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資金需求。自20xx年開展試點來,xx聯(lián)社通過公司、基金擔(dān)保及土地承包經(jīng)營權(quán)抵押等各類形式累放此項貸款308.38萬元,為當(dāng)?shù)匾?guī)模種養(yǎng)農(nóng)戶及時提供了資金支持。
切實有效保護(hù)了農(nóng)村土地。近幾年來,農(nóng)村勞動力人口大量轉(zhuǎn)移,甚至一些農(nóng)戶舉家搬入城市,出現(xiàn)了人少地多土地拋荒現(xiàn)象。現(xiàn)在,許多農(nóng)村將大量土地集中起來對外承包。由于農(nóng)村土地規(guī)模承包后,生產(chǎn)成本投入大,承包戶資金缺口較大,對融資要求迫切,通過開展土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款,可以支持其開展規(guī)模生產(chǎn),從而方便土地集中使用,也有效保護(hù)了土地。自20xx年開展此項業(yè)務(wù)試點來,轄內(nèi)xx聯(lián)社涉及流轉(zhuǎn)土地4162畝,共有320畝拋荒地得到了復(fù)耕。
提高土地流轉(zhuǎn)和使用效率。通過土地規(guī)模流轉(zhuǎn)后,
土地集約和規(guī)模開發(fā),農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可進(jìn)一步加強(qiáng),更好促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化運用,提高農(nóng)產(chǎn)品附加值,促進(jìn)生產(chǎn)要素更加合理配置,使土地變成高標(biāo)準(zhǔn)、高科技含量的農(nóng)場,有效提高土地產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品率。同時有利于增加對土地的投入,使土地生產(chǎn)效率大幅提高。
加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展步伐。通過推行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款新業(yè)務(wù),為當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)及時注入資金支持,促進(jìn)經(jīng)營戶發(fā)展上規(guī)模、上檔次。伴隨著產(chǎn)業(yè)化的加速發(fā)展,土地流轉(zhuǎn)市場進(jìn)一步活躍,使當(dāng)?shù)剞r(nóng)村步入產(chǎn)業(yè)化發(fā)展與土地流轉(zhuǎn)良性循環(huán)的軌道。如在xx縣農(nóng)信社信貸資金的傾力支持下,目前該縣已發(fā)展成為種植紅豆杉3.5萬畝,藥材3萬畝,林竹7萬畝,煙草2.75萬畝,木薯0.8萬畝的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化體系。
政策障礙和市場狹窄等仍不容忽視
價值評估不夠規(guī)范。由于目前全市尚無專門的土地經(jīng)營權(quán)價值評估機(jī)構(gòu)和專業(yè)資質(zhì)評估人員,缺乏一個相對獨立的評估價值作參照,僅憑貸款人以土地租金及地上種養(yǎng)物的價值來確定抵押物的評估價值,主觀意愿成份較大,評估程序不符常規(guī)。
缺乏土地流轉(zhuǎn)要素市場。從目前貸款試點情況看,縣政府雖制定了農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款管理辦法,但尚無成立土地流轉(zhuǎn)要素市場,一旦經(jīng)營戶出現(xiàn)貸款違約,將使農(nóng)信社處置抵押物難度較大,土地經(jīng)營權(quán)難以變現(xiàn),一定程度上影響了此項業(yè)務(wù)的推廣步伐。
貸款風(fēng)險難以掌控。因農(nóng)業(yè)屬于弱勢產(chǎn)業(yè),抵御自然災(zāi)害或市場風(fēng)險的能力較弱,存在不可預(yù)知的風(fēng)險。若承包經(jīng)營戶遇到自然災(zāi)害,造成地上附著物重大損失;或因市場形勢變化導(dǎo)致地上附著物價值大幅降低,進(jìn)而影響土地流轉(zhuǎn)價值。這些因素貸款人難以有效掌控,也缺乏應(yīng)對措施,導(dǎo)致信貸風(fēng)險防范困難加大。
逐步建立和完善土地經(jīng)營權(quán)抵押運行機(jī)制
規(guī)范農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估。建議政府出臺專門針對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估的管理辦法,引入相對獨立的第三方對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押價值進(jìn)行評估。同時,建立科學(xué)的農(nóng)地資產(chǎn)評估體系,合理評價農(nóng)村土地價值,逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理體系。
迅速建立土地流轉(zhuǎn)要素市場。建議當(dāng)?shù)卣袑嵚男泻靡韵侣氊?zé):真正落實農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證的發(fā)放及變更工作;按照農(nóng)業(yè)部制訂《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定,積極引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方簽訂書面合同,作為流轉(zhuǎn)的唯一權(quán)屬證明資料,為此項信貸業(yè)務(wù)的開展奠定良好基礎(chǔ);出臺有關(guān)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及抵押處置的有關(guān)規(guī)定,建立土地經(jīng)營權(quán)產(chǎn)生爭議的仲裁機(jī)制,消除金融機(jī)構(gòu)的法律風(fēng)險顧慮。
及時建立風(fēng)險防范機(jī)制。加快成立農(nóng)業(yè)信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)和發(fā)展農(nóng)業(yè)保險,降低土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的信貸風(fēng)險。農(nóng)業(yè)信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)在組建形式上,可采取由政府出資成立“農(nóng)業(yè)擔(dān);稹保瑫r業(yè)主交納一定數(shù)量的風(fēng)險保證金,委托中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理并開展農(nóng)業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)。同時要鼓勵和支持保險公司開辦農(nóng)業(yè)保險業(yè)務(wù),由于農(nóng)業(yè)保險收費低、風(fēng)險大,政府應(yīng)當(dāng)對農(nóng)業(yè)保險的虧損進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償;農(nóng)信社積極探索多種擔(dān)保方式,對額度較大的此類貸款,推行“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押+公司擔(dān)!薄ⅰ稗r(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押+基金擔(dān)!焙汀稗r(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押+經(jīng)營戶擔(dān)保”等方式,進(jìn)一步防范信貸風(fēng)險。
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