商場調(diào)研及策劃方案范本
一、項目宏觀經(jīng)濟環(huán)境概況
xx山莊閑置商場位于xx鎮(zhèn),毗鄰東城區(qū)。xx鎮(zhèn)位于xx市中部,是珠江三角洲重點工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)之一。現(xiàn)轄20個村民委員會和9個社區(qū)居委會,面積87.5平方公里,總?cè)丝?6萬人。交通十分便利是穗港經(jīng)濟走廊的中樞,區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。這里公路交通發(fā)達,莞深高速公路貫通全鎮(zhèn),“莞樟”、“石大”兩條超一級公路和新建的松山湖大道、xx東部快速干線、市區(qū)環(huán)城路于此交匯于此。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完整,現(xiàn)涌現(xiàn)了永強汽車、兆峰、三聯(lián)、百味佳、博士科技、金業(yè)電子、康達、科隆威等一批優(yōu)秀私營企業(yè),目前,全鎮(zhèn)2680多家民營企業(yè)中,省級高科技企業(yè)15家,省級、市級民營科技企業(yè)分別有20家和31家,現(xiàn)有著名商標4個,名牌產(chǎn)品3個,有4家企業(yè)進入xx市50強。并逐步形成了一個以交易中心、休閑中心為主導的汽車文化傳播中心。
二、項目地理位置概況
該項目位于xx市xx橫坑環(huán)城路莞樟立交旁,往樟木頭方向則接近汽車東站路口,往石龍方向則與華豐山莊相鄰,其它幾個方向均為一些規(guī)模不大的酒店、學校,以及一批商品住宅樓房,且該項目從表面層次來看,位于立交的交叉路口,車輛川流不息,交通確實十分發(fā)達便利,但從數(shù)日來的觀察和調(diào)研,不難發(fā)現(xiàn),洶涌的車流和擁擠的車輛,嚴重地阻礙了人們的正常來往,特別是從各個方位抵達xx山莊,如果步行過去則要繞過多個紅綠燈,其中停留的時段要達十幾分鐘以上,讓人等得心急且十分不便。如果貿(mào)然闖燈過去,則非常危險甚至立即喪命,在這一立交叉口曾發(fā)生多次人車交通事故。同時與xx山莊四周相鄰的一些樓盤的商鋪十室九空,出租率極為低下,整體商業(yè)氛圍較淡。因此,該項目所處位置交通十分便利,對貨物的流通和物流往來,確實是個得天獨厚的有利條件。但也正因為這個原由,致使人流往來極為不便,又加之該項目周圍的商業(yè)氣氛不濃,從整體來看,該項目位于濃厚商業(yè)氛圍的邊緣,很難聚集濃郁的人氣。故該項目只能考慮以批發(fā)為主、兼顧零售的商業(yè)項目。
三、項目自身條件及布局
通過實地觀察和調(diào)研,逐漸掌握了一些信息。該項目場地已經(jīng)閑置數(shù)年,分為上下二層,總體建筑面積在一萬二千平方左右。內(nèi)部的地板磚、天花吊頂、電梯燈具、消防設(shè)備、中央空調(diào)等基礎(chǔ)設(shè)施均已完善,不需投資重新裝置,只要進行適當?shù)木S修裝潢即可,但是現(xiàn)已隔成的商鋪由于規(guī)劃布局上的一些缺陷,需要正行適當?shù)母脑欤貏e是兩翼的商鋪彎曲而幽長,給人以撲朔迷離纏繞迷宮的之感。故在商鋪的規(guī)劃上還應(yīng)進行適當?shù)母牡篮驮黾油ǖ,以便人們識別和暢通無阻地穿行。同時,商場外的'門面絕大數(shù)為一個經(jīng)營“落腳點”,即相關(guān)商家均是用來住房或當一個對外窗口,其生意業(yè)務(wù)均為自行外找,門面上幾乎沒有什么零售的生意,故商場外的人流從早至晚特別稀少。正因如此,這些門面的租金均在13元至15元/平方米上下浮動。因此,該空閑場地如果正行商業(yè)化炒作,前期一定要有兩年以上的免租期,免租過后的租金亦只能總體停留在5至6元/平方米的價位,否則,項目的成立無從談起、項目的運作亦會即刻流產(chǎn)停頓。
四、項目立項及市場分析
上述已表該商場的各種優(yōu)缺條件,再綜合該項目周圍的商業(yè)業(yè)態(tài),不難看出,如果定位為電子五金類市場不太現(xiàn)實,即在不遠處就有一個規(guī)模較大、成立時間較長的百業(yè)五金電子城,如果定位為汽車城或汽配城的話,雖然此項目在這一區(qū)域成行成市,形成了一定的市場號召力和影響力,便于招商和運作,其運作的成功率比較高也比較快,然而該閑置場地的布局和結(jié)構(gòu)不便于發(fā)展汽配城或汽車站,除非進行整體的改造,如果那樣的話,則運行的動作太大、投資的成本太高。因此這一想法也不切實際,亦較難付諸實踐。如果定位做百貨超市,也不太現(xiàn)實,因為百貨行業(yè)需要極大的人流和人氣,才能支撐和經(jīng)營下去,而該項目的立交交叉位置制約了四面八方人流的來往,很難聚焦人氣,除非在這附近幾條主干道上架設(shè)人行天橋,而莞樟公路上架設(shè)人行天橋則需經(jīng)省交通廳審批,亦有極大的難度和較大的投入,同時,該區(qū)域周邊的人們只要乘坐兩元錢的公交車便可到家樂福和沃爾瑪?shù)壬虉霰憷徫铮蔬@一項目也不切實際。然而綜觀周邊區(qū)域及xx市各專業(yè)市場的分布態(tài)勢,如果定位為以批發(fā)為主、零售為輔的小商品城或服裝服飾城,則還有一定的勝算機會。因為上述項目周邊數(shù)鎮(zhèn)均沒有中型規(guī)模的市場,而這一萬多平方米的場地正好可以運作一個中等規(guī)模的批發(fā)市場,而諸如xx、東城、石龍、大朗等數(shù)鎮(zhèn)都沒有一個成行成市的小商品城或服裝服飾城,就連相隔甚遠的常品大京九小商品城,其現(xiàn)有規(guī)模也不能相提并論,離此較遠的虎門雖然在小商品和服裝服飾方面,已形成頗具影響的氣候和規(guī)模,但卻對該項目的輻射遙控能力也極為有限,反而可以形成區(qū)域互補效果,對商戶的來源、招商的成功有一定的補充給養(yǎng)作用和效能。因此,由于該場所處的總體商業(yè)環(huán)境、自身條件等因素,只能初步定位為以批發(fā)為主、零售為輔的小商品城或服裝服飾城,如果招商條件優(yōu)惠、廣告力度加強、市場運作得當?shù)脑挘隧椖康某闪⒓斑\作則具有一定的把握和勝算。
五、合作條件及方式
1、純粹租賃方式:①、出租方提供場地相關(guān)的完整資料,有正規(guī)的場地使用證明及相關(guān)手續(xù)的驗資報告,其場地上以前所有的經(jīng)濟糾紛都與承租方無關(guān),切實保證承租方后期運作和經(jīng)營順利進行;②、場地面積以正式而標準的面積為準;③、周邊所有廣告位免費提供給承租方,由其自行包裝;④、場地內(nèi)的空調(diào)、電梯、消防等基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)正常運轉(zhuǎn)后才能移交給承租方;⑤、免租期兩年以上;⑥、場地租金上下層整體租金價位在人民幣5元左右。
2、交叉合作方式:①、即相互按協(xié)商的投入比例的合作交系,按份出資、共享利益、共擔分險;②、由場地業(yè)主提供基本的運作費用,由運作方提供專業(yè)的運作人員,廣告及各項投入全由業(yè)主承擔,運作方只負責招商及前期的過渡管理,雙方按協(xié)商達成相關(guān)約定和運作模式,并把所得的相關(guān)利益按協(xié)商的比利分享。
六、前期投資預(yù)算(保守預(yù)算)
1、工程費用:8---10萬元;
2、辦公費用:2萬元左右;
3、工資費用:4.5---5萬元/月;
4、交際預(yù)算:2萬元左右;
5、差旅費用:8000---10000元/月
6、生活費用:5000---6000元/月
7、廣告費用:10---15萬元;
8、其它費用:1---2萬元左右。
七、人員定崗及分工
總經(jīng)理:1名; 副總經(jīng)理:1名;
外勤經(jīng)理:1名; 內(nèi)勤經(jīng)理:1名; 策劃人員:1名;
外勤業(yè)務(wù):10名; 內(nèi)勤人員:4名;
工程部:2名; 保安員:2名;
其它按實際而定。
八、招商時間及安排
1、招商時間:初步定為3至6個月;
2、招商方向:xx地區(qū)與該項目有關(guān)的專業(yè)市場;
深圳及廣州有與該項目有關(guān)且具較大影響力的專業(yè)市場;
江浙一帶,特別是溫洲、義烏、金華等地與該項目有關(guān)的專業(yè)市場。
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