房地產(chǎn)現(xiàn)狀及調(diào)查報(bào)告
一、目前中國(guó)房地產(chǎn)遇到的問題與狀況
房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來2—3年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計(jì)不會(huì)低于20%。
市場(chǎng)供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購(gòu)房與投機(jī)性購(gòu)房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國(guó)，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來2-3年我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求仍將有所提高。
房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢(shì)。從對(duì)供求關(guān)系的分析可以判斷，未來2—3年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢(shì)，原因是： 第一 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求發(fā)展不平衡的矛盾(特別是需求將繼續(xù)迅速增長(zhǎng)的趨勢(shì))必然反映在房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)上; 第二 近年來地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲; 第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，房?jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)趨勢(shì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)被迫中斷，否則房?jī)r(jià)的運(yùn)行趨勢(shì)只會(huì)上升，而不可能下降。 普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。
為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國(guó)家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對(duì)中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來2—3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺(tái)，中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。 東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。東部地區(qū)在全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將有所提高。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進(jìn)。部分開發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開拓東部二、三線城市市場(chǎng)，并逐漸向全國(guó)延伸，從而帶動(dòng)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)普遍存在的問題
1、 房地產(chǎn)的整體規(guī)模增大。首先，就是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模逐漸擴(kuò)大，占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例也逐年增加。其次是開發(fā)規(guī)模快速增長(zhǎng)。全國(guó)房地產(chǎn)施工面積每年以25%的速度遞增，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模逐漸加大，而其余各項(xiàng)指標(biāo)每年的增長(zhǎng)幅度也都超過了10%，最高的達(dá)到了30%。
2 、區(qū)域發(fā)展不平衡。房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域發(fā)展不平衡主要表現(xiàn)在不同地區(qū)的增長(zhǎng)速度和發(fā)展規(guī)模上，東部地區(qū)和沿海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，因此房地產(chǎn)行業(yè)起步早，發(fā)展更為完善，雖然中西部地區(qū)近年來也得到了飛速的發(fā)展，但是地區(qū)間仍舊存在著不小的差距。其次是城市居民的生活水平存在著較大的差異，雖然經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使全國(guó)各地城市居民的生活水平都得到了很大的提高，但是從整體上來看，東部地區(qū)仍舊要遠(yuǎn)高于西部地區(qū)。東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，居民較高的可支配收入使房地產(chǎn)行業(yè)在這一地區(qū)表現(xiàn)異�；钴S。西部地區(qū)的居民可支配收入較少，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不完善，但是受地廣人稀的影響，居住面積反而更加寬松。而中部地區(qū)則兼具經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)和人口稠密兩大弊端，人均居住面積是最低的。在行業(yè)增長(zhǎng)速度來看，則呈現(xiàn)出相反的趨勢(shì)。
3、 房地產(chǎn)業(yè)成為GDP 上升的重要力量。政府部門為了確保我國(guó)更好的應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)而采取的相對(duì)寬松的貨幣政策，在該政策的激勵(lì)下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的'信貸資金爭(zhēng)相突破國(guó)家有關(guān)居民第二套住房的按揭限制，部分地區(qū)甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過關(guān)，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動(dòng)銀行信貸資金的有力工具。
4 、房地產(chǎn)價(jià)格提升過快。我國(guó)商品房?jī)r(jià)格一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是在2009 年，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房?jī)r(jià)格更是達(dá)到了城市人均可支配收入的50 余倍。與國(guó)外中產(chǎn)階級(jí)的的主體地位不同，國(guó)內(nèi)中低收入家庭占社會(huì)比重更大，隨著相關(guān)政策的改革，住房問題逐漸發(fā)展成為了一個(gè)社會(huì)性的問題，是社會(huì)利益和矛盾沖突的集中體現(xiàn)。另外，我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著非常嚴(yán)重的空置率問題，在大多數(shù)民眾無力承受高房?jī)r(jià)的同時(shí)，少量的投機(jī)者卻擁有著為數(shù)甚巨的投機(jī)房，這種現(xiàn)象在我國(guó)各級(jí)城市均有出現(xiàn)，在大城市的高級(jí)住宅區(qū)表現(xiàn)尤為突出。
三、改革措施
1、深化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)部改革，創(chuàng)新行業(yè)和企業(yè)機(jī)制。 要對(duì)掛靠在政府部門和事業(yè)單位或其興辦的企業(yè)，必須全部實(shí)現(xiàn)與掛辦單位脫鉤，積極鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新機(jī)制，完善企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，員工創(chuàng)新獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，推進(jìn)勞動(dòng)、用工、分配制度改革。 建立行業(yè)淘汰機(jī)制，對(duì)于那些不符合行業(yè)發(fā)展要求，擾亂行業(yè)發(fā)展的企業(yè)堅(jiān)決予以清出。建立起能進(jìn)能出的行業(yè)淘汰機(jī)制，而對(duì)于那些對(duì)行業(yè)發(fā)展有突出貢獻(xiàn)的企業(yè)則進(jìn)行表?yè)P(yáng)獎(jiǎng)勵(lì)，在社會(huì)上和行業(yè)內(nèi)樹立其為標(biāo)榜企業(yè)，鼓勵(lì)其繼續(xù)快速發(fā)展。
2、行業(yè)自律組織應(yīng)發(fā)揮自身功能 轉(zhuǎn)變行業(yè)自律組織的官辦色彩，確立其專業(yè)管理的地位和作用，使其由政府“依附”機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲艽頃?huì)員企業(yè)利益的民間組織，真正在行業(yè)協(xié)調(diào)，行業(yè)自律，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)、查處違規(guī)行為等方面發(fā)揮作用，通過制定行業(yè)自律公約，從業(yè)人員職業(yè)道德規(guī)范，開展行業(yè)內(nèi)部資信評(píng)估，建立企業(yè)信用檔案等方式，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，同時(shí)通過經(jīng)驗(yàn)交流，業(yè)務(wù)研討及行檢行評(píng)等活動(dòng)，推廣先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)觀念和經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)全行業(yè)整體素質(zhì)的提高。此外，行業(yè)自律組織還可提供行業(yè)內(nèi)信息共享平臺(tái)、組織研究行業(yè)內(nèi)的重大問題、協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間關(guān)系、協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)與社會(huì)各界之間的關(guān)系。
3、政府部門在行業(yè)管理中應(yīng)發(fā)揮的作用和具體工作
(1)完善法規(guī)體系，健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度。
(2)明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的政府主管部門。
(3)加大行業(yè)監(jiān)管力度，同時(shí)政府部門要將相關(guān)行業(yè)管理職能轉(zhuǎn)移給行業(yè)協(xié)會(huì)。
(4)政府主管部門工作重心應(yīng)放在從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)的從業(yè)資格上、從源頭上防范不規(guī)范行為。
(5)加大對(duì)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)違法違規(guī)行為的查處力度，凈化經(jīng)紀(jì)行業(yè)。
4、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力
一是以市場(chǎng)化和專業(yè)化為方向，加快優(yōu)化行業(yè)服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)。
二是大力促進(jìn)行業(yè)龍頭企業(yè)的發(fā)展，以其帶動(dòng)行業(yè)整體發(fā)展。推動(dòng)其上檔次、上規(guī)模，提高行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。
三是促進(jìn)行業(yè)內(nèi)部強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，積極引導(dǎo)和支持中介機(jī)構(gòu)采取聯(lián)合、重組等方式進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，優(yōu)化人員配置，壯大企業(yè)規(guī)模，提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)規(guī)模小、人員老化、業(yè)務(wù)素質(zhì)較差、執(zhí)業(yè)資格單一的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要促使其合并，減少數(shù)量，提高質(zhì)量，改變經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)“多、小、差”的狀況。
四是努力提高經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的整體素質(zhì)。要采取有效措施，鼓勵(lì)優(yōu)秀人才進(jìn)入本行業(yè)，要不斷加強(qiáng)對(duì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的思想道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，鼓勵(lì)和選派機(jī)構(gòu)中優(yōu)秀管理人才到大學(xué)學(xué)習(xí)，逐步提高行業(yè)高素質(zhì)人才的管理能力。推動(dòng)行業(yè)健康快速發(fā)展。
5、加大扶持和引導(dǎo)，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境 政府各部門要按照各自職責(zé)為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供支持。政府需中介機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)，通過市場(chǎng)購(gòu)買服務(wù)的方式或者法律允許的方式進(jìn)行。政府各部門要加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃，做好政策引導(dǎo)，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)秩序，及時(shí)披露有關(guān)信息，簡(jiǎn)化辦事程序，提高工作效率，為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)搞好服務(wù)。為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公平競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)造良好的社會(huì)環(huán)境。 加強(qiáng)對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入和登記條件，為經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)創(chuàng)業(yè)提供資金支持和擔(dān)保貼息。對(duì)于吸納下崗和失業(yè)人員的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，處于創(chuàng)業(yè)階段的小企業(yè)，可由再就業(yè)基金給予貸款擔(dān)保，或根據(jù)情況給予部分貼息。 結(jié)語
總之，地產(chǎn)改革開放30年來，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)歷了從無到有，從小到大的發(fā)展歷程，各類房經(jīng)紀(jì)公司在維護(hù)正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的公正和公平，降低整個(gè)社會(huì)的交易成本，適應(yīng)政府職能轉(zhuǎn)變等方面發(fā)揮了重要作用。沿著這樣的路線發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)將會(huì)更加健康穩(wěn)定和成熟。
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