物業(yè)管理方案集錦9篇
為了確保事情或工作安全順利進行，我們需要事先制定方案，方案是解決一個問題或者一項工程，一個課題的詳細過程。那么制定方案需要注意哪些問題呢？以下是小編為大家整理的物業(yè)管理方案9篇，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
物業(yè)管理方案 篇1
為了節(jié)省制作前期物業(yè)管理方案的時間，依照原有的樣板做出相應的方面是比較有效的方法。
一、前期物業(yè)管理方案之高層負責人職責。
1、在業(yè)主接房中要用心宣傳禮貌和諧小區(qū)建設要求和建設部《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。
2、直接負責高層物業(yè)管理的各項工作。
3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。
4、負責公共防火及鑰匙管理，保證特殊狀況的快速使用，領導裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。
5、領導電梯管理員對電梯使用管理，負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設備檢查維護維修需要，嚴禁上人。
負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。
6、做好高層外環(huán)境（衛(wèi)生）及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。
7、負責接待業(yè)主的各類投訴，并與開發(fā)公司等相關單位用心協(xié)調(diào)聯(lián)系解決。
8、做好突發(fā)事件預案，發(fā)生突發(fā)事件時要及時啟動預案，防止重大事故發(fā)生，協(xié)助處理各類突發(fā)事件。
二、前期物業(yè)管理方案之具體工作程序和標準：
1、每一天定時檢查電梯的運行狀況，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次（正常使用后，每2小時記錄一次），發(fā)現(xiàn)問題，及時告知管理員。
2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。
3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為，透過對講系統(tǒng)及時記錄并制止，并進行勸說。
4、如遇突發(fā)緊急事件，及時告知領導，并采取力所能及的措施。（如電梯進水故障、業(yè)主家中跑水等）
5、如遇業(yè)主搬運物品，告知業(yè)主注意事項，監(jiān)督業(yè)主對樓道單元門、電梯的使用狀況，直到搬運結束，如有損壞及時告知管理員。
6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。
7、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，處理問題要注重語氣和態(tài)度，無法處理時及時告知管理員。
物業(yè)管理方案 篇2
“×××”小區(qū)，位于“國家4A級旅游度假區(qū)”－－位于－－，與大海近在咫尺。小區(qū)總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區(qū)內(nèi)設有大型超市、大型酒店以及商辦服務區(qū)等，其中公寓面積×㎡；商鋪面積×㎡；地下停車場×㎡；地上停車場×㎡；車庫×個。房屋配套設施齊全：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統(tǒng)。小區(qū)設備設施先進，設有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng)，背景音樂，遠程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。
高檔的小區(qū)應該有高檔的物業(yè)管理服務來體現(xiàn)小區(qū)的價值，從而確保小區(qū)保值、增值�！痢痢痢凉臼蔷哂形飿I(yè)管理二級資質(zhì)的股份制企業(yè)。公司專業(yè)從事住宅小區(qū)、寫字樓、商場等物業(yè)項目的管理工作�，F(xiàn)已管理物業(yè)面積達×多萬㎡。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區(qū)等。我們的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇爭第一”。
我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優(yōu)勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經(jīng)驗，專業(yè)化的管理隊伍，使×××小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務，提高小區(qū)的知名度，使×××真正達到增值保值的目的，為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司服務宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。追求目標：以公司經(jīng)營為主導，寓管理于服務之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。
第二章 物業(yè)管理要點
◆ 運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；
◆ 人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽；
◆ 結合物業(yè)實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務；
◆ 采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；
管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達到經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。
在實際服務管理中，公司將抓住以下三個重點：
1、完善服務、誠信待人。
物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和服務周到的服務理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務，并將日常服務緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務關系。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。
2、環(huán)境管理責任到人
小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景線。
3、安全、消防真抓實干
為確保業(yè)戶的生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊密聯(lián)系職能部門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。在日常管理中，制定與之相適應的應急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。
公司本著服務第一，以人為本，在管理中導入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系。運用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務，最終實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。
公司將通過良好的物業(yè)管理，使“×××”保值、增值，真正為業(yè)戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。
一、公司追求目標：
◆ 房屋建筑的完好率達到98％以上；
◆ 報修及時率達到100％；
◆ 清潔管理無盲點；
◆ 設備設施完好率達到98％以上；
◆ 小區(qū)路燈完好率達到100％；
◆ 管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災責任事故；
◆ 有效投訴處理率100％；
◆ 服務滿意率達95％以上；
◆ 綠化完好率達到98％以上；
◆ 道路完好率達到98％；
◆ 各類管理人員崗前崗中培訓100％；
◆ 無服務安全事故發(fā)生。
二、主要措施
◆ 完善各項管理制度和管理規(guī)定；
◆ 所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛；
◆ 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設備及建筑良好；
◆ 管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規(guī)范制服，設立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責及考核標準；
◆ 建立各種資料檔案、報修、養(yǎng)護記錄；
◆ 各種收費項目、標準公開，合理收費；
◆ 制定大、中修年度計劃，并負責實施；
◆ 制定并組織員工培訓計劃的實施；
◆ 結合創(chuàng)優(yōu)評比標準，進一步提高物業(yè)管理水平。
遵循服務第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營，務實奮進的企業(yè)宗旨，弘揚銀灘物業(yè)，勇爭第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的服務，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。
三、組織運行機制：
1、建立監(jiān)督機制；
2、建立信息反饋及處理機制；
3、制定工作流程、各項管理服務項目的長遠計劃和短期計劃；
4、管理人員的培訓管理；
5、增強服務意識，量化管理及標準運作；
6、企業(yè)內(nèi)部崗位責任制、管理維護運作制度及標準、管理人員考核制度及標準。
四、物業(yè)管理制度
1、管理處經(jīng)理職責；
2、管理人員崗位職責；
3、作業(yè)人員崗位職責；
4、員工培訓；
5、管理處運作管理工作規(guī)程；
6、人事管理及員工培訓、考核制度；
五、管理處運作管理規(guī)程
1、內(nèi)部運作管理辦法
2、小區(qū)秩序管理；
3、清潔管理；
4、綠化管理；
5、消防弱電設備設施管理；
6、供配電設備管理；
7、給排水設備管理；
8、共用設施和共用場地管理；
9、安全操作規(guī)程；
10、特約服務管理規(guī)定。
（以上各種規(guī)定及制度略）
第三章 擬采用的管理模式
一、物業(yè)管理架構
物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務的目的。
本物業(yè)管理處按“直線制”設置管理架構。公司設立辦公室、保潔部、設備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。
1、辦公室
�。�1） 負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其它部門儲備人才。
（2） 負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。
�。�3） 負責內(nèi)部運行工作的綜合協(xié)調(diào)。
（4） 負責對外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場營銷和招投標。
�。�5） 總經(jīng)理指派的其它工作。
2、保潔部
（1） 負責管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。
�。�2） 負責小區(qū)內(nèi)的垃圾清運工作。
�。�3） 上級領導交辦的其它工作。
3、設備維修部
�。�1） 負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。
�。�2） 負責物業(yè)機電設備的日常維修保養(yǎng)工作。
（3） 制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。
�。�4） 上級領導指派的其它工作。
4、綠化部
（1） 負責小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。
�。�2） 負責小區(qū)內(nèi)的園景設施的養(yǎng)護工作。
�。�3） 上級領導指派的其它工作。
5、秩序管理部
�。�1） 負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。
�。�2） 建立健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。
�。�3） 負責小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。
�。�4） 負責小區(qū)應急處理的搶救工作。
�。�5） 上級領導交辦的其它工作。
6、接待部
�。�1） 負責日常業(yè)戶來訪接待工作。
�。�2） 負責業(yè)戶檔案的建立和管理工作。
�。�3） 負責業(yè)主的投訴和咨詢，并提供幫助。
�。�4） 配合辦公室開展員工培訓工作。
�。�5） 上級領導指派的其它工作。
二、物業(yè)管理崗位編制及管理架構
×××物業(yè)管理有限公司
物業(yè)管理辦公室
業(yè)戶接待主管 設備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管
業(yè)戶接待員 設備維修工 保潔員 綠化工
秩序管理員
備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制 ×人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。
第四章 物業(yè)管理人員培訓
一、新員工上崗培訓
根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對新員工上崗進行工作培訓。
1、新員工上崗培訓期為180天。
2、培訓內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務理念，專業(yè)服務技能與技巧、投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。
二、在崗員工循環(huán)培訓
1、通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。
2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。
3、上崗循環(huán)培訓的考核辦法。
在實際工作當中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎。并通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。
物業(yè)管理方案 篇3
一、公共設施設備治理
1.治理目標保證設備運行正常，無重大治理責任事故。治理措施
(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等治理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術職員，嚴格執(zhí)行操縱規(guī)程，設備治理和維修職員持證上崗。
(3)設備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設備要求。
(4)建立供電、供水的治理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置職員24小時值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施、設備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設施齊全，完好無損，確保隨時啟用。
(7)消防治理職員把握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種題目。
(8)制訂有突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災安全隱患。
(9)給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的治理措施，水池、水箱四周無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修職員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應急處理方案。
(10)公共配套服務設施維護周到，公用管線同一下地或進公共管道，無排擠管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。
二、安全治理
1.治理目標
(1)確保大廈內(nèi)無因治理責任引發(fā)的重大火災。
(2)維護好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進進。
(3)有預見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。
2.建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡
(1)在大廈設立活動崗哨，實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍，并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要，治理處通過對講機下達指令，巡邏職員可在1至3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。
(3)與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P系，并商請其警官兼任治理處安全治理指導員，定期與治理處安全治理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3.緊急情況下的應急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異常現(xiàn)象時，治理處迅速調(diào)集巡邏安全治理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動。
(2)迅速調(diào)整人力、物力，以確保應急工作的順利進行。
(3)發(fā)生案件時，立即報警并維護現(xiàn)場，協(xié)助公安機關調(diào)查破案。
(4)治理處主任應在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場，沉著、機智實施處理，并向上級進行報告。
三、裝修治理
1.日常裝修治理
(1)治理處安排職員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審批和發(fā)放各類證件。
(2)跟蹤施工情況，治理處主任逐日巡視，了解各施工點施工情況，安全治理主管逐日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運行情況。
(3)安全治理員24小時值班，控制職員進出并做好相應記錄。
(4)裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結合的方法，袋裝清運，日清日運，不堆積、不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。
(5)安全治理組負責裝修日常安全工作。
(6)與業(yè)戶和施工隊負責人簽訂安全責任書。
(7)裝修材料按指定時間進進，安全治理員進行認真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁進內(nèi)。(4)需要進行燒焊等動火作業(yè)，應向治理處提出申請，經(jīng)批準后在治理職員監(jiān)護下，方可作業(yè)。
(8)安全治理員巡查時，對裝修點的材料、裝修方式進行認真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。
(9)發(fā)生緊急事故時，按緊急處理措施程序進行。
四、消防治理
1.消防組織機構的建立
(1)治理處負責建立消防安全小組。
(2)治理處主任為消防安全負責人。
(3)治理處其他職員為義務消防員。
(4)安全治理主管為專職安全監(jiān)視員。
(5)日常巡視安全治理員為兼職消防巡視員。
(6)治理處負責制定組織機構圖及職員職責。
2.建立各項消防制度
(1)消防檢查制度。
(2)專職安全員逐日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設備、動火作業(yè)監(jiān)視、安全用水、用電情況等，檢查結果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由治理處主任審核。
(3)兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視，每兩小時巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。
(4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應及時采取整改措施，做到隱患不過夜。
(5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患，應向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗證。
(6)治理處制定《動火審批制度》，內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。
3.防火措施
(1)貫徹“預防為主，防消結合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識，治理處每周確定一名主管以上的治理職員為防火值班員，全面負責小區(qū)的消防工作。
(2)嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請及時找治理處安排施工。
(3)嚴禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。
(4)不準改變、拆除、封堵消防設施和通道。
(5)不準在樓道、過道設立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。
(6)嚴格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設施。
(7)公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴格控制，并加以處理。
(8)配備火警時刻的必須器材，如：應急照明燈等。
4.消防知識培訓
(1)對業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電)，通過《業(yè)戶須知》、《治理公約》傳達到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關消防學習資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進行消防宣傳教育。
(2)治理處內(nèi)部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學習時間，學習教材是安全消防治理條例，內(nèi)部的消防治理制度，設備設施的操縱方法等，學習情況須具體記錄。
(3)治理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。
(4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，由各組自行
在活動記錄中登記并整改。
(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓，考試合格后方可任職，其資格每年確認一次。
5.消防設備治理
(1)治理處負責建立消防檔案。
(2)治理處對各種消防設備和設施的標識進行設計，編制《消防設備標識登記》。消防設備標識由治理處主任指定人專實施，并在各項安全檢查中作為檢查內(nèi)容。
(3)制定《設備治理制度》，對消防設備進行檢查和維護。
(1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習，具體辦法和內(nèi)容參見由治理處每次制定的《消防演習方案》并報政府消防部分。
(2)消防演習后，治理處主任編制《消防演習報告》。對演習過程中發(fā)現(xiàn)的題目，及時調(diào)整、糾正并驗證其結果。
五、車輛治理
1.小區(qū)停車場實行晝夜24小時值班制度，由小區(qū)安全治理員負責治理，車輛可以隨時進出、停放。
2.本小區(qū)停車場實行有償使用，車主須憑車輛進出小區(qū)的磁卡(月卡或一次性卡)進進停車場。
3.車輛進進：車輛進進停車場應一停二慢，必須服從治理員的指揮和安排，取得治理員同意后方可進進。
4.車輛停放：車輛停放時必須服從治理員指揮，留意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與四周車輛保持適當間隔，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)珍貴物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。治理員應指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規(guī)定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。
5.駛離：車輛駛離停車場時應留意四周車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向治理員交回停車牌，治理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。
6.治理員值班期間應認真負責，熱情服務，不得會客、飲酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關職員進進停車場，嚴格核對駛離車輛的牌號，對車主的公道要求應給予滿足。治理員交時應辦理交接手續(xù)，核實停車場車輛內(nèi)登記記錄相符，并列簽字交接。
7.停車場內(nèi)不得試剎車、練習車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。
六、清潔治理
1.職員配置及分工詳見崗位架構圖(略)。
2.工作流程及質(zhì)量治理標準。保潔工作流程及標準將按照iso9000標準，由本公司制定。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業(yè)服務公司實施。
物業(yè)管理方案 篇4
一、XX項目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強
2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業(yè)消費承受潛力；
3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
二、根據(jù)以上分析，對XX項目物業(yè)推薦如下：
1、推薦在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主帶給的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主帶給保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時能夠透過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務體系。
三、物業(yè)管理帶給日常服務的資料：
1、對河道的清理與水質(zhì)的保護（如透過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強河道景觀效果；
2、對市政道路的保潔；
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）；
4、24小時水電維修；
5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運；
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養(yǎng)與維護；
7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護；
8、業(yè)主能源費用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲及滅鼠；
10、暫住證等社區(qū)性證明u》
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務－管家式服務體系：
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人帶給盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為透過物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務，隨時解決業(yè)主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務推薦由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負責，，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務的資料：
A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過熨燙，免費）
B、帶領工作人員完成業(yè)主提出的家政服務要求（付費）
室內(nèi)清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養(yǎng)護
代收洗、補、燙衣物
室內(nèi)插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務
家庭看護管理
寵物看護管理
C、為業(yè)主帶給車輛接、送服務（付費并需要提前預約）
五、XX項目的安全保衛(wèi)管理：
1、保衛(wèi)部門日常工作資料：
24小時固定安全崗位的值勤
24小時流動崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時間段道路車流、人流的疏導管理
2、保衛(wèi)部門的設施設備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)
設像監(jiān)視系統(tǒng)
電子巡更系統(tǒng)
業(yè)主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統(tǒng)
停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）
安防器材（對講機、滅火器、警棍等）
3、保衛(wèi)部門帶給的委托性特約服務：
禮儀性保衛(wèi)
短途護衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛(wèi)）
�。ㄒ陨蟽煞N服務帶給時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目）
六、突發(fā)事件應急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關鍵所在，除帶給一般保衛(wèi)方式外，還應建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主透過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場狀況；
4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場狀況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）
物業(yè)管理方案 篇5
一、物業(yè)管理法律體系
1．國務院各相關行政部門、各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會頒布的物業(yè)服務的行政規(guī)章及地方性法規(guī)規(guī)章。國務院的行政部門中以建設部的規(guī)章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規(guī)定》、1990年《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、20xx年《物業(yè)管理收費管理辦法》等。地方性物業(yè)法規(guī)如《廣東省物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理條例》等。
2．最高人民法院關于物業(yè)服務法律法規(guī)的司法解釋。如《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。
二、物業(yè)管理實務中主要涉及的法規(guī)及問題
(一)物業(yè)管理招投標
通過物業(yè)管理招投標是物業(yè)管理市場發(fā)展、房地產(chǎn)管理體制改革和提高物業(yè)管理水平的'需要。20xx年建設部印發(fā)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，雖對前期物業(yè)管理招標應遵循的基本原則、招標方式等做出了規(guī)定，但并未對哪些項目必須實行招投標，哪些可以通過招投標或其他方式選擇物業(yè)服務企業(yè)以及哪些不宜進行招投標進行規(guī)定�！段飿I(yè)管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過招投標的方法選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。目前物業(yè)管理的招投標法規(guī)還未制定，給物業(yè)管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關方面進行有效的監(jiān)督。
(二)物業(yè)管理服務
建設部發(fā)布了《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，以加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務水平。但對于物業(yè)管理模式的問題，最高層次的專門立法《物業(yè)管理條例》只允許具有相應資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)委托管理模式，與其上位法律《物權法》的規(guī)定存在沖突�！段飿I(yè)管理條例》第三章從大體上規(guī)定了招投標的方式、前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同在期限上的銜接、建設單位與物業(yè)服務企業(yè)承接移交的總體規(guī)定，缺乏對承接驗收更為嚴密的規(guī)定，對前期物業(yè)的開始時間界定不清，容易造成建設單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規(guī)范，前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權益的現(xiàn)象。由于物業(yè)管理服務十分復雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業(yè)服務合同。為規(guī)范委托管理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業(yè)管理委托合同更全面、準確地反映物業(yè)管理全過程的內(nèi)容，更充分表述當事人雙方的意愿，建設部和國家工商行政管理總局1997年發(fā)布的《物業(yè)管理委托合同(示范文本)》�！段飿I(yè)管理條例》第三十五條僅對物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容做出了規(guī)定，但其內(nèi)容過于原則，不利于操作，并且對物業(yè)服務合同性質(zhì)沒有明確界定。我國《合同法》分則規(guī)定了15種典型合同，而今對物業(yè)服務合同的性質(zhì)存在不同認識，導致實踐中對物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是。
(三)物業(yè)裝飾裝修管理
裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內(nèi)外空間達到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內(nèi)部精心修飾處理的工程建筑活動。我國對物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定主要體現(xiàn)在兩個法律文件中:《物業(yè)管理條例》的第四十六條和五十三條的規(guī)定。建設部20xx年發(fā)布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。
(四)業(yè)主自治
《物權法》首次在法律上為建立業(yè)主自治機構提供了依據(jù)。《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確了業(yè)主的法律范圍�！段飿I(yè)管理條例》第二章對業(yè)主和業(yè)主大會進行了規(guī)定。為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部頒布了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，建設部制定了《業(yè)主臨時公約(示范文本)》，供建設單位制定《業(yè)主臨時公約》參考使用。國內(nèi)現(xiàn)行法律對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作制度缺乏可操作性規(guī)定，業(yè)主自治機構的民事主體資格不明確。業(yè)主委員會的民事主體資格缺失，就有關物業(yè)管理服務合同而發(fā)生的某些訴訟，主體發(fā)生缺位，業(yè)主的權益就有可能受損。
(五)物業(yè)使用與維護
《物權法》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權分為:專有權、共有權和共同管理的權利�！段飿I(yè)管理條例》第五章規(guī)定了物業(yè)使用和維護的內(nèi)容。另外，《建筑工程質(zhì)量管理條例》、《商品房預售管理辦法》、《商品房住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》、《開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市異產(chǎn)毗連房管理規(guī)定》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》、《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等，都直接或間接為物業(yè)的使用和維護提供了法律依據(jù)。當前法規(guī)未對物業(yè)的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業(yè)管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對其相關管線和設施設備維修養(yǎng)護責任未細化，使物業(yè)公司維修責任被強制擴大。
(六)物業(yè)服務收費
涉及物業(yè)服務收費的相關法規(guī)有《中華人民共和國價格法》、《消費者權益保護法》、《物業(yè)管理條例》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》、《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等都是調(diào)整物業(yè)服務收費的相關法律。我國物業(yè)管理服務收費實行的是政府定價、政府指導價，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在指導價范圍內(nèi)在合同中明確約定。物業(yè)管理過程中還存在收費標準的爭議，對車位費、停車服務費、車輛保管費的界定不一，物業(yè)管理費收取及管理權的歸屬錯位，物業(yè)管理收費監(jiān)管責任不明等問題。
三、物業(yè)管理的立法完善
在國家立法上，到目前為止我國尚無一部在行政法規(guī)以上的由最高國家權力機關制定的專門的物業(yè)管理法律。最高效力的專門立法《物業(yè)管理條例》層次低，與《物權法》存在沖突。各地的物業(yè)管理發(fā)展水平不一，立法者對物業(yè)管理立法的理解不一致，制定出來的物業(yè)管理條例在內(nèi)容上大相徑庭，與國家的規(guī)定不相一致，破壞了我國物業(yè)管理立法的統(tǒng)一性。只有從理論上科學認識和尋求物業(yè)管理內(nèi)在的、必然的聯(lián)系，通過立法途徑，才能從根本上解決這些問題。
(一)加強理論研究工作，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性
我國物業(yè)管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業(yè)管理的實踐。必須加強物業(yè)管理的理論研究，通過借鑒國外的理論研究成果并緊密結合我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，深入研究我國物業(yè)管理發(fā)展過程中存在的問題，明確我國物業(yè)管理的發(fā)展方向，提出具有中國特色的物業(yè)管理發(fā)展模式。在正確理論的指導下不斷完善物業(yè)管理的相關法律，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性，為物業(yè)管理的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎。
(二)出臺物業(yè)管理的專門法律《物業(yè)管理法》
出臺《物業(yè)管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關規(guī)定的配套和細化，以現(xiàn)有的立法內(nèi)容為基礎并吸收近年來物業(yè)管理立法的成功經(jīng)驗，從法律層面上對物業(yè)管理中存在的問題進行具體規(guī)定，使其具有操作性。明確規(guī)定住戶(業(yè)主和使用人)的權利和義務;業(yè)主大會和業(yè)主委員會的性質(zhì)和法律地位，業(yè)主大會的職責、召集和決議方式，業(yè)主委員會的權利和義務;規(guī)定物業(yè)服務合同的定義、性質(zhì)，合同的內(nèi)容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對合同法的適用，對合同的監(jiān)督和管理;規(guī)定物業(yè)管理收費的原則，收費用途，收費標準的制定，對收費的管理和監(jiān)督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，更重要的是使得物業(yè)管理各有關方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點。
(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協(xié)調(diào)工作
不同層次的法律、法規(guī)和規(guī)章之間(即上下位法之間)應當互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關規(guī)范內(nèi)容協(xié)調(diào)配套，不互相矛盾。在已制定的法規(guī)中，有與其上位法律明顯沖突的地方應及時予以修訂，如:《物業(yè)管理條例》中關于從事物業(yè)管理活動的主體的規(guī)定與《物權法》中的相關規(guī)定不一致，要予以修改;為避免地方性法規(guī)之間不協(xié)調(diào)，較高層次的法規(guī)應對物業(yè)管理在體制、收費等原則性問題上進行規(guī)范，但不宜太具體，以保證各地根據(jù)自身發(fā)展情況制定細則的自主性;各級部門應及時修改和完善相關法律法規(guī)，以適應物業(yè)管理發(fā)展的需要。
(四)加強物業(yè)基礎保障型的法律規(guī)定，建立物業(yè)糾紛處理系統(tǒng)
完善物業(yè)管理的司法保障制度，明確業(yè)主個人、業(yè)主集團、業(yè)主委員會等訴訟主體地位，對訴訟程序進行規(guī)范，并對監(jiān)管、物業(yè)驗收和保修等方面做出細致規(guī)定，保障物業(yè)質(zhì)量及配套機制的完善，為我國物業(yè)管理的長遠和高效發(fā)展提供保障。同時，建立專門處理系統(tǒng)，以解決物業(yè)管理糾紛為專職，不僅能提供相關法律咨詢，同時也有利于及時、高效地處理物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)管理方案 篇6
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍
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1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100%；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100%。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作內(nèi)容
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情況，通過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
�。ǘ┤鉀Q開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設遺留問題。
�。ㄈ┘哟髮ξ飿I(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度，扣除相應的分數(shù)，年終進行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質(zhì)價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓，達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度，經(jīng)過實務操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。根據(jù)國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調(diào)動街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確責任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達到100%；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
四、組織領導
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
領導小組辦公室設在市房產(chǎn)局，負責日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
五、職責分工
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結合、區(qū)域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發(fā)建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執(zhí)法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
六、實施步驟
依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個階段進行實施。
�。ㄒ唬┡挪殡A段（20xx年5月10日至5月31日）
由市領導小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。
（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）
領導小組成員單位按照工作內(nèi)容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標。
七、保障措施
�。ㄒ唬┨岣哒J識，明確責任。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。
�。ǘ┟芮信浜希ズ谜�。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規(guī)定進行查處，確保全部達標。
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，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。
二○一八年五月八日
物業(yè)管理方案 篇7
一、XX項目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強
2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業(yè)消費承受能力；
3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；
4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
二、根據(jù)以上分析，對XX項目物業(yè)建議如下：
1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務體系。
三、物業(yè)管理提供日常服務的內(nèi)容：
1、對河道的清理與水質(zhì)的保護（如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強河道景觀效果；
2、對市政道路的保潔；
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）？
4、24小時水電維修；
5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運；
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養(yǎng)與維護；
7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護；
8、業(yè)主能源費用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲及滅鼠；
10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務－管家式服務體系：
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務，隨時解決業(yè)主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
3、管家式服務的內(nèi)容：
A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過熨燙，免費）？
B、帶領工作人員完成業(yè)主提出的家政服務要求（付費）
室內(nèi)清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養(yǎng)護
代收洗、補、燙衣物
室內(nèi)插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務
家庭看護管理
寵物看護管理
C、為業(yè)主提供車輛接、送服務（付費并需要提前預約）
五、XX項目的安全保衛(wèi)管理：
1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：
24小時固定安全崗位的值勤
24小時流動崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時間段道路車流、人流的疏導管理
2、保衛(wèi)部門的設施設備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)
設像監(jiān)視系統(tǒng)
電子巡更系統(tǒng)
業(yè)主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統(tǒng)
停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）
安防器材（對講機、滅火器、警棍等）
3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務：
禮儀性保衛(wèi)
短途護衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛(wèi)）
�。ㄒ陨蟽煞N服務提供時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目）
六、突發(fā)事件應急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場情況；
4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場情況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）
物業(yè)管理方案 篇8
公司所屬前期駐點項目客服部：
為有效開展駐點現(xiàn)場物業(yè)管理服務工作，實現(xiàn)管理工作程序化和服務工作標準化，實施品牌戰(zhàn)略。根據(jù)有關法律、法規(guī)和物業(yè)管理相關文件，特制定前期駐點項目物業(yè)管理服務工作實施暫行方案。
一、總體目標實施規(guī)范管理，保障服務質(zhì)量。
二、明確前期駐點項目物業(yè)管理架構和相關崗位職責
1、明確前期駐點項目物業(yè)管理架構
公司對前期駐點項目物業(yè)管理實施專人負責制，統(tǒng)一標準對下設的各前期駐點項目客服部進行垂直管理，同時完善服務質(zhì)量監(jiān)督保障體系，即設立前期駐點項目品質(zhì)保障部，由督察員按照《前期駐點項目物業(yè)管理服務工作實施暫行方案》和《員工手冊》實施有效監(jiān)督管理。
2、建立和完善前期駐點項目相關崗位職責。
三、建立和完善規(guī)范的工作流程和服務標準
�。ㄒ唬┟鞔_客服部工作計劃
標準：由前期駐點項目物業(yè)顧問實行每周工作書面報告制度。
1、每周五下午17：00時前提交本周項目工作報告
報告內(nèi)容包括：簽約戶數(shù)、未簽約戶數(shù)、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改進意見、開發(fā)建設單位工作動態(tài)、工程現(xiàn)場情況介紹等。
2、每月提交現(xiàn)場施工進展情況書面報告和項目工程進度記錄表
報告內(nèi)容包括：工程進展情況、存在問題及原因分析、工作改進意見、開發(fā)建設單位工作動態(tài)。
3、下周工作計劃 和重點。
4、合理化建議、意見
5、其他
�。ǘ┟鞔_前期駐點項目負責人每周例會制度工作計劃
1、每周例會通報各部門前期駐點工作情況，同時提出下周工作計劃和重點
2、研究分析各部門工作報告
3、研究分析物業(yè)管理新動態(tài)
4、實施培訓和溝通
5、研究分析服務質(zhì)量報告
6、其他
�。ㄈ┙⒑屯晟魄捌隈v點項目物業(yè)服務質(zhì)量監(jiān)督保障體系
1、建立前期駐點項目品質(zhì)保障部，確定質(zhì)量監(jiān)督員
2、明確工作程序
a、督察員每天不少于對各部門駐點現(xiàn)場實施2次監(jiān)督檢查，并據(jù)實記錄，不規(guī)范服務現(xiàn)場糾正。
檢查內(nèi)容主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀律、現(xiàn)場秩序維護、清潔衛(wèi)生、禮儀規(guī)范等。標準按照《員工手冊》規(guī)定執(zhí)行
督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改進意見
b、每月督察員書面調(diào)查銷售部現(xiàn)場主管及現(xiàn)場直接聯(lián)絡人，同時對相關數(shù)據(jù)進行分析研究
具體調(diào)查內(nèi)容，附XX物業(yè)公司前期駐點項目服務質(zhì)量調(diào)查表
督察員每月底前提交書面報告和分析改進意見
c、每季度前期駐點項目負責人書面調(diào)查開發(fā)建設單位法人或直接負責人，()同時對相關數(shù)據(jù)進行研究分析。
具體調(diào)查內(nèi)容，附XX物業(yè)公司前期駐點項目服務質(zhì)量調(diào)查表
前期駐點項目負責人在每月首次例會上提交書面報告或直接負責人，同時向公司辦公會報告。
�。ㄋ模﹨f(xié)調(diào)各項目開發(fā)建設單位建立客戶報告制度
1、制定規(guī)范的聯(lián)系函制度
2、建立和規(guī)范例會制度
3、協(xié)助建立客戶聯(lián)系報告制度。
四、建立長效的改進機制
1、成立前期駐點項目物業(yè)管理服務研究機構
2、研究機構目前主要工作任務
a、研究和總結 項目開盤秩序實施計劃
b、制訂和完善前期駐點項目負責人、物業(yè)顧問及相關人員的崗位職責、現(xiàn)場管理制度、員工手冊等。
c、編寫物業(yè)管理服務方面培訓通用的教材
d、有計劃編寫各項目物業(yè)管理方案
e、有效實施形象策劃系統(tǒng)
f、有計劃實施各樓盤的物業(yè)管理員工內(nèi)部培訓
g、做好新技術、新材料、新方案的研究工作。
物業(yè)管理方案 篇9
受××公司的委托我們根據(jù)開展管理服務工作所需要的工作量，結合本物業(yè)公司實際情況，現(xiàn)將有關管理費用開支預算列排如下：
一、設管理員0．5名（含工資福利等）
0．5×2500＝1250元／月
水電工0．5名（含工資福利等）
0．5×1800＝900元／月
二、保安員7名（含工資福利、裝備、培訓等）
7×1500＝10500元／月
三、清潔工2名（含工資、福利、物料損耗等）
1200×2＝2400元／月
四、清洗水池
上水池30立方米×2＝60立方米，下水池20×2＝40立方米共100立方米7元／立方米／月
7×100÷3＝233元／月
五、市政管道清疏3．8元／戶／月 共123戶
3．8×123＝467．4元／月
六、抽糞共8組300元／組（一年一次）
8×300÷12＝200元／月
七、公共環(huán)境滅"四害"費用100元／月
100×ｌ＝100元／月
八、綠化保養(yǎng)200元／月
1×200＝200元／月
九、公共設備保養(yǎng)（水泵、浮球、相關開關、機本體、翻新等）
1元／戶／月 按123戶算為
1×123＝123元
十、公用樓層開關、燈泡更換等ｌ元／戶／月
按123戶算為 1×123＝123元
十一、低壓電房保養(yǎng)費約20元／月
十二、辦公費用、水電、紙張文具及電話費等約為150元／月
以上支出共16666．40元／月
零星維修占總額1％＝16666．40×ｌ％＝166．66元
稅費占總額5．7％＝16666．40×5．7％＝949．99元
公司酬金占總額10％＝16666．40×10％＝1666．64元／月
總支出：16666．40＋166．66＋949．99＋1666．64＝19449．63元／月
注明：
1．對大院內(nèi)的公司將提供有償服務，具體見附頁。
2．室內(nèi)疏通部分，將免費為租戶做疏通處理。
3．對于部分設施修繕，我處將根據(jù)具體項目以人工費和材料費的方式進行報價。人工具體費用如下（包材料）：
砌單面墻：12～15元／平方米鋪瓷片15元／平方米扇灰5元／平方米（包材料）
批蕩8元／平方米拆裝平門50元／平方米排水管更換（自排管）15元／米排污管更換35元／米（若有部分費用涉及淤泥清運費用則另行計算）
4．因沒有維修基金，對于維修規(guī)模、金額較大的修繕、維護，更換工程由物業(yè)所有者負責工程費用或委托我司進行，如：洗外墻、設備更換、房屋結構加固等。
廣州××物業(yè)管理有限公司
20xx年1月13日
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