物業(yè)管理方案

時間：2021-06-22 08:21:23 方案我要投稿

有關物業(yè)管理方案匯總五篇

　　為確保事情或工作順利開展，我們需要事先制定方案，方案屬于計劃類文書的一種。那要怎么制定科學的方案呢？下面是小編收集整理的物業(yè)管理方案5篇，歡迎大家分享。

有關物業(yè)管理方案匯總五篇

物業(yè)管理方案篇1

　　第一節(jié) 管理方案之條件假設

　　根據(jù)《中華人民共和國物業(yè)管理條例》有關規(guī)定，物業(yè)管理公司應對整個XX市場物業(yè)及物業(yè)配套設施設備(不包括商戶及業(yè)主室內(nèi))進行統(tǒng)一化管理，入駐XX市場的全體業(yè)主、商戶均為物業(yè)管理公司的服務對象。物業(yè)管理公司向各業(yè)主、商戶提供，其收費標準按物業(yè)管理公司成本核算及物價部門審批的標準執(zhí)行。

　　一、物業(yè)管理服務范圍及主要內(nèi)容

　　(一)一般性管理服務內(nèi)容

　　1、對業(yè)主、商戶的管理。

　　以保證良好的經(jīng)營秩序為目的，通過《商鋪租賃合同》、《市場管理規(guī)定》等管理控制文件對業(yè)主及承租商戶(鋪)的經(jīng)營行為進行管理、引導，明確業(yè)主、承租商戶和管理單位之間的責、權、利關系;

　　2、向業(yè)主、商戶提供的主要服務內(nèi)容。

　　業(yè)主、商戶、設施設備檔案的建立管理。受理用戶投訴;辦理用戶遷入遷出手續(xù);辦理用戶室內(nèi)裝修申請及裝修驗收的手續(xù)并實施監(jiān)管;辦理用戶電話開通、遷移或?qū)φ{(diào)手續(xù);辦理用戶公司水牌的制作手續(xù);辦理用戶臨時用電、動火專用手續(xù);辦理統(tǒng)一收購廢品手續(xù);辦理用戶破/換門鎖申請手續(xù)檢查市場公用設施的運行狀況;負責同用戶的溝通工作，受理用戶的服務要求;監(jiān)管市場的綠化養(yǎng)護，確保市場的綠化布置合理、整潔美觀。

　　3、安全系統(tǒng)管理服務。

　　充分保障入駐市場的業(yè)主、商戶和顧客的利益，在安全保衛(wèi)方面。制定嚴謹?shù)陌卜拦ぷ鲗嵤┯媱�，建立健全各項協(xié)管管理制度。實行24小時安全防范制，安全防范制分為：定時巡邏、不定時巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方式。

　　4、消防系統(tǒng)管理服務。

　　消防管理的方針是“預防為主，防消結(jié)合”。嚴格按照《消防法》有關規(guī)定：建立消防合格證制度及消防工作檢查監(jiān)督制度，訂有突發(fā)性火災等災害應急方案，并設有消防疏散示意圖。保證消防通道必須暢通，消防設備設施運行良好，組建市場義務消防隊，并演習在各種情況下采取的應急措施，一旦發(fā)生危險及時疏散眾多業(yè)主、商戶及消費客人。

　　5、環(huán)境衛(wèi)生

　　清潔服務實行標準化清掃保潔，制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方，所需清潔次數(shù)、時間，由專人負責、檢查、監(jiān)督。市場的清潔衛(wèi)生服務項目主要有：市場清潔保養(yǎng)工作，公共區(qū)域，走廊通道，消防系統(tǒng)及設備的清潔，供水排水系統(tǒng)的清潔，公共照明設備的清潔，公共洗手間清潔，樓層及垃圾房的清潔，綠化保養(yǎng)等其他服務項目。

　　(二)特殊管理服務主要內(nèi)容。

　　商業(yè)物業(yè)的管理與一般類型物業(yè)管理的最大不同之處就在于商業(yè)物業(yè)管理的一項重要工作是要進行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷擴大商業(yè)物業(yè)的知名度，樹立良好的市場形象，吸引更多的潛在承租商和消費者。這是市場實施統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作，其作用使商業(yè)特色的體現(xiàn)，是一種無形資產(chǎn)和潛在的銷售額，有助于促進消費者的消費觀念從買名牌到買店牌的轉(zhuǎn)變，加速市場進入印象時期;有助于市場識別系統(tǒng)的建立(包括理念識別系統(tǒng)、視覺識別系統(tǒng)、行為識別系統(tǒng))。其具體的管理服務內(nèi)容有如下幾點：

　　(1)制定管理章程并負責監(jiān)督執(zhí)行;

　　(2)開展市場整體的促銷活動;

　　(3)協(xié)調(diào)市場各經(jīng)營者的關系;

　　(4)開展經(jīng)營者之間的互幫互助和信息交流等活動;

　　(5)協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關系;

　　(6)與工商管理部門配合嚴格執(zhí)行，嚴厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護市場形象。

　　二、管理服務目標設定

　　1、年度業(yè)主、商戶對管理服務滿意率60%以上;

　　2、年度收費率完成額在96%以上;

　　3、年度無重大責任事故發(fā)生;

　　4、房屋及設備設施完好率98%以內(nèi);

　　5、公司各項工作計劃及既定目標實現(xiàn)率98%以上;

　　三、管理服務標準及流程

　　管理服務標準由于其編寫內(nèi)容文字量大，涉及各個部門各個崗位，現(xiàn)將業(yè)主(租戶)入住程序的工作標準及流程細則在這里做系統(tǒng)描述，希望能達到“一葉知秋”的效果。

　　(一)客戶服務部工作程序

　　1、業(yè)主入住程序

　　1.1新用戶提供以下證明

　　(1)業(yè)主

　　地產(chǎn)開發(fā)商的書面入住通知，產(chǎn)權屬個人的提供身份證原件，復印件、聯(lián)系電話(日間、夜間)，指定緊急狀況聯(lián)絡人身份證、書面委托書，業(yè)主及緊急聯(lián)絡人的通訊地址，簽名模式傳真號碼;權屬公司的應提供營業(yè)執(zhí)照，法人身份證，聯(lián)系電話、通訊地址、簽名模式、傳真號碼，緊急聯(lián)絡人的身份證、聯(lián)系電話、簽名模式、傳真號碼。

　　(2)租用戶

　　業(yè)主的授權書、租約復印件、租戶承諾書、營業(yè)執(zhí)照、租戶簽約人的身份證、聯(lián)系電話、簽名模式、大件物品出入?yún)f(xié)定。

　　1.2發(fā)給新用戶資料

　　市場使用說明書、特約服務價目表、市場內(nèi)配套設施質(zhì)量保證書、關于確定消防責任人的通知(收回用戶單位消防責任人名單)、業(yè)主公約、鑰匙領取證明、房屋驗收證明書、其他由業(yè)主或租戶填寫的文件。

　　1.3以市場使用說明書為根本向新用戶介紹管理公司的各項服務

　　詳細解釋各項基本規(guī)章制度(如:二裝規(guī)定、管理費收繳規(guī)定、公司服務承諾、服務質(zhì)量標準、突發(fā)事件處理規(guī)定);

　　1.4驗房

　　(1)與工程部一起陪客戶到房間驗收，并將結(jié)果記錄在驗房證明書內(nèi)連同水、電費底數(shù)一起讓新用戶簽認。

　　(2)如存在質(zhì)量問題由工程部向用戶承諾整改時間并征求業(yè)主意見，如無異議繼續(xù)收樓，當用戶的面，驗看鑰匙。

　　商鋪裝修管理規(guī)定

　　為了保持小區(qū)環(huán)境整潔、外觀的統(tǒng)一協(xié)調(diào)、保證房屋結(jié)構安全，維護廣大業(yè)主合法權利，創(chuàng)建本鎮(zhèn)優(yōu)秀示范農(nóng)貿(mào)市場，特對經(jīng)營房作如下裝管理規(guī)定：

　　1、如商鋪經(jīng)營需要增加用電量，請到電力局辦理相關增容手續(xù)。

　　2、安裝空調(diào)外機時，必須由市場管理中心指定位置統(tǒng)一安裝。

　　3、店招尺寸統(tǒng)一制作為(不遮蔽二樓住戶凸窗，厚20公分;長為店鋪隔墻的墻心)，店招鋼架必須用防銹漆粉刷，并采用不銹鋼包邊。

　　4、店招若需安裝燈，必須是內(nèi)置燈箱。

　　5、在裝修時嚴禁損壞墻面、地面地磚。不得安裝防雨蓬。

　　6、商鋪的裝修不得使用易燃材料。

　　7、在裝修期間不得占用人行道。

　　8、不得拆改封閉消防設施和排污檢查孔。

　　第二章管理模式

　　一、管理模式

　　根據(jù)XX市場的實際情況和XX村委顧慮的市場管理問題，擬采用合作管理的模式進行XX市場的管理，先期6個月由我公司協(xié)助XX村委進行管理的方式，培養(yǎng)出XX村自己的市場管理專業(yè)隊伍。具體方法如下：

　　由我司選聘一名合適的、有工作經(jīng)驗的市場管理人員，入住XX市場管理中心進行先期統(tǒng)籌管理工作，負責協(xié)助XX村委理順現(xiàn)場的管理程序和相關質(zhì)量文件，由XX村委派住的管理人員負責XX市場的全面經(jīng)營管理工作，協(xié)助村委根據(jù)市場管理架構的需求進行人員招聘工作。

　　XX村委方面需安排一名市場儲備管理人員，全程跟進市場管理經(jīng)營工作，并在我司XX市場管理人員指導、帶領下以實戰(zhàn)及現(xiàn)場操作為主，人員招聘方面考慮到市場管理體制的穩(wěn)定性和解決部份XX村民的就業(yè)問題，市場管理操作人員以XX村村民為主，由村委實行招聘工作，我司XX管理人員負責協(xié)助選聘和任用。XX市場的管理以村委定位及XX村發(fā)展方向為主，我司物業(yè)管理部協(xié)助指導為輔的方向共同管理，最終目的為打造XX村自主經(jīng)營管理優(yōu)秀團隊，為完善XX村基礎設施建設及管理增加新的亮點。

　　我司入住XX市場管理中心的管理人員，現(xiàn)場管理時間為期半年，前三個月發(fā)生的費用由我司承擔，收益歸我司所有，后三個月的費用由雙方按1：1分擔，XX村委組建自己的市場管理隊伍，半年后我司管理人員退出，但仍然為XX村委提供技術支持，最終達到XX村委自主經(jīng)營的目的。

　　二、組織架構

　　管理中心

　　XX市場主任

　　兼職收費員

　　兼職水電工電工

　　清潔領班

　　市場協(xié)管組班長

　　領班兼市場

　　1人

　　晚班

　　人

　　中班

　　人

　　早班1人

　　1、2、3、5、6、7棟商住樓1人

　　8、9、10、11棟商住樓1人

　　XX村委

　　卓粵房地產(chǎn)物業(yè)管理部

　　三、人員架構及職位說明

　　1、人員架構

　　2、人員配備的原則

　　2.1精簡、高效的原則;

　　2.2文化素質(zhì)與實際管理經(jīng)驗相結(jié)合的原則;

　　2.3內(nèi)部調(diào)劑為主和社會招聘為輔的原則;

　　2.4先定崗后定編以及德才兼?zhèn)�、一專多能的原則;

　　3、職位說明

　　3.1管理中心

　　管理中心由一名市場主任和一名兼職收費員負責，兩人都必須具備物業(yè)管理的基本知識，略懂市場經(jīng)營，能夠獨立處理日常各類投訴，能夠獨立辦理各類相關服務業(yè)務。

　　市場主任

　　負責區(qū)域內(nèi)各項事務的管理，負責各部門的培訓和績效考核，負責各住戶、商戶的接待投訴，負責裝修單位的跟進和日常所有管理業(yè)務的辦理，負責市場清潔、市場協(xié)管、消防、經(jīng)營管理的日常監(jiān)督管理工作。

　　兼職收費員

　　負責區(qū)域內(nèi)相關費用的收取，公司開支預算和在市場主任缺位的時候擔當管理員的職務，日常積極配合管理做好相關事務。

　　3.2市場協(xié)管組

　　市場協(xié)管組由1名組長和3名市場協(xié)管組員組成，為三班制，每班1人，負責市場內(nèi)不間斷巡邏;組長上白班，并在隊員休息時頂班。市場協(xié)管組主要職責是做好市場秩序、消防的日常工作，流動人員的管理，突發(fā)事情的處理，負責配合市場服務中心的各項工作，

　　3.3環(huán)境組

　　環(huán)境組由1名領班和2名保潔員組成，主要負責區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生和日常垃圾清理，作到日巡日檢，日產(chǎn)日清，流動作業(yè)。保潔領班負責考核和監(jiān)管下屬員工工作情況以及個人的清潔區(qū)域。其中，保潔領班負責市場周邊及市場內(nèi)部清潔衛(wèi)生，1名保潔員負責1、2、3、5、6、7棟樓的清潔衛(wèi)生，1名保潔員負責8、9、10、11棟樓的清潔衛(wèi)生。

　　3.4工程維修組

　　工程維修組主要負責區(qū)域內(nèi)日常設備設施的維護和維修，接待處理客戶的相關工程事項。考慮到市場的整體管理成本，建議配備一名兼職水電工作業(yè)，做到隨叫隨到。

　　注：XX村委：為XX市場最高管理機構，村委制定的發(fā)展目標和方向，XX市場管理中心須支持與配合，以配合XX村委新農(nóng)村建設的進程。

　　卓粵房地產(chǎn)物業(yè)管理部：提供XX市場物業(yè)管理方面的專業(yè)意見和技術支持，負責XX市場物業(yè)管理中心各部員工的培訓、指導及管理咨詢并對現(xiàn)場做好技術支持等工作。

　　四、基礎物業(yè)管理服務內(nèi)容及范圍

　　(一) 安防管理

　　確保業(yè)主、商戶、租戶顧客生命財產(chǎn)安全，是區(qū)域正常運營的基本條件，強有力的安防工作是區(qū)域正常運營的有力保障。

　　1、協(xié)管工作：

　　區(qū)域營業(yè)時間內(nèi)人流量大，人員龐雜，安防工作重在加大巡防頻率與突發(fā)事件的快速反應能力，實行明崗與機動巡邏、視頻監(jiān)控相結(jié)合，與當?shù)嘏沙鏊蚗X村治安隊密切配合，重點打擊偷盜、搶奪等違法犯罪行為;清理占道經(jīng)營行為;營業(yè)結(jié)束后統(tǒng)一清場，實行周密的進出貨管理制，緊急治安事件的應急處理，切實營造安全放心的經(jīng)營消費環(huán)境。

　　工作要點：防范巡邏、經(jīng)營秩序維護、清理占道、營業(yè)結(jié)束后的清場管理及區(qū)域內(nèi)四防工作。

　　2、消防工作：

　　消防責任重于泰山，消防是事關人民生命財產(chǎn)的頭等大事。消防工作應堅持“防消結(jié)合，重在預防”的原則，切實做好日常管理防范措施：消防設備設施定期檢查、建立重點防火部位檔案、嚴格裝修審批與過程監(jiān)督、區(qū)域內(nèi)嚴禁使用大功率電器、嚴禁動用明火，建立火災應急預案，一年內(nèi)組織不少于兩次消防演習。

　　工作要點：消防設備設施的日常維護檢查、各類消防隱患的排查、消防法規(guī)的宣傳貫徹、裝修過程的安全監(jiān)控。

　　(二) 保潔消殺管理

　　潔凈的公共環(huán)境，是管理服務水平、形象的重要衡量指標。商戶正常營業(yè)時間內(nèi)實行公共場所(通道、樓梯、前廳、衛(wèi)生間、天棚、墻面……)不間斷循環(huán)保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衛(wèi)生死角，確保整潔的經(jīng)營環(huán)境;定期開展公共環(huán)境的消殺工作，確協(xié)管全健康的經(jīng)營環(huán)境，提升XX市場環(huán)境品質(zhì)。

　　工作要點：公共場所巡回保潔、定期清理衛(wèi)生死角、定期消殺……。

　　(三) 物業(yè)公共部份、公共設施設備維保

　　1、物業(yè)公共部份維修養(yǎng)護

　　物業(yè)公共部份(樓道、通道、前廳、外墻、天棚、樓頂平臺、下水道、化糞池)的日常維修養(yǎng)護，是維護良好形象，延長物業(yè)使用壽命，避免意外傷害、“水患”發(fā)生的重要手段。重在做好日常檢查，及時修復、排除安全隱患，擬定中大修計劃，分步實施。

　　工作要點：重點部份日常巡檢、提前排除隱患。

　　2、公共設施設備維修養(yǎng)護

　　設施設備的正常運行是正常經(jīng)營的前提條件，是經(jīng)營環(huán)境質(zhì)量的重要保證。加強重要設備日常檢查、維保，即時處理事故隱患，有效預防相關問題的發(fā)生，并擬定相關設備意外事故的應急處理預案，并將其制度化，重在日常檢查與保養(yǎng)。

　　工作要點：檔案梳理、日常巡檢、提前排除隱患。

　　(四) 客戶服務

　　從商戶角度思考，從市場發(fā)展角度思考，切實滿足商戶各類需求，不斷提高商戶對客戶服務的滿意度，爭取商戶對物業(yè)管理服務的支持，調(diào)動商戶參與XX市場活動積極性，并積極引導商戶提升經(jīng)營檔次，服務質(zhì)量，形成商戶、管理公司團結(jié)一致，共謀發(fā)展的良好局面。所謂客戶服務無小事，客戶服務無止境，細節(jié)與執(zhí)行力決定客戶服務水平。

　　工作要點：良性溝通、了解需求、及時服務、持續(xù)跟進、關注客戶發(fā)展……

　　(五) 財務管理

　　XX市場財務管理主要涉及管理費用的預算，管理成本的控制，各類費用(租金、物業(yè)管理費、廣告費、水電費、其它代收費)代收代繳。市場財務管理重點在于透明清晰、有據(jù)可查。

　　工作要點：成本控制、收支透明、有據(jù)可查……。

　　(六)檔案管理

　　做好物業(yè)管理運營過程中所涉及的運營事項、設施設備、商戶(住戶)的檔案管理工作，使前后工作得以有效銜接。包括：設備、設施的完整檔案資料、合同協(xié)議、會議紀要、崗位人員的任免等。

　　工作要點：保證所有檔案的完整、連續(xù)、系統(tǒng)。

　　五、崗位職責及管理規(guī)范

　　管理中心

　　一、市場主任崗位職責：

　　1、負責XX市場物業(yè)管理中心全面工作，帶領部門全體人員履行市場管理中心日常管理、指導、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務職能。

　　2、貫徹執(zhí)行關于物業(yè)管理的各項法規(guī)、政策、標準，組織落實XX村委下達的有關任務。

　　3、責按規(guī)定審批上報的維修、養(yǎng)護、配套工程項目及上述工程的預決算、工程造價。

　　4、負責協(xié)調(diào)處理管理中心與區(qū)建委、房管局、規(guī)劃國土局、工商局、物價局等政府有關部門及水、電等有關單位的協(xié)調(diào)事宜。

　　5、負責審批年、月工作計劃、工作總結(jié)及管理中心制定的年、月工作計劃。

　　6、負責做好XX市場物業(yè)管理人員招聘、考核、錄用及崗位調(diào)整等工作。

　　7、每季度按XX村委規(guī)定，進行檢查，對檢查結(jié)果進行統(tǒng)計，并負責對檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格服務項進行跟蹤驗證，處理業(yè)主(商戶)投訴。

　　8、完成XX村委交辦的其他工作。

　　二、兼職收費員崗位職責：

　　1、負責登記現(xiàn)金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結(jié)。

　　2、負責保管現(xiàn)金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關資料。

　　3、負責管理銀行帳戶，辦理銀行結(jié)算業(yè)務，月終及時對帳，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。

　　4、要按照有關規(guī)定，具體辦理經(jīng)營收入及費用報銷等現(xiàn)金或銀行轉(zhuǎn)帳手續(xù)。

　　5、負責統(tǒng)一管理公司的發(fā)票和收據(jù)。做好各管理中心票據(jù)的領用和核銷工作。

　　6、加強貨幣資金的管理，嚴格執(zhí)行國家有關現(xiàn)金管理和銀行帳戶管理法規(guī)制度。不得挪用公款，不得出借公司帳戶。

　　7、應按照規(guī)定，定期(月、季、年)核對帳目、結(jié)帳、編制會計報表。并做到報表數(shù)字真實，計算準確，內(nèi)容完整，說明清楚。任何人都不能篡改或授意、指使他人篡改會計報表數(shù)字。

　　8、要按照規(guī)定對各種會計資料，定期收集，審查核對，整理立卷，編制目錄。

　　9、XX市場物業(yè)管理費收取和卓粵房地產(chǎn)公司租賃項目租金收取，需分帳管理、獨立核算，所有回收款項交相應部門核算。

　　10、協(xié)助管理中心完成其它日常工作。

　　市場協(xié)防組

　　崗位職責

　　領班崗位職責

　　1、在XX市場主任的領導下，安排本班各項具體工作。

　　2、熟悉和掌握市場區(qū)域的地理位置，重點要害部位和設施布局的基本情況。

　　3、貫徹落實安全保衛(wèi)工作和消防工作，做好對協(xié)管的領導工作，調(diào)解市場內(nèi)各種糾紛。

　　4、組織實施安全保衛(wèi)責任制和安全操作規(guī)程，定期檢查執(zhí)行情況，并對所存在的問題及隱患按規(guī)定的期限及時加以解決整改。

　　5、主持部門例會，傳達貫徹主管部門及XX村委的指示精神。

　　6、監(jiān)督和檢查XX市場的七防安全情況：“防火、防盜、防破壞、防意外、防騙、防搶、防災難事故”和交通管理情況，處理市場內(nèi)各類治安案件，協(xié)調(diào)與主管公安機關和派出所的關系。

　　7、做好XX市場內(nèi)商戶(住戶)的七防安全和法制宣傳教育工作提高商戶(住戶)的安全意識和法制觀念。

　　8、帶頭遵守公司的各項規(guī)章制度，以身作則，不許，監(jiān)督本班員工執(zhí)行上級各項工作指令及公司規(guī)章制度。

　　9、協(xié)管員的聘用，解聘提出建議。

　　商場協(xié)防員崗位職責

　　1、密切注視市場出入人員，負責監(jiān)控室電視屏幕的監(jiān)視工作。

　　2、負責值班崗亭內(nèi)的衛(wèi)生清掃工作。

　　3、發(fā)現(xiàn)異常情況和可疑人員應到現(xiàn)場查看、并及時向上級報告。

　　4、負責巡查市場各樓層，留意治安消防情況。

　　5、監(jiān)督檢查用戶裝修現(xiàn)場的治安消防狀況，及時處理違規(guī)裝修。

　　6、做好當值期間的各項情況記錄工作。

　　(二)協(xié)防組操作流程

　　交接班管理規(guī)定

　　為認真做好崗位的工作交接與公物交接，減少因交接不清引起的工作失誤及公物損失，特制定本制度。

　　1、本班相互轉(zhuǎn)換崗位時，須認真做好崗位工作記錄。

　　2、本班最后一崗與下一班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作。

　　3、交班人須將本班工作情況詳細交待給下一班，并將本班已完成和待完成工作認真記錄在每班工作交接表上，交班人員將公物轉(zhuǎn)交下一班，交接雙方簽名確認。

　　4、發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方須當面說明。如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班問題的，應立即報告領班或市場主任處理。

　　5、交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班。

　　6、接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負責。

　　7、接班人須提前15分鐘簽到上班，翻看工作記錄，詢問工作情況，以便班前將工作重點明確給協(xié)管員。

　　對講機使用規(guī)定

　　對講機是協(xié)防組必備的重要通訊工具，全體協(xié)管人員必須執(zhí)行對講機使用規(guī)定，熟悉對講機的性能，愛護并熟練地使用對講機。

　　使用規(guī)定

　　1、持機人負責保管和使用對講機，禁止轉(zhuǎn)借他人或?qū)⑻炀€拆下來使用。

　　2、發(fā)現(xiàn)對講機有損壞或通訊失靈，持機人應立即向直屬上司報告，由部門領班檢查后交管理中心，嚴禁自行拆修。

　　3、嚴格按規(guī)定頻率使用，嚴禁亂按或亂調(diào)其他頻率。

　　4、嚴格按對講機充電程序充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果。

　　5、交接班時，交機人要講明對講機當班使用狀況;接機者當場查驗，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報告領班。

　　對話要求

　　1、呼叫對方時，先報自己崗位，再呼對方，并在最后講“收到請回話”。

　　2、收接方回話后，呼方要簡明扼要地將情況講清楚，收接方收到情況或信號后，應回答“清楚”或“明白”。

　　3、用對講機講話時應使用規(guī)范禮貌用語，嚴禁用對講機粗言穢語、開玩笑或談與工作無關的事情。

　　(三)緊急事件處理程序

　　1、突發(fā)事件的處理程序

　　(1)凡遇突發(fā)事件(指兇殺、搶劫、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等)，必須保持冷靜，立即采取措施，并報告領班或市場主任。

　　(2)簡要說明事發(fā)的地點、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價值。

　　(3)驅(qū)散無關人員，保護好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況。

　　(4)查看本部各類記錄、電視錄像，檢查有無可疑情況和人員。

　　(5)對勒索、打架事件，監(jiān)控中心應密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化。

　　(6)對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭吵，平息事態(tài)。

　　(7)對傷亡事件應做好現(xiàn)場保護和通知搶救工作，應報派出所調(diào)查處理。

　　(8)對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應立即報告公安機關并由市場主任、領班協(xié)助調(diào)查處理。

　　(9)市場主任、領班在接報突發(fā)事件后應立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大，并拍照留證。

　　(10)市場主任、領班組織人員除維護現(xiàn)場外，還需負責聯(lián)系XX治安隊調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報派出所、有關部門及XX村委。

　　2、毆打暴力事件的處理程序

　　(1)處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當防衛(wèi)，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。

　　(2)巡查發(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機或其他最快的方式報告領班，簡要說明現(xiàn)場的情況(地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等)。如能處理的，即時處理;否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待協(xié)管領班的指令。

　　(3)協(xié)管領班接報后視情況派適當數(shù)量的協(xié)管員或通知XX治安隊立即到場制止，將肇事者帶往管理中心接受調(diào)查。如場面無法控制，應盡快報派出所。

　　(4)斗毆事件中如市場的財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照、保護現(xiàn)場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調(diào)查以明確責任和落實賠償。

　　(5)如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

　　(6)事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送往醫(yī)院。

　　3、盜竊等破壞事件的處理程序

　　(1)巡查發(fā)現(xiàn)或接報市場內(nèi)有人盜竊，應馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人。如力量不夠，用對講機或其他方式盡快報告協(xié)管領班，簡單說明現(xiàn)場情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待協(xié)管領班的指令。

　　(2)協(xié)管領班接報后，應迅速派適當數(shù)量的協(xié)管人員或聯(lián)系XX治安隊到場制止，設法抓獲肇事者，帶往管理中心調(diào)查處理。

　　(3)事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現(xiàn)場，留下目擊者，做詳細調(diào)查，以明確責任、落實賠償。

　　(4)如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

　　4、停電事故的處理程序

　　(1)接通知市場將在短時間內(nèi)停電，應在停電前10分鐘，用緊急廣播通知用戶。

　　(2)未預知的情況下市場突然發(fā)生停電，立即聯(lián)系維修部，盡快采取措施恢復供電。

　　(3)使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。

　　(4)協(xié)管員密切注視市場各區(qū)域，以防有人趁機制造治安問題。

　　5、消防報警處理程序

　　(1)用對講機通知巡邏協(xié)管員即時到現(xiàn)場核實;

　　(2)即時向協(xié)管領班或市場主任，講清報警地點;

　　(3)當領班接到協(xié)管報告后，即時帶領機動人員最快速度趕到報警地點現(xiàn)場檢查。

　　(4)經(jīng)現(xiàn)場檢查認為火警后，不能處理的應及時報火警處理。

　　(5)當值協(xié)管員應做好詳細記錄。

　　6、意外傷亡應急處理規(guī)程

　　(1)XX市場內(nèi)如發(fā)生人員意外傷亡事件，協(xié)管員立即趕赴現(xiàn)場查明情況，并向領班匯報。

　　(2)協(xié)管領班應立即向市場主任或XX村委匯報，同時報警，維護現(xiàn)場秩序，協(xié)助公安機關偵破。

　　(3)若傷者未傷亡，應保護現(xiàn)場的'同時立即組織救助，并通知醫(yī)療救護中心，對折傷員，傷情不明的情況下盡量不要挪動，防止傷情加重。

　　(4)傷害由觸電引起的，協(xié)管員應立即切斷電源，用絕緣物體將電源撥離觸電者，再施行治病。

　　(5)若傷亡是設備系統(tǒng)引起，協(xié)管員應立通知工程人員到場，共同制訂搶救方案，如無力施救，求助公安或消防部門。

　　(6)若傷亡是高空墮落物引起，搶救傷員時應保護現(xiàn)場，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時向警方報警。

　　(7)若傷亡事故由交通肇事引起的，應保護現(xiàn)場，搶救傷亡的同時，記清肇事車輛和號碼，留下駕駛員和目擊者，如監(jiān)控錄像，保護相關錄像，請警方或交警部門處理，若交通事故引起堵塞，應組織疏通現(xiàn)場。

　　(8)詳細記錄意外傷亡經(jīng)過，對于設備故障或設施損壞引起的傷亡事故以及由于管理上失誤引起的觸電事故相關部門在事故發(fā)生后四個小時內(nèi)寫出書面報告，匯報上級領導和XX村委，并查找原因落實責任。

　　7、水浸應急處理規(guī)程

　　(1)當公司員工接到報警或發(fā)現(xiàn)XX商住樓水浸事故，應立即將進水地點、樓層、水源、水勢報告領班，工程人員，并在相關人員到達前盡量控制現(xiàn)場水勢，防止水浸范圍擴大。

　　(2)立即查明水浸原因，采取措施關閉水源，水閘堵塞水管，堵塞漏洞，疏通排水管道，打開末端放水等，切斷水源，并關閉受浸區(qū)的電閘，防止人員觸電，若水源來自供水總管，工程人員無力解決時，應立即通知自來水公司前來搶修。

　　(3)如在水浸事故后，有任何公共設施在正常使用受到影響或由其引起停電，應知會商戶(住戶)并在各出入口設置告示，如有區(qū)域存在為危險，應在該范圍內(nèi)設置警告標志。

　　(4)詳細記錄水浸事故發(fā)生經(jīng)過和采取的措施，以及受損的情況。

　　8、中毒事件(煤氣、食物中毒等)

　　(1)切斷毒源，使毒物不繼續(xù)擴散，疏散現(xiàn)場圍觀群眾。

　　(2)對煤氣中毒者，盡快將中毒者撤離現(xiàn)場，移到空氣通暢處，松開衣扣和腰帶，并盡快送醫(yī)院救治。

　　(3)對其他類別的中毒者，盡快將中毒者撤離現(xiàn)場，消除口腔異物，維持呼吸通暢，注意保濕，并立即送醫(yī)院搶救或者請求醫(yī)院支援。

　　(4)核準毒源是否切斷，防止有漏毒現(xiàn)象造成不必要的傷害。

　　環(huán)境組

　　環(huán)境組領班崗位職責

　　1、負責落實各項崗位職責及部門內(nèi)各項業(yè)務服務質(zhì)量標準;

　　2、執(zhí)行清潔員工培訓計劃;

　　3、做好市場公共部位及設備的清潔工作;

　　4、做好市場的消毒滅鼠殺蟲工作;

　　5、組織清潔組定期檢討、共同研究搞好清潔方面的工作;

　　6、配合XX市場管理中心搞好清潔用品采購工作;

　　7、落實好清潔用品保管領用登記工作;

　　8、配合XX市場管理中心做好不合格服務的控制管理工作;

　　9、配合XX市場管理中心做好糾正預防措施的制訂實施工作;

　　10、監(jiān)督清潔工按時清潔市場、走廊、外圍道路等樓宇內(nèi)公用地方，在巡視各崗位的清潔工作時，發(fā)現(xiàn)問題及時采取糾正措施;

　　11、做好清潔工具入庫，領用、維修記錄;

　　12、檢查所轄范圍各清潔崗位工作完成情況，發(fā)現(xiàn)問題立即整改，并進行考核;

　　13、檢查清潔員當值情況，是否按規(guī)定著裝上崗，攜帶必備清潔工具，對缺勤及不按規(guī)定著裝及時采取補救措施。

　　清潔員崗位職責內(nèi)容

　　1、負責XX市場周圍的道路及市場內(nèi)部的清潔保養(yǎng);

　　2、負責XX商住樓從一樓到天臺、地面商鋪門口所有公共部分的清潔保養(yǎng);

　　3、負責XX市場所有生活垃圾的收集，并協(xié)助清運公司清理垃圾房的工作現(xiàn)場;

　　4、負責XX市場殺蟲滅鼠工作;

　　5、完成上級領導交辦的其它工作與突擊性工作。

　　清潔員職責范圍

　　1、外圍清潔員：

　　(1)市場周圍的道路、花壇及市政衛(wèi)生責任區(qū)的清潔保養(yǎng);

　　(2)協(xié)助環(huán)衛(wèi)所清理垃圾臨時存放處的垃圾清運，清洗垃圾桶、垃圾臨時存放處;

　　(3)實行分段包干，時刻保持地面干凈，無沙土、無垃圾、無雜物等;

　　(4)清潔地面的所有燈具、標語牌、消防等公共設施;

　　(5)市場周圍明溝、暗溝、下水道的清理，保持雨季水道暢通;

　　(6)化糞池清潔后，及時運走污物，并立即用水沖洗周圍地面，保持干凈環(huán)境，無臭氣。

　　2、樓層清潔工：

　　(1)負責清理樓層內(nèi)的垃圾，堆放到指定地方;

　　(2)清掃各自樓層的樓道及樓梯通道，及清潔消防前室的地面、墻面和頂面;

　　(3)擦拭各自范圍內(nèi)的公共設施，包括防火門、強弱電井道門、電表箱門、水管井門、開水間、燈罩、消防栓、樓道墻壁、樓梯扶手、排風口、管線等;

　　(4)拖洗樓層地面、后樓道的踏步臺階;

　　(5)清掃、拖抹樓層通道地面;

　　(6)負責清洗男、女衛(wèi)生間，做到無異味、無污染面;(7)各自區(qū)域內(nèi)垃圾筒的清潔。

　　工程部

　　水電維修工崗位職責

　　1、負責公共設備、設施維修管理，定期保養(yǎng);

　　2、負責供配電、供排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)的運行操作、巡視保養(yǎng)維修、檢查記錄和異常情況報告及處理;

　　3、負責房屋、道路、圍墻、停車場土建設施及其他公共設施的日常維護保養(yǎng)、維修工程預算;

　　4、負責配合市場管理中心監(jiān)督業(yè)主房屋裝修改造;

　　5、負責為住戶進行日常維修服務及參與維修中涉及的鄰里協(xié)調(diào);

　　6、負責施工工地和臨時施工單位的管理;

　　7、負責設施、設備突發(fā)事故處理;

　　8、負責住戶維修服務效果回訪。

　　9、負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

　　10、每周一次巡查責任設備;每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

　　第三章管理控制文本的內(nèi)容概述

　　消防安全責任書

　　一、嚴格執(zhí)行消防安全的各項規(guī)定，做好消防工作，提高安全意識。

　　二、商品存放遵循“合理、安全”原則，保持通道暢通。

　　三、電線不準私拉亂接，嚴禁違章操作。

　　四、市場內(nèi)嚴禁使用液化氣，嚴禁明火，防患于未然。

　　五、正確使用電器設施，并須有人看護，嚴禁使用高電耗等容易引發(fā)火險的電器。

　　六、市場內(nèi)不能有易燃易爆危險物品。

　　七、離店(攤)前需切斷電源，消除火災隱患。

　　八、愛護市場內(nèi)的消防設施，不得損壞、挪用、拆除、圈占消防設施。

　　九、禁止在營業(yè)場所違章搭建，營業(yè)房內(nèi)嚴禁住宿。

　　十、消防安全，人人有責，如有違者，責任自負。

　　市場衛(wèi)生管理制度

　　一、凡進入市場的購銷人員都必須講究衛(wèi)生，不準擅自在市場內(nèi)張貼廣告和在墻上、攤頭隨意涂寫、堆放雜物、保持市場整潔。

　　二、必須嚴格執(zhí)行《食品衛(wèi)生法》，嚴禁有毒、有害、污穢不潔、變質(zhì)、霉變食物、病死或死因不明的禽畜、水產(chǎn)及其制品進市場出售。經(jīng)營飲食、熟食、鹵葉、豆制品的必須持有營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生講可證和個人健康證。營業(yè)人員必須穿戴白衣、白帽和白袖套。經(jīng)營熟食的必須有防蠅、防塵、防腐設施備和清潔用具。

　　三、市場內(nèi)應建立必要的衛(wèi)生設施，設立衛(wèi)生宣傳欄、果殼箱、痰盂和下水道、自來水以及垃圾處理裝置;有條件的農(nóng)貿(mào)市場應添置冷藏設備，大型市場要有公共廁所。

　　四、每個市場都必須確定專職或兼職人員負責上市商品檢驗和衛(wèi)生管理工作。大型市場應建立市場愛衛(wèi)會或衛(wèi)生管理小組，負責市場衛(wèi)生的組織管理工作，開展經(jīng)常性的衛(wèi)生監(jiān)督管理。

　　五、所有市場都要配備衛(wèi)生保潔員，專門從事清衛(wèi)工作。全日交易的市場必須堅持一天二次清掃場地，半天交易的市場散場后及時清掃，做到場內(nèi)無過夜垃圾。每周對市場進行一次全面的清掃。農(nóng)貿(mào)市場在夏季節(jié)要經(jīng)常進行滅蠅、滅蚊、滅菌等防疫消毒。

　　六、堅持經(jīng)常性的衛(wèi)生宣傳教育工作，促進個體商販做好自清保潔工作。每個攤位實行攤前、攤后、柜臺上下衛(wèi)生包干，及時清除攤位周圍的垃圾和臟物。經(jīng)營多垃圾商品的攤主必須自備盛放工具，集中垃圾送到指定的堆放地點。

　　七、對違反本制度規(guī)定的，由市場辦公室依照有關規(guī)定，酌情分別給予批評教育、罰款、警告、停業(yè)整頓等處理。

　　市場治安保衛(wèi)工作制度

　　一、市場應確定專職人員負責市場的治安保衛(wèi)工作，調(diào)解糾紛，制止擾亂市場和危害市場安全的行為。治保人員要在市場內(nèi)巡邏值班，維護治安秩序。

　　二、市場內(nèi)商品保管室、寄存處，要確定專人負責管理。管理人員不得擅離職守，并嚴格交接班手續(xù)。

　　三、所有進場交易人員都必須執(zhí)行市場的治安保衛(wèi)工作規(guī)定，不隨意離開攤位和托不相識的人看管錢物，貴重物品要交給市場工作人員保管。

　　四、嚴禁在市場上賭博、測字、算命，以及其他危害社會治安或影響市場秩序的行為。

　　五、自行車、手拉車、三輪車必須按劃定地點存放，不得隨意停放，保持場內(nèi)通道暢通。

　　六、嚴格市場門衛(wèi)制度，夜間必須有人值班看場，做好防火、防盜、防爆、防止壞人破壞的工作。住在市場附設招待所內(nèi)的個體戶接待客人要遵守會客制度，不得留宿閑雜人員，不得聚眾酗酒取樂。市場內(nèi)要配備防火設備。

　　七、對違反上述規(guī)定的，由市場管理辦公室給予批評教育、罰款、停業(yè)整頓等處理;違反治安管理處罰條例的，由公安機關處理;觸犯刑律的移送司法機關依法懲處。

　　廁所保潔制度

　　一、勤沖洗，實行全天保潔。

　　二、保持四壁門窗，隔斷板，地面的干凈，無蛛網(wǎng)，無積灰積水，無糞跡、痰跡，無涂寫、張貼。

　　三、便池無尿堿跡。

　　四、環(huán)境干凈，無垃圾雜物。

　　五、定期消毒，做到蠅蛆少見，基本無臭。

　　市場保潔員守則

　　一、遵守勞動紀律，不得擅自離崗，有事生病不能上班須提前辦理請假手續(xù)。

　　二、負責市場垃圾、雜物的日產(chǎn)日清，保證市場經(jīng)營環(huán)境的干凈整潔。

　　三、對市場廁所每天打掃沖洗，保持清潔、無臭味。

　　四、對市場攤位、墻面、吊頂及有關設施設備，定期進行擦試和除塵。

　　五、攤位內(nèi)不得堆放廢舊物品及其他雜物。

　　六、積極完成領導交辦的其他工作任務。

　　七、保潔班長除履行保潔員崗位職責外，負責安排、督促保潔員的日常工作，重要情況、重大問題應及時報告市場主任。

　　市場管理員守則

　　一、熱愛本職，遵紀守法，服從管理。

　　二、熟悉掌握業(yè)務知識，辦事熱情周到。

　　三、工作時統(tǒng)一穿好工作服，佩戴好上崗證。

　　四、文明規(guī)范管理，嚴格執(zhí)行“公開、公平、公正”的三公開制度，嚴禁打人罵人。

　　五、督促各種車輛按指定地點停放，各類攤位按規(guī)定擺放，保持道路暢通，秩序井然。

　　六、管理市場內(nèi)各類糾紛。

　　七、嚴格按標準收費，不收人情費，不準接受農(nóng)戶和客戶的饋贈。

　　八、完成市場領導交辦的其它任務。

　　市場經(jīng)營者守則

　　一、凡需進入市場營業(yè)的單位和個人，必須按規(guī)定持營業(yè)執(zhí)照或有關證件到工商所或市場管理辦公室辦理審批手續(xù)，在指定的地點設攤經(jīng)營。不準隨意設攤和場外交易。

　　二、嚴格遵守國家有關政策、法規(guī)和本市場的規(guī)章制度，服從管理，按時交納稅費和市場管理費，自覺維護市場秩序。

　　三、亮照(證)經(jīng)營，做到人證相符，不得擅自調(diào)換、租借、轉(zhuǎn)讓攤位或拼攤經(jīng)營。

　　四、講求職業(yè)道德，文明經(jīng)商，禮貌待客，明碼標價，公平交易，不準以次充好、以假充真、摻雜使假、短尺少秤，欺騙消費者;不欺行霸市、強買強賣、囤積居奇、哄抬物價，擾亂市場;不購銷假冒偽劣商品和國家規(guī)定不許上市的商品;不準使用明令禁止或不合格的計量器具。商品售出后，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應給予調(diào)換或退貨;份量不足的要給消費者退款。

　　五、出售的食品應符合國家規(guī)定的食品衛(wèi)生要求，肉、禽必須經(jīng)檢疫合格后上市。搞好攤臺、攤前和攤后的環(huán)境衛(wèi)生，做到攤位整潔美觀，商品陳列整齊。

　　六、愛護場內(nèi)各種服務設施，不得在場內(nèi)搭建建筑物或改變場內(nèi)設施結(jié)構，損壞公物照價賠償。提高警惕，搞好防竊、消防工作，主動配合做好市場的安全保衛(wèi)工作。

　　七、所有進場經(jīng)營者均應遵守本守則規(guī)定。如有違反者，由市場管理辦公室根據(jù)國家有關規(guī)定和場紀場規(guī)酌情予以處罰。

　　市場統(tǒng)計工作制度

　　一、市場應配備人員擔任市場統(tǒng)計工作。統(tǒng)計工作人員必須嚴格執(zhí)行統(tǒng)計制度，對各種報表的統(tǒng)計范圍、數(shù)字口徑、指標、計算方法、報送時間等必須切實執(zhí)行;上級查詢的數(shù)字，要及時查對答復。要做好各種統(tǒng)計資料的收集、整理、匯總、分析和報表的填報工作，做到統(tǒng)計完整、準確、及時。

　　二、建立原始資料登統(tǒng)制度。統(tǒng)計人員必須親自上市場巡回視察，掌握賞識的商品品種、成交數(shù)量、價格以及剩市商品等情況和數(shù)據(jù)，記入原始登統(tǒng)表，經(jīng)審核匯總后上報。

　　三、加強典型調(diào)查和統(tǒng)計分析。要通過典型調(diào)查“解剖麻雀”等方法，掌握第一手材料，揭示集貿(mào)市場發(fā)展變化規(guī)律，及時向上級領導提供新情況、新問題和對策建議。

　　四、統(tǒng)計人員必須加強文化和統(tǒng)計業(yè)務的學習，通過脫產(chǎn)和半脫產(chǎn)培訓和專題考試等多種方法，不斷提高統(tǒng)計質(zhì)量和工作效率，統(tǒng)計人員應保持相對穩(wěn)定。

　　市場計量器具監(jiān)督檢查制度

　　一、經(jīng)營者必須統(tǒng)一使用國家規(guī)定的合格器具和法定計量單位，做到秤(尺)準量尺。市場應配備一定數(shù)量的計量器具，提倡經(jīng)營者租借市場的標準計量器具。經(jīng)營者自帶的計量器具，需經(jīng)檢測合格后，方可使用。

　　二、計量器具使用中要經(jīng)常檢查，專人負責。每天抽查測試，每周分段全面檢查一次。及時制止利用器具作弊、克扣消費者的違法行為。

　　三、市場內(nèi)必須設立公平秤、公平尺。農(nóng)貿(mào)市場逐步實行電子秤復秤，為群眾服務。

　　四、開展“計量信得過經(jīng)營戶”競賽活動，依靠群眾監(jiān)督。對表現(xiàn)好的給予表揚嘉獎;對差的進行通報批評，并登記在案;對屢教不改、情節(jié)惡劣的，酌情給予罰款，責令停業(yè)整頓，取消攤位證或提請原發(fā)照機關吊銷營業(yè)執(zhí)照。

　　市場管理費收繳管理制度

　　一、嚴格執(zhí)行國務院關于發(fā)布《城鄉(xiāng)集市貿(mào)易管理辦法》的規(guī)定：“對進入集市交易的商品由工商行政管理機關收取少量的市場管理費。工業(yè)品、大牲畜費率按成交額計算不得超過1%，其他商品不得超過2%�！辈獙⑹召M標準公布于眾，接受群眾監(jiān)督。攤位費根據(jù)攤位設施和經(jīng)營情況確定。攤位、門店要努力實行公開招標競投制。

　　二、在市場設攤經(jīng)營的經(jīng)營者必須按規(guī)定交納市場管理費。不準瞞報商品數(shù)量，逃漏市場管理費和故意抗拒、刁難收費人員履行公務。

　　三、收費人員必須嚴格執(zhí)行收費標準，較為準確地計算商品價值，做到收費合理，不多收、不漏收。收費人員在收款時必須開具“市場管理費收據(jù)”，做到手續(xù)完備，錢據(jù)相符，當面點清，帳目清楚。現(xiàn)金應當日上繳，不準截留、公款。

　　四、對固定攤位可實行按月定額收取市管費的辦法，由經(jīng)營者在規(guī)定時間內(nèi)交付。月收費額按月平均成交額核定，半年或幾個月調(diào)整一次。臨時設攤的可在申請攤位時收取。對自產(chǎn)自銷農(nóng)民實行劃片設攤位、，逐個收費。

　　五、收費人員必須遵紀守法，佩戴標志，忠于職守，廉潔奉公，不徇私情，不收人情費，不、亂收費，不接受經(jīng)營者請客送禮，不向經(jīng)營者借款、賒欠、索取商品或利用工作之便購買便宜貨。違者從嚴處理。

　　文明攤位評比制度

　　為了進一步加強商城農(nóng)貿(mào)市場的物質(zhì)文明和精神文明建設，不斷提高集貿(mào)市場經(jīng)營者的文明經(jīng)商、依法經(jīng)商的自覺性，增強市場凝聚力，特制訂本制度：

　　一、凡進入集貿(mào)市場營業(yè)的單位和個人，經(jīng)營在三個月以上，有固定攤位的，均需參加文明攤位的評比。

　　二、文明攤位的評比，實行每季評選一次，按行業(yè)分別評選。

　　三、市場內(nèi)文明攤位的具體標準為：1、季度內(nèi)無違章違法行為，并積極、主動檢舉揭發(fā)他人的違章違法行為;2、照章納稅繳費，無拖欠、拖拉現(xiàn)象;3、講究職業(yè)道德、文明經(jīng)商、禮貌待客、公平交易;4、按市場辦公室規(guī)定，在醒目處懸掛營業(yè)執(zhí)照或攤位證;5、積極響應市場辦公室組織的社會公益活動，并起帶頭模范作用;6、主動配合市管人員做好市場管理工作;7、搞好同行業(yè)內(nèi)部團結(jié)，不相互爭拉顧客，不搞非正常競爭;8、主動做好人好事。

　　四、評選實行由經(jīng)營者自評、小組互評、市場辦公室組織人員實地考評三結(jié)合的辦法，自評分與互評分占50%，考評分占50%，按其總得分為經(jīng)營戶的實際提分，并聽取勞協(xié)、稅務、公安部等部門的意見，最后，報分管所長批準后，授予“文明攤位”稱號。

　　五、經(jīng)營戶在獲得稱號后，出現(xiàn)違章行為的，從重處理，并摘除其稱號。

　　六、文明攤位評比結(jié)束，市場分管人員要建立檔案，登記在冊，并作為年終評選“五好經(jīng)營戶”的基礎條件。

　　農(nóng)貿(mào)市場預賠制度

　　為了自覺接受消費者監(jiān)督，切實維護消費者權益，促使XX農(nóng)貿(mào)市場的長遠發(fā)展，特設立預賠基金，實施預賠制度。

　　具體實施辦法是：

　　1、預賠基金：來源于市場各經(jīng)營戶的保證金，設立專用帳戶，存入預賠基金，該基金只用于消費者在市場購買時因質(zhì)量問題所需的先期賠償;

　　2、受理條件：消費者在市場所購買的物品符合有關預賠條件。

　　3、預賠措施：消費者可以直接向農(nóng)貿(mào)市場消費者投訴聯(lián)絡站投訴后，經(jīng)確認無誤后，則從預賠基金中提取因賠金額給消費者

　　4、責任追究：談公路農(nóng)貿(mào)市場消費者投訴聯(lián)絡站向當事經(jīng)營戶下達通知，勒令其七天內(nèi)將賠償金匯至預賠基金帳戶上，補齊保證金金額。

　　市場財務管理制度

　　一、負責管理辦公室日常工作，做好市場經(jīng)營戶開票工作。

　　二、負責財務管理工作，組織做好財務計劃、會計核算、會計分析工作。

　　三、認真做好市場內(nèi)的租金、管理費、水電費及其他有關費用的收繳，不得擅自提高或降低收費標準，不得擅自減免費用，及時上報中心。

　　四、負責市場管理人員月工資、貼補發(fā)放。

　　五、積極完成領導交辦的其他任務。

　　XX市場小餐飲業(yè)衛(wèi)生管理要求

　　一、衛(wèi)生管理

　　1、衛(wèi)生許可證有效并懸掛于明顯處;

　　2、小型餐飲業(yè)必須建立食品衛(wèi)生管理制度;

　　3、配備專職或兼職食品衛(wèi)生管理人員，食品衛(wèi)生有專人管理和負責;

　　4、做好“三放心”臺帳。

　　二、衛(wèi)生設施

　　1.廚房墻壁表面全部使用白瓷磚;

　　2.廚房地面由硬質(zhì)材料建造，具有一定坡度和地漏等排水設施，并設低位洗拖把池一個;

　　3.廚房內(nèi)應安置有效的排煙、通風設施;

　　4.粗加工區(qū)分別設置畜禽食品、水產(chǎn)食品和蔬菜食品清洗池等至少三只;

　　6.餐飲具要有足夠容量的專用消毒、保潔設施;

　　7.廚房內(nèi)有足夠容量的冷藏冷凍設施;

　　8.食品庫房設置貨架，不得用于生活起居;

　　9.餐廳、廚房、庫房要設置沙窗、門簾，采取消除蒼蠅、老鼠、蜂螂和其他有害昆蟲的措施;

　　10.設備布局和工藝流程合理，防止交叉污染。

　　三、經(jīng)常性衛(wèi)生要求：

　　1、前堂和后加工間的衛(wèi)生整潔，做到每餐一打掃，每天一清洗;

　　2、餐具使用后進行洗滌，消毒處理，并放在保潔柜內(nèi)存放;

　　3、采購時嚴把食品衛(wèi)生關，不采購無標簽、無生產(chǎn)日期的食品;

　　4、不得使用過期、霉變等不符合國家衛(wèi)生標準和食品衛(wèi)生要求的食品及原料，不得亂用食品添加劑;

　　5、工作人員每年進行健康體檢和知識培訓，取得健康證后方可上崗;工作人員必須穿戴整潔的工作衣、褲、帽，工作服要定期清洗。工作人員在操作間不準吸煙，吃食物。

　　XX市場小副食業(yè)衛(wèi)生管理要求

　　一、衛(wèi)生管理

　　1、衛(wèi)生許可證有效并懸掛于明顯處;

　　2、組織制訂衛(wèi)生管理制度;

　　3、有專人負責日常衛(wèi)生管理工作。

　　二、衛(wèi)生設施

　　1、有不少于1只水池;

　　2、有食品采購、進貨臺帳;

　　3、有食品擱架、貨架、貨柜。

　　三、經(jīng)常性衛(wèi)生要求：

　　1、保持內(nèi)外環(huán)境整潔，無積塵、無蛛網(wǎng)、無油污、無衛(wèi)生死角，采取消除蒼蠅、老鼠、蟑螂和其他有害昆蟲及其滋生條件的措施，廢棄物進入加蓋的密閉容器，日產(chǎn)日清;

　　2、采購員、保管員、加工人員分別做到不采購、不出售(過期、霉變等)不符合衛(wèi)生標準和衛(wèi)生要求的食品;經(jīng)營者采購散裝食品時，必須向制售者索取并核對生產(chǎn)者的衛(wèi)生許可證和食品檢驗合格證明等材料，任何經(jīng)營者不得經(jīng)銷未取得衛(wèi)生許可證的生產(chǎn)者生產(chǎn)的食品、無檢驗合格證明和標簽內(nèi)容不完整的散裝食品;

　　3、銷售的定型包裝食品必須符合要求，有廠址、廠名、品名、生產(chǎn)日期、保質(zhì)期;銷售的散裝食品必須有防塵材料遮蓋，設置隔離設施以確保食品不能被消費者直接觸及，并具有禁止消費者觸摸的標志;

　　4、食品存放必須隔墻離地、有標簽，做到先進庫房的先使用;

　　5、所有人員必須經(jīng)衛(wèi)生知識培訓合格，持健康證上崗，職業(yè)禁忌人員必須調(diào)離食品生產(chǎn)經(jīng)營崗位;

　　6、從業(yè)人員應當經(jīng)常保持個人衛(wèi)生，做到勤剪甲、勤洗澡理發(fā)。生產(chǎn)銷售食品時不戴首飾，不涂染指甲，將手洗凈，穿戴整潔工作衣帽。銷售直接入口食品時，不用手拿，不用廢紙、廢物包裝，必須使用售貨工具。

　　XX市場小生產(chǎn)加工企業(yè)衛(wèi)生管理要求

　　一、衛(wèi)生管理

　　1、衛(wèi)生許可證有效并懸掛于明顯處;

　　2、有專職衛(wèi)生管理員，制訂衛(wèi)生管理制度并上墻;

　　3、從業(yè)人員體檢培訓合格，持證上崗，配備工作衣帽、鞋等;

　　4、廠內(nèi)外符合環(huán)境衛(wèi)生要求。

　　二、衛(wèi)生設施

　　生產(chǎn)車間須設置防蠅、防塵、防蟲、防鼠設施，車間應配備機械通風換氣設施(進風口距地面2米以上)及密閉加蓋的垃圾桶，冷飲企業(yè)生產(chǎn)用水必須使用凈化水，配備相應的凈化水設備，管道采用不銹鋼等無毒材料，送料管道采用活接頭，并配備專用消毒設施及更衣室。

　　三、經(jīng)常性衛(wèi)生要求：

　　1、生產(chǎn)設備布局合理，并保持清潔和完好;

　　2、生產(chǎn)設備、工具、容器、場地等嚴格執(zhí)行清洗消毒制度，盛放食品的容器不得直接接觸地面;

　　3、原料、輔料、半成品、成品以及生、熟品分別存放在不會受到污染的區(qū)域;

　　4、按照生產(chǎn)工藝的先后次序和產(chǎn)品特點，將原料處理、半成品處理和加工、工器具的清洗消毒、成品內(nèi)包裝、成品外包裝、成品檢驗和成品貯存等不同清潔衛(wèi)生要求的區(qū)域分開設置，防止交叉污染;

　　5、不得使用過期、霉變等不符合國家衛(wèi)生標準和食品衛(wèi)生要求的食品及原料，不得亂用食品添加劑;

　　6、從業(yè)人員保持個人清潔，工作時不得戴首飾、手表，不得化妝;進入車間時洗手、消毒并穿著工作服、帽、鞋，工作服、帽、鞋應當定期消毒。

　　XX市場農(nóng)貿(mào)市場衛(wèi)生管理要求

　　一、衛(wèi)生管理

　　1、衛(wèi)生許可證有效并懸掛于明顯處;

　　2、進場經(jīng)營者掌握食品衛(wèi)生法律、法規(guī)、食品衛(wèi)生安全等衛(wèi)生知識;

　　3、進場經(jīng)營者的健康狀況和應持有健康證明才可上崗;攤位應先取得衛(wèi)生許可證才可營業(yè)(經(jīng)營鮮活水產(chǎn)、家禽、和新鮮蔬菜除外);

　　4、索證管理，散裝和定型包裝食品的衛(wèi)生許可證、檢驗合格證;肉類的檢疫證;豆制品的供貨憑證;蔬菜的產(chǎn)地證明等。

　　二、衛(wèi)生設施

　　1、散裝食品：擱架，防鼠、防塵、防蠅設施等

　　2、熟食鹵味：空調(diào)、溫度計;銷售中的貨、款設施分離;

　　專營熟食鹵味另設二次更衣室。

　　三、經(jīng)常性衛(wèi)生要求：

　　1、保持內(nèi)外環(huán)境清潔，無蛛網(wǎng)、積塵、垃圾、污水;

　　2、圾箱、廢棄物容器，做到加蓋，日產(chǎn)日清，有水沖水封式公共廁所。水道排水暢通;

　　3、有滅蠅、鼠、蟑螂及防止其污染食品的措施。原料與成品隔離，直接入口食品與待加工食品隔離，食品與雜物、藥物隔離，食品與非食用冰、不潔物隔離;食品上架銷售，墊高離墻存放;防塵、防蠅、防腐(冷藏)、防鼠、防蟑螂;

　　4、食品內(nèi)在質(zhì)量、包裝、標識符合衛(wèi)生要求，無假冒偽劣食品、過期變質(zhì)、衛(wèi)生質(zhì)量不合格的食品銷售;

　　5、熟食鹵味的原輔料應符合相應的衛(wèi)生標準和衛(wèi)生要求，熟食鹵味應當燒熟煮透，并在專間內(nèi)冷卻，夏秋季節(jié)要縮短熟食鹵味加工與銷售的間隔時間，做到分批燒煮，分批發(fā)貨;

　　6、熟食設備布局和工藝流程符合衛(wèi)生要求，銷售時貨款分開，不用手直接抓取熟食;

　　7、食品用容器、用具等的清洗、消毒、保潔設施和使用符合衛(wèi)生要求;

　　8、從業(yè)人員的持有效健康證明上崗，并保持個人衛(wèi)生，必須穿戴整潔的工作衣、褲、帽，工作服要定期清洗。

　　第四章管理方案啟動資金預算

　　一、管理費收入：

　　位置

　　小面積住宅

　　超市

　　1、2層

　　檔位

　　純地鋪

　　商鋪

　　住宅

　　面積合計

　　100間

　　2600 M2

　　99個

　　1263.09 M2

　　2205.25 M2

　　5665.71 M2

　　收費

　　標準

　　25元/間

　　管理費：30元/檔

　　水電費：10元/檔

　　1元/ M2

　　0.4元/ M2

　　合計

　　2500元

　　3960元

　　1263.09元

　　2205.25元

　　2266.28元

　　總計：12194.62元

　　二、人工費用支出

　　序號

　　崗位

　　人數(shù)

　　工資標準

　　社保

　　醫(yī)療保險

　　小計

　　月度費用

　　管理

　　中心

　　主任

　　20xx

　　收銀員

　　600

　　696

　　小計

　　2696

　　2792

　　環(huán)境組

　　班長

　　800

　　896

　　清潔員

　　650

　　746

　　2238

　　小計

　　20xx

　　2238

　　協(xié)管組

　　領班

　　1000

　　1096

　　協(xié)管員

　　750

　　846

　　2538

　　小計

　　3346

　　3634

　　工程組

　　技工

　　600

　　696

　　小計

　　696

　　合計

　　9360

　　三、服務費用總成本

　　項目名稱

　　月度費用

　　年度費用

　　管理服務費用

　　10610.00

　　￥ 120,720.00

　　1、人員工資福利社保

　　9360.00

　�。� 112,320.00

　　(1)管理人員工資福利

　　2792.00

　　￥ 33,504.00

　　(2)清潔人員工資福利

　　2238

　�。� 26,856.00

　　(3)安管人員工資福利

　　3634.00

　�。� 43,608.00

　　(4)技工工資福利

　　696

　�。� 8,352.00

　　2、辦公費用

　　150

　　￥ 2,400.00

　　3、通訊費用

　　200

　�。� 2,400.00

　　4、小區(qū)公共水電分攤

　　300.00

　�。� 3,600.00

　　5、物料消耗

　　600.00

　�。� 7,200.00

　　固定資產(chǎn)折舊

　　400

　�。� 4,800.00

　　服裝費

　　187.20

　�。� 2,246.40

　　教育附加費

　　140.40

　�。� 1,684.80

　　工會費

　　187.20

　　￥ 2,246.40

　　營業(yè)稅

　　576.24

　�。� 6,914.88

　　城建稅

　　806.736

　�。� 9,680.83

　　小計

　　11524.80

　�。� 138,297.60

　　服務費用總計

　　12907.78

　　￥ 154,893.31

物業(yè)管理方案篇2

　　一、XX項目物業(yè)分析：

　　1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強

　　2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業(yè)消費承受能力；

　　3、購置物業(yè)用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

　　4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。

　　二、根據(jù)以上分析，對XX項目物業(yè)建議如下：

　　1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。

　　2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務體系。

　　三、物業(yè)管理提供日常服務的內(nèi)容：

　　1、對河道的清理與水質(zhì)的保護（如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強河道景觀效果；

　　2、對市政道路的保潔；

　　3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）？

　　4、24小時水電維修；

　　5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運；

　　6、對水、電、燃氣等設備日常的保養(yǎng)與維護；

　　7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護；

　　8、業(yè)主能源費用的代收代繳；

　　9、定期花木殺蟲及滅鼠；

　　10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；

　　11、業(yè)主院落檔案的管理。

　　四、物業(yè)特約服務－管家式服務體系：

　　1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務，隨時解決業(yè)主提出的關于生活、出行等方面的需求。

　　2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務要求，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

　　3、管家式服務的內(nèi)容：

　　A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過熨燙，免費）？

　　B、帶領工作人員完成業(yè)主提出的家政服務要求（付費）

　　室內(nèi)清潔

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清潔養(yǎng)護

　　代收洗、補、燙衣物

　　室內(nèi)插花、裝飾

　　代購日常生活用品

　　車輛清洗服務

　　家庭看護管理

　　寵物看護管理

　　C、為業(yè)主提供車輛接、送服務（付費并需要提前預約）

　　五、XX項目的安全保衛(wèi)管理：

　　1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：

　　24小時固定安全崗位的值勤

　　24小時流動崗位的安全及消防巡視

　　車輛停放的安全管理

　　特殊時間段道路車流、人流的疏導管理

　　2、保衛(wèi)部門的設施設備：

　　中央控制室

　　與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)

　　設像監(jiān)視系統(tǒng)

　　電子巡更系統(tǒng)

　　業(yè)主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統(tǒng)

　　停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）

　　安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

　　3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務：

　　禮儀性保衛(wèi)

　　短途護衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛(wèi)）

　�。ㄒ陨蟽煞N服務提供時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目）

　　六、突發(fā)事件應急處理體系的建立

　　業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應急處理體系流程如下：

　　1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；

　　2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；

　　3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場情況；

　　4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場情況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）

物業(yè)管理方案篇3

　　一、物業(yè)管理法律體系

　　1．國務院各相關行政部門、各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會頒布的物業(yè)服務的行政規(guī)章及地方性法規(guī)規(guī)章。國務院的行政部門中以建設部的規(guī)章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規(guī)定》、1990年《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、20xx年《物業(yè)管理收費管理辦法》等。地方性物業(yè)法規(guī)如《廣東省物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理條例》等。

　　2．最高人民法院關于物業(yè)服務法律法規(guī)的司法解釋。如《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。

　　二、物業(yè)管理實務中主要涉及的法規(guī)及問題

　　(一)物業(yè)管理招投標

　　通過物業(yè)管理招投標是物業(yè)管理市場發(fā)展、房地產(chǎn)管理體制改革和提高物業(yè)管理水平的需要。20xx年建設部印發(fā)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，雖對前期物業(yè)管理招標應遵循的基本原則、招標方式等做出了規(guī)定，但并未對哪些項目必須實行招投標，哪些可以通過招投標或其他方式選擇物業(yè)服務企業(yè)以及哪些不宜進行招投標進行規(guī)定�！段飿I(yè)管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過招投標的方法選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。目前物業(yè)管理的招投標法規(guī)還未制定，給物業(yè)管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關方面進行有效的監(jiān)督。

　　(二)物業(yè)管理服務

　　建設部發(fā)布了《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，以加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務水平。但對于物業(yè)管理模式的問題，最高層次的專門立法《物業(yè)管理條例》只允許具有相應資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)委托管理模式，與其上位法律《物權法》的規(guī)定存在沖突。《物業(yè)管理條例》第三章從大體上規(guī)定了招投標的方式、前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同在期限上的銜接、建設單位與物業(yè)服務企業(yè)承接移交的總體規(guī)定，缺乏對承接驗收更為嚴密的規(guī)定，對前期物業(yè)的開始時間界定不清，容易造成建設單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規(guī)范，前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權益的現(xiàn)象。由于物業(yè)管理服務十分復雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業(yè)服務合同。為規(guī)范委托管理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業(yè)管理委托合同更全面、準確地反映物業(yè)管理全過程的內(nèi)容，更充分表述當事人雙方的意愿，建設部和國家工商行政管理總局1997年發(fā)布的《物業(yè)管理委托合同(示范文本)》。《物業(yè)管理條例》第三十五條僅對物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容做出了規(guī)定，但其內(nèi)容過于原則，不利于操作，并且對物業(yè)服務合同性質(zhì)沒有明確界定。我國《合同法》分則規(guī)定了15種典型合同，而今對物業(yè)服務合同的性質(zhì)存在不同認識，導致實踐中對物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是。

　　(三)物業(yè)裝飾裝修管理

　　裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內(nèi)外空間達到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內(nèi)部精心修飾處理的工程建筑活動。我國對物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定主要體現(xiàn)在兩個法律文件中:《物業(yè)管理條例》的第四十六條和五十三條的規(guī)定。建設部20xx年發(fā)布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。

　　(四)業(yè)主自治

　　《物權法》首次在法律上為建立業(yè)主自治機構提供了依據(jù)�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確了業(yè)主的法律范圍�！段飿I(yè)管理條例》第二章對業(yè)主和業(yè)主大會進行了規(guī)定。為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部頒布了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，建設部制定了《業(yè)主臨時公約(示范文本)》，供建設單位制定《業(yè)主臨時公約》參考使用。國內(nèi)現(xiàn)行法律對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作制度缺乏可操作性規(guī)定，業(yè)主自治機構的民事主體資格不明確。業(yè)主委員會的民事主體資格缺失，就有關物業(yè)管理服務合同而發(fā)生的某些訴訟，主體發(fā)生缺位，業(yè)主的權益就有可能受損。

　　(五)物業(yè)使用與維護

　　《物權法》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權分為:專有權、共有權和共同管理的權利�！段飿I(yè)管理條例》第五章規(guī)定了物業(yè)使用和維護的內(nèi)容。另外，《建筑工程質(zhì)量管理條例》、《商品房預售管理辦法》、《商品房住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》、《開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市異產(chǎn)毗連房管理規(guī)定》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》、《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等，都直接或間接為物業(yè)的使用和維護提供了法律依據(jù)。當前法規(guī)未對物業(yè)的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業(yè)管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對其相關管線和設施設備維修養(yǎng)護責任未細化，使物業(yè)公司維修責任被強制擴大。

　　(六)物業(yè)服務收費

　　涉及物業(yè)服務收費的相關法規(guī)有《中華人民共和國價格法》、《消費者權益保護法》、《物業(yè)管理條例》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》、《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等都是調(diào)整物業(yè)服務收費的相關法律。我國物業(yè)管理服務收費實行的是政府定價、政府指導價，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在指導價范圍內(nèi)在合同中明確約定。物業(yè)管理過程中還存在收費標準的爭議，對車位費、停車服務費、車輛保管費的界定不一，物業(yè)管理費收取及管理權的歸屬錯位，物業(yè)管理收費監(jiān)管責任不明等問題。

　　三、物業(yè)管理的立法完善

　　在國家立法上，到目前為止我國尚無一部在行政法規(guī)以上的由最高國家權力機關制定的專門的物業(yè)管理法律。最高效力的專門立法《物業(yè)管理條例》層次低，與《物權法》存在沖突。各地的物業(yè)管理發(fā)展水平不一，立法者對物業(yè)管理立法的理解不一致，制定出來的物業(yè)管理條例在內(nèi)容上大相徑庭，與國家的規(guī)定不相一致，破壞了我國物業(yè)管理立法的統(tǒng)一性。只有從理論上科學認識和尋求物業(yè)管理內(nèi)在的、必然的聯(lián)系，通過立法途徑，才能從根本上解決這些問題。

　　(一)加強理論研究工作，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性

　　我國物業(yè)管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業(yè)管理的實踐。必須加強物業(yè)管理的理論研究，通過借鑒國外的理論研究成果并緊密結(jié)合我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，深入研究我國物業(yè)管理發(fā)展過程中存在的問題，明確我國物業(yè)管理的發(fā)展方向，提出具有中國特色的物業(yè)管理發(fā)展模式。在正確理論的指導下不斷完善物業(yè)管理的相關法律，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性，為物業(yè)管理的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎。

　　(二)出臺物業(yè)管理的專門法律《物業(yè)管理法》

　　出臺《物業(yè)管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關規(guī)定的配套和細化，以現(xiàn)有的立法內(nèi)容為基礎并吸收近年來物業(yè)管理立法的成功經(jīng)驗，從法律層面上對物業(yè)管理中存在的問題進行具體規(guī)定，使其具有操作性。明確規(guī)定住戶(業(yè)主和使用人)的權利和義務;業(yè)主大會和業(yè)主委員會的性質(zhì)和法律地位，業(yè)主大會的職責、召集和決議方式，業(yè)主委員會的權利和義務;規(guī)定物業(yè)服務合同的定義、性質(zhì)，合同的內(nèi)容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對合同法的適用，對合同的監(jiān)督和管理;規(guī)定物業(yè)管理收費的原則，收費用途，收費標準的制定，對收費的管理和監(jiān)督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，更重要的是使得物業(yè)管理各有關方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點。

　　(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協(xié)調(diào)工作

　　不同層次的法律、法規(guī)和規(guī)章之間(即上下位法之間)應當互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關規(guī)范內(nèi)容協(xié)調(diào)配套，不互相矛盾。在已制定的法規(guī)中，有與其上位法律明顯沖突的地方應及時予以修訂，如:《物業(yè)管理條例》中關于從事物業(yè)管理活動的主體的規(guī)定與《物權法》中的相關規(guī)定不一致，要予以修改;為避免地方性法規(guī)之間不協(xié)調(diào)，較高層次的法規(guī)應對物業(yè)管理在體制、收費等原則性問題上進行規(guī)范，但不宜太具體，以保證各地根據(jù)自身發(fā)展情況制定細則的自主性;各級部門應及時修改和完善相關法律法規(guī)，以適應物業(yè)管理發(fā)展的需要。

　　(四)加強物業(yè)基礎保障型的法律規(guī)定，建立物業(yè)糾紛處理系統(tǒng)

　　完善物業(yè)管理的司法保障制度，明確業(yè)主個人、業(yè)主集團、業(yè)主委員會等訴訟主體地位，對訴訟程序進行規(guī)范，并對監(jiān)管、物業(yè)驗收和保修等方面做出細致規(guī)定，保障物業(yè)質(zhì)量及配套機制的完善，為我國物業(yè)管理的長遠和高效發(fā)展提供保障。同時，建立專門處理系統(tǒng)，以解決物業(yè)管理糾紛為專職，不僅能提供相關法律咨詢，同時也有利于及時、高效地處理物業(yè)管理糾紛。

物業(yè)管理方案篇4

　　一、執(zhí)行總結(jié) ..................

　　二、經(jīng)營管理 ..................

　　三、領導方式 ..................

　　四、公司文化 ..................

　　簡介

　　(一) .................簡介

　　(二) .................簡介

　　(三) .................簡介

　　(四) .................簡介

　　一、執(zhí)行總結(jié)

　　1、團隊面貌

　　一群有潛力的學生，懷著相同的夢想走在了一起。于是我們的團隊誕生了。我們團隊在工作上實行分工協(xié)作制，制度上實現(xiàn)民主制。我們的成員是各個方面的人才。團隊管理者協(xié)調(diào)分工，做到物盡其能，人盡其才。創(chuàng)業(yè)初期，我們團隊缺乏實際創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗。在諸多方面會遇到較多困難，但在日后的工作中，隨著困難不斷被克服，這些困難將會變成我們寶貴的經(jīng)驗。能讓我們團隊的成員更快成長為精英。

　　2、產(chǎn)業(yè)背景決定的優(yōu)勢

　　目前社會的高速發(fā)展，要求我們在校學生畢業(yè)之后能盡早的適應社會和融入社會。那如何能夠?qū)崿F(xiàn)就業(yè)呢?這就需要學生們充分利用在校的時間，培養(yǎng)自己的綜合素質(zhì)，磨練自己、打造自己。尋找自己發(fā)展的空間，創(chuàng)造自己美好的前景。

　　隨著學院新校區(qū)硬件設施的逐步完善，特別是在實訓樓常規(guī)運行中，我們發(fā)現(xiàn)學生完全可以把實訓樓的衛(wèi)生清潔作為創(chuàng)業(yè)的試金石，作為學生體驗勞動和創(chuàng)業(yè)快樂的機會。

　　考慮到學校在物業(yè)管理方面的需求，我們特在資環(huán)系成立學生物業(yè)管理公司，并合理組織和安排一些具有吃苦精神和創(chuàng)業(yè)熱情的學生參與實訓樓衛(wèi)生清潔工作或負責某一具體的工作。

　　3、策劃思路“高標準、高要求、高效率”

　　高標準——福建林業(yè)職業(yè)技術學院江南校區(qū)實訓樓是目前在校學生主要的上課場所，日常的衛(wèi)生保潔是非常重要的。學校每天面臨著衛(wèi)

　　生清潔是否到位和即時的問題，因此，實訓樓教室的衛(wèi)生一定要具有高標準水平。

　　高要求——學生創(chuàng)業(yè)的目的是體驗創(chuàng)業(yè)的過程。如何組織同學參與到公司的正常運作、如何滿足學校對實訓樓的高標準衛(wèi)生要求等一些列問題。這就要求公司的運行一定要有很高的要求，必須制定高要求的規(guī)章制度，以適應和滿足公司生存和發(fā)展的需要。

　　高效率——學生在校是以求學為主。在社會需要創(chuàng)業(yè)人才、學校提倡自我創(chuàng)業(yè)的大環(huán)境下，如何在課余時間完成固定或臨時分配的工作任務?這就需要公司工作人員在高要求的公司管理模式下高效率的完成任務。

　　二、經(jīng)營管理

　　1、團隊內(nèi)部管理

　　為加強團隊的規(guī)范化管理，完善各項工作制度，促進團隊發(fā)展壯大，提高經(jīng)濟效益，根據(jù)學院相關規(guī)定及團隊制度，制訂團隊管理制度大綱。

　　一、團隊全體隊員必須遵守團隊章程，遵守團隊的各項規(guī)章制度和決定。

　　二、團隊倡導樹立“一盤棋”思想，禁止任何部門、個人做有損團隊利益、形象、聲譽或破壞團隊發(fā)展的事情。

　　三、團隊通過發(fā)揮全體隊員的積極性、創(chuàng)造性和提高全體隊員的技術、管理、經(jīng)營水平，不斷完善團隊的經(jīng)營、管理體系，實行多種

　　形式的責任制，不斷壯大團隊實力和提高經(jīng)濟效益。

　　四、團隊鼓勵積極參與團隊的決策和管理，鼓勵隊員發(fā)揮才智，提出合理化建議。

　　五、團隊實行“崗薪制”的分配制度，為成員提供收入和福利保證，并隨著經(jīng)濟效益的提高逐步提高隊員各方面待遇;團隊為成員提供平等的競爭環(huán)境和晉升機會;團隊推行崗位責任制，實行考勤、考核制度，評先樹優(yōu)，對做出貢獻者予以表彰、獎勵。

　　六、團隊提倡求真務實的工作作風，提高工作效率;提倡厲行節(jié)約，反對鋪張浪費;倡導隊員團結(jié)互助，同舟共濟，發(fā)揚集體合作和集體創(chuàng)造精神，增強團體的凝聚力和向心力。

　　七、隊員必須維護團隊紀律，對任何違反團隊章程和各項規(guī)章制度的行為，都要予以追究。

　　2、隊員守則

　　一、遵紀守法，忠于職守，愛崗敬業(yè)。

　　二、服從領導，關心下屬，團結(jié)互助。

　　三、愛護公物，勤儉節(jié)約，杜絕浪費。

　　四、不斷學習，提高水平，精通業(yè)務。

　　五、積極進取，勇于開拓，求實創(chuàng)新。

　　三、團隊建設

　　我們采用民主制的領導方式。我們團隊將采用"目標管理、團隊競爭、集體決策、三級審核"的制度來保證質(zhì)量。注重人才(實力+潛力+毅力)。吸引優(yōu)秀人才加盟，不斷完善和創(chuàng)新，使我們有信心對業(yè)主(學

　　校)承諾：少量的付出，即可獲得高附加值的回報!

　　我們深知，團隊的發(fā)展取決于團隊的建設。為了建設一個優(yōu)良的團隊，我們在管理中有計劃、有目的地組織我們自己，并不斷地進行訓練、總結(jié)、提高的活動。

　　我們也注重核心團員的培養(yǎng)。因為團隊的核心成員能使團隊的目標變成行動計劃，團隊的業(yè)績得以快速增長。團隊核心層成員具備領導者的基本素質(zhì)和能力，不僅知道團隊發(fā)展的規(guī)劃，還參與團隊目標的制定與實施，使團隊成員既了解團隊發(fā)展的方向，又能在行動上與團隊發(fā)展方向保持一致。

　　我們是一個學習型組織：我們每一個人都認識學習的重要性，盡力為我們自己創(chuàng)造學習機會，表揚學習進步快的人，并通過一對一溝通、討論會、培訓課、共同工作的方式營造學習氛圍，使我們團隊成員在學習與復制中成為精英。

　　我們也深知團隊精神的力量：它能使團隊的成員為了實現(xiàn)團隊的利益和目標而相互協(xié)作、盡心盡力的意愿和作風，它包括團隊的凝聚力、合作意識及士氣。它強調(diào)的是團隊成員的緊密合作。一個沒有團隊精神的人難以成為真正的領導人，一個沒有團隊精神的隊伍是經(jīng)不起考驗的隊伍，團隊精神是優(yōu)秀團隊的靈魂、成功團隊的特質(zhì)。

　　四、公司文化

　　1、使命：通過創(chuàng)立企業(yè)的品牌，增強企業(yè)的市場競爭能力，促進企業(yè)的長效發(fā)展，使企業(yè)運營中的環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、社會效益

　　相結(jié)合的綜合效益最大化，為學校、員工創(chuàng)造實際利益。

　　2、愿景：讓我們體驗創(chuàng)業(yè)激情，尋找創(chuàng)業(yè)路徑。

　　3、理念：時時以一流標準要求自己，事事用服務觀念對待一切。

　　4、精神：務實進取，錐心創(chuàng)優(yōu)，在現(xiàn)代化管理進程中不斷追求完美，力求管理一流，服務一流，員工素質(zhì)一流，綜合效益一流。

　　5、宗旨：業(yè)主至上，服務第一，寓服務于管理之中。

　　6、思想：業(yè)主并不總是對的，但他永遠是第一位。

　　7、要求：把今天的事做到最好，明天的事考慮周到。

　　8、特色：新、嚴、細、精

　　新——管理中不斷融入新理念

物業(yè)管理方案篇5

　　一、項目分析

　　根據(jù)所提示數(shù)字，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建筑約占總數(shù)的50％，其余為小高層建筑或別墅區(qū)。小區(qū)包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監(jiān)控系統(tǒng)等大型公共設備，其設備數(shù)量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。

　　二、主要管理方案內(nèi)容

　　根據(jù)上述數(shù)字顯示，做出對該項目的物業(yè)管理方案如下：

　　1、管理機構設置及人員配置

　　根據(jù)管理服務的總體設想及小區(qū)的特點，本著“以人為本、服務至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機構，管理實行項目經(jīng)理負責制。該項目設項目經(jīng)理1人和客戶服務部（以下簡稱客服部）、維修部、安防部、環(huán)境部等四個職能部門，共需配置約39人。每個部室分別設立一個主管，協(xié)助項目經(jīng)理完成小區(qū)日常的各專項服務工作。并制定個部門主管及員工的崗位責任書（附后），在公司檢查時，可依照崗位責任書內(nèi)容進行對員工的BI行為規(guī)范和工作質(zhì)量進行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據(jù)本公司薪酬制度決定。

　　至于服務人員的服務標準要求，如客服部的維修處理及時率、回訪率，維修部的維修及時率、設備設施完好率，安防部對項目的巡查頻次以及環(huán)境部對園區(qū)的打掃頻次和標準，則依照公司所提供

　　的服務等級為準。

　　1.1 客服部

　　根據(jù)管理面積和國際質(zhì)量體系標準，客服部安排5名管理人員。其中包括：

　　客服主管一名，主要負責項目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規(guī)范、服務質(zhì)量及工作完成情況，處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓，并參與小區(qū)各項費用的收取工作。

　　接待員1名，負責項目部服務電話的接聽、記錄、維修任務傳達和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。

　　收費員（財務）1名，負責項目物業(yè)費、水電費的收取，并控制有償服務費的收繳和管理工作，對所收取款項應在當日做好相關記錄后，交總公司財務室保管。并負責相關票據(jù)和收費臺賬的管理工作。（如有水電表查抄工作，可委托維修部門協(xié)助完成）

　　庫房管理員1名，負責項目所需物資的采購報表，出入庫管理和辦公設備的管理工作。

　　行政文員1名，負責項目日常文件的打印、申報以及對外相關部門的溝通協(xié)調(diào)工作。

　　四名員工相輔相成，協(xié)作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應的收費任務，以便收費工作更順利的開展。各項工作做到日產(chǎn)日清、及時記錄、及時回訪，并生成電子文檔，以便日后查找。

　　1.2 維修部

　　根據(jù)本項目實際情況和按照國際質(zhì)量體系標準，維修部共設維修人員6-8名（如有高壓配電室則設值班人員2名，24小時輪流值班，并負責項目大型電力設施的維修保養(yǎng)工作），其中設：

　　主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設備巡檢、維護保養(yǎng)和下屬員工的培訓及績效評定工作。

　　其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名（如電梯維保由專業(yè)維修公司分包，則可省去該職務人員），分別負責項目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大項目的服務范圍，分別對5名維修人員培訓學習物業(yè)相關的其他技能，例如單元對講系統(tǒng)維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績效考核制制定，以激勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班，負責項目夜間報修工作的處理和小區(qū)照明系統(tǒng)的檢查與維修工作，做好值班記錄。

　　負責轄區(qū)內(nèi)大型設備設施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區(qū)內(nèi)的大型公共設施（如：配電箱、水泵房、給排水系統(tǒng)等）進行常規(guī)性檢查，確保設備設施的完好運行（春秋季設備設施維保計劃需根據(jù)實際另行擬定）。

　　負責轄區(qū)內(nèi)重大節(jié)日期間，社區(qū)文化活動的協(xié)助實施工作。如節(jié)日期間的園區(qū)布置及維保工作等。

　　1.3 安防部

　　根據(jù)項目實際情況，安防部設安防人員13名，以8小時三班倒

　　的制度負責項目24小時安全防范工作。其中包擴：

　　安防部主管1名，主要負責管理本部門員工，處理本部門日常事務，并負責對下屬員工的BI行為規(guī)范和工作的檢查，下屬員工的培訓及績效評定工作。

　　門崗3名，主要負責小區(qū)車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對出入小區(qū)的車輛進行檢查登記，如有物品出入時，應在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。

　　巡邏崗6名，分別負責高層區(qū)、小高層區(qū)和地下車庫區(qū)的安全防范和車輛疏導工作。

　　電子監(jiān)控室3人，以8小時3班倒制度負責24小時電子監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)視，協(xié)助安防人員管理小區(qū)安防工作，力爭在第一時間發(fā)現(xiàn)安全隱患，以便及時排除。并負責項目部各部門員工的工作監(jiān)督。

　　1.4 環(huán)境部

　　根據(jù)項目的實際情況，環(huán)境部設服務人員12名，負責項目所轄區(qū)域的保潔、綠化等工作，其中包括：

　　環(huán)境主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常事務和下屬員工的工作檢查、培訓及績效評定工作。

　　室內(nèi)保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負責項目樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。

　　室外保潔員3名，負責項目樓宇外的環(huán)境衛(wèi)生打掃工作，包括

　　項目水系的衛(wèi)生維護工作。

　　綠化工3名，負責項目區(qū)域內(nèi)的花草樹木養(yǎng)護、修補、澆水、防寒等工作。

　　服務標準則根據(jù)項目物業(yè)服務等級而定。

　　三、其他管理方案

　　1、常見突發(fā)事件的處理

　　1.1 火災突發(fā)事件處理

　　1.2 水浸突發(fā)事件處理

　　1.3 電梯困人突發(fā)事件處理

　　1.4 未知停電事件處理

　　1.5 暴力突發(fā)事件處理

　　1.6 盜竊以及其他犯罪活動處理

　　以上各種突發(fā)事件均根據(jù)小區(qū)的實際情況制定詳細的突發(fā)事件處理流程，防范于未然，確保項目的公共安全。

　　2、社區(qū)文化的開展

　　服務中心結(jié)合項目的實際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導向，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。主要為重大節(jié)日的園區(qū)裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應的公益娛樂活動，例如由業(yè)主參加的節(jié)日聯(lián)歡會、組織社區(qū)老年或兒童出行等，以增進物業(yè)與業(yè)主的友好關系，促進物業(yè)公司的發(fā)展。

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