商品房買賣合同注意事項

　　注意事項

　　房子是百姓安生立命之所，隨著經濟的發(fā)展，越來越多人購房。而在現實房子買賣中，存在很多買賣合同詐騙，又因購房涉及的金額往往較大，因此購房者在交易中應該注意一些細節(jié)，以防被不法騙子設套欺詐，同時可以避免法律風險，減少不必要的糾紛。

　　一、注意審核土地使用權是否存在抵押

　　購房者購買前可向當地土資源管理機構查核該開發(fā)土地使用權是否辦理抵押登記手續(xù)。因為現實中，很多開發(fā)商為了融資往往將土地使用權抵押給銀行貸款進行項目開發(fā)。售房時如果開發(fā)商隱瞞此抵押情況，這將對購房人構成法律障礙，影響購房人的順利購房。

　　二、仔細審核開發(fā)商應當辦理的法定手續(xù)和相關證件

　　1、開發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購房屋產權是否有保障，所以至關重要。

　　商品房開發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括：立項批準、規(guī)劃許可、土地使用權證書、施工許可、商品房預售許可等。對于開發(fā)手續(xù)，應特別注意各許可證件中的開發(fā)主體名稱、開發(fā)土地用途、開發(fā)土地范圍等必須相互一致;土地使用權的年限也應特別關注，有土地使用年限的是出讓土地使用權，沒有使用年限的是劃撥土地使用權，而劃撥土地是不能用于商品房開發(fā)的。

　　2、注意查看賣方的“一照”、“ 兩書”、“五證”

　　①“一照”：即企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

　　②“兩書”：即商品房質量保證書和商品房使用說明書。

　　③“五證：即國有土地使用權證、建設工程用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、內(外)銷商品房預售許可證。其中最重要的是土地使用權證和商品房預售許可證。尤其要注意有些開發(fā)商的預售許可證冒名頂替。

　　三、要先咨詢清楚交易房屋的稅費、貸款的審批程序

　　大多購房者購房需要貸款。因此，向銀行申請貸款時，最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準。

　　1、一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產證明，或者是擔任法人代表的公司營業(yè)執(zhí)照及財務報表等材料，可以幫助買方貸到希望的數額。

　　2、如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關，不能輕信中介公司的貸款承諾。

　　四、注意訂立合同時部分條款是可以修改或補充約定的

　　1、合同是雙方真實意思表示的體現，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準則，發(fā)生糾紛時，便成為雙方解決爭議的依據。

　　2、現實交易中，開發(fā)商往往以格式合同為房管部門擬定，不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中，強加給購房者接受。要明確一點，正式簽訂商品房買賣合同的時候，對于商品房買賣合同本身是可以進行修改或補充約定的。

　　五、約定違約責任條款須詳細、具體

　　1、商品房買賣合同中都會約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產證的違約責任，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責任，一般違約金額都不多，因此，購房者一定要注意這些細節(jié)。

　　2、同時，還應該約定：①規(guī)劃、設計的變更致使購房者解除購房合同，開發(fā)商不僅僅要承擔購房款的銀行利息，還應承擔一定金額的違約金。

　�、谟捎陂_發(fā)商原因不能辦理產權證，購房者要求退房退款時，開發(fā)商還應該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失。

　�、奂又亻_發(fā)商違約責任，使其違約承擔的損失超過其不當獲利,才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。

　　六、合同附件須重視

　　1、合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。

　　2、常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質量保證書、裝飾設備標準、住宅使用說明書等，對于補充協(xié)議的條款也常常列為合同附件。

　　可見，這些附件內容都是極其重要的。購房者不但要認真謹慎對待合同主文，對合同的附件應當給予足夠的重視。

　　七、妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料

　　商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，不視為合同的條款，但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定

　　八、商品房買賣合同的定金問題

　　《商品房銷售管理辦法》第22條及最高人民法院《關于適用(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》第115條規(guī)定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。

　　在規(guī)定的期限內，如果消費者不與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，那么這筆錢是拿不回來的。這種定金或訂金的約定，對消費者是不利的，使他們在簽約時處于受制于人的境地，在簽約談判時雙方因為合同的某些條款達不成協(xié)議而導致談判失敗的，開發(fā)商都以對方沒有簽約違反定金的約定為由，拒不退還定金。但現實情況是，如果不交定金，你看好的房源，售樓部不會給你保留的，一旦有人看中這套房子并在你之前交了定金，他們就會將房子賣掉。所以，如果想買房，交定金(或訂金)是不可逾越的一個步驟。

　　我國法律規(guī)定的定金有兩種形式，一種是履約定金，是為保證合同順利履行而約定的;另一種是立約定金，是為了訂立正式合同而約定的。律師認為，商品房的認購書應該算作預約合同，是消費者與房地產商為了保證正式的《商品房買賣合同》的簽訂而訂立的一種協(xié)議。從這個層面上講，認購書中的定金是一種立約定金(訂約定金)。如果因為一方的過錯而導致《商品房買賣合同》沒有成立的，另一方可以依據定金條款來追究過錯方的違約責任。“如果購房者在簽訂購房合同中，出現不屬于自己責任的情況，比如：在訂立《商品房買賣合同》時開發(fā)商的手續(xù)尚不全;購房者依約定時間去簽合同，但由于某些實質性條款未達成一致協(xié)議等，導致《商品房買賣合同》無法簽的，購房者要和開發(fā)商協(xié)商，讓開發(fā)商退定金是完全可以的。”

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