物業(yè)管理條例15篇(精)

物業(yè)管理條例1

　　第一章　總則

　　第一條　為加強(qiáng)城市住宅區(qū)物業(yè)管理，維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住生活環(huán)境，根據(jù)國家和省的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱城市住宅區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以住宅為主，配套設(shè)施比較齊全，具有一定規(guī)模的居住區(qū)域。

　　本辦法所稱城市住宅區(qū)物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指城市住宅區(qū)內(nèi)房屋及相關(guān)的共用設(shè)施、設(shè)備和場地。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同約定，對物業(yè)進(jìn)行管理和為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)的活動。

　　第三條　本辦法適用于大連市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)的物業(yè)管理。

　　城市新建住宅區(qū)和共用設(shè)施、設(shè)備齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理;配套設(shè)施尚不齊全的城市原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過整治，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。

　　第四條　大連市房地產(chǎn)管理局以及縣(市)、旅順口區(qū)、金州區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大連金石灘國家旅游度假區(qū)的房地產(chǎn)管理部門，是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門。

　　市及縣(市)、區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大連金石灘國家旅游度假區(qū)物業(yè)管理辦公室，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常管理工作。

　　政府有關(guān)部門及街道辦事處，應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理工作，并在各自職權(quán)范圍內(nèi)，對物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

　　第二章　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會和委員會

　　第五條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會是城市住宅區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人對物業(yè)實行自我管理的群眾性組織。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表大會(以下統(tǒng)稱物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會)選舉產(chǎn)生。

　　第六條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人組成;物業(yè)產(chǎn)權(quán)人較多的，可按比例推選物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表，組成物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表大會。

　　公有住宅的使用人可以按比例推選物業(yè)使用人代表，出席物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會，并行使與物業(yè)使用人相關(guān)的表決權(quán)。

　　第七條　共用設(shè)施、設(shè)備齊全的原有住宅區(qū)，公有住宅出售率達(dá)到40%以上以及新建住宅區(qū)出售和入住率達(dá)到總套數(shù)50%以上的，原產(chǎn)權(quán)或開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在達(dá)到規(guī)定條件后3個月內(nèi)，在物業(yè)管理行政主管部門協(xié)調(diào)、指導(dǎo)下，組織物業(yè)產(chǎn)權(quán)人召開物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會。

　　第八條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會應(yīng)當(dāng)由超過2/3的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表以及具有表決權(quán)的物業(yè)使用人代表出席方可舉行。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會作出的決定，應(yīng)由半數(shù)以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表和具有表決權(quán)的物業(yè)使用人代表通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布后方可生效。

　　第九條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會每年召開1次。經(jīng)20%以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表提議，或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會認(rèn)為確有必要時，可臨時召開物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會。

　　召開物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會，應(yīng)邀請物業(yè)管理行政主管部門及所在地街道辦事處、公安派出所等有關(guān)單位列席。

　　第十條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會的職權(quán)：

　　(一)審議《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會章程》;

　　(二)選舉、改選物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會，增補(bǔ)或撤換物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會委員;

　　(三)聽取和審議物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會關(guān)于物業(yè)管理的工作報告和財務(wù)報告，修改或撤銷物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

　　(四)審議物業(yè)管理企業(yè)的委托辦法;

　　(五)決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。

　　第十一條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會選舉產(chǎn)生的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會成員由7至13人組成，設(shè)主任1人、副主任1至2人。主任、副主任從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會委員中選舉產(chǎn)生。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會每屆任期3年，主任、副主任、委員可以連選連任。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會任期屆滿1個月前，應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉，產(chǎn)生新一屆物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會。

　　第十二條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會的權(quán)利：

　　(一)選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托合同;

　　(二)審議物業(yè)管理企業(yè)年度工作計劃和費(fèi)用預(yù)算;

　　(三)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作情況;

　　(四)審議物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及使用情況;

　　(五)負(fù)責(zé)維修資金的籌集和使用管理;

　　(六)監(jiān)督公共建筑、共用設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房的使用情況;

　　(七)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會賦予的其他權(quán)利。

　　第十三條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會的義務(wù)：

　　(一)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會報告工作;

　　(二)執(zhí)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會通過的各項決議，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人監(jiān)督;

　　(三)監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人遵守《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理工作;

　　(四)履行物業(yè)管理委托合同，保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項管理目標(biāo)的實施;

　　(五)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)。

　　第十四條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會每個季度例會1次。有2/3以上委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時，可以增加例會。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會召開會議必須有過半數(shù)委員出席。會議作出的決定，應(yīng)經(jīng)過半數(shù)委員通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布后生效。

　　第十五條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)管理行政主管部門申請登記備案：

　　(一)登記備案申請;

　　(二)《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會章程》和《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》;

　　(三)《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會組成人員登記表》;

　　(四)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會委員選舉辦法。

　　物業(yè)管理行政主管部門自受理登記備案之日起15日內(nèi)發(fā)給登記備案證書。發(fā)給證書的日期，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會成立的日期。

　　第十六條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會作出生效的決定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人必須遵守。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。有關(guān)決定與物業(yè)管理委托合同不相一致的，應(yīng)事先與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商。

　　第三章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第十七條　物業(yè)管理企業(yè)是指依照法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)為經(jīng)營業(yè)務(wù)，獨(dú)立核算，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

　　物業(yè)管理企業(yè)享受國家有關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的政策。

　　第十八條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后1個月內(nèi)，持下列資料到物業(yè)管理行政主管部門申請辦理《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》：

　　(一)營業(yè)執(zhí)照副本;

　　(二)企業(yè)章程;

　　(三)企業(yè)法定代表人及總經(jīng)理的任職文件及個人資料;

　　(四)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書、任職文件或聘用合同;

　　(五)物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的其他資料。

　　第十九條　對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)實行年檢制度和等級評定制度，具體辦法按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十條　物業(yè)管理企業(yè)變更登記或被撤銷時，應(yīng)于工商行政管理部門批準(zhǔn)之日起15日內(nèi)，到物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

　　(一)依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定，對物業(yè)實施管理;

　　(二)制止違反物業(yè)管理制度的行為;

　　(三)請求物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會協(xié)助管理;

　　(四)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項工程，但不得將物業(yè)管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。

　　第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　　(一)履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營;

　　(二)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會的監(jiān)督;

　　(三)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo);

　　(四)定期向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金的收支帳目;

　　(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第四章　物業(yè)管理與收費(fèi)

　　第二十三條　物業(yè)管理實行物業(yè)產(chǎn)權(quán)人自我管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

　　新建住宅區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會成立后，由其選定的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　委托物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)管理委托合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

　　第二十四條　前期物業(yè)管理服務(wù)項目包括下列內(nèi)容：

　　(一)對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計提出意見和建議;

　　(二)對防水、地下管網(wǎng)等隱蔽工程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督;

　　(三)配合物業(yè)管理行政主管部門參與物業(yè)竣工綜合驗收;

　　(四)管理工程技術(shù)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)管理相關(guān)的檔案資料;

　　(五)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人辦理入住手續(xù)，對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的裝飾裝修進(jìn)行管理;

　　(六)本辦法第二十八條第(一)至(四)項規(guī)定的內(nèi)容;

　　(七)前期物業(yè)管理委托合同約定的其他事項。

　　第二十五條　購買(承租)物業(yè)的單位和個人，應(yīng)在簽訂購房(租賃)合同的同時，與原產(chǎn)權(quán)或開發(fā)建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

　　第二十六條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會選定物業(yè)管理企業(yè)后，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會決定的期限內(nèi)，將開發(fā)建設(shè)單位提供的下列資料移交給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會或其委托的物業(yè)管理企業(yè)：

　　(一)政府主管部門的項目批準(zhǔn)文件;

　　(二)規(guī)劃圖和竣工總平面圖;

　　(三)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備竣工圖及工程質(zhì)量驗收資料;

　　(四)地下管網(wǎng)竣工圖、電路示意圖、隱蔽工程驗收記錄;

　　(五)竣工綜合驗收合格證書;

　　(六)各種設(shè)備及材料的檢驗合格證書、質(zhì)量保證書、使用說明書;

　　(七)環(huán)保、綠化等相關(guān)工程驗收資料;

　　(八)其他必要的資料。

　　第二十七條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)可以采取招標(biāo)或協(xié)商的方式進(jìn)行。1個物業(yè)管理區(qū)域，只能選聘1個物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十八條　物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一般應(yīng)包括：

　　(一)房屋共用部位、設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及運(yùn)行服務(wù);

　　(二)環(huán)境衛(wèi)生及生活垃圾的收集;

　　(三)協(xié)助當(dāng)?shù)毓�安機(jī)關(guān)搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序及安全巡查工作;

　　(四)車輛停放秩序的管理及停車場的經(jīng)營管理;

　　(五)非市政管理部門管理的道路、綠地、建筑小品、庭院燈、草坪燈等的養(yǎng)護(hù)管理;

　　(六)維修基金利息使用財務(wù)管理和物業(yè)管理檔案資料管理;

　　(七)開展社區(qū)服務(wù)，參與社區(qū)文化建設(shè);

　　(八)物業(yè)管理委托合同約定的其他事項。

　　第二十九條　物業(yè)管理委托合同期滿，一方不再續(xù)簽的，應(yīng)在合同期滿前兩個月內(nèi)通知對方。合同有效期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被解聘的，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會重新選定物業(yè)管理企業(yè)之前，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會對物業(yè)實行自我管理，或委托物業(yè)管理行政主管部門委派的物業(yè)管理企業(yè)代管。

　　代管物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，在競聘對該物業(yè)的管理時，享有優(yōu)先受聘權(quán)。

　　第三十條　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同終止或解除后7日內(nèi)，應(yīng)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會移交物業(yè)管理檔案資料、有關(guān)財務(wù)帳冊以及物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房、場地和其他財物。

　　第三十一條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成按國家計劃委員會、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(計價費(fèi)〔1996〕266號)執(zhí)行。

　　收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用(含前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用)，必須到物價行政管理部門辦理經(jīng)營性收費(fèi)許可證。

　　第三十二條　前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位和購買房屋的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、入住的使用人承擔(dān)。

　　前期物業(yè)管理委托合同和服務(wù)協(xié)議對前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有約定的，經(jīng)物價行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門核準(zhǔn)后，可按合同約定執(zhí)行;沒有約定的，由市物價行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門確定。

　　第三十三條　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會與其選定的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核，報物價行政主管部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。但國家和省、市已有規(guī)定的，須按規(guī)定執(zhí)行。

　　物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的特約服務(wù)，沒有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)商定價;國家和省、市有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的'，按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　第三十四條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每半年向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

　　第三十五條　城市新建住宅區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按房屋造價(成本價)1%的比例繳納物業(yè)管理專項資金，用于購買物業(yè)管理經(jīng)營用房。物業(yè)管理經(jīng)營用房按物業(yè)總建筑面積1%的比例，以成本價在臨街房屋首層提供。

　　物業(yè)管理專項資金，市內(nèi)四區(qū)交市物業(yè)管理辦公室專項存儲;其他縣(市)、區(qū)交當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理辦公室專項存儲。

　　物業(yè)管理經(jīng)營用房經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本后結(jié)余部分，全部用于補(bǔ)充維修基金的不足。

　　第三十六條　建筑面積在5萬平方米以下的住宅區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無償提供150平方米的物業(yè)管理辦公用房。每增加5萬平方米，增加50平方米物業(yè)管理辦公用房。提供的物業(yè)管理辦公用房，應(yīng)充分考慮辦公及群眾辦事方便。

　　第三十七條　規(guī)劃土地行政主管部門和開發(fā)建設(shè)單位在進(jìn)行新建住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)將物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房、停車場等建設(shè)作為規(guī)劃設(shè)計條件。

　　第三十八條　物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房的產(chǎn)權(quán)歸住宅區(qū)全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人所有，不得分割、抵押、交換、買賣。

　　第三十九條　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)建立投訴受理制度，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及物業(yè)管理企業(yè)對違反本辦法行為的投訴。

　　第五章　物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第四十條　住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章和《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》的規(guī)定使用物業(yè)。

　　第四十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)擅自改變房屋基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)和外貌;

　　(二)擅自建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物;

　　(三)占用、損壞共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備;

　　(四)安裝影響周圍環(huán)境或者房屋結(jié)構(gòu)的動力設(shè)備;

　　(五)亂設(shè)攤亭、集貿(mào)市場;

　　(六)隨意停放車輛，亂拋垃圾，亂堆雜物;

　　(七)踐踏、占用綠地，攀折花木;

　　(八)排放或者存放有毒有害物品，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

　　(九)亂掛、亂貼、亂畫和擅自安裝護(hù)欄、吊欄、曬衣架;

　　(十)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他違法行為。

　　第四十二條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人裝修房屋需要改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌或明顯加大荷載的，必須按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并告知物業(yè)管理企業(yè)。對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自裝修的，物業(yè)管理企業(yè)、其他物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人，有權(quán)制止并報告有關(guān)部門。

　　第四十三條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)按國家規(guī)定報有關(guān)行政主管部門辦理相關(guān)手續(xù)。影響他人利益的，應(yīng)征得相鄰物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的同意。

　　第四十四條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對供電、供水、排水、供氣、供熱、道路、通訊、有線電視等共用設(shè)施，新增或進(jìn)行維修、改造的，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)通報，并就恢復(fù)和賠償?shù)仁马椇炗唴f(xié)議后方可施工。

　　第四十五條　實行封閉物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)的停車場和由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人出資建設(shè)的停車場地，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會委托物業(yè)管理企業(yè)管理，并按規(guī)定收取車輛停放管理費(fèi)。其中，占用由城建行政主管部門建設(shè)和維護(hù)道路的，應(yīng)事先到城建行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第四十六條　利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋和共用設(shè)施、設(shè)備及公共場地設(shè)置經(jīng)營性廣告的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會的書面同意并簽訂有償使用協(xié)議后，方可到戶外廣告管理部門辦理手續(xù)。

　　第四十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放管理費(fèi)和戶外廣告有償使用費(fèi)收入，扣除成本后結(jié)余部分的60%用于物業(yè)維修和綠地養(yǎng)護(hù);40%用于彌補(bǔ)經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會同意減免的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和便民服務(wù)費(fèi)用。

　　第四十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等，應(yīng)由各專業(yè)管理部門管理到用戶，并負(fù)責(zé)維修和管理。如需委托物業(yè)管理企業(yè)管理，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂管理協(xié)議，并繳納委托管理費(fèi)用。

　　第四十九條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)使用守則》告知受讓人或承租人。

　　物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起1周內(nèi)，受讓方或承租方應(yīng)將受讓或承租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。

　　第五十條　實行物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)建立維修基金。維修基金的籌集、核算、計提及使用管理，按《大連市城市住宅售后修繕資金計提及使用管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

　　第五十一條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照國家和省、市關(guān)于城市房屋維修、養(yǎng)護(hù)、危險房屋管理及公房售后維修養(yǎng)護(hù)等規(guī)定，加強(qiáng)房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度與使用功能。

　　物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定維修房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備或維修中造成物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十二條　物業(yè)維修時，相鄰物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)予以配合。因阻撓、妨礙維修造成他人財產(chǎn)損失和人身傷害的，由阻撓、妨礙的責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任和相關(guān)的法律責(zé)任。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人因維修房屋自用部位、自用設(shè)施、設(shè)備或應(yīng)維修而不維修，造成相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十三條　保修期內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及運(yùn)行服務(wù)的費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第六章　法律責(zé)任

　　第五十四條　物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法的規(guī)定和物業(yè)管理合同約定實施物業(yè)管理的，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會或者物業(yè)管理行政主管部門投訴，物業(yè)行政主管部門可責(zé)令其限期改正;情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會有權(quán)解除物業(yè)管理委托合同，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十五條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事物業(yè)管理，其所簽訂的物業(yè)管理合同無效，物價行政主管部門不予辦理收費(fèi)許可證;擅自設(shè)立收費(fèi)項目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物價行政主管部門按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定處罰。

　　第五十六條　開發(fā)建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定繳納物業(yè)管理專項資金、維修基金、以及不提供物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房和物業(yè)檔案資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期繳納或提供。逾期拒不繳納和提供的，物業(yè)管理行政主管部門可提請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第五十七條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會予以撤銷，并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　第五十八條　對不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應(yīng)交金額的0.3%按日加收滯納金;拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可按雙方協(xié)議，依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

　　第五十九條　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人或其他單位、個人違反本辦法，損壞房屋及共用設(shè)備、設(shè)施和損害公共利益的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，賠償損失并可處以500元以上5000元以下的罰款。

　　違反本辦法第四十一條規(guī)定的，由政府有關(guān)部門按照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

　　第六十條　當(dāng)事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

　　當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)不申請復(fù)議，不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出處罰決定的機(jī)關(guān)可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第七章　附則

　　第六十一條　本辦法中《物業(yè)使用守則》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會章程》的示范文本，由市房地產(chǎn)管理局制定。前期物業(yè)管理委托合同和服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理委托合同的示范文本，由市房地產(chǎn)管理局會同市工商行政管理局制定。

　　第六十二條　配套設(shè)施比較齊全但公有住宅出售率未達(dá)到40%的城市城市原有住宅區(qū)，物業(yè)管理行政主管部門可以組織產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營管理單位，參照本辦法前期物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定實行物業(yè)管理。

　　第六十三條　城市規(guī)劃區(qū)外經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的辦公、商住、別墅等其他類型的物業(yè)管理，參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

　　第六十四條　本辦法由大連市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　第六十五條　本辦法自20xx年1月1日起施行。大連市人民政府1995年7月21日發(fā)布的《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》即行廢止。

物業(yè)管理條例2

　　車位不得“只售不租”

　　“小區(qū)只規(guī)劃了地下停車位，沒有地面停車位。要是不買車位，車子將來在小區(qū)根本沒法停車。以后只能將自己的愛車停在附近的馬路邊上了。”這是太湖新城一高檔小區(qū)業(yè)主吐的苦水。記者了解到，根據(jù)此前的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商對擁有產(chǎn)權(quán)的車位可以自行處理，即采取出售或是租賃兩種方式。但是大部分新建樓盤在賣房時，為了盡快回籠資金，對車位采取“只售不租”的做法，業(yè)主無奈接受。為此，近幾年不少小區(qū)因為這事引發(fā)了風(fēng)波。

　　針對這一問題，昨天無錫市物業(yè)管理協(xié)會負(fù)責(zé)人表示，剛實施的新條例給想租車位的業(yè)主撐了腰。條例規(guī)定：“建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的`房屋套數(shù)時，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。”

　　“人防”車位最多租三年

　　人防工程汽車泊位問題是社會普遍關(guān)注的。不少停車位問題突出的小區(qū)，不得不臨時將人防工程的停車位拿出來出租給業(yè)主。前不久，無錫市物業(yè)管理中心就接到投訴，稱開發(fā)商通過“買房送車位”的形式，將依法配建的防空地下室以買房贈車位形式“送”給了業(yè)主。

　　“開發(fā)商在沒有取得人防工程產(chǎn)權(quán)的情況下，是無權(quán)這樣做的。而且按規(guī)定防空地下室車位只能出租，不能出售或變相出售�！毕嚓P(guān)人士解釋說，根據(jù)人民防空法規(guī)，住宅小區(qū)修建的人防工程是老百姓戰(zhàn)時和遭遇突發(fā)災(zāi)害時的保命工程，國家有著非常嚴(yán)格的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，禁止任何組織或者個人破壞、侵占人民防空設(shè)施。也就是說開發(fā)商沒有贈送車位的權(quán)利。

　　現(xiàn)實生活中，有些開發(fā)商為回籠資金，硬性規(guī)定停車位租賃合同必須好多年一簽，相當(dāng)于變相出售。為防止開發(fā)商“逼”業(yè)主簽長期租賃合同，新條例要求，人防工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。租賃期限超過3年且逾期不改正的，處5萬元以上20萬元以下罰款。

　　路面停車位收益歸業(yè)主

　　有關(guān)小區(qū)停車收益的歸屬，在錫城從來沒有停止過爭論。在不少業(yè)主看來，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)公共部位屬全體業(yè)主所有。既然地上停車位是屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，那么停車收益，也理應(yīng)歸業(yè)主所有。這一爭論也引發(fā)了業(yè)主與物業(yè)的重重矛盾。

　　這次新條例規(guī)定，占用業(yè)主共有道路或者其他場地的，所得收益的百分之七十應(yīng)當(dāng)納入住宅專項維修資金，其余可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。相關(guān)人士解釋說，收益歸業(yè)主，業(yè)主分到的不是鈔票，而是將這些停車收益“取之于業(yè)主、用之于業(yè)主”。物業(yè)公司應(yīng)該對這部分停車位的收益進(jìn)行單獨(dú)建賬，并附有公示的義務(wù)。也就是說，業(yè)主對這筆“公共財務(wù)”收支享有知情權(quán)。業(yè)主可以通過業(yè)委會，由業(yè)委會出面跟物業(yè)公司交涉，物業(yè)公司應(yīng)積極配合。業(yè)委會應(yīng)該將收支情況向業(yè)主大會匯報。

　　車子被劃傷物業(yè)可免責(zé)

　　家住北塘區(qū)一老小區(qū)的市民反映，稱他的車子停在小區(qū)收費(fèi)停車位上，卻屢遭人劃傷。去找物業(yè)時，物業(yè)卻表示不在自己管轄范圍內(nèi)。王先生惱火了，既然已經(jīng)交了物業(yè)管理費(fèi)，而且地上停車位的費(fèi)用每月也是按時繳納的，那么物管就有保障業(yè)主車輛安全的責(zé)任。

　　“愛車被劃傷了，這種心情可以理解，我們平時接到的投訴也比較多�！毕嚓P(guān)人士表示，包括車子劃傷、電瓶車在小區(qū)內(nèi)被盜在內(nèi)的個人財產(chǎn)受到侵害，是否屬于物業(yè)公司的安全保障義務(wù)范圍，一直頗有爭議。此次出臺的條例規(guī)定：業(yè)主對停放的車輛有保管要求的，可另行與物業(yè)公司簽訂協(xié)議。這名負(fù)責(zé)人告訴記者，車子劃傷了物業(yè)可免責(zé)，這聽上去好像不可思議，難以理解。但是業(yè)主交給物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)是維護(hù)小區(qū)公共設(shè)備，停車費(fèi)是停車位的使用費(fèi)。并不是業(yè)主交了停車費(fèi)，就像交了保險，物業(yè)公司就應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。相反，根據(jù)新的條例理解，物業(yè)公司對業(yè)主的車輛沒有保管的義務(wù)。

物業(yè)管理條例3

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　第三條縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立和完善物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制。

　　第四條縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責(zé)：

　　(一)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理；

　　(二)對物業(yè)招投標(biāo)活動進(jìn)行監(jiān)督管理；

　　(三)對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；

　　(四)處理物業(yè)管理中的投訴；

　　(五)對專項維修資金繳存、使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理；

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　縣級以上人民政府其他有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動相關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第五條街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉等工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

　　居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作，對業(yè)主大會籌備、召開及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常工作進(jìn)行具體指導(dǎo)。

　　第六條物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平。

　　第七條鼓勵采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平，推進(jìn)智慧小區(qū)建設(shè)。

　　第二章業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第八條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、土地使用權(quán)屬范圍、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

　　新建物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域的劃分由建設(shè)單位在編制建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案時一并報城市規(guī)劃主管部門核定。

　　尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域并已投入使用的，其物業(yè)管理區(qū)域劃分由物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后予以核定。

　　物業(yè)管理用房、供水、供電、消防等配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用不能分割的，應(yīng)當(dāng)劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第九條已劃定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ�物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新核定。

　　第十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，將物業(yè)管理區(qū)域資料報縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在商品房買賣合同中載明。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。

　　第十一條具備下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：

　　(一)交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的；

　　(二)交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上，且首期交付的物業(yè)專有部分交付使用時間滿兩年的；

　　(三)交付使用的戶數(shù)達(dá)到總戶數(shù)百分之五十以上的。

　　業(yè)主可以向建設(shè)單位查詢前款規(guī)定的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第十二條符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備首次業(yè)主大會會議的申請，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請。

　　街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到申請后三十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組�；I備組成立之日起七日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及籌備組報送建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、共用設(shè)施設(shè)備交接資料、物業(yè)服務(wù)用房配置確認(rèn)資料等。

　　首次業(yè)主大會會議經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十三條業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主推選代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居(村)民委員會代表組成�；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主推選代表不得少于百分之五十。籌備組組長由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)將成員名單和工作職責(zé)予以公示，公示時間不得少于七日。

　　籌備組中的業(yè)主成員被提名為業(yè)主委員會委員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組應(yīng)當(dāng)從符合條件的推選人員中依次遞補(bǔ)。

　　第十四條首次業(yè)主大會會議籌備組負(fù)責(zé)下列工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；

　　(二)起草業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　　(三)確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及業(yè)主投票權(quán)數(shù)；

　　(四)組織業(yè)主推選業(yè)主委員會委員候選人；

　　(五)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

　　(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前公示會議通知、業(yè)主及投票權(quán)數(shù)確認(rèn)情況、業(yè)主委員會委員候選人情況、業(yè)主大會會議表決規(guī)則以及前款第二項規(guī)定的材料文本，公示時間不得少于七日。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)復(fù)核或者修改，并書面告知異議人。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議�；I備組在業(yè)主委員會成立后即自行解散。

　　第十五條業(yè)主大會決定下列事項：

　　(一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(二)制定、修改管理規(guī)約；

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

　　(四)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　　(五)決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會委員工作津貼及標(biāo)準(zhǔn)；

　　(六)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

　　(七)決定選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　(八)籌集和使用專項維修資金；

　　(九)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　(十)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的方式以及所得收益的分配與使用；

　　(十一)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　第十六條業(yè)主大會可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)業(yè)主，并至少提前十五日公示相關(guān)文本和信息。

　　業(yè)主大會需要投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名；業(yè)主委托代理人表決的，代理人應(yīng)當(dāng)提交本人和業(yè)主的身份證復(fù)印件及委托書。提倡采用信息技術(shù)手段進(jìn)行表決。

　　業(yè)主大會投票表決的全部資料應(yīng)當(dāng)保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復(fù)制相關(guān)原始資料，并依法實施監(jiān)督。

　　第十七條業(yè)主委員會不按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開；逾期仍不組織召開的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)監(jiān)督居(村)民委員會及時組織召開。

　　第十八條業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期三至五年，業(yè)主委員會委員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當(dāng)從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主中產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會委員候選人的選舉材料應(yīng)當(dāng)載明候選人是否受到過刑事處罰，是否有不良信用記錄，是否違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的情況等信息，并向業(yè)主公開。

　　第十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會會議決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員名單等材料報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關(guān)居(村)民委員會。

　　第二十條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　　(五)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

　　(六)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

　　(七)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

　　第二十一條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時公示下列信息：

　　(一)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

　　(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定；

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同；

　　(四)經(jīng)業(yè)主大會決定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的機(jī)動車停車位及其處分情況；

　　(五)專項維修資金的籌集、使用情況；

　　(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益及其分配與使用詳細(xì)情況；

　　(七)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會委員工作津貼詳細(xì)情況；

　　(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人公開的情況和資料。

　　前款第一、二、三、四項規(guī)定的事項應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示；第五、六、七項規(guī)定的事項，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)查詢、復(fù)制本條第一款規(guī)定的信息及相關(guān)原始資料并依法實施監(jiān)督，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第二十二條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)有權(quán)終止其委員資格：

　　(一)利用業(yè)主委員會委員身份牟取不正當(dāng)利益，或者存在其他濫用職權(quán)行為，損害業(yè)主合法權(quán)益的；

　　(二)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　(三)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

　　(四)法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會委員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，或者有喪失民事行為能力等情形的，其委員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主共有的其他財物移交業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、業(yè)主或者居(村)民委員會可以請求街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交。

　　第二十三條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于任期屆滿三個月前召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期換屆選舉。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將保管的檔案資料、印章及業(yè)主共有的其他財物移交新一屆業(yè)主委員會。逾期不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交。

　　第二十四條業(yè)主大會根據(jù)需要可以設(shè)立業(yè)主代表會議，履行業(yè)主大會賦予的職權(quán)職責(zé)；業(yè)主大會決定設(shè)立業(yè)主代表會議的，應(yīng)當(dāng)同時明確業(yè)主代表的產(chǎn)生及業(yè)主代表會議的權(quán)限及議事規(guī)則。

　　業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會，負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，并履行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第二十五條在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，實施前期物業(yè)管理服務(wù)。

　　第二十六條新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)承接現(xiàn)場查驗。未經(jīng)現(xiàn)場查驗的'，建設(shè)單位不得交付使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)邀請業(yè)主代表、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會參加物業(yè)承接現(xiàn)場查驗，必要時可以聘請有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。

　　第二十七條實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

　　(一)建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并報建設(shè)行政主管部門備案；

　　(二)水、電已納入城市管網(wǎng)，安裝了分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅用戶配置了獨(dú)立的水、電計量裝置；

　　(三)管道燃?xì)�、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成了住宅室內(nèi)外燃?xì)�、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝了分戶計量裝置和控制裝置；

　　(四)光纖、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設(shè)到戶，地下通信管道敷設(shè)到位且與城市公用通信管道相銜接，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；

　　(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公共設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

　　(六)按照規(guī)劃要求完成了教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè)；

　　(七)按照規(guī)劃要求完成了小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連；

　　(八)按照規(guī)劃要求完成了綠化建設(shè)及車庫、車位配置；

　　(九)建筑物及其配套設(shè)施標(biāo)志標(biāo)識完整、清晰；

　　(十)法律、法規(guī)和前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的其他條件。

　　鼓勵實行住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類。規(guī)劃設(shè)計對住宅物業(yè)住房品質(zhì)有明確標(biāo)準(zhǔn)要求的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按要求進(jìn)行查驗。

　　第二十八條經(jīng)現(xiàn)場查驗，符合本條例第二十七條規(guī)定的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接協(xié)議；不符合的，應(yīng)當(dāng)制作書面整改計劃，由建設(shè)單位按照計劃要求整改，并于整改完畢后組織復(fù)驗。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)，將承接查驗情況和承接協(xié)議予以公示，公示時間不得少于十五日。

　　第二十九條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同；

　　(二)臨時管理規(guī)約；

　　(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議；

　　(四)建設(shè)單位移交資料清單；

　　(五)查驗記錄；

　　(六)交接記錄；

　　(七)其他有關(guān)承接查驗的文件。

　　第三十條新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房：

　　(一)建筑面積不少于建筑物總面積的千分之二，最低不少于八十平方米；

　　(二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的地面以上獨(dú)立成套裝修房屋；設(shè)置在無電梯的樓房的，所在樓層不得高于四樓。

　　第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)業(yè)主基本公共活動用房和生活服務(wù)用房。業(yè)主基本公共活動用房和生活服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有。

　　保障性住房小區(qū)、國有土地上房屋征收或者農(nóng)村集體土地征收拆遷安置住房小區(qū)及有條件的其他項目，建設(shè)單位還可以按照建筑物總面積的一定比例配套建設(shè)經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房的收益主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)。

　　第三十二條建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)在銷售場所公示經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案、物業(yè)管理區(qū)域資料、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同等材料和物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等信息，并向物業(yè)買受人提供書面告知材料。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約作為物業(yè)買賣合同的附件。

　　第三十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位在竣工驗收備案前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三的比例向設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)物業(yè)維修費(fèi)用的保障。

　　建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)未及時履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請使用物業(yè)保修金予以維修。

　　物業(yè)保修期滿，設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將剩余的物業(yè)保修金及孳息退還建設(shè)單位。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十四條業(yè)主大會可以決定采用招標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會依照招標(biāo)投標(biāo)法律、法規(guī)組織招標(biāo)。

　　業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將三家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容予以公示，并根據(jù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后，提請業(yè)主大會決定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報送縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中享有下列權(quán)利：

　　(一)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；

　　(二)依照國家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

　　(三)勸阻、制止損害物業(yè)、妨礙物業(yè)管理區(qū)域秩序和其他損害業(yè)主利益的行為；

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定以及業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。

　　第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)規(guī)范提供物業(yè)管理服務(wù)，履行下列義務(wù)：

　　(一)落實消防、安防人員和措施，確保消防、安防監(jiān)控設(shè)施正常使用，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防、安防和人民防空工程維護(hù)管理工作；

　　(二)負(fù)責(zé)業(yè)主共有道路及其他公共場地的清掃保潔，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃圾清運(yùn)，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生；

　　(三)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修；

　　(四)做好物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修、更新及費(fèi)用開支的記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供免費(fèi)查詢服務(wù)；

　　(五)實行二十四小時值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件；

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　第三十七條除有關(guān)國家機(jī)關(guān)依法調(diào)取外，未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人書面同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向他人出售或者非法提供業(yè)主、物業(yè)使用人的個人信息。

　　未經(jīng)法定程序并簽訂委托合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，不得侵占或者擅自使用、處分業(yè)主共有財產(chǎn)和依法歸業(yè)主所有的收益。

　　第三十八條物業(yè)管理服務(wù)實行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項目經(jīng)理人。

　　項目經(jīng)理人不能履行職責(zé)或者業(yè)主大會、業(yè)主委員會要求更換項目經(jīng)理人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，委托專門機(jī)構(gòu)承擔(dān)電梯、防雷裝置、消防設(shè)施和器材等的養(yǎng)護(hù)、檢測、維修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。

　　電梯、壓力容器等特種設(shè)備和消防器材、設(shè)施應(yīng)當(dāng)委托具備專業(yè)資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期檢驗檢測，委托具備專業(yè)資質(zhì)的維護(hù)保養(yǎng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常維護(hù)、保養(yǎng)。

　　第四十條物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式收取，具體標(biāo)準(zhǔn)和方式由物業(yè)服務(wù)合同約定；實行政府指導(dǎo)價的，應(yīng)當(dāng)在指導(dǎo)價范圍內(nèi)確定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取任何未經(jīng)合同約定并經(jīng)公示的費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如需提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按幢公示擬調(diào)價方案、調(diào)價理由、成本變動情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意；沒有成立業(yè)主大會的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并簽訂變更協(xié)議。

　　第四十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法催交。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取中斷提供、限制或者變相限制購買水、電、氣、熱以及停運(yùn)電梯等方式迫使業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第四十二條產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起十五日內(nèi)將轉(zhuǎn)讓事項告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)出租的，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后及時將承租人及其聯(lián)系方式、租賃期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示下列信息：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目經(jīng)理人的姓名、聯(lián)系方式和物業(yè)服務(wù)投訴電話；

　　(二)電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

　　(三)公共水電費(fèi)用及其分?jǐn)傇敿?xì)情況；

　　(四)房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等情況；

　　(五)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用酬金制方式收取的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立物業(yè)服務(wù)各項資金收支臺賬，于每年三月底前公布上一年度物業(yè)服務(wù)各項成本費(fèi)用、接受委托利用業(yè)主共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的各項收支、公共水電費(fèi)用分?jǐn)偟仍敿?xì)情況。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人可以查詢、復(fù)制前款規(guī)定的相關(guān)原始資料，并依法實施監(jiān)督；業(yè)主、物業(yè)使用人對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時作出書面說明。

　　第四十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會會議討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用事宜。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會決定不續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十五條原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者解除之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)項目，但與業(yè)主委員會另有約定的除外。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會監(jiān)督下，與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦妥管理交接手續(xù)并移交下列資料和財物：

　　(一)物業(yè)承接查驗資料；

　　(二)物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、改造、更新的有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)檔案；

　　(三)物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　　(四)預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊、票據(jù)；

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)移交的其他資料和財物。

　　第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時，尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會可以申請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行應(yīng)急管理；尚未成立業(yè)主大會的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名申請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行應(yīng)急管理。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促居(村)民委員會組織不超過一年的基本保潔、秩序維護(hù)等服務(wù)，費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第四十七條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩、外置式晾衣架等設(shè)施，不得違反管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。

　　第四十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)改變房屋、人民防空工程承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

　　(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；

　　(三)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者以其他形式擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

　　(四)侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　　(五)擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

　　(六)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險物品；

　　(七)高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；

　　(八)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；

　　(九)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

　　(十)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，損壞消防設(shè)施及器材；

　　(十一)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛；

　　(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

　　(十三)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時處理。勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

　　第四十九條業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的，應(yīng)當(dāng)依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬，不得損害他人的合法權(quán)益。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取有效措施，減少犬只對環(huán)境的影響，并協(xié)助有關(guān)部門加強(qiáng)對物業(yè)區(qū)域內(nèi)養(yǎng)犬行為的監(jiān)督管理。

　　第五十條物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機(jī)動車停車庫、車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的機(jī)動車停車位，屬于業(yè)主共有。

　　第五十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知房屋裝飾裝修的注意事項和禁止的行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋裝飾裝修現(xiàn)場巡查，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的應(yīng)當(dāng)立即制止；制止無效的，及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政主管部門。

　　第五十二條利用物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第五十三條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有兩戶以上業(yè)主的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存專項維修資金。業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

　　首期物業(yè)專項維修資金，由物業(yè)買受人在辦理商品房預(yù)售合同備案前存入物業(yè)專項維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設(shè)單位自留的物業(yè)，由建設(shè)單位在竣工驗收備案前存入物業(yè)專項維修資金專戶。

　　業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交；未建立物業(yè)專項維修資金的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)建。

　　續(xù)交、補(bǔ)交的物業(yè)專項維修資金可以一次性交存，也可隨物業(yè)管理費(fèi)逐月交存。

　　第五十四條在保證專項維修資金正常使用的前提下，可以將專項維修資金用于購買國債。

　　利用專項維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債。

　　利用業(yè)主交存的專項維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　利用專項維修資金購買國債的增值收益應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入專項維修資金。

　　第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)下列緊急情況的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織應(yīng)急維修：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；

　　(二)消防、電力、供水、排水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞等重大安全隱患或者緊急情況；

　　(三)電梯故障；

　　(四)建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動，玻璃幕墻炸裂；

　　(五)其他發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。

　　第五十六條業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和議事規(guī)則中約定對專項維修資金使用采取異議表決方式投票表決。

　　采取異議方式投票表決的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在表決期限屆滿后將初步表決結(jié)果予以公示，并規(guī)定不少于十五日的催告期。未提出反對意見的業(yè)主在催告期內(nèi)提出反對意見的，計入反對票總數(shù)；最終表決結(jié)果以催告期屆滿時的票數(shù)為準(zhǔn)。

　　異議方式投票表決的全部資料應(yīng)當(dāng)保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復(fù)制相關(guān)原始資料，并依法實施監(jiān)督。

　　第五十七條業(yè)主大會成立前，物業(yè)專項維修資金由物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的物業(yè)專項維修資金管理機(jī)構(gòu)代管。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定自行管理或者委托代管。物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和國家、省有關(guān)規(guī)定籌集和使用物業(yè)專項維修資金。

　　第五十八條設(shè)區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，支持老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)。

　　老舊住宅小區(qū)業(yè)主需要增設(shè)電梯的，規(guī)劃、國土資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、財政、消防等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定予以支持。

　　第六章監(jiān)督管理

　　第五十九條縣級人民政府發(fā)展和改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、公安、環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生和計生、園林等部門應(yīng)當(dāng)依照職責(zé)分工，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、房屋使用、治安秩序、消防、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等方面的監(jiān)督管理，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式。

　　前款規(guī)定的部門接到業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴舉報，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查、處理結(jié)果告知投訴舉報人。

　　第六十條住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

　　住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)依法接受財政部門監(jiān)督。

　　第六十一條省人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織建立全省統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息平臺，記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息并通過本部門網(wǎng)站向社會公布。

　　設(shè)區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，及時將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有關(guān)信息納入統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息平臺。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)對本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信息依法進(jìn)行監(jiān)督。

　　第六十二條街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會、企業(yè)事業(yè)單位、社會團(tuán)體和其他組織應(yīng)當(dāng)支持城鄉(xiāng)社區(qū)人民調(diào)解組織及時調(diào)解物業(yè)糾紛，鼓勵社會工作者、人民調(diào)解員、法律專業(yè)人士等參加物業(yè)糾紛調(diào)解。

　　第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同約定落實安全防范措施，將安全臺賬按月送交居(村)民委員會。

　　居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范措施的落實情況進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。

　　第六十四條設(shè)區(qū)的市、自治州、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，定期研究解決物業(yè)管理活動中的重大問題。

　　街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時召集縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門、公安派出所、司法所、居(村)民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和業(yè)主委員會、業(yè)主代表參與協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動中的矛盾糾紛。

　　第七章法律責(zé)任

　　第六十五條違反本條例第二十六條第一款規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行承接查驗義務(wù)的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。

　　第六十六條違反本條例第四十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無正當(dāng)理由拒不移交有關(guān)資料的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)財物的，業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十七條違反本條例第四十八條第一款第一項規(guī)定，改變房屋、人民防空工程承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，造成他人損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；違反第五項規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由縣級以上人民政府城市管理執(zhí)法部門責(zé)令限期拆除。

　　第六十八條違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會成員侵害業(yè)主利益的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第六十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同不符合約定導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第七十條縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其工作人員在物業(yè)管理工作中不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第七十一條違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)規(guī)定處罰的，從其規(guī)定。

　　第八章附則

　　第七十二條本條例下列用語的含義是：

　　(一)業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人；

　　(二)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人；

　　(三)共用部位，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；

　　(四)共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等；

　　(五)公示，是指在物業(yè)管理區(qū)域的公告欄及其他顯著位置和物業(yè)管理信息平臺公開張貼、發(fā)布信息。

　　第七十三條業(yè)主大會及業(yè)主委員會指導(dǎo)細(xì)則、物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)保修金管理辦法及住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類制度等，由省人民政府物業(yè)管理行政主管部門按照《湖南省地方立法條例》的有關(guān)規(guī)定制定。

　　第七十四條本條例自1月1日起施行。

物業(yè)管理條例4

　　一、進(jìn)一步明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會之間的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)。

　　業(yè)主大會是為實現(xiàn)對物業(yè)的自我管理，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益，為了便于多個業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動的順利開展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動中的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權(quán)。

　　二、進(jìn)一步規(guī)范和明確了物業(yè)收費(fèi)。

　　物業(yè)管理費(fèi)的收取，多年以來一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問題之一，主要表現(xiàn)在一是收費(fèi)難度大。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定�！稐l例》從滿足不同類型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費(fèi)的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成；根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，制定住宅的收費(fèi)指導(dǎo)價，方便消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇確定相應(yīng)的.物業(yè)管理服務(wù)。

　　三、規(guī)范了前期物業(yè)管理，明確建、管責(zé)任。

　　《條例》規(guī)定，建設(shè)單位要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置7%的物業(yè)管理用房；國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作并及時移交有關(guān)資料；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；商品房銷售合同中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得處分。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在保修期限和保修范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　四、住房共用部位維修資金要專款專用，維修保證金得以規(guī)范。

　　業(yè)主應(yīng)交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價5%的專項維修資金�！稐l例》規(guī)定，專項維修資金屬業(yè)主所有，專門用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。而且在《條例》中明確了施工單位和開發(fā)商關(guān)于維修保證金的使用辦法。

　　五、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會與社區(qū)、街道的關(guān)系。

　　社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會公共性。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體。但是業(yè)主、業(yè)主大會要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯�的指�?dǎo)和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門登記注冊取得營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主大會的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專業(yè)化管理，實行有償服務(wù)的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會之間是互相依存、相他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系�；プ饔茫�缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結(jié)合的高度同一。

　　六、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位關(guān)系。

　　針對目前物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費(fèi)用的不合理混亂現(xiàn)象，《條例》按照市場規(guī)律做出了規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費(fèi)的不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。這意味著自來水公司、供電公司、燃?xì)夤�司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個平等的企業(yè)關(guān)系了，有效地解決這一問題，保障了業(yè)主的合法權(quán)益。

　　七、進(jìn)一步規(guī)范了住房維修資金制度。

　　購房款是一次性交納的購買房屋產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)是用于住宅區(qū)的日常管理的費(fèi)用，而專項維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的費(fèi)用。因此《條例》規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金，業(yè)主要交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價5%的專項維修資金。同時規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理經(jīng)營用房進(jìn)行經(jīng)營活動所得收益，也應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金。住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的建立，有利于物業(yè)的保值、增值；有利于維護(hù)社會穩(wěn)定；更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理條例5

　　第一章總則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于杭州市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)物業(yè)管理活動。

　　兩個或兩個以上產(chǎn)權(quán)人的新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理;其他物業(yè)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

　　第三條 本條例所稱物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

　　業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

　　使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人。使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反本條例的有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的法人。

　　物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動。

　　第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的.原則。

　　擁有相對獨(dú)立的共同設(shè)備設(shè)施的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)劃歸于一個物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域由區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門劃定。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主委員會，并應(yīng)當(dāng)委托一家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。

　　第五條 杭州市人民政府物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱市物業(yè)管理部門)主管全市的物業(yè)管理工作。

　　各區(qū)、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門)依照本條例對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理進(jìn)行管理監(jiān)督。

　　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的協(xié)調(diào)工作，社區(qū)居民委員會按照自己的職責(zé)協(xié)助本社區(qū)物業(yè)管理工作。

　　各級建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、公安、環(huán)保、價格、民政、工商行政等部門按各自的職責(zé)，協(xié)同物業(yè)管理部門實施本條例。

　　第六條 各級人民政府可給予物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠政策，鼓勵和引導(dǎo)物業(yè)管理向市場化、專業(yè)化、規(guī)模化方向發(fā)展，提高城市物業(yè)管理水平。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會

　　第七條 業(yè)主享有以下的權(quán)利：

　　(一)參加業(yè)主大會，享有表決權(quán);

　　(二)享有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán);

　　(三)享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用相符的服務(wù);

　　(四)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定;

　　(二)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī);

　　(三)遵守業(yè)主公約、有關(guān)物業(yè)管理的制度;

　　(四)配合業(yè)主大會或業(yè)主代表大會組織者做好有關(guān)選舉工作;

　　(五)按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和分?jǐn)偟木S修等費(fèi)用;

　　(六)對業(yè)主委員會簽訂的合同承擔(dān)責(zé)任。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會;業(yè)主人數(shù)超過100名的，可按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會須持投票權(quán)數(shù)過半數(shù)以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。業(yè)主代表的任期一般不超過3年，可以連選連任。

　　業(yè)主的投票權(quán)，住宅物業(yè)實行一套一票;非住宅物業(yè)按每100平方米建筑面積為一個計票單位，不足100平方米的以每本房屋產(chǎn)權(quán)證為一個計票單位。

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門應(yīng)指導(dǎo)、監(jiān)督前期物業(yè)管理單位召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

　　(一)入住率達(dá)到60%以上的;

　　(二)入住率達(dá)到30%以上，且物業(yè)交付使用已滿2年的;

　　第一次業(yè)主(代表)大會的費(fèi)用開支由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會每年至少召開一次;業(yè)主委員會認(rèn)為必要時或經(jīng)由20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主或者業(yè)主代表提議，應(yīng)召開臨時業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。業(yè)主委員會應(yīng)在接到業(yè)主或業(yè)主代表提議后15日內(nèi)組織召開臨時業(yè)主大會或業(yè)主代表大會;逾期不組織召開的，由區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門幫助組織召開。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會可以邀請街道辦事處、社區(qū)居民委員會和使用人代表列席。業(yè)主可書面委托代理人出席，物業(yè)管理企業(yè)不能以代理人身份出席。

　　業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)列席會議的，物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人或其書面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。

　　第十一條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定，須經(jīng)出席大會的業(yè)主或者業(yè)主代表投票權(quán)數(shù)的超過半數(shù)通過，并予以公布。

　　第十二條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：

　　(一)審議通過或修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約;

　　(二)聽取和審議業(yè)主委員會工作報告;

　　(三)選舉、罷免業(yè)主委員會成員;

　　(四)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(五)審議通過物業(yè)管理方案;

　　(六)變更或撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

　　(七)審查本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理制度;

　　(八)決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項。

　　第十三條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施管理的自治組織。

　　業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由5人以上的單數(shù)組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會每屆任期不超過3年，其成員可以連選連任。業(yè)主委員會成員提前兩個月書面通知業(yè)主委員會可以辭職，缺額按業(yè)主委員會章程補(bǔ)選。

　　業(yè)主委員會根據(jù)工作需要，可聘請社區(qū)居民委員會和有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會顧問。

　　第十四條 業(yè)主委員會應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，將業(yè)主委員會章程和名單報區(qū)、縣(市)物業(yè)管理部門登記備案。

　　第十五條 業(yè)主委員會對業(yè)主(代表)大會負(fù)責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

　　(一)組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會;

　　(二)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案或修訂草案;

　　(三)提議聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(四)根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定，可以通過招投標(biāo)或其他方式，及時選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(五)審定物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算;

　　(六)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)合同的執(zhí)行，協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，督促業(yè)主履行業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;

　　(七)監(jiān)督共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的使用和維護(hù);

　　(八)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。

　　第十六條 業(yè)主委員會會議由主任召集，召開會議時須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定須經(jīng)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員同意，決定應(yīng)在作出之日起3日內(nèi)予以公布。

　　第十七條 業(yè)主委員會的活動費(fèi)用由全體業(yè)主共同分?jǐn)偅�但不得超過同期物業(yè)管理費(fèi)總額的1%。具體數(shù)額和計劃由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議決定。

　　第十八條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸，不得損害社會公共利益。

物業(yè)管理條例6

　　第一條為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理。

　　第三條本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。

　　第四條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場形成。

　　第五條住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

　　第六條市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)全市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

　　縣（市、區(qū)）政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照價格管理權(quán)限，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作。

　　第七條住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

　　普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)實行政府指導(dǎo)價。市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定市區(qū)區(qū)域內(nèi)普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報市政府批準(zhǔn)并向社會公布；各區(qū)政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門組織實施。各縣、市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門可參照市制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定本行政區(qū)域內(nèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報當(dāng)?shù)卣�府批�?zhǔn)后組織實施，并向社會公布。

　　普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由開發(fā)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定。

　　普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由車位使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定。

　　普通住宅車位租賃費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由承租人與開發(fā)建設(shè)單位在規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定。

　　非普通住宅以及業(yè)主大會選舉的業(yè)主委員會成立后的普通住宅，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

　　第八條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。

　　普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)由市政府物業(yè)主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。

　　第九條普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括：

　�。ㄒ唬┕芾矸�務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

　�。ǘ�）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、檢測費(fèi)用；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)、安全防范費(fèi)用；

　�。�六）辦公費(fèi)用；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；

　�。ò耍┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；

　�。ň牛┙�(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸及變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備，不屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。

　　開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。

　　前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照不低于三分之一的標(biāo)準(zhǔn)予以減收，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十一條業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位交納。

　　業(yè)主或物業(yè)使用人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從開發(fā)建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。

　　物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以預(yù)收，預(yù)收時間一般不超過半年。

　　第十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。

　　已辦理房產(chǎn)證的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以房產(chǎn)證載明的房屋產(chǎn)權(quán)面積計收。未辦理房產(chǎn)證的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按購房合同載明的建筑面積計收；辦理后與購房合同載明的建筑面積有誤差的，以房產(chǎn)證載明的房屋產(chǎn)權(quán)面積為準(zhǔn)，應(yīng)多退少補(bǔ)。

　　改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室，按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。

　　獨(dú)立專有車庫，按照房產(chǎn)證或購房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第十三條房屋交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照30%予以減收。

　　房屋空置的起止時間，業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系，登記確認(rèn)。

　　第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用（有）車庫內(nèi)的車位，其車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi)，停車服務(wù)費(fèi)按月計收，收費(fèi)方式由車位使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

　　停車服務(wù)費(fèi)包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的費(fèi)用。

　　車位使用人對汽車或非機(jī)動車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　車庫啟用后，尚未出售、出租的車位，停車服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

　　已購買車位超過一年未使用的，停車服務(wù)費(fèi)參照普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的減收確認(rèn)方式和比例予以減收。

　　獨(dú)立專有車庫已交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不再交納停車服務(wù)費(fèi)。

　　第十五條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)在確保消防、行車等公共安全和業(yè)主權(quán)益的前提下，按照有關(guān)規(guī)定劃定車位。車位使用人在劃定的車位上停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費(fèi)。劃定車位及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會綜合考慮公共安全、車位租賃費(fèi)價格等因素確定。業(yè)主大會成立前，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，在確保公共安全和業(yè)主權(quán)益的前提下，可以按照有關(guān)規(guī)定劃定車位停放汽車；車位場地使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)可參照規(guī)定的車位租賃費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　車位場地使用費(fèi)收入屬全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的.物業(yè)專項維修資金。車位場地使用費(fèi)的具體管理模式，由業(yè)主大會或者半數(shù)以上業(yè)主確定。

　　停車場地的保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，可依照物業(yè)服務(wù)合同約定，按實際支出在車位場地使用費(fèi)中列支；業(yè)主大會成立前，支出比例或金額由市政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門核定。

　　第十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行出入證（卡）管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費(fèi)配置出入證（卡）。因遺失、損壞需要補(bǔ)辦的，可以適當(dāng)收取工本費(fèi)并予以公示。

　　第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供配送、維修、安裝服務(wù)及執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費(fèi)用。

　　除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費(fèi)用。按照管理權(quán)限，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定。

　　第十八條供水、供氣、供電、供暖等設(shè)施設(shè)備已移交專業(yè)經(jīng)營單位的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。

　　專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

　　第十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋施工前，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議，對裝修保證金、裝修工人出入等進(jìn)行約定。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔(dān)清運(yùn)費(fèi)用，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。由業(yè)主或者物業(yè)使用人自行清運(yùn)的，不得收費(fèi)。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得額外收取裝修電梯使用費(fèi)、裝修管理費(fèi)等費(fèi)用。

　　第二十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價相符。

　　第二十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式、計費(fèi)起始時間、服務(wù)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

　　第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

　　第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第二十四條政府價格主管部門對物業(yè)服務(wù)實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　第二十五條政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由政府價格主管部門依據(jù)《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：

　�。ㄒ唬┏�出政府指導(dǎo)價規(guī)定收費(fèi)的；

　�。ǘ�）低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費(fèi)的；

　　（三）采取分解收費(fèi)項目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

　�。ㄋ模�強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的；

　�。ㄎ澹┎话匆�(guī)定實行明碼標(biāo)價的；

　　（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。

　　第二十六條政府價格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的，由上級政府價格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。

　　第二十七條本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，在合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按合同約定執(zhí)行；物業(yè)服務(wù)合同未約定期限或者前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

　　物業(yè)服務(wù)合同實行備案管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，及時到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門辦理備案手續(xù)。

　　第二十八條其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可參照本辦法執(zhí)行。

物業(yè)管理條例7

　　明確分期建設(shè)的項目可先期成立業(yè)委會

　　在無錫，一個大型社區(qū)分好多期開發(fā)，10多年間無法成立業(yè)委會的情況并不少見。根據(jù)此前相關(guān)規(guī)定，在同一個區(qū)域，只能成立一個業(yè)委會，使得先期交付使用的部門區(qū)域的業(yè)主利益得不到有效保障。

　　《條例》對分期建設(shè)成立業(yè)主委員會作出了重要調(diào)整：劃分為一個物業(yè)管理區(qū)分期開發(fā)的.建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。如小區(qū)分四期開發(fā)，一期已經(jīng)完成，如符合條件則可以成立業(yè)主委員會。但此時的業(yè)主大會、業(yè)主委員會只能代表一期，因此是有限權(quán)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會。對于具體權(quán)限及其運(yùn)行等操作細(xì)則，將在即將推出的《無錫市業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》中明確。

　　提出小區(qū)"三位一體"綜合管理

　　現(xiàn)實生活中，涉及發(fā)生在小區(qū)的事，業(yè)主第一反應(yīng)是找物業(yè)公司。條例首次強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理不只是物業(yè)公司和行政主管部門的事情，而是需要全社會共同參與，賦予街道、社居委更多的職責(zé)，是《條例》體現(xiàn)出的最大變化。

　　《條例》第一章總則中即明確了物業(yè)管理應(yīng)該建立由"行業(yè)管理+屬地管理+綜合管理"的行政管理體系。行業(yè)管理即為物業(yè)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理;屬地管理是由街道為主、社居委為輔，主要負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和換屆，協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)間的矛盾糾紛;綜合管理由其他諸如公安、城管、物價、質(zhì)監(jiān)、工商等行政部門根據(jù)各自分工負(fù)責(zé)。這就有效避免了業(yè)主遇到問題后，不同的職能部門相互"踢皮球"，也讓業(yè)主維權(quán)時找對"門路"。比如，根據(jù)《條例》第47條，在小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤點、損壞綠地、社會生活噪音超標(biāo)、違法搭建等行為由城管負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。養(yǎng)犬、車輛停放、消防、技防、室內(nèi)居民噪音等由公安部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。

物業(yè)管理條例8

　　《物業(yè)管理條例》于20xx年9月1日起正式施行，標(biāo)志著我國的物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。《條例》的頒布對物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展具有非常重要的深遠(yuǎn)意義，明確了物業(yè)管理活動中各相關(guān)主體之間的權(quán)利、義務(wù)、職責(zé)，為物業(yè)管理活動提供了堅實的法律依據(jù)。對比《條例》實施前后，物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生的根本性轉(zhuǎn)變，具體體現(xiàn)在以下幾點：

　　一、明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會之間的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)。

　　業(yè)主大會是為實現(xiàn)對物業(yè)的自我管理，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益，為了便于多個業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動的順利開展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動中的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權(quán)�！稐l例》頒布前由于缺乏對業(yè)主委員會的有效制約和監(jiān)督機(jī)制，民主協(xié)商和平衡機(jī)制不能夠充分體現(xiàn)。

　　在不少住宅區(qū)，業(yè)主大會只是名義上的權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會實際上集決策和執(zhí)行的職能于一身，少數(shù)業(yè)主控制物業(yè)管理的決定權(quán)，個別成員甚至把個人利益凌駕于業(yè)主共同利益之上，損害其他業(yè)主利益或業(yè)主共同利益，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。因此，《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。

　　規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定，但重大的決定必須經(jīng)業(yè)主大會2/3業(yè)主同意才能作出。與以往相比較明確了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)；規(guī)范了業(yè)主大會決策程序；給業(yè)主委員會定位并明確其職責(zé)；約束了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動；確定了業(yè)主大會與業(yè)主委員之間的關(guān)系。從而建立了業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離的管理模式。維護(hù)了大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)了物業(yè)管理活動的健康發(fā)展。

　　二、規(guī)范了物業(yè)管理收費(fèi)。

　　物業(yè)管理費(fèi)的收取，多年以來一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問題之一，主要表現(xiàn)在一是收費(fèi)難度大。少數(shù)業(yè)主受傳統(tǒng)的福利性管理影響較深，不愿交管理費(fèi)；還有一些業(yè)主將購房作為一種投資，僅僅為了增值長期閑置，給物業(yè)費(fèi)的收取帶來困難。

　　二是收費(fèi)行為不規(guī)范。雖然國家計委、建設(shè)部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)作了明確規(guī)定。但是有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權(quán)益，巧立名目，多收費(fèi)，少服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不相符，由此造成了很多的糾紛。《條例》的頒布實施，使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)維護(hù)了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權(quán)益。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　《條例》從滿足不同類型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費(fèi)的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成；根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，制定住宅的收費(fèi)指導(dǎo)價，方便消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇確定相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。與《條例》頒布前比較一是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；

　　二是充分考慮不同類型、性質(zhì)、特點的物業(yè)，不同的服務(wù)對象以及業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求也不同，其物業(yè)管理費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)也不相同。

　　三是費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)，以物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的高低，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；同時，針對業(yè)主不按時交納物業(yè)管理費(fèi)，影響物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的問題《條例》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)公司交納。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。這一規(guī)定保障了物業(yè)管理企業(yè)的正�；顒樱�維護(hù)了全體業(yè)主的合法權(quán)益。

　　三、規(guī)范了前期物業(yè)管理，明確建、管責(zé)任。

　　相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，割不斷的“母、子”關(guān)系，使物業(yè)管理的市場化運(yùn)作程度不夠，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營和運(yùn)作上受到制約，缺少獨(dú)立性和經(jīng)營自主性，影響專業(yè)化水平的提高；有些開發(fā)項目在規(guī)劃設(shè)計、施工階段遺留下較多的問題，有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設(shè)施不完善，有的開發(fā)單位在銷售商品房時虛假承諾，如綠化率、配套設(shè)施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等。使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任，造成物業(yè)管理先天不足，給后續(xù)的管理工作帶來重大困難。當(dāng)住宅出現(xiàn)質(zhì)量問題或住區(qū)環(huán)境問題時，由于建設(shè)和管理職責(zé)不清，一些開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間互相推諉，權(quán)責(zé)不清，會產(chǎn)生很多的混淆，使問題難以解決。

　　為了加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，加強(qiáng)對建設(shè)單位的監(jiān)督《條例》規(guī)定，建設(shè)單位要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房；國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作并及時移交有關(guān)資料；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；商品房銷售合同中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得處分。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在保修期限和保修范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。同時對于違反上述規(guī)定的《條例》制定了一系列的處罰措施，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款；不移交有關(guān)資料的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不移交有關(guān)材料的，對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款；建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。從而改變了物業(yè)管理的委托制為聘任制，打破了誰開發(fā)、誰管理的壟斷局面，明確了開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，促進(jìn)了公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制的形成。

　　四、施行了職業(yè)資格管理，提高從業(yè)人員素質(zhì)。

　　隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長，人們居住的.硬件條件得到了很大的改善。這些硬件問題基本解決后，自然會對居住服務(wù)、居住環(huán)境等軟件方面的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提出更高的要求。這就對現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識和管理水平提出了新的挑戰(zhàn)。但在現(xiàn)實中受傳統(tǒng)觀念的束縛，思維定勢的局限，人們對物業(yè)管理卻沒有全面的認(rèn)識，對物業(yè)管理企業(yè)沒有準(zhǔn)確的定位，很多人都認(rèn)為物業(yè)管理是一個低技術(shù)、勞動密集型行業(yè)，物業(yè)管理的主要內(nèi)容無非是保潔、保安、綠化、房屋維修等，是一個技術(shù)含量不高的行業(yè)，不需要高素質(zhì)的人才。

　　也正是受這些認(rèn)識左右，在許多小區(qū)還保留著房管所那個年代管理員的遺風(fēng)，物業(yè)管理從業(yè)人員普遍學(xué)歷低、年紀(jì)大、缺少服務(wù)意識，沒有把企業(yè)放在市場經(jīng)濟(jì)中，位子顛倒，擺不正與業(yè)主的關(guān)系，依然用計劃經(jīng)濟(jì)的傳統(tǒng)管理方式，總把自己放在管理者的位子，缺乏對廣大業(yè)主全心全意的服務(wù)意識，意識不到責(zé)任感、緊迫性危機(jī)感；只注重管理，甚至說一不二，缺乏“用戶至上，用戶就是上帝”的服務(wù)觀念和平等對待業(yè)主的原則；在管理服務(wù)內(nèi)容上，只是“掃掃地、看看門、收收費(fèi)”等，缺乏“精益求精”和為用戶提供多方面的、綜合性的服務(wù)精神。實際上，物業(yè)管理不是傳統(tǒng)的單純的維修管理，而是一種文化，一種精神文明，一種舒適、文明、安全的環(huán)境建設(shè)。物業(yè)管理是一項專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，需要高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才，需要網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)科技，也需要現(xiàn)代化的企業(yè)管理。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、通訊技術(shù)等高新科技的迅速發(fā)展，物業(yè)的智能化程度越來越高，只有熟悉社會、經(jīng)濟(jì)的基本法律、法規(guī)和政策，掌握現(xiàn)代化的信息收集技術(shù)，能及時把握市場動態(tài)，熟悉各行業(yè)基本辦事流程及日常設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)技能，擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員，具有先進(jìn)的物業(yè)管理工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè)，才有能力提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。

　　在物業(yè)管理中引入諸多高新科技的設(shè)施設(shè)備，已經(jīng)是大勢所趨。如果物業(yè)管理人員服務(wù)意識差、管理水平低，觀念不及時更新，這樣的企業(yè)在今后市場競爭中將不可避免的被淘汰出局。行業(yè)要發(fā)展需要技術(shù)進(jìn)步和人員素質(zhì)的提高，因此，《條例》對推動物業(yè)管理技術(shù)進(jìn)步，提高技術(shù)含量和管理服務(wù)水平，加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人員管理，都有詳細(xì)的規(guī)定，國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平；從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書制度，是貫徹中央部署，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)的需要。當(dāng)前，我國物業(yè)管理行業(yè)尚處在起步階段，物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高。物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)這一特殊性，決定了物業(yè)管理從業(yè)人員，只有具備扎實的物業(yè)管理知識和良好的實踐經(jīng)驗，具備較強(qiáng)的經(jīng)營能力，才能保證物業(yè)的正常使用并使物業(yè)保值、增值，才能降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險并提高企業(yè)的自身效益。而且，物業(yè)的智能化程度越來越高，這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員及時掌握新技術(shù)、新方法。

　　對物業(yè)管理從業(yè)人員實行職業(yè)資格認(rèn)證制度，既能吸引優(yōu)秀人才進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，也能給在職人員帶來壓力，促進(jìn)他們不斷更新知識和增強(qiáng)技能，有利于建設(shè)一支懂經(jīng)營、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專業(yè)人員隊伍，推動物業(yè)管理的技術(shù)進(jìn)步，提高技術(shù)含量和服務(wù)水平，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

　　五、施行了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)制度，規(guī)范物業(yè)管理市場。

　　物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，是一種以營利為目的的經(jīng)濟(jì)組織，實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動，帶有公共的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會公共利益。物業(yè)管理企業(yè)具有與業(yè)主長時間保持密切聯(lián)系的特點，企業(yè)管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。目前，部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門或單位后勤管理部門轉(zhuǎn)制而來，服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系沒有確立，物業(yè)管理的服務(wù)特性被淡化。部分物業(yè)管理企業(yè)，過度追求利潤，不按照合同約定的服務(wù)，收費(fèi)與服務(wù)不符。一些物業(yè)管理公司對于所管理的物業(yè)徒有虛名，有的雖然也成立了公司掛牌經(jīng)營，但僅僅是一種翻牌公司，與原來的房管所毫無兩樣，辦事拖拉，業(yè)務(wù)素質(zhì)差，不僅妨礙住戶正常的生活和不利于延長物業(yè)的使用壽命，而且也影響了物業(yè)管理公司的聲譽(yù)和發(fā)展前途。因此，有必要物業(yè)管理企業(yè)建立市場準(zhǔn)入和清出制度，為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場，實行企業(yè)資質(zhì)審批制度。《條例》對物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理活動的條件作出了嚴(yán)格的限制，要求物業(yè)管理企業(yè)不僅要具備法人資格，還要具備相應(yīng)的資質(zhì)資格，條例規(guī)定，國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，實行資質(zhì)管理制度，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。規(guī)范了企業(yè)行為、有效解決群眾投訴從而保證了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，凈化了物業(yè)管理市場，使物業(yè)管理行業(yè)踏上良性發(fā)展的軌道。

　　六、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會與社區(qū)關(guān)系。

　　社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會公共性。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區(qū)委員會在性質(zhì)、職能、權(quán)利基礎(chǔ)等多個方面，都存在著根本性的差異，但是業(yè)主、業(yè)主大會要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯�的指�?dǎo)和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門登記注冊取得營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主大會的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專業(yè)化管理，實行有償服務(wù)的企業(yè)。業(yè)主大會是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組織，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結(jié)合的高度同一。

　　他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞在社區(qū)建設(shè)，尤其在社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主大會、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標(biāo)上是一致的，都是為了給業(yè)主創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對社區(qū)委員會的認(rèn)識，理不順相互關(guān)系，造成諸多物業(yè)管理活動中矛盾。因此，《條例》規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。要努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動的新機(jī)制，就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)委員會、業(yè)主大會共同努力，只有物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)共進(jìn)，以物業(yè)管理服務(wù)推動社區(qū)服務(wù)發(fā)展，才能創(chuàng)造出管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化居住環(huán)境。

　　七、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位關(guān)系。

　　長久以來由于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的壟斷地位，往往把服務(wù)與收費(fèi)無償?shù)剞D(zhuǎn)嫁給了物業(yè)管理企業(yè)，造成了由物業(yè)管理企業(yè)來代收代繳費(fèi)用的不合理現(xiàn)象。而代收代繳費(fèi)用的過程中，又存在著總表與分表的誤差等因素造成的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。按照“誰受益，誰承擔(dān)”的原則，物業(yè)管理企業(yè)自然通過提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方法，讓用戶承擔(dān)。但物業(yè)管理企業(yè)的這種提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的做法又違反了國家價格法的有關(guān)規(guī)定，屬于亂收費(fèi)的范疇。

　　這樣就使得這些費(fèi)用沒有辦法落實，成為物業(yè)管理企業(yè)的額外負(fù)擔(dān)。事實上，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同的當(dāng)事人，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定，來行使合同的權(quán)利和履行合同的義務(wù)。從供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的性質(zhì)看，作為商品的提供者，應(yīng)該按照商品的市場規(guī)律直接提供服務(wù)與收費(fèi)。向業(yè)主收取相應(yīng)的費(fèi)用是供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當(dāng)事人，沒有義務(wù)向上述單位支付這些費(fèi)用，也沒有權(quán)利向業(yè)主收取這些費(fèi)用。費(fèi)用收不上來就只能由物業(yè)管理企業(yè)墊交，此前許多物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛都與此有關(guān)。如果供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位均向每一個業(yè)主收費(fèi)，會導(dǎo)致交易成本增高，對當(dāng)事人雙方均無益處。而在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務(wù)人，對物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更熟悉。

　　如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的委托，代其向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用，可以節(jié)省當(dāng)事人的時間和金錢，提高辦事效率。因此，為了保障業(yè)主的合法權(quán)益，針對目前物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費(fèi)用的不合理混亂現(xiàn)象，《條例》按照市場規(guī)律做出了規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費(fèi)的不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。這意味著自來水公司、供電公司、燃?xì)夤�司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個平等的企業(yè)關(guān)系了，有效地解決這一問題，保障了業(yè)主的合法權(quán)益。

　　八、建立住房維修資金制度。

　　住房制度改革前，城市居民住房由政府或單位統(tǒng)一建設(shè)，住房產(chǎn)權(quán)屬政府或單位所有。住房維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任由政府或單位承擔(dān)，居民僅支付極少的租金。由于回收的租金不能夠維持房屋的維修，不足部分費(fèi)用只能由政府或單位負(fù)擔(dān)。政府和單位背負(fù)上了維修費(fèi)補(bǔ)貼的沉重包袱。

　　同時，維修資金缺乏，大量公房得不到及時保養(yǎng)和修繕，不少住房因年久失修而成為危房，危及住戶的居住安全。隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，取消了福利住房分配制度，房屋的權(quán)屬發(fā)生了根本性質(zhì)的改變。新建商品房由個人出資購買，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，原有公有住房也通過房改的辦法，將產(chǎn)權(quán)出售給個人。隨著房屋權(quán)屬逐步向個人化轉(zhuǎn)變，住房產(chǎn)權(quán)多元化格局逐漸形成，居民個人擁有住宅的比例越來越高，住房的維修管理責(zé)任相應(yīng)由國家或單位承擔(dān)轉(zhuǎn)移到由居民個人來承擔(dān)。因此，建設(shè)部和財政部1998年11月聯(lián)合印發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）規(guī)定商品房和公有住房出售后，都應(yīng)當(dāng)建立維修基金。但是，有的開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主的專項維修資金挪做它用，使住宅區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時進(jìn)行，侵害了業(yè)主的權(quán)益，造成了十分惡劣的影響。

　　同時，由于長期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響，有的業(yè)主對專項維修資金認(rèn)識不足，不愿意交納專項維修資金，錯誤的認(rèn)為這無形中增加了其購房費(fèi)用，把維修資金和購房費(fèi)用同等對待；有的業(yè)主認(rèn)為，既然交納了物業(yè)管理費(fèi)，住宅區(qū)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)就應(yīng)該由物業(yè)管理企業(yè)來承擔(dān)。實際上，購房款是一次性交納的購買房屋產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)是用于住宅區(qū)的日常管理的費(fèi)用，而專項維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的費(fèi)用。因此《條例》規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

　　同時規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。針對專項維修資金挪用的問題《條例》規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收非法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的建立，有利于物業(yè)的保值、增值；有利于維護(hù)社會穩(wěn)定；更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理條例9

第一條為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省實施<中華人民共和國價格法>辦法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（粵價〔20xx〕1號）等法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。

　　第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

　　第四條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

　　第五條市價格主管部門會同市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理監(jiān)督工作。

　　各縣、區(qū)價格主管部門會同同級房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理監(jiān)督工作。

　　第六條　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。

　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。

　　第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

　　業(yè)主大會成立之前的住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)的車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價。別墅、非住宅及業(yè)主大會成立之后的住宅（含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)的車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價。

　　第八條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，按照屬地管理原則，惠城區(qū)、仲愷高新區(qū)轄區(qū)內(nèi)由市價格主管部門會同市房產(chǎn)主管部門根據(jù)不同類型和服務(wù)內(nèi)容制定基準(zhǔn)價及浮動幅度。其它縣、區(qū)由當(dāng)?shù)貎r格主管部門會同同級房產(chǎn)主管部門制定本地區(qū)的基準(zhǔn)價及浮動幅度，并抄送市價格主管部門和市房產(chǎn)主管部門備案。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素適時調(diào)整。

　　制定或調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價應(yīng)進(jìn)行成本監(jiān)審。

　　第九條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行包干制的，根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點、不同管理階段、不同服務(wù)方式、不同服務(wù)等級等內(nèi)容確定。

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會成立之前的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按下列規(guī)定確定：

　　1．新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位依法通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)銷售前根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級水平在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)確定，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，報當(dāng)?shù)貎r格主管部門備案。負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在建設(shè)單位向物業(yè)買受人交付物業(yè)時，與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　2．新建住宅，前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)確需超過政府指導(dǎo)價水平的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向當(dāng)?shù)貎r格主管部門提出申請，并由當(dāng)?shù)貎r格主管部門會同房產(chǎn)主管部門核準(zhǔn)。

　　3．業(yè)主入住后的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)因成本變化等原因需要調(diào)整的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際情況在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)協(xié)商確定，并與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)補(bǔ)充協(xié)議，報當(dāng)?shù)貎r格主管部門備案。

　　（二）業(yè)主大會成立之后的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。因成本變化等原因需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按照《廣東省物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　�。ㄈ�）別墅、其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定，并簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　第十條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行酬金制的，酬金比例或酬金數(shù)額由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。

　　第十一條　前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)載明物業(yè)服務(wù)等級內(nèi)容、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式及計費(fèi)起始時間等。新建住宅前期物業(yè)服務(wù)合同載明的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等內(nèi)容須在物業(yè)銷售前一天至銷售結(jié)束在交易場所醒目位置進(jìn)行公示。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同載明的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等內(nèi)容。

　　第十二條建設(shè)單位在物業(yè)銷售前應(yīng)制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定，向物業(yè)買受人明示，并予以說明。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第十三條實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

　　實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

　　第十四條物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

　�。ǘ�）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)以及園林水池、噴泉、宣傳、裝飾、節(jié)日喜慶等用水用電費(fèi)用；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

　�。�六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理服務(wù)所需的正常辦公費(fèi)用；

　　（八）管理費(fèi)分?jǐn)偅?/p>

　�。ň牛┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　�。ㄊ�）經(jīng)業(yè)主共同決定的'其它費(fèi)用。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十五條　住宅大樓內(nèi)走廊通道、樓梯間等業(yè)主共用部位和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)加壓水泵、電梯、照明路燈、消防等共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費(fèi)用可按約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)偂Ｎ飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、停車場、經(jīng)營活動等用水用電不得向業(yè)主分?jǐn)��？煞謹(jǐn)偟墓灿盟�電需設(shè)置獨(dú)立計量表，費(fèi)用單獨(dú)列帳，在收取分?jǐn)傎M(fèi)前及時向業(yè)主公布共用水電分?jǐn)偟挠昧�、總金額以及各業(yè)主應(yīng)負(fù)擔(dān)的金額等。嚴(yán)禁把分?jǐn)偟墓灿盟�電費(fèi)用與業(yè)主自用的水、電費(fèi)用在政府規(guī)定的水、電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上加價混合統(tǒng)收。

　　設(shè)置獨(dú)立計量表確實有困難的老住宅小區(qū)，經(jīng)測算共用水電費(fèi)總額后，按約定方式向業(yè)主合理分?jǐn)偂?/p>

　　第十六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)依法確定的物業(yè)建筑面積按月計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，按商品房買賣合同約定的建筑面積計收。業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)的車位、車庫物業(yè)服務(wù)費(fèi)按車位、車庫數(shù)量計收。

　　第十七條物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，逾期不交納的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)或租賃權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第十八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會可以聘請依法設(shè)立的專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出異議時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

　　第十九條物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。

　　第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)或水電周轉(zhuǎn)金。

　　第二十一條　業(yè)主（物業(yè)使用人）對物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修，應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確裝修期間各方的權(quán)利義務(wù)及責(zé)任等。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主（物業(yè)使用人）或裝修企業(yè)收取裝修保證押金。裝修保證押金用于修復(fù)裝修期間損壞的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和承擔(dān)違約責(zé)任，裝修未對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備造成損壞或自行修復(fù)了損壞的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備且無違約責(zé)任的，經(jīng)雙方驗收認(rèn)可后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)全額退還裝修保證押金。裝修保證押金收取標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)貎r格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　業(yè)主（物業(yè)使用人）裝修產(chǎn)生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)安排清理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以統(tǒng)一管理為由強(qiáng)制提供清理服務(wù)。

　　業(yè)主（物業(yè)使用人）委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理裝修垃圾、余泥渣土的，清運(yùn)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)貎r格主管部門會同房產(chǎn)主管部門根據(jù)國家和省的有關(guān)規(guī)定確定。

　　對裝修人員出入實行持證管理的，證件押金（或工本費(fèi)）收取標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)貎r格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　除上述費(fèi)用外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝修管理費(fèi)、電梯使用費(fèi)、樓道維修費(fèi)、公用設(shè)施損耗費(fèi)、搬運(yùn)押金等與裝修相關(guān)的各種名目的費(fèi)用。

　　第二十二條　物業(yè)小區(qū)實行出入證（含IC卡）管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)提供每戶不少于5張、每部車輛不少于1張的出入證（含IC卡）。業(yè)主要求增補(bǔ)出入證（含IC卡）的，可按出入證（含IC卡）的制作成本收取工本費(fèi)，出入證（含IC卡）制作成本應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)小區(qū)顯著位置公示不少于7天，以接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十三條利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第二十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停放保管服務(wù)收費(fèi)按市、縣（區(qū)）制定的機(jī)動車停放保管服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。已收取機(jī)動車停放保管服務(wù)費(fèi)的，不得收取車位、車庫物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。

　　第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門、單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

　　第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定實行明碼標(biāo)價，將服務(wù)等級內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、價格誠信承諾以及收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價格投訴調(diào)處程序、服務(wù)咨詢電話和12358價格舉報投訴電話等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進(jìn)行公示，自覺按受有關(guān)管理部門的檢查和業(yè)主監(jiān)督。明碼標(biāo)價方式由各縣、區(qū)價格主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)制。

　　第二十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守價格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定，建立健全內(nèi)部價格管理制度，配備物價員，加強(qiáng)價格自律，自覺規(guī)范價格行為，不斷改善管理服務(wù)。嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，為業(yè)主提供與收費(fèi)水平相適應(yīng)的服務(wù)。

　　第二十九條　對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)商調(diào)解。

　　第三十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處：

　�。ㄒ唬┪唇�(jīng)當(dāng)?shù)貎r格主管部門核定，超過政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的；

　　（二）擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項目的；

　�。ㄈ�）不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的；

　　（四）不按規(guī)定備案的；

　�。ㄎ澹┎粓�(zhí)行本辦法第九條、第十四條、第十五條規(guī)定擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大有關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偡秶�或提高分�(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的；

　�。�六）其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定的。

　　第三十一條本辦法自20xx年10月1日起執(zhí)行�！痘葜菔形飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理暫行規(guī)定》（惠府令第30號）同時廢止。本辦法有效期5年。

物業(yè)管理條例10

　　第一章 總則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業(yè)，是指依法建設(shè)的房屋及其配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主依法通過自治管理選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。

　　第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。

　　第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅持業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一。

　　第五條 縣(市)、區(qū)人民政府(含濟(jì)南高新區(qū)管委會)應(yīng)當(dāng)建立完善物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理體制和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，研究解決與物業(yè)管理相關(guān)的重大問題。

　　第六條 市住房保障和房產(chǎn)管理局(以下簡稱市住房保障管理部門)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　各縣(市)、區(qū)(含濟(jì)南高新區(qū))住房保障和房產(chǎn)管理部門(以下簡稱縣(市)、區(qū)住房保障管理部門)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。城鄉(xiāng)建設(shè)、城管執(zhí)法、公安、市政公用、質(zhì)監(jiān)、經(jīng)濟(jì)和信息化、物價等部門依據(jù)各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。

　　第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，組織召開物業(yè)管理項目聯(lián)席會議，調(diào)解處理物業(yè)管理活動中的糾紛。

　　社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理。

　　第二章 物業(yè)交付與前期管理

　　第八條 新建物業(yè)銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅項目總建筑面積三萬平方米以下的、非住宅項目一萬平方米以下的，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時管理規(guī)約，并將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約等資料報市、縣(市)住房保障管理部門備案。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用市住房保障管理部門制定的前期物業(yè)管理合同和臨時管理規(guī)約示范文本。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可申請或者現(xiàn)售備案時，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)住房保障管理部門備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。

　　第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房銷售合同約定的內(nèi)容，同時應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約向買受人明示，由買受人予以書面承諾。

　　第十一條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及物業(yè)服務(wù)用房等進(jìn)行檢查和驗收，形成書面查驗記錄并加蓋公章予以確認(rèn)。

　　現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。

　　物業(yè)承接查驗記錄應(yīng)當(dāng)作為前期物業(yè)服務(wù)合同的附件。

　　第十二條 物業(yè)交付使用前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　(四)業(yè)主名冊；

　　(五)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房及上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　第十三條 物業(yè)服務(wù)用房由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償提供，屬全體業(yè)主共有，用于物業(yè)管理活動，不得擅自改變用途。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房一并申請登記，住房保障管理部門應(yīng)當(dāng)在房屋權(quán)屬登記簿上予以記載。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定配置：

　　(一)建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

　　(二)應(yīng)當(dāng)滿足水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交手續(xù)，并協(xié)助買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

　　第十五條 物業(yè)在保修期之內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)保修。

　　新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前一次性繳存質(zhì)量保修金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修期內(nèi)未及時履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可申請使用物業(yè)質(zhì)量保修金予以維修。保修期滿后，物業(yè)質(zhì)量保修金余額及孳息應(yīng)當(dāng)及時退還。

　　物業(yè)質(zhì)量保修金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。

　　第三章 業(yè)主自治管理

　　第十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分實施管理。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)域與非住宅區(qū)域原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十七條 符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組建業(yè)主大會籌備組：

　　(一)業(yè)主入住面積比例達(dá)到百分之五十以上的；

　　(二)業(yè)主入住戶數(shù)比例達(dá)到百分之五十以上的；

　　(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上的。

　　籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會工作人員組成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以派員參加。

　　籌備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自發(fā)推薦或者由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織推薦產(chǎn)生。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自組建后七日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第十八條 籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；

　　(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　　(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　第十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會，表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。

　　第二十條 依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則定期召開業(yè)主大會會議，或者經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議。

　　業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主委員會不按規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府責(zé)令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織召開業(yè)主大會會議。

　　第二十一條 業(yè)主大會依法履行下列職責(zé)：

　　(一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

　　(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　　(三)聽取業(yè)主委員會工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　(五)籌集和使用物業(yè)專項維修資金；

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他事項。

　　業(yè)主大會決定前款所列事項可以采取會議表決、書面征求意見表決或者通過市住房保障管理部門設(shè)立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行表決。

　　第二十二條 業(yè)主委員會由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示期十天。

　　第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自公示期滿之日起三日內(nèi)召開首次會議，推選主任、副主任和執(zhí)行委員。

　　第二十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在首次會議后，持街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府簽署的意見書及下列資料向縣(市)、區(qū)住房保障管理部門備案：

　　(一)業(yè)主大會會議決議；

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(三)管理規(guī)約；

　　(四)業(yè)主委員會委員基本情況和聯(lián)系方式；

　　(五)籌備組關(guān)于召開首屆業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的情況。

　　備案內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣(市)、區(qū)住房保障管理部門。

　　第二十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

　　(二)組織召開業(yè)主大會；

　　(三)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

　　(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(五)組織并監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　　(六)組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集、續(xù)籌和使用，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；

　　(七)按照業(yè)主大會決議，監(jiān)督管理本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益；

　　(八)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

　　(九)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

　　(十)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第二十六條 業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負(fù)責(zé)召集，會議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)由參會委員簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

　　第二十七條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

　　(一)拒不履行委員職責(zé)的；

　　(二)業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；

　　(三)搭建違章建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

　　(四)因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物，移交給業(yè)主委員會。

　　第二十八條 業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會進(jìn)行業(yè)主委員會換屆改選。

　　業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會的，或者業(yè)主委員會任期內(nèi)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)組織換屆改選。

　　業(yè)主委員會任期屆滿后，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

　　第二十九條業(yè)主大會未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會表決重大事項。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)實行項目經(jīng)理責(zé)任制。項目經(jīng)理信息應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。

　　從事物業(yè)管理的專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業(yè)等物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)從業(yè)資格。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行招用保安員的，應(yīng)當(dāng)依法向公安機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)。

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項：

　　(一)管理和維護(hù)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備；

　　(二)養(yǎng)護(hù)公共區(qū)域綠化；

　　(三)維護(hù)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生；

　　(四)維護(hù)公共區(qū)域的秩序，協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域安全防范等事項；

　　(五)對物業(yè)使用中的禁止行為進(jìn)行勸阻、制止、報告；

　　(六)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；

　　(七)保管物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案；

　　(八)其他約定的物業(yè)服務(wù)事項。

　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕等專項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。

　　第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，到物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)住房保障管理部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

　　(一)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定；

　　(二)符合國家、省、市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范；

　　(三)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；

　　(四)制定、完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量控制措施，建立、健全物業(yè)服務(wù)檔案保管、移交等制度；

　　(五)向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用的方法、要求及注意事項；

　　(六)將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)長期公示；

　　(七)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體辦法由市物價部門、市住房保障管理部門制定。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的`，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請仲裁。

　　第三十八條 住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代其收取業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納的費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向業(yè)主提供服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定并依據(jù)合同約定期限書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日通知。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)；任何一方提出終止的，應(yīng)當(dāng)提前六十日通知對方。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同履行期間或者在物業(yè)服務(wù)合同屆滿后決定不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按合同約定期限書面通知業(yè)主委員會；無業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，向全體業(yè)主公示。合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日履行通知義務(wù)。

　　第四十條 業(yè)主大會決定另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會表決通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第四十一條 合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；

　　(二)移交物業(yè)服務(wù)用房；

　　(三)結(jié)算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止服務(wù)。

　　經(jīng)業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第四十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

　　(一)擅自改建、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　　(二)擅自占用、挖掘道路、場地；

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；

　　(四)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；

　　(五)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物；

　　(六)擅自改變房屋用途；

　　(七)隨意傾倒垃圾、污物；

　　(八)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、物業(yè)使用人不得實施賭博、利用迷信活動等危害社會的行為；不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活；不得存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；不得占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設(shè)施。

　　第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　第四十六條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主所有的房屋、車位等專有部分的維修、更新由業(yè)主負(fù)責(zé)，所需費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

　　第四十七條 物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新，由業(yè)主共同承擔(dān)。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由于人為原因損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理養(yǎng)護(hù)制度，按照合同的約定加強(qiáng)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查、養(yǎng)護(hù)，并做好記錄。

　　電梯、鍋爐等特種設(shè)備和自動消防設(shè)施，由業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)，并明確各方安全管理責(zé)任。

　　第四十九條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線依法承擔(dān)維修、更新責(zé)任。

　　第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩戶以上業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)專項維修資金制度。

　　物業(yè)專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

　　第五十一條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期物業(yè)專項維修資金存入商品住宅維修資金專戶，尚未交存物業(yè)專項維修資金的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時一次性交存。

　　公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定從售房款中提取物業(yè)專項維修資金，并存入售后公有住房維修資金專戶。

　　第五十二條 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造使用物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)業(yè)主表決通過。

　　有下列情形之一，可能危及業(yè)主生命和財產(chǎn)安全的，可以按應(yīng)急維修程序支取使用維修資金：

　　(一)屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經(jīng)業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會核實的；

　　(二)電梯運(yùn)行存在安全隱患的；

　　(三)消防設(shè)施出現(xiàn)故障，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)下達(dá)消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責(zé)令限期整改通知書的。

　　按應(yīng)急維修程序支取維修資金的，待安全隱患處置妥當(dāng)后，維修資金使用情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。

　　第五十三條 物業(yè)專項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經(jīng)出售但未建立物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)業(yè)主續(xù)交或者補(bǔ)交。業(yè)主未續(xù)交、補(bǔ)交物業(yè)專項維修資金，發(fā)生共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)維修責(zé)任。

　　物業(yè)專項維修資金管理辦法由市住房保障管理部門、市財政部門制定。

　　第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫(含共用車庫車位和專用車庫)應(yīng)當(dāng)通過出售或者租賃形式，優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要。共用車庫車位租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照物價部門發(fā)布的指導(dǎo)價確定。

　　在滿足業(yè)主需要后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將車庫對外出租，但租賃期限最長不得超過六個月。

　　第五十五條 因規(guī)劃建設(shè)車庫不足，業(yè)主大會可以決定占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地設(shè)置停車泊位，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。

　　利用停車泊位停車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費(fèi)，車位場地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。

　　第五十六條 業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地或者其他共有場地停放車輛。

　　第五十七條 未確定停車位的車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制其進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域，公安、消防、搶險、救護(hù)等特殊車輛執(zhí)行公務(wù)以及臨時停車除外。

　　第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動所得收益屬于全體業(yè)主共有，其使用、分配、管理由業(yè)主大會決定。

　　第六章監(jiān)督與管理

　　第五十九條 住房保障管理、城管執(zhí)法、公安、質(zhì)監(jiān)、市政公用、物價、城鄉(xiāng)建設(shè)等部門應(yīng)當(dāng)建立投訴、舉報受理制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投訴電話，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為及時進(jìn)行查處。

　　第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，向住房保障管理部門投訴：

　　(一)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的；

　　(二)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的；

　　(三)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托其他單位或者個人管理的；

　　(四)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的；

　　(五)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的；

　　(六)套取、挪用物業(yè)專項維修資金的。

　　第六十一條 物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形的，可以按照下列途徑投訴：

　　(一)違反本辦法第四十三條第(一)至(七)項的，向城管執(zhí)法部門投訴；

　　(二)物業(yè)保修期內(nèi)出現(xiàn)工程質(zhì)量缺陷得不到及時維修的，向城鄉(xiāng)建設(shè)部門投訴；

　　(三)占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設(shè)施，影響消防安全的，向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)投訴；

　　(四)賭博、利用迷信活動危害社會的，違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活的，存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品的，向公安機(jī)關(guān)投訴；

　　(五)電梯、鍋爐等特種設(shè)備存在事故隱患的，向質(zhì)監(jiān)部門投訴；

　　(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)的，向物價部門投訴；

　　(七)供水、供暖、供氣專業(yè)經(jīng)營單位未依法承擔(dān)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的，向市政公用部門投訴；

　　(八)電力專業(yè)經(jīng)營單位未依法承擔(dān)電力線路、設(shè)施及相關(guān)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的，向經(jīng)濟(jì)和信息化部門投訴。

　　第六十二條 各縣(市)、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究、部署、推進(jìn)物業(yè)管理各項工作，解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大矛盾糾紛。

　　第六十三條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)召集由住房保障管理和城管執(zhí)法部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的物業(yè)管理項目聯(lián)席會議。

　　物業(yè)管理項目聯(lián)席會議協(xié)調(diào)處理下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況；

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；

　　(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理銜接和配合中出現(xiàn)的問題；

　　(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

　　涉及協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、環(huán)衛(wèi)等事項的，應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位參加。

　　物業(yè)管理項目聯(lián)席會議召集單位應(yīng)當(dāng)整理并保管物業(yè)管理項目聯(lián)席會議記錄。

　　第六十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第六十五條 市住房保障管理部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理制度，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，應(yīng)當(dāng)向社會公示，并作為企業(yè)業(yè)績評價的依據(jù)。具體辦法由市住房保障管理部門制定。

　　第六十六條 市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，制定、完善行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，促進(jìn)誠信經(jīng)營，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。

　　市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)建立本市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理及注冊物業(yè)管理師等相關(guān)專業(yè)服務(wù)人員的執(zhí)業(yè)名冊，向公眾提供查詢。

　　第七章 法律責(zé)任

　　第六十七條 違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)和其他規(guī)章已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行；未作出處罰規(guī)定的，按照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

　　第六十八條 業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員違反本辦法第二十七條第二款、第二十八條第三款規(guī)定，拒不移交或者不及時移交相關(guān)資料和財物的，由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府責(zé)令其限期整改。

　　第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十四條規(guī)定，未及時辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)的，由縣(市)、區(qū)住房保障管理部門責(zé)令其限期改正，并將該違規(guī)行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；逾期未改正的，由城管執(zhí)法部門處以一千元罰款。

　　第七十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第四十二條第二款規(guī)定，在經(jīng)業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后拒絕辦理交接的，由縣(市)、區(qū)住房保障管理部門責(zé)令其限期改正，將其違規(guī)行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；逾期未改正的，由城管執(zhí)法部門處以一千元罰款。

　　第七十一條 住房保障管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在工作中有挪用物業(yè)質(zhì)量保修金或者物業(yè)專項維修資金行為，或者利用職務(wù)上的便利收受他人財物或者其他好處的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　其他國家機(jī)關(guān)工作人員不依法履行物業(yè)管理活動監(jiān)督管理職責(zé)，或者對投訴的違法違規(guī)行為不予查處造成惡劣影響的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第八章 附則

　　第七十二條 已交付使用、配套設(shè)施不齊全的開放式舊住宅區(qū)，由縣(市)、區(qū)人民政府組織街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府進(jìn)行改造整治。

　　改造整治完成后，符合專業(yè)化管理條件的，按本辦法執(zhí)行。

　　第七十三條 本辦法自2月1日起施行。1999年7月30日施行的《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》(濟(jì)南市人民政府令第149號)同時廢止。

物業(yè)管理條例11

　　第一章 總則

　　第一條：為規(guī)范物業(yè)管理行為，保障業(yè)主權(quán)益，維護(hù)物業(yè)市場秩序，根據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定，制定本條例。

　　第二條：本條例適用于一切有物業(yè)管理需求的住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體、辦公樓宇等場所。

　　第三條：本條例所涉及的物業(yè)管理，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對所承擔(dān)的物業(yè)管理責(zé)任的履行，包括但不限于房屋、綠化、清潔、安保、設(shè)備設(shè)施等方面的管理。

　　第四條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在法律、法規(guī)、規(guī)章制度和合同約定的范圍內(nèi)履行管理職責(zé)，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。

　　第二章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資格和監(jiān)管

　　第五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合國家相關(guān)政策和法律法規(guī)規(guī)定，在經(jīng)過工商行政管理部門注冊并取得相應(yīng)經(jīng)營許可后方可從事物業(yè)管理服務(wù)。

　　第六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)有明確的管理和運(yùn)作機(jī)制，建立完善的`質(zhì)量管理體系，制定完備的管理制度，積極開展業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)和人員職業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)。

　　第七條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動向業(yè)主公開相關(guān)信息，包括但不限于服務(wù)承諾、服務(wù)范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。同時，還應(yīng)當(dāng)配合政府部門開展監(jiān)督檢查，接受社會監(jiān)督。

　　第八條：若物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律法規(guī)、規(guī)章制度、合同約定等相關(guān)規(guī)定，造成業(yè)主和社會公眾損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并對受損業(yè)主給予賠償。

　　第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容

　　第九條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主提供房屋的資料管理、租賃代理等服務(wù)，保障業(yè)主權(quán)益。

　　第十條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主提供公共設(shè)施、綠化、道路等維修、養(yǎng)護(hù)服務(wù)，保證運(yùn)行正常。

　　第十一條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主提供定期的房屋保潔、公共區(qū)域衛(wèi)生清潔等服務(wù)，保證環(huán)境衛(wèi)生。

　　第十二條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主提供安全防范、安全消防管理等服務(wù)，保障業(yè)主人身財產(chǎn)安全。

　　第十三條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主提供公共事務(wù)咨詢、社區(qū)活動策劃等服務(wù)，增進(jìn)業(yè)主之間的交流和合作。

　　第十四條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并不得擅自提高或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立與業(yè)主委員會的良好合作關(guān)系，接受業(yè)主委員會的建議、意見和監(jiān)督。

　　第四章 物業(yè)管理的責(zé)任和義務(wù)

　　第十六條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)，注意對公共設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等的保護(hù)和改善。

　　第十七條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定和規(guī)定的時間和方式交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并不得拒付或拖欠。

　　第十八條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)保持對物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的合理監(jiān)督和管理，并及時向服務(wù)企業(yè)反饋意見、建議和要求。

　　第十九條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定和相關(guān)規(guī)定，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理服務(wù)。

　　第二十條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，秉承“公開、公正、公平”的經(jīng)營理念，保障業(yè)主權(quán)益。

　　第二十一條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對保潔、消防、安全等方面進(jìn)行定期培訓(xùn)和演練，提高服務(wù)質(zhì)量和應(yīng)急能力。

　　第二十二條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)定期檢查和維修計劃，及時進(jìn)行公共設(shè)施、維修保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。

　　第二十三條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和健全服務(wù)投訴、意見征集和快速處理機(jī)制，及時處理業(yè)主的投訴和意見。

　　第五章 執(zhí)法監(jiān)管

　　第二十四條：國家有關(guān)部門和單位應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資格和監(jiān)管進(jìn)行嚴(yán)格管理和監(jiān)督。

　　第二十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立后及時報備，并提交相關(guān)資料，接受業(yè)主和有關(guān)部門的監(jiān)督和檢查。

　　第二十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂合同，明確服務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等條款。

　　第二十七條：客觀存在的物業(yè)服務(wù)糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主可以協(xié)商解決；協(xié)商未果的，可以向相關(guān)部門申請仲裁或訴訟。

　　第六章 附則

　　第二十八條：本條例自發(fā)布之日起施行。

　　第二十九條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定服務(wù)承諾書，公示本企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。

　　第三十條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開投訴，建立24小時服務(wù)熱線。

　　附件：物業(yè)服務(wù)企業(yè)評價標(biāo)準(zhǔn)

　　注釋：

　　1.《物權(quán)法》：《中華人民共和國物權(quán)法》是我國物權(quán)法律制度的總體規(guī)定，是我國民法典完善和法律法規(guī)體系完善的重要組成部分。

　　2.業(yè)主委員會：是指業(yè)主自行選舉產(chǎn)生的依法管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理事務(wù)的業(yè)主議事機(jī)構(gòu)，具有獨(dú)立法人地位。

　　3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的用于履行物業(yè)管理服務(wù)職責(zé)的費(fèi)用。

　　可能遇到的困難及解決辦法：

　　1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間存在的糾紛較多，需要加強(qiáng)政府部門的監(jiān)管和調(diào)解力度。

　　2.業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在質(zhì)疑，需要加強(qiáng)服務(wù)公開度和信息公開度，及時回應(yīng)業(yè)主關(guān)切。

　　3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理團(tuán)隊和工作人員素質(zhì)亟待提高，需要加大培訓(xùn)和管理力度，提高服務(wù)水平和管理能力。

物業(yè)管理條例12

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　第三條縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，落實稅收優(yōu)惠政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān);建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理體制，形成公開、公平、公正的市場競機(jī)制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第四條省人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　各級人民政府有關(guān)行政主管部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)同房產(chǎn)行政主管部門對轄區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)管理的關(guān)系;協(xié)調(diào)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，有關(guān)專營單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系;負(fù)責(zé)轄區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建和換屆選舉工作，對業(yè)主委員會日�；顒舆M(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第六條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第一節(jié)業(yè)主

　　第七條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。本條例所稱的業(yè)主包括：

　　(一)房屋所有權(quán)證登記的房屋所有權(quán)人;

　　(二)依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;

　　(三)尚未辦理房屋所有權(quán)登記，但基于一定的法律事實，已經(jīng)合法占有房屋的人。

　　第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的`維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第二節(jié)業(yè)主大會籌備

　　第十條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況書面報告房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。符合下列條之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會：

　　(一)交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上;

　　(二)已入住戶數(shù)比例達(dá)到百分之五十以上;

　　(三)首次交付使用滿兩年。

　　第十一條符合首次業(yè)主大會召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到報告后，應(yīng)當(dāng)及時會同房地產(chǎn)主管部門在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

　　建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)的報告應(yīng)當(dāng)包括籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明;

　　(二)建筑物規(guī)劃總平面圖;

　　(三)綠化竣工總平面圖;

　　(四)交付使用附屬設(shè)施設(shè)備備案證明;

　　(五)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

　　(六)專項維修資金繳存證明;

　　(七)業(yè)主名冊;

　　(八)成立業(yè)主大會必需的其他文件資料。

　　開發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時予以書面報告的，百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向縣(區(qū))房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求。

　　第十二條業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)建設(shè)單位代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

　　第十三條業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容;

　　(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

　　(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單;

　　(五)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(六)做好首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)，將工作職責(zé)和成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

物業(yè)管理條例13

　　為了維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范物業(yè)服務(wù)和監(jiān)督管理活動，制定了《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》并將于20xx年10月1日實施，下面是詳細(xì)內(nèi)容。

　　湖北省人民代表大會常務(wù)委員會公告

　　（第二〇〇號）

　　《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》已由湖北省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議于20xx年7月28日通過，現(xiàn)予公布，自20xx年10月1日起施行。

　　湖北省人民代表大會常務(wù)委員會

　　20xx年7月28日

　　第一章總則

　　第一條為了維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范物業(yè)服務(wù)和監(jiān)督管理活動，營造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。

　　本條例所稱物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主自行或者通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等形式，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　第三條縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社會治理體系，建立物業(yè)服務(wù)綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和目標(biāo)責(zé)任制，完善激勵政策和措施，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)發(fā)展與和諧社區(qū)建設(shè)。

　　第四條縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬�對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理；

　�。ǘ�）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織開展信用評價；

　�。ㄈ�）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員、業(yè)主委員會進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓(xùn)和監(jiān)督管理；

　�。ㄋ模�對物業(yè)的使用與維護(hù)進(jìn)行監(jiān)督管理；

　�。ㄎ澹�對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；

　�。�六）對物業(yè)保修金和住宅專項維修資金的交存、使用進(jìn)行監(jiān)督管理；

　�。ㄆ撸┙�立、維護(hù)物業(yè)服務(wù)和管理電子信息平臺；

　�。ò耍┨幚砦飿I(yè)服務(wù)活動中的投訴；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、國土資源、公安、民政、環(huán)境保護(hù)、城市管理、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、價格等行政主管部門，按照各自職責(zé)共同做好物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理工作。

　　第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在同級黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛；居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的工作。

　　物業(yè)服務(wù)和管理應(yīng)當(dāng)納入基層精神文明建設(shè)的考核內(nèi)容。

　　第六條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)聯(lián)席會議制度。

　　聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，房產(chǎn)、公安、民政、城市管理等行政主管部門和居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表參加，具體解決物業(yè)服務(wù)和管理活動中需要協(xié)調(diào)的問題。

　　第七條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的自律制度，提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　第二章物業(yè)區(qū)域的規(guī)劃與建設(shè)

　　第八條物業(yè)區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃優(yōu)先、功能完善、資源共享、便民利民的原則。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門審查項目規(guī)劃設(shè)計方案時，應(yīng)當(dāng)征求房產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)區(qū)域劃分的意見。

　　第九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項目用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)區(qū)域。

　　物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)區(qū)域；規(guī)模過大劃分為一個物業(yè)區(qū)域不便于管理或者已經(jīng)分割成多個自然街區(qū)，且其配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)區(qū)域。

　　第十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得房屋預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售前，向房產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)區(qū)域的備案申請。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)征求城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會等單位的意見，自受理備案申請之日起二十日內(nèi)核定并予以答復(fù)。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在核定的物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)區(qū)域詳細(xì)分布圖，以及屬于全體業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并在房屋買賣合同中明示。

　　第十一條已投入使用但尚未劃分物業(yè)區(qū)域或者需要調(diào)整物業(yè)區(qū)域的，由房產(chǎn)行政主管部門征求城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會以及相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)區(qū)域。

　　調(diào)整物業(yè)區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十二條新建住宅的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列要求在物業(yè)區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房：

　　（一）不低于總建筑面積千分之二，且最少不低于一百平方米；

　�。ǘ�）應(yīng)當(dāng)具備通水、通電、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件，配置獨(dú)立合格的水、電等計量裝置。

　　物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，也不得擅自變更用途。

　　業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排，其面積不低于二十平方米。

　　第十三條城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在建設(shè)工程規(guī)劃許可過程中，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房的設(shè)計指標(biāo)進(jìn)行審查。

　　房產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋銷售許可時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核查。

　　第十四條集中建設(shè)的保障性住房應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三的比例增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理，收益用于補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第十五條新建住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，并與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時交付。

　　建設(shè)項目竣工驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。

　　第十六條住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)已投入使用的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備尚未移交專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理的，由業(yè)主大會決定是否移交。

　　決定移交的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗收。驗收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。驗收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。

　　專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備尚在質(zhì)量保修期內(nèi)的，其整改費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十七條對配套設(shè)施設(shè)備不齊全的老舊住宅區(qū)，縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)制定老舊住宅區(qū)物業(yè)改造規(guī)劃和年度實施計劃，加大資金投入，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)在征求老舊住宅區(qū)業(yè)主意見后，劃分物業(yè)區(qū)域，并報房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第三章業(yè)主及業(yè)主大會

　　第十八條房屋所有權(quán)人為業(yè)主。尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、繼承、拆遷或者征收補(bǔ)償?shù)确�律行為已�?jīng)合法占有該房屋的人，認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)關(guān)系中的業(yè)主。

　　業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)。委托應(yīng)當(dāng)以書面形式提交業(yè)主委員會。

　　第十九條一個物業(yè)區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)超過三百人的物業(yè)區(qū)域可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)，業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第二十條符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開物業(yè)區(qū)域內(nèi)首次業(yè)主大會會議：

　�。ㄒ唬┙桓兜姆课輰Ｓ胁糠置娣e達(dá)到建筑物總面積百分之五十的；

　�。ǘ�）交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十的；

　�。ㄈ�）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達(dá)到百分之二十的。

　　首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)區(qū)域規(guī)模、業(yè)主人數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)；老舊住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由縣級人民政府承擔(dān)。

　　第二十一條符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告房產(chǎn)行政主管部門；業(yè)主也可以向房產(chǎn)行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會會議的書面報告；房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到通知之日起三十日內(nèi)組織成立業(yè)主大會會議籌備組，并自籌備組成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　第二十二條業(yè)主大會會議籌備組由街道黨工委、辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、人民政府和業(yè)主、居（村）民委員會、建設(shè)單位的代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)比例不低于二分之一；業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后確定�；I備組組長由街道黨工委、辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、人民政府的代表擔(dān)任。

　　業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下工作：

　�。ㄒ唬┐_認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及業(yè)主所有的專有部分面積；

　　（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式、內(nèi)容以及表決規(guī)則；

　�。ㄈ�）起草業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　�。ㄋ模┨岢鍪讓脴I(yè)主委員會委員候選人名單；

　　（五）首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式告知全體業(yè)主，前款第二項內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主對前款內(nèi)容有異議的，業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)記錄、處理并答復(fù)。

　　第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開前向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送物業(yè)區(qū)域證明、房屋及建筑面積清冊、業(yè)主名冊、竣工總平面圖、交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明、物業(yè)服務(wù)用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將上述資料建檔保存。

　　第二十四條業(yè)主大會會議討論決定下列事項：

　　（一）制定和修改業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

　�。ǘ�）選舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會委員或者撤銷業(yè)主委員會委員職務(wù)；

　　（三）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定自行管理物業(yè)；

　�。ㄋ模�審議業(yè)主委員會提交的物業(yè)服務(wù)合同草案；

　�。ㄎ澹┮婪ɑI集、管理、使用住宅專項維修資金和物業(yè)保修金；

　�。�六）改建、重建共有建筑物及其附屬設(shè)施；

　�。ㄆ撸└淖児灿胁糠值挠猛�；

　�。ò耍┕灿貌课�、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的方式和所得收益的管理、分配、使用；

　　（九）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用，以及業(yè)主委員會委員津貼的來源、支付標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ㄊ�）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的決定；

　�。ㄊ�一）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項。

　　業(yè)主大會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十五條業(yè)主大會決定本條例第二十四條第一款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

　�。ㄒ唬�專有部分面積按照建筑面積計算，建筑物總面積按照專有部分面積之和計算；

　�。ǘ�）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算；建設(shè)單位尚未銷售和雖已銷售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；總?cè)藬?shù)按照以上統(tǒng)計的總和計算。

　　第二十六條業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議的；

　�。ǘ�）需要提前終止物業(yè)服務(wù)合同或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

　�。ㄈ�）業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會會議義務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會三十日內(nèi)組織召開；業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。

　　第二十七條業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，對其負(fù)責(zé)、受其監(jiān)督。業(yè)主委員會委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會委員只能由業(yè)主擔(dān)任并履行職責(zé)，不得由他人代理。業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時補(bǔ)足；缺額人數(shù)超過委員總?cè)藬?shù)百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。

　　第二十八條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會委員名單向房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　業(yè)主委員會持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章。業(yè)主大會印章根據(jù)業(yè)主大會決定使用；業(yè)主委員會印章經(jīng)半數(shù)以上委員簽字同意方可使用。

　　第二十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬﹫�(zhí)行業(yè)主大會的'決定和決議；

　�。ǘ�）召集業(yè)主大會會議，定期向業(yè)主大會報告工作，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布書面報告，接受業(yè)主詢問；

　�。ㄈ�）根據(jù)業(yè)主大會決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)活動中的相關(guān)問題，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；

　�。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

　�。�六）組織、監(jiān)督住宅專項維修資金和物業(yè)保修金的籌集、使用；

　　（七）根據(jù)業(yè)主大會決定或者授權(quán)，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布經(jīng)營所得收益和支出情況；

　　（八）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會、公安機(jī)關(guān)等做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社會治安、社區(qū)建設(shè)和公益宣傳等工作；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約規(guī)定的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

　　第三十條業(yè)主委員會委員不得有下列行為：

　　（一）拒絕或者放棄履行委員職責(zé)；

　　（二）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

　�。ㄈ�）利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)，以及索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益、報酬；

　�。ㄋ模┐驌�、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人；

　�。ㄎ澹┬孤稑I(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動；

　�。�六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

　　業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實后，責(zé)令其暫停履行職責(zé)，由業(yè)主大會決定終止其委員職務(wù)。

　　第三十一條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　�。ㄒ唬┮詴�面形式向業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者居（村）民委員會提出辭職的；

　�。ǘ�）不再具備業(yè)主身份的；

　�。ㄈ�）不再具備履行職責(zé)能力的；

　�。ㄋ模┤温毱陂g被追究刑事責(zé)任的；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第三十二條業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，完成換屆選舉。逾期未完成的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議完成換屆選舉。

　　第三十三條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會委員職務(wù)在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列財物移交業(yè)主委員會。

　　拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其移交，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助。

　　第三十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)從共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益中列支，不足部分由全體業(yè)主分?jǐn)�。工作�?jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)每年在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第四章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第三十五條從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，實行資質(zhì)管理制度。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力。

　　第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中享有下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　�。ǘ�）勸阻、制止損害物業(yè)或者其他損害業(yè)主共同利益和公共安全的行為；

　�。ㄈ�）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。

　　任何單位和個人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用或者提供無償服務(wù)。

　　第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同、國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范提供物業(yè)服務(wù)；

　�。ǘ�）在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護(hù)要求、注意事項等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；

　�。ㄈ�）落實安防人員、設(shè)施及安保措施，確保安防監(jiān)控設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)，按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；

　　（四）維護(hù)物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行垃圾分類處理；

　�。ㄎ澹┒ㄆ趯ξ飿I(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定組織維修；

　�。�六）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺，為業(yè)主提供免費(fèi)查詢服務(wù)；

　　（七）實行二十四小時值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件；

　　（八）聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管理等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

　　第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書、項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

　�。ㄈ�）電梯、消防、監(jiān)控等專業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

　　（四）業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況、住宅專項維修資金使用情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和支出情況；（五）物業(yè)區(qū)域內(nèi)停車位、車庫的銷售、出租、分配以及使用情況；

　�。�六）房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項；

　�。ㄆ撸┢渌麘�(yīng)當(dāng)公示的信息。

　　業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。

　　第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在物業(yè)服務(wù)活動中有下列行為：

　�。ㄒ唬┥米栽试S他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告、宣傳、經(jīng)營等活動；

　　（二）擅自設(shè)置營業(yè)攤點；

　�。ㄈ�）法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得泄露業(yè)主信息，不得對業(yè)主進(jìn)行騷擾、恐嚇、打擊報復(fù)或者采取暴力行為。

　　第四十條縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核和信用評價體系，聽取業(yè)主和業(yè)主委員會的評價意見，將評價意見作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理和服務(wù)質(zhì)量考核的內(nèi)容；定期組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行檢查和考核，并向社會公布。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等資料。

　　第五章物業(yè)服務(wù)

　　第四十一條住宅物業(yè)的建設(shè)單位在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)方式公開選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個或者住宅面積不超過三萬平方米的，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。

　　業(yè)主購買住宅物業(yè)后，建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)征得半數(shù)以上業(yè)主同意。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并報房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第四十二條前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)納入政府定價目錄管理。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付之日后的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。

　　第四十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和房屋買賣合同、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

　　交付的物業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

　�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)項目竣工驗收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)境保護(hù)等行政主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；

　�。ǘ�）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣等計量裝置已按照專有部分一戶一終端結(jié)算表、共有部分獨(dú)立計量表配置；

　�。ㄈ�）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計要求建成；

　�。ㄋ模┑缆�、車位、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；

　�。ㄎ澹╇娞�、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

　　（六）同一住宅建設(shè)項目分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施；

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

　�。ò耍┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　建設(shè)單位將未達(dá)到交付條件的新建物業(yè)交付給買受人的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第四十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付十五日前，與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作，按照國家規(guī)定移交承接查驗資料。承接查驗后，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。

　　第四十五條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接查驗完成之日起三十日內(nèi)，向房產(chǎn)行政主管部門備案下列資料：

　�。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同；

　　（二）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

　　（三）建設(shè)單位移交資料清單；

　　（四）查驗、交接記錄；

　�。ㄎ澹┢渌�與承接查驗有關(guān)的資料。

　　第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建檔保存。

　　物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會成立之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。

　　第四十七條業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。鼓勵業(yè)主大會采用招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整辦法、收費(fèi)方式、雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)用房、住宅專項維修資金的管理與使用、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理與使用、合同期限、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出、資料的移交、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第四十八條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政主管部門投訴和舉報，對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人未按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

　　第四十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿九十日前組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。合同期滿仍未決定的，原物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期滿九十日前書面告知業(yè)主委員會到期終止合同的除外。

　　業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日與業(yè)主委員會辦理完全部交接手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

　�。ㄒ唬┮平槐緱l例第四十五條規(guī)定的資料；

　�。ǘ�）移交物業(yè)服務(wù)用房；

　　（三）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

　�。ㄋ模┮平惶峁┪飿I(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備及其資料；

　　（五）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；

　�。�六）提供電梯、消防、監(jiān)控等專業(yè)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊、維護(hù)保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料；

　�。ㄆ撸┮平焕�用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用交納記錄等資料；

　�。ò耍┓�律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

　　第五十條業(yè)主可以采取業(yè)主直接管理、業(yè)主委員會負(fù)責(zé)管理、成立其他管理機(jī)構(gòu)管理等形式對物業(yè)實施自行管理，并對下列事項作出決定：

　�。ㄒ唬┳孕泄芾淼膱�(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人；

　�。ǘ�）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；

　�。ㄈ�）聘請專業(yè)經(jīng)營單位的方案；

　�。ㄋ模┢渌�有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

　　第六章物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第五十一條業(yè)主對物業(yè)專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　業(yè)主對物業(yè)專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。

　　第五十二條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約外，影響相鄰人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理有關(guān)手續(xù)，同時告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第五十三條利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，經(jīng)營所得收益屬于全體業(yè)主共有。

　　業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年公布一次經(jīng)營所得收益和支出情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第五十四條物業(yè)區(qū)域內(nèi)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定且初始登記所有權(quán)人為建設(shè)單位的停車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個人。優(yōu)先滿足業(yè)主需要后對外出租的，每次租賃期限不得超過一年。

　　物業(yè)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，其分配、使用及收費(fèi)管理具體事項由業(yè)主大會決定；建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得銷售或者變相銷售。

　　第五十五條物業(yè)區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道，不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。

　　第五十六條業(yè)主、物業(yè)使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人，業(yè)主、物業(yè)使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應(yīng)當(dāng)遵守。

　　第五十七條物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，超荷載存放物品；

　　（二）將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方；

　�。ㄈ�）違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物，破壞、擅自改變房屋外貌或者擅自改變架空層、設(shè)備層等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途；

　　（四）擅自占用、挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、場地，損毀樹木、綠地；

　�。ㄎ澹┻`反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，擅自占壓、遷移燃?xì)夤艿�，損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；

　　（六）隨意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動、光源等；

　�。ㄆ撸┥米约茉O(shè)電線、電纜，在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫，在樓道等業(yè)主共用部位堆放物品；

　　（八）違反規(guī)定停放車輛；

　�。ň牛┻`反規(guī)定出租房屋；

　�。ㄊ�）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物或者種植植物；

　　（十一）法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和建設(shè)、公安、環(huán)境保護(hù)、城市管理等有關(guān)行政主管部門報告，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

　　第五十八條禁止在物業(yè)區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬，具體品種和體高、體重標(biāo)準(zhǔn)由省人民政府公安機(jī)關(guān)確定，并向社會公布。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)前款規(guī)定以外其他犬只應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約，攜犬只出戶的，應(yīng)當(dāng)束犬鏈牽引；犬只傷害他人的，養(yǎng)犬人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)養(yǎng)犬行為的監(jiān)督，及時制止違法違規(guī)養(yǎng)犬行為。

　　第五十九條城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、公安、環(huán)境保護(hù)、城市管理、工商行政管理、價格等行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、物業(yè)收費(fèi)等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴、處理和回復(fù)制度，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法及時處理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法行為。

　　第六十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建住宅物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。

　　物業(yè)保修金實行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管的原則，由房產(chǎn)行政主管部門指定的機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修期內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支。

　　物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足；保修期滿后，物業(yè)保修金有結(jié)余的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。

　　第六十一條業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時養(yǎng)護(hù)、維修，相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

　　第六十二條物業(yè)保修期滿后，物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造，由全體業(yè)主共同承擔(dān)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

　　共用部位主要包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、公共照明、消防設(shè)施、安防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、非專有車位車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　電梯等屬于業(yè)主共有的特種設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設(shè)備管理法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)定期維護(hù)、保養(yǎng)，確保使用安全。

　　第六十三條住宅物業(yè)、住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交存住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。住宅專項維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會依法決定，可以根據(jù)維修范圍以單元（棟）為單位進(jìn)行表決，也可以采取異議表決，即根據(jù)業(yè)主公約或者管理規(guī)約的規(guī)定，持不同意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

　　第六十四條物業(yè)保修期滿后，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全等緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)先行采取應(yīng)急措施，并向房產(chǎn)行政主管部門提出使用住宅專項維修資金的申請：

　�。ㄒ唬┪菝�、外墻滲漏的；

　�。ǘ�）電梯故障的；

　�。ㄈ�）消防設(shè)施故障的；

　�。ㄋ模┕�共護(hù)欄（圍）破損嚴(yán)重的；

　�。ㄎ澹�樓體外立面有脫落危險的；

　　（六）共用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

　�。ㄆ撸┪＜胺课莅踩�和人身財產(chǎn)安全的其他情形。

　　房產(chǎn)行政主管部門收到維修申請后，應(yīng)當(dāng)即時核準(zhǔn)并撥付住宅專項維修資金。

　　第六十五條住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　已經(jīng)移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理的設(shè)施設(shè)備，其維修、養(yǎng)護(hù)、更新等費(fèi)用，不得從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。

　　專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。

　　第七章法律責(zé)任

　　第六十六條違反本條例，法律、法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；造成他人損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第六十七條建設(shè)單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門依照下列規(guī)定處罰，并錄入企業(yè)信用檔案：

　�。ㄒ唬┻`反本條例第二十三條、第四十一條第三款，未按照規(guī)定報送相關(guān)資料或者備案的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款；

　�。ǘ�）違反本條例第四十一條第一款，未通過招標(biāo)投標(biāo)方式或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款；

　�。ㄈ�）違反本條例第六十條第一款，在物業(yè)保修期內(nèi)未按照規(guī)定履行保修責(zé)任的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，依法確定有法定資質(zhì)的第三方進(jìn)行維修，所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，并處所需維修費(fèi)用一倍以上三倍以下罰款。

　　第六十八條專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例第十五條第二款、第十六條第二款和第六十五條第一款，未按照規(guī)定接收專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備或者未按照規(guī)定對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新的，由縣級以上人民政府相關(guān)行政主管部門責(zé)令限期改正；影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。

　　第六十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門依照下列規(guī)定處罰，并錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案：

　　（一）違反本條例第三十七條第二款，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱以及實施損害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為的，責(zé)令限期改正，處1萬元以上5萬元以下罰款；逾期未改正的，按照原處罰數(shù)額按日連續(xù)處罰；

　�。ǘ�）違反本條例第三十八條第一款，未按照規(guī)定在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示有關(guān)信息的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款；

　�。ㄈ�）違反本條例第三十九條第一款規(guī)定的，責(zé)令限期改正，處1萬元以上5萬元以下罰款；有收益的，用于物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)；逾期未改正的，按照原處罰數(shù)額按日連續(xù)處罰；

　　（四）違反本條例第四十五條、第四十六條第一款、第四十七條第三款，未按照規(guī)定備案或者保存、移交物業(yè)承接查驗資料、檔案的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款；

　�。ㄎ澹┻`反本條例第四十九條，擅自撤離物業(yè)區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的，或者被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)、拒不退出的，責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款；逾期未改正的，按照原處罰數(shù)額按日連續(xù)處罰。

　　第七十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第二款，泄露業(yè)主信息或者對業(yè)主進(jìn)行騷擾、恐嚇、打擊報復(fù)、采取暴力行為的，由公安機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國治安管理處罰法》處罰，由房產(chǎn)行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

　　第七十一條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第五十四條，銷售或者變相銷售停車位、車庫的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，退還違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款；未按照規(guī)定出租停車位、車庫的，責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處違法所得一倍以上三倍以下罰款。

　　第七十二條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十八條第一款，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬的，由公安機(jī)關(guān)沒收犬只，并處5000元以上1萬元以下罰款。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第五十八條第二款，攜犬只出戶未束犬鏈牽引的，由公安機(jī)關(guān)責(zé)令改正；拒不改正的，處500元以上1000元以下罰款；情節(jié)惡劣或者造成嚴(yán)重后果的，沒收犬只。

　　第七十三條國家機(jī)關(guān)及其工作人員有下列情形之一的，由其主管機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)依法對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予行政處分：

　　（一）未按照規(guī)定履行監(jiān)督管理職責(zé)的；

　�。ǘ�）未按照規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的；

　�。ㄈ�）未按照規(guī)定在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式或者對物業(yè)服務(wù)活動中的投訴，不及時受理、依法處理的；

　　（四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報后不及時查處的；

　　（五）截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付住宅專項維修資金的；

　　（六）違法實施行政許可或者行政處罰的；

　�。ㄆ撸┢渌�玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。

　　第八章附則

　　第七十四條本條例規(guī)定的業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同示范文本，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制訂。

　　第七十五條本條例自20xx年10月1日起施行。

物業(yè)管理條例14

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第三條 市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門依照本條例對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常運(yùn)作開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

　　建設(shè)、公安、民政、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。

　　社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　第五條 各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機(jī)制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。

　　人民調(diào)解委員會可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立誠信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第七條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在兩個月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;

　　(六)物業(yè)管理用房配置確認(rèn)資料;

　　(七)其他有關(guān)的文件資料。

　　第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后兩個月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。

　　業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十�；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會代表擔(dān)任。

　　籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。

　　第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，并做好下列籌備工作：

　　(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

　　(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

　　(七)完成組織召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

　　第十一條 業(yè)主大會按照下列方式確認(rèn)參加會議的業(yè)主：

　　(一)業(yè)主到會并在會議簽到表上確認(rèn);

　　(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn);

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。

　　業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。

　　第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：

　　(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;

　　(二)總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

　　(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行不動產(chǎn)登記的，按照測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算;尚未進(jìn)行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計算;

　　(二)建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。

　　業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。

　　非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

　　第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。

　　第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。

　　籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。

　　第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。

　　業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。

　　未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。

　　第十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。

　　業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。

　　第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

　　(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;

　　(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

　　(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的';

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責(zé)任的。

　　第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

　　第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：

　　(一)新建物業(yè)項目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域;

　　(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。

　　跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：

　　(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個以上相對獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的;

　　(二)兩個以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。

　　要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

　　第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。

　　第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：

　　(一)參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實;

　　(二)就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作;

　　(三)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料，建立日常管理檔案;

　　(四)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地等進(jìn)行查驗時，應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。

　　第三十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

　　(一)符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;

　　(二)及時向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

　　(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù);

　　(四)協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;

　　(五)接受社區(qū)居民委員會監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將合同副本報物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門備案。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)對方之日起滿三個月合同終止。合同終止的不影響當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務(wù)合同期滿仍未完成選聘工作，經(jīng)雙方協(xié)商，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續(xù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至選聘工作完成。在原合同延續(xù)期間，任何一方提前終止合同的，自書面通知到達(dá)對方之日起三十日內(nèi)合同終止。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由拒絕退出物業(yè)項目。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。社區(qū)居民委員會可以在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府委托下根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過六個月的基本保潔、保安等服務(wù)，相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。各相關(guān)職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點、物業(yè)服務(wù)不同的階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。政府指導(dǎo)價適用范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門制定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)項目，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進(jìn)行調(diào)整。

　　第三十八條 物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi);物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)的約定及時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書面催交，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。

　　物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限最高不得超過十二個月。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足十二個月的，則預(yù)收期限不得超過合同的剩余期限。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，可以對物業(yè)管理用房中的經(jīng)營用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。

　　物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬;由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進(jìn)行管理。

　　實行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況;實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項目，每年公布一次各項資金收支情況。

　　前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細(xì)約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)審計前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營性收益收支情況，并將審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第四十條 經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實行自行管理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。

　　業(yè)主采用民事雇傭方式聘請自然人進(jìn)行服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為其支付依法屬于業(yè)主責(zé)任的意外傷害等保障費(fèi)用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。

　　業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，業(yè)主委員會可以持街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會的證明材料，向稅務(wù)部門申請辦理臨時稅務(wù)登記證，憑臨時稅務(wù)登記證可以向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請領(lǐng)用發(fā)票并自行開具。

　　業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對管理費(fèi)用、物業(yè)專項維修資金、物業(yè)經(jīng)營性收益等進(jìn)行財務(wù)管理和財務(wù)審計。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。

　　第四章 物業(yè)使用和維修

　　第四十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時應(yīng)當(dāng)依照有利于使用安全、團(tuán)結(jié)互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風(fēng)、采光、日照、管線鋪設(shè)和建筑維修、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關(guān)系。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市房產(chǎn)主管部門制定。

　　第四十二條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

　　(一)違法拆改、變動房屋承重結(jié)構(gòu);

　　(二)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

　　(三)違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物;違法挖掘房屋地下空間;

　　(四)擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用;

　　(五)擅自改變房屋外立面;

　　(六)擅自將雨污水混接或者在排水管上接管;損害管道燃?xì)庠O(shè)施，占用、堵塞、封閉管道設(shè)施影響公共安全;

　　(七)擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設(shè)施;

　　(八)損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地;

　　(九)違反國家和地方規(guī)定，向環(huán)境超標(biāo)排放污染物;

　　(十)占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

　　(十一)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　對違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會報告，相關(guān)部門和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)定及時處理。

　　第四十三條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝修，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照物業(yè)裝修有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第四十四條 業(yè)主大會成立前，車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放、收費(fèi)等管理制度由業(yè)主大會制定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　第四十五條 物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時接收。物業(yè)交付使用時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示。

　　專業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時做好有關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。

　　第四十六條 物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

　　(一)專用部位和專用設(shè)施設(shè)備包括在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔(dān);

　　(二)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備(供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備除外)包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修、更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。屬人為損壞的，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　物業(yè)維修、更新時，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、人防等專業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)配合。

　　第四十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。

　　第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金

　　第四十八條 用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項目工程決算金額為準(zhǔn);在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報告提請結(jié)算最終金額。

　　物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門指定的機(jī)構(gòu)(以下稱保修金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理。

　　第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支：

　　(一)經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的;

　　(二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認(rèn)定未按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計方案進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的。

　　需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會提出申請，經(jīng)保修金管理機(jī)構(gòu)核實后撥付，由業(yè)主委員會組織維修。

　　第五十條 物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結(jié)息一次，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業(yè)保修金存儲期間，建設(shè)單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。

　　物業(yè)保修金存儲期滿后，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。

　　第五十一條 物業(yè)專項維修資金實行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、�？顚Ｓ谩⒄�府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機(jī)構(gòu)(以下稱維修資金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財政部門的監(jiān)督。

　　第五十二條 首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準(zhǔn);前款所稱交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準(zhǔn)由房產(chǎn)主管部門會同同級財政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報經(jīng)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)后公布。

　　第五十三條 物業(yè)專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定。

　　第五十四條 物業(yè)專項維修資金存款每年計息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業(yè)專項維修資金的利差余額按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。

　　第五十五條 使用物業(yè)專項維修資金按照下列程序辦理：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等相關(guān)事項;

　　(二)業(yè)主委員會審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等事項后征求業(yè)主意見，同時將上述事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;

　　(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會確認(rèn)的征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請;

　　(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;

　　(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機(jī)構(gòu)出具的審計報告書、業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費(fèi)發(fā)票、業(yè)主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請撥付維修費(fèi)用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，可以免予審計。

　　工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。

　　第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業(yè)專項維修資金：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣(市)質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報告;

　　(二)質(zhì)監(jiān)或者消防部門對工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項予以書面確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認(rèn)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認(rèn)書、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請物業(yè)專項維修資金;

　　(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;

　　(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計的工程決算報告等，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請撥付維修費(fèi)用的余額;

　　(六)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專項維修資金撥付使用完畢后一個月內(nèi)向全體業(yè)主公告。

　　第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項維修資金的方式，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)物業(yè)專項維修資金的日常管理。

　　實行物業(yè)專項維修資金自主管理的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

　　(一)由業(yè)主委員會草擬自主管理物業(yè)專項維修資金的實施方案，方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容;

　　(二)召開業(yè)主大會會議對實施方案進(jìn)行表決。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)邀請街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會代表列席。實施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;

　　(三)業(yè)主委員會將實施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會決定等相關(guān)資料報維修資金管理機(jī)構(gòu);

　　(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)對申請資料進(jìn)行核實，將實施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機(jī)構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。

　　第五十八條 任何機(jī)構(gòu)和個人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營性活動。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第五十九條 對違反本條例的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰;沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。

　　本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實施。

　　第六十條 建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

　　第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規(guī)定的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規(guī)定的，由市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規(guī)定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)主管部門依法查處。

　　違反本條例第四十二條第一款第十項規(guī)定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第六十七條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

　　(一)挪用物業(yè)專項維修資金或者物業(yè)保修金的;

　　(二)發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;

　　(三)利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財物等不正當(dāng)利益的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。

　　第七章 附則

　　第六十八條 本條例自20xx年5月1日起施行。

物業(yè)管理條例15

　　第一章總則

　　第一條

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

　　第二條

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　第三條

　　國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四條國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第五條

　　國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作�？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　第二章業(yè)主及業(yè)主大會

　　第六條

　　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第七條

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第八條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　第九條

　　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　第十條

　　同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第十一條

　　下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　第十二條

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十三條

　　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　第十四條

　　召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。

　　第十五條

　　業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第十六條

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

　　第十七條

　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

　　管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第十八條

　　業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

　　第十九條

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十條

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第二十一條

　　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十二條

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

　　建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第二十三條

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第二十四條

　　國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十五條

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　第二十六條

　　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十七條

　　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

　　第二十八條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。

　　第二十九條

　　在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　第三十條

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

　　第三十一條

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的.保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　物業(yè)管理服務(wù)編輯

　　第三十二條

　　從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

　　國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

　　第三十三條

　　從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第三十四條

　　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　第三十五條

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　第三十六條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三十七條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

　　第三十八條

　　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十九條

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　第四十條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十一條

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十二條

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

　　第四十三條

　　縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

　　第四十四條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

　　第四十五條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第四十六條

　　對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　第四十八條

　　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第四十九條

　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

　　第四章使用與維護(hù)

　　第五十條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第五十一條

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第五十二條

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

　　第五十三條

　　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　第五十四條

　　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。

　　第五十五條

　　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第五十六條

　　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第五章法律責(zé)任

　　第五十七條

　　違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第五十八條

　　違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十九條

　　違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十條

　　違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

　　第六十一條

　　違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十二條

　　違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十三條

　　違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

　　第六十四條

　　違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第六十五條

　　違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第六十六條

　　違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

　　(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。

　　個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十七條

　　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第六十八條

　　業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條

　　違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

　　物業(yè)管理的工作原則

　　(一)權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。

　　(二)業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

　　(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。

　　(四)統(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費(fèi)合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符，物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。

　　(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實行公開、公平、公正的競爭機(jī)制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應(yīng)該堅持招標(biāo)、投標(biāo)制度，委托方發(fā)標(biāo)，一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，招標(biāo)要公開，揭標(biāo)要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。

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