房企土地增值稅納稅籌劃建議探析論文

　　房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其主營業(yè)務(wù)包含開發(fā)、建設(shè)、銷售三個(gè)方面，土地增值稅作為重要的稅負(fù)之一，近年來上繳金額也在隨著房地產(chǎn)市場的不斷增溫而不斷上升。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，做好企業(yè)自身的納稅籌劃，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的科學(xué)合理繳納，對(duì)于規(guī)避企業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展，降低運(yùn)營成本，減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)具有重要的作用。

　　1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的相關(guān)理論

　　土地增值稅的概念是指單位或個(gè)人通過轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)以及地上建筑物及其周圍附著物的使用權(quán)來獲得的一定收入，國家針對(duì)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)所有權(quán)出售過程中所獲的增值額進(jìn)行納稅征收。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)還是房產(chǎn)使用權(quán)的過程中，都會(huì)相應(yīng)的增加銷售收入，因此要承擔(dān)土地增值稅，成為了納稅義務(wù)人。只要屬于有償轉(zhuǎn)讓地面建筑物以及附著物，以及國有土地使用權(quán)，都要針對(duì)增值額繳納土地增值稅。增值額的確定是根據(jù)納稅義務(wù)人轉(zhuǎn)讓過程中所獲的收入再扣除規(guī)定扣除的項(xiàng)目金額后的余額來確定的。

　　土地增值稅允許扣除的項(xiàng)目主要有五類：第一是在開發(fā)土地的全過程里發(fā)生的所有成本；第二是在取得土地使用權(quán)過程中所支付的金額；第三是需要繳納的相關(guān)稅費(fèi)；第四是房屋建設(shè)中相關(guān)配套設(shè)施所要支出的成本；第五是財(cái)政部規(guī)定的其他可扣除項(xiàng)目，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況計(jì)算的金額進(jìn)行 20% 的.扣除。另外，我國土地增值稅的稅率計(jì)算采用四級(jí)超額累進(jìn)方式，即根據(jù)增值額的多少確定征多少稅，多增值多征稅，不增值就沒有稅費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃要求企業(yè)能夠嚴(yán)格根據(jù)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合自身業(yè)務(wù)情況調(diào)整避稅、節(jié)稅手段，隨著我國稅收政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要根據(jù)政策和形勢的變化調(diào)整自身的納稅籌劃，提升自身的生存競爭力。

　　2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)納稅籌劃的建議

　　2.1 利用建房與合作方式進(jìn)行納稅籌劃

　　在現(xiàn)階段我們國家的稅法中，享受免除土地增值稅的情況為代建和合作房屋，對(duì)于房企，可以通過改變合作方式實(shí)現(xiàn)避稅，比如實(shí)現(xiàn)建房方式的改變。詳細(xì)的說，企業(yè)可以在建樓前就確定住戶，并以確定好的住戶的名義開展施工建設(shè)。這樣可以避免企業(yè)產(chǎn)生高額的土地增值稅，當(dāng)然，這樣的建房方式仍然是需要繳納稅費(fèi)的，但是相比較于土地增值稅來說，還是可以大大減輕企業(yè)的稅負(fù)的。另外一種方式是合作建房，在我國當(dāng)前的稅法中，合作建房免征土地增值稅。具體是指一方提供資金，一方建房，雙方通過配合實(shí)現(xiàn)建筑物的建成。也就是指，房企在建房前要先將購房款收齊，形成合作的方式，以自供土地的方式建房，避免產(chǎn)生土地增值稅，也是一種合法的避稅方式。

　　2.2 利用房屋價(jià)格以及物業(yè)類型進(jìn)行調(diào)控

　　房地產(chǎn)企業(yè)可通過合理調(diào)控房價(jià)來實(shí)現(xiàn)自身的納稅籌劃。目前我國的土地增值稅采取的納稅率為四級(jí)超額累進(jìn)稅率，即企業(yè)繳納的增值稅與其增值額之間是正比的關(guān)系：企業(yè)房屋銷售所獲利潤越高，其要繳納的稅額也相應(yīng)增高；反之則需要繳納的增值稅額也有所降低。這當(dāng)中實(shí)際上存在一個(gè)納稅的臨界點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際操作過程當(dāng)中，為了能夠?qū)崿F(xiàn)自身納稅額的最低，可對(duì)其房屋銷售的價(jià)格進(jìn)行合理的調(diào)控，即在一定程度上降低其房屋銷售的價(jià)格，并通過降低增值額的方式，來確保實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身有效的納稅籌劃。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定房屋價(jià)格時(shí)要尤其注意，因?yàn)檫@將關(guān)系到自身土地增值稅屬于哪一級(jí)稅率，以及最終要繳納多少稅費(fèi)，是否能夠?qū)崿F(xiàn)合理避稅。另外，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常經(jīng)營中，企業(yè)可以根據(jù)自身的有效證件和手續(xù)來確定增值額，具體可以是建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及工程規(guī)劃許可證，在確定了住宅面積后計(jì)算增值額，對(duì)于出售普通住宅增值在可扣除金額的 20% 內(nèi)的，可以不用繳納土地增值稅。

　　2.3 通過利息扣除實(shí)現(xiàn)避稅

　　通過合理比較和選擇利息支出的扣除方式，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的有效納稅籌劃。我國目前納稅的相關(guān)規(guī)定中，有此條例：即房地產(chǎn)企業(yè)在房屋開發(fā)建設(shè)的過程當(dāng)中，一旦其財(cái)務(wù)費(fèi)用當(dāng)中的利息支出可提供金融機(jī)構(gòu)證明，并且在實(shí)際操作過程中，能夠?qū)崿F(xiàn)按照房地產(chǎn)具體的開發(fā)項(xiàng)目來進(jìn)行計(jì)算和分?jǐn)�，則可以據(jù)實(shí)扣除，但又不得超出同期同類商業(yè)銀行的貸款率計(jì)算金額。因此，房地產(chǎn)實(shí)際允許扣除的開發(fā)費(fèi)用就等于：企業(yè)合法利息支出 +（房地產(chǎn)開發(fā)成本 + 獲得土地實(shí)際使用權(quán)所支出的金額）×5%;反之，則其實(shí)際允許扣除的的開發(fā)費(fèi)用就等于：（房地產(chǎn)開發(fā)成本 + 獲得土地實(shí)際使用權(quán)所支出的金額）×10%.在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員可以根據(jù)自身情況選擇扣除項(xiàng)目，主要有兩種方式，并且在實(shí)際操作中，要?jiǎng)?wù)必根據(jù)企業(yè)的實(shí)際狀況，選擇最適合自身的方式，實(shí)現(xiàn)合理避稅。

　　2.4 利用增加扣除項(xiàng)目金額的方式進(jìn)行納稅籌劃

　　轉(zhuǎn)移費(fèi)用，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，也是增加扣除項(xiàng)目金額的一種有效方式，扣除項(xiàng)目金額增加了，企業(yè)增值額降低，繳納的稅自然少了。前文中已經(jīng)提到，企業(yè)最終需要繳納的土地增值稅為扣除了成本和可扣除項(xiàng)目金額后的余額來確定稅率的，因此合理費(fèi)用的確定，就能有效降低最終增值金額。在企業(yè)扣除成本和費(fèi)用后，增值額已經(jīng)確定，扣除項(xiàng)目的金額依靠的是法律規(guī)定的合理費(fèi)用，費(fèi)用的轉(zhuǎn)移，比如將職工薪酬、財(cái)務(wù)費(fèi)用等必要支出列入其中，就能幫助降低增值額。當(dāng)然，這樣的方式，并不是所有費(fèi)用都能夠進(jìn)行扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際操作的過程中，要嚴(yán)格區(qū)分費(fèi)用的種類，不能做虛假費(fèi)用，如果實(shí)現(xiàn)合理費(fèi)用的轉(zhuǎn)移，幫助自身增加了可扣除金額，就能夠降低最終需要繳納的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行可扣除項(xiàng)目金額扣除的過程中，要注意選擇最佳的成本分配方式，合理分配成本和費(fèi)用，最大限度的增加可扣除金額，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的合理稅務(wù)籌劃。

　　2.5 企業(yè)通過分散收益額降低增值金額

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了上述降低可扣除項(xiàng)目金額的方式外，還可以分散自身的收益額。在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的過程中，降低土地增值稅，實(shí)現(xiàn)納稅籌劃是目的，而實(shí)現(xiàn)的途徑是降低增值額，幫助降低最終應(yīng)繳納的稅額。除了之前提到的建房合作方式、房屋價(jià)格的確定、利息扣除、轉(zhuǎn)移費(fèi)用之外，分散房產(chǎn)收益也是一個(gè)有效的方式，降低企業(yè)的收入額，運(yùn)用科學(xué)的方式細(xì)分企業(yè)房屋銷售收入，降低土地增值稅。具體方式是，房產(chǎn)企業(yè)在建造好房屋后，要將自身的房屋劃分為不同的種類，銷售時(shí)根據(jù)客戶的需求簽訂不同的合同，讓每一筆收入作為單獨(dú)收入，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的納稅籌劃。

　　3 結(jié)束語

　　綜上所述，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)水平不斷提升，作為我國重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和收益都在不斷擴(kuò)大和提高，在當(dāng)前，我國大多數(shù)正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都能有先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理觀念，注重科學(xué)合理避稅，能夠重視納稅籌劃。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的一大稅種，對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平提出了較高要求。在實(shí)際發(fā)展過程中，企業(yè)要勇于克服困難，不斷更新政策和管理知識(shí)，運(yùn)用科學(xué)合理的方式實(shí)現(xiàn)土地增值稅的納稅籌劃，實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展競爭力和效益的最大化。

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