地產(chǎn)中介管理制度
在日新月異的現(xiàn)代社會中，各種制度頻頻出現(xiàn)，制度是國家法律、法令、政策的具體化，是人們行動的準則和依據(jù)。那么你真正懂得怎么制定制度嗎？以下是小編精心整理的地產(chǎn)中介管理制度，僅供參考，歡迎大家閱讀。
一、接盤規(guī)則:
1、輸盤應真實、有效、及時、全面、準確。原則上接盤人,以有效盤在電腦上登記的時間先后為。
2、盤源須詳細了解資料,如面積、建房時間、業(yè)主及產(chǎn)權狀況、價格、年限、原購價、朝向、戶型、用途、裝修設施狀況、租賃情況、管理費、出傭情況、車位情況、學校等相關資料,將這些資料全面輸入易遨系統(tǒng)。
3、輸入盤源時,按電腦正確的樓盤字典、棟數(shù)和房號錄入,否則可視為無效盤。例如要輸入西海灣花園1棟703房,應輸入西海灣花園1棟703,而不是705,如有具體的單元須選擇單元。
4、登記盤源時,業(yè)主或聯(lián)系人不可寫分行同事的姓名和電話(除非是本人之物業(yè)或有經(jīng)過公證的業(yè)主受權委托書),不接受后補的業(yè)主資料。特別提醒二級市場轉介盤源的同事,否則拒絕接受。
5、接盤須書面委托,并向業(yè)主詳細解釋內(nèi)容。第一接盤人必須在7天內(nèi)簽定委托書,否則由他人簽定委托。接盤人盡量把鑰匙拿回來,拿鑰匙的同事可另得5%傭金。
6、盡量簽定獨家委托。簽定獨家委托時,須合理解釋獨家委托的益處,而不能欺騙或誤導業(yè)主。由原接盤人簽獨家委托可再加10%傭金,由其他同事簽獨家委托書可得10%的傭金。簽獨家委托的.同事須負責收回鑰匙,鑰匙不再拆傭金;如果由其他同事拿回鑰匙,10%的獨家盤源傭須拆分一半給收鑰匙的同事。
7、對寫字樓、廠房、商鋪的盤源登記規(guī)定:
1)凡是工商部的盤源,必須由工商鋪進行登記;
2)登記后經(jīng)工商部確認后的盤源登記必須由開盤人所屬分行認真保管;
3)目前,工商部盤源在工商部登記后,可再登記;
4)成交工商部盤源前必須確認該盤有否在工商部登記,如沒進行登記的盤源成交將受到罰扣50%的處罰;
5)公司提倡盡量與工商鋪部合作。
二、業(yè)績分成:
a、盤源成交后,盤源登記人分成為20%,獨家委托再加10%(含拿鑰匙5%)。住宅部獨家盤源針對同區(qū)(享受本區(qū)通盤之區(qū)域),針對其公司其它部分制度一致。
b、如盤源人離職,則成交分行無需拆分給盤源人或盤源人所屬分行。若該盤為公盤,如其他分行成交該盤,則該盤源應屬接盤分行。
c、如盤源人晉升,則成交分行拆分給盤源人,由盤源人自行決定分配。
d、分行經(jīng)理或分區(qū)經(jīng)理登記有效盤源,成交后盤源傭金由分行經(jīng)理或分區(qū)經(jīng)理負責分配。
e、本區(qū)內(nèi)同事拿到鑰匙可分總業(yè)績5%(不適應外區(qū))。
f、成交額超過人民幣600萬元的業(yè)務(不分住宅、別墅、寫字樓、商鋪、房等,但必須為同一家交易,不限單位數(shù)量),三級市場各區(qū)域和工商鋪部都可獨立通做,但此相關盤源必須在業(yè)主區(qū)做登記,否則視為個人藏私盤處理。盡可能與此業(yè)主區(qū)合作。
三、盤源管理:
1、在盤源跟進過程中,如有同事寫上此盤不賣(真實),在15天內(nèi)盤源人不跟進,如被其他同事跟進確認此盤仍在賣,可更換盤源人;暫停半個月后的盤源被他人激活,更換盤源人,但嚴禁他人有意暫�；虻怯浱摷俑M。
2、租盤被暫�；蚋M發(fā)現(xiàn)不租,7天后被他人激活,更換盤源人,但嚴禁故意暫�；蛱摷俑M。
3、售盤事實成交后改變業(yè)主(壞單不算),更換盤源人。租盤事實成交后,租(無論時間),更換盤源人。
4、二級市場提供盤源,不分租售類別,即提供真實有效的信息后,在有效期內(nèi)無論由誰跟進租售信息,該盤都屬二級市場盤源。二級市場盤源被暫停應知會提供盤源人,在30天后激活方可更換盤源人,否則屬于二級市場盤源人。三級市場跨區(qū)轉介盤源有租售盤之分,但被暫停的盤在30天后激活方可更換盤源人。
5、不完整的盤源(主要是指業(yè)主電話、面積、價格)一定要在24小時內(nèi)完善相關資料全部輸入易遨,不能借故不輸。正確輸入業(yè)主電話,電話不可輸入到跟進或備注欄,如遇特殊情況應匯報經(jīng)理,經(jīng)區(qū)經(jīng)協(xié)商決定是否輸入易遨,否則屬無效盤或蓋盤處理。
6、如遇無業(yè)主,而電腦只有聯(lián)系人電話,盤源中聯(lián)絡人和經(jīng)理(跨分行由經(jīng)理之間勾通),原接盤人所在分行經(jīng)理應積極回應落實,如在其他人已聯(lián)系到業(yè)主,而原盤源人仍無法聯(lián)系到業(yè)主,原盤源登記屬無效登記,可更換盤源人。如果完全經(jīng)過聯(lián)系人成交的,則原盤源登記有效。
7、如發(fā)現(xiàn)盤源地址錯誤,原則上每個同事應主動糾正,可通知登盤人分行經(jīng)理,經(jīng)理應在7天內(nèi)更正盤源地址,糾正后可由分行經(jīng)理決定處理盤源,否則由其他同事更正,則可更換盤源人。
8、售盤成交(公司合約生效)三天內(nèi)須輸入真實價格,如果發(fā)現(xiàn)不輸入價格,扣除傭金20%,如果發(fā)現(xiàn)假價格,該分行傭金全部扣除;
9、售盤確認后,由由經(jīng)理轉成交記錄(注明由xx分行xx人成,不可轉暫�；蚱渌�),轉成交時,盤類須說明是xx或非xx售,不能由系統(tǒng)默認選擇。在過戶后應將新業(yè)主資料(包括電話)輸入電腦,以備以后查詢,以免流失資料。租盤成交轉暫停,如租售盤一起的盤源,成交的需去除價格,并在備注中注明。
10、盤源關鍵信息不登記而聯(lián)系客戶看房,或有意隱瞞盤源關鍵信息均屬蓋盤。經(jīng)落實屬蓋盤現(xiàn)象,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴肅處理,通報批評,造成損失者需賠償損失,并給予解聘處理,辭退上報永不錄用。
11、如分行內(nèi)有3個以上(含3個)的員工或分行經(jīng)理知道盤源信息,而不登記或隱瞞盤源信息,先聯(lián)系客戶看房則屬集體蓋盤。發(fā)現(xiàn)集體蓋盤,重罰分行經(jīng)理及相關人員及通報批評,如此盤經(jīng)蓋盤分行成交則傭金全部扣除充公,重罰分行經(jīng)理及相關人員且通報批評。情況嚴重者將降職或解聘處理。如此盤因蓋盤而引致同行成交,重罰及通報批評分行經(jīng)理及相關人員,且需賠償公司經(jīng)濟損失。所有蓋盤現(xiàn)象,情節(jié)嚴重者給予降職,解聘后永不錄用。
12、盤源蓋價一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴肅處理通報批評,造成損失者需賠償損失,成交后實際成交價與成交當天價格記錄出現(xiàn)10%以上差距而沒有請示經(jīng)理、區(qū)經(jīng)(被請示的區(qū)經(jīng)應知會其他區(qū)經(jīng)和總監(jiān))屬蓋價現(xiàn)象,應扣除傭金及通報批評。在差距10%以內(nèi)而被其他人懷疑投訴,將由總監(jiān)安排人員調(diào)查,經(jīng)調(diào)查后屬實蓋價,成交傭金全部扣除充公,相關業(yè)務員及經(jīng)理將予通報批評,多次重犯者,將給予降職或解聘處理。
13、接到整批盤源(同一個業(yè)主多套物業(yè))與公司盤源(普通)登記原則一致,特殊情況由分行經(jīng)理表決同意一致處理輸盤及分傭;接到跨區(qū)的批量盤,須及時上報統(tǒng)籌安排銷售。如經(jīng)接盤人所在區(qū)域業(yè)務員成交該外區(qū)批量盤(應是整批買斷)只須折20%傭金給盤源所在區(qū),無須拆50%合作費。(第一時間向業(yè)主區(qū)報盤);
14、如有同事成交代辦手續(xù)單應知會區(qū)域經(jīng)理,如果區(qū)域經(jīng)理落實到其他同事暫無客人或無人成交該盤可成交此盤,代辦手續(xù)單應讓給正常買賣單成交(多傭為原則)。租售盤在一起,租單應讓給售單。
15、業(yè)主簽傳真件后或產(chǎn)權有兩人以上只由一人簽定合同,應報區(qū)經(jīng),由區(qū)經(jīng)和總監(jiān)協(xié)商處理是否轉成交,否則分行經(jīng)理無權轉成交,由產(chǎn)權人家屬或朋友(無公證委托書)簽定合同,不屬成交,具體情況需請示區(qū)經(jīng),由區(qū)經(jīng)和總監(jiān)決定�？捎蓞^(qū)域經(jīng)理暫時取消業(yè)主電話,但設有時間限制。如果有其他同事有充足條件可直接簽名冊到業(yè)主,區(qū)域經(jīng)理可交電話號給分行經(jīng)理;
16、業(yè)務員無權私自減傭,否則賠償公司損失;
17分行經(jīng)理在沒有競爭的前提下,根據(jù)實際情況確認客觀需要,9折以上有權自主,8折以上可向區(qū)經(jīng)理申請,低于此折扣必須向副總監(jiān)申請,否則須賠償公司損失。成交后不足傭金的單須填寫《傭金不足統(tǒng)計表》;
18、所有傭金不足單,必須查明該客戶是否跨分行跳單或減傭,必須做好分行之間的內(nèi)部溝通。應向區(qū)經(jīng)匯報,并由區(qū)經(jīng)與其他區(qū)溝通;
19、所有客戶必須輸入公司易遨系統(tǒng)。如在成交后經(jīng)查詢電腦內(nèi)無資料,扣除全部傭金。該事項如果是本分行經(jīng)理查屬本組員工,傭金由本分行經(jīng)理分配至本分行;如果由區(qū)經(jīng)查明,由區(qū)經(jīng)決定扣除的傭金并分配至本區(qū)任一分行;由副總監(jiān)查明,傭金一律充公分配,如在未成交前發(fā)現(xiàn)電腦上無資料,可按上述方法取消該業(yè)務員的跟進資格。
20、成交后確定壞單(無論是否已取消合約),只要有同事找客戶看房,即須報盤輸入電腦(可暫不輸電話,由專人負責跟進業(yè)主),否則屬蓋盤處理。不能單獨成交分行找客替代成交,但原成交同事在同等條件下有優(yōu)先成交權(且必須足傭),壞單須填寫壞單統(tǒng)計表。
四、跨區(qū)代辦手續(xù):
成交前須先通知業(yè)主區(qū)的區(qū)域經(jīng)理,區(qū)域經(jīng)理需盡快答復是否有人在成交此物業(yè)。成交后須告知業(yè)主區(qū)的區(qū)域經(jīng)理,及時將成交報告?zhèn)鹘o業(yè)主區(qū)的區(qū)域經(jīng)理并更新電腦資料,成交的具體操作可取以下二種方式進行:
1、成交分行與按揭部合作,分配比例為各50%;
2、成交分行與業(yè)主區(qū)分行業(yè)務員合作,分配比例為各50%
請全體員工嚴格按照以上制度執(zhí)行。
如發(fā)現(xiàn)成交者不拆分傭金給盤源人,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及證實,將處罰成交者,交其成交單總傭金的50%作為罰款給盤源人。
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