關(guān)于上半年總結(jié)展望-企業(yè)篇分析
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年上半年35家典型房企1拿地總建筑面積約為14526萬(wàn)平方米，拿地金額約為7842億元。隨著政策的變化，房企態(tài)度有所分化。中海地產(chǎn)（含中海宏洋）、新城控股、綠城中國(guó)等等企業(yè)拿地態(tài)度積極，新增規(guī)模同比都超過(guò)了150%，路勁、魯能等企業(yè)在拿地上則變得較為謹(jǐn)慎。
中海地產(chǎn)是2017年上半年拿地較為積極企業(yè)之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已累計(jì)拿地599萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了176%；拿地金額達(dá)到373億元，同比大幅增長(zhǎng)482%，是所有房企中上漲最快的企業(yè)之一。此前，中�？赡軐⒏嗟木Ψ旁诹酥亟M、整合等方面，拿地一直相對(duì)較少，2016年拿地銷售面積比約為0.85，2015年更是低至0.6。隨著整合和內(nèi)部變動(dòng)塵埃落地，2016年底開始，中海加大了拿地力度。2017年全年中海地產(chǎn)計(jì)劃新增土地約1600萬(wàn)平方米，拿地開支1000億，預(yù)計(jì)下半年中海仍將保持積極的拿地態(tài)度。
除了中海等企業(yè)拿地態(tài)度積極之外，還有部分企業(yè)在拿地上則表現(xiàn)出了謹(jǐn)慎的態(tài)度，如綠地、世茂、魯能、路勁等企業(yè)。綠地集團(tuán)于2017年上半年拿地建筑面積同比減少了31%，成交總價(jià)減少了66%。這主要是由于近期各地城市調(diào)控較多，一二線重點(diǎn)城市以及部分三四線城市接連出臺(tái)了“限購(gòu)、限貸”等調(diào)控政策，市場(chǎng)的不確定性因素增大，故而部分房企為了把控風(fēng)險(xiǎn)，在拿地方面顯得更為謹(jǐn)慎。
【注1】35家房企：碧桂園、萬(wàn)科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、新城控股、龍湖地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、綠地集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、榮盛發(fā)展、富力地產(chǎn)、金科集團(tuán)、陽(yáng)光城、中國(guó)金茂、旭輝集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、招商蛇口、金地集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、正榮集團(tuán)、首開股份、藍(lán)光實(shí)業(yè)、融信集團(tuán)、雅居樂(lè)、綠城中國(guó)、世茂房地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、融僑集團(tuán)、華發(fā)股份、魯能集團(tuán)、保利置業(yè)、路勁基建
都市圈內(nèi)三線受青睞，二線城市仍為投資重點(diǎn)
從城市布局角度來(lái)看，二線城市依舊是各個(gè)房企的布局重點(diǎn)，占到了拿地總建面的52%，三四線占比則為41%。雖然從面積分布來(lái)看，房企在各線城市拿地布局未有明顯變化，但是從拿地金額來(lái)看，房企在一線、二線城市的拿地金額占比同比分別下降了0.7和8.7個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市拿地金額占比上升9.4個(gè)百分點(diǎn)。房企在三四線城市拿地均價(jià)從2016年上半年的1679元/平方米增長(zhǎng)到了3520元/平方米，增長(zhǎng)了110%。
究其原因，隨著一二線城市政策的頻繁發(fā)布，環(huán)一二線城市的三四線城市由于調(diào)控較少、且能承接一二線城市的需求，越來(lái)越受房企青睞。如2017年3月位于佛山陳村的一宗商住地塊就由萬(wàn)科以14.79億元競(jìng)得，溢價(jià)率131%，去除配建面積后的樓面價(jià)更是達(dá)到了13827元/平方米。此外，5月義烏江東也有兩宗住宅地塊的樓面價(jià)達(dá)到了21995、21886元/平方米，使得當(dāng)月全國(guó)前十單價(jià)地王榜單中出現(xiàn)了四線城市項(xiàng)目。
從各企業(yè)拿地較多的城市來(lái)看，重慶、天津、合肥、鄭州、武漢、南京、西安、蘇州、杭州成為了投資熱門，拿地體量均在200萬(wàn)方以上。這些城市一直都是房企們爭(zhēng)相布局的重點(diǎn)城市，不僅市場(chǎng)去化普遍較好，雖然短期調(diào)控壓力較大，但是未來(lái)也有著廣闊的發(fā)展前景。無(wú)錫、佛山、珠海等三四線城市也是上半年房企競(jìng)爭(zhēng)較為激烈所在，其中無(wú)錫的拿地建面達(dá)到了378萬(wàn)平方米，自2017年上半年以來(lái)就有萬(wàn)科、恒大、旭輝等十來(lái)個(gè)企業(yè)于無(wú)錫集中拿地。
合作并購(gòu)趨勢(shì)依舊，促企業(yè)規(guī)模加速擴(kuò)張
從35家典型房企在2017年上半年的拿地方式來(lái)看，合作購(gòu)并的比例繼續(xù)攀升。一方面是因?yàn)楦鱾�(gè)城市特別是一線城市土地供應(yīng)有限，另一方面調(diào)控下新推出地塊附帶了多重限制，如要求房企必須以自有資金拿地等等，因此房企通過(guò)收購(gòu)拿地的積極性更高，既能降低拿地成本和風(fēng)險(xiǎn)，又能夠快速推出市場(chǎng)，從而為企業(yè)帶來(lái)業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)。
目前收并購(gòu)主要可以分為兩類，零星的項(xiàng)目收購(gòu)和整體平臺(tái)類收購(gòu)，目前的房企收并購(gòu)還是主要以項(xiàng)目收購(gòu)為主，整體平臺(tái)收購(gòu)相對(duì)較少。后者比如融信收購(gòu)海亮地產(chǎn)，4月11日晚間，融信公告披露，其與海亮金屬之間的潛在合作將展開進(jìn)一步協(xié)商，潛在合作涉及海亮金屬間接持有的位于中國(guó)的若干物業(yè)項(xiàng)目。
項(xiàng)目收購(gòu)則不勝枚舉，如2017年5月，融創(chuàng)中國(guó)以103億元的價(jià)格收購(gòu)了天津星耀五洲項(xiàng)目80%的股權(quán)，該項(xiàng)目計(jì)容建面約300萬(wàn)平米，其中未售計(jì)容面積達(dá)235萬(wàn)平方米，折合均價(jià)僅為5447元/平方米。除融創(chuàng)外，泰禾集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)于上半年都加強(qiáng)了收購(gòu)力度。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，泰禾集團(tuán)于2017年上半年中獲取的12宗土地中有9宗都是收購(gòu)?fù)瓿傻�，此外龍湖地產(chǎn)方面，也有近40%的新增建面是通過(guò)收購(gòu)獲取的。
收購(gòu)范圍持續(xù)擴(kuò)大，積極布局特色業(yè)務(wù)
總體來(lái)看，由于近期各地政策逐步縮緊，調(diào)控的熱點(diǎn)城市也由熱點(diǎn)一二線城市轉(zhuǎn)變?yōu)榄h(huán)一二線周邊的三四線城市，各房企的拿地態(tài)度也有所分化。從拿地的城市能級(jí)分布來(lái)看，2017年上半年各房企的布局重點(diǎn)依舊為核心二線城市，如重慶、天津、合肥等，都市圈內(nèi)的熱點(diǎn)三四線城市也得到了持續(xù)的看好，如無(wú)錫、佛山、珠海等城市。
展望2017年下半年，一二線城市雖然調(diào)控較緊，但是長(zhǎng)期發(fā)展前景可期，依然會(huì)是企業(yè)的重倉(cāng)之地，環(huán)一二線熱點(diǎn)城市也將繼續(xù)受到企業(yè)青睞。
而在拿地方式上，未來(lái)收并購(gòu)的比例將會(huì)繼續(xù)抬高，此外在收購(gòu)范圍上也將越來(lái)越廣泛。目前許多企業(yè)都已明確提出了未來(lái)將會(huì)繼續(xù)加碼收購(gòu)力度，如保利地產(chǎn)、陽(yáng)光城、泰禾集團(tuán)等等。陽(yáng)光城在之前的業(yè)績(jī)發(fā)布交流會(huì)上就曾說(shuō)過(guò)，年內(nèi)多數(shù)收購(gòu)將在下半年落實(shí)。保利地產(chǎn)在其2016年的年報(bào)中也曾提到，將會(huì)積極參與行業(yè)整合，還將積極尋找產(chǎn)業(yè)鏈上下游的投資并購(gòu)機(jī)會(huì)，包括健康養(yǎng)老、物業(yè)管理、工程建設(shè)、智能家裝、核心地段優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)等等。
此外，緊跟政策東風(fēng)，積極布局特色開發(fā)業(yè)務(wù)也是擴(kuò)張的方向之一。房企可以基于自身綜合開發(fā)優(yōu)勢(shì)，或發(fā)掘區(qū)域自然資源及產(chǎn)業(yè)要素形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，或運(yùn)用自身強(qiáng)大平臺(tái)優(yōu)勢(shì)引入產(chǎn)業(yè)資源，打造產(chǎn)城高度融合的特色小鎮(zhèn)。
-企業(yè)業(yè)績(jī)-
銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)新高，前高后低存隱憂
梯隊(duì)表現(xiàn)：房企上半年整體業(yè)績(jī)保持較高增長(zhǎng)
2017年上半年，房企銷售業(yè)績(jī)保持了2016的勢(shì)頭，普遍實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。從企業(yè)公告和銷售榜單的數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年1-5月銷售流量榜TOP50房企業(yè)績(jī)總規(guī)模達(dá)22212.2億元，同比增長(zhǎng)56.6%，創(chuàng)下歷史新高。其中多數(shù)房企銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)顯著，只有部分房企的業(yè)績(jī)相比去年增幅較小或有所下滑。
從不同規(guī)模房企分梯隊(duì)的情況來(lái)看：
第一梯隊(duì)：5家龍頭房企整體規(guī)模增長(zhǎng)顯著。截止5月，5家龍頭房企業(yè)績(jī)總規(guī)模達(dá)到8640.3億元，63.1%的增幅在四個(gè)梯隊(duì)的房企中居首。其中碧桂園得益于三四線城市市場(chǎng)的熱銷，繼續(xù)保持了高速的規(guī)模擴(kuò)張。碧桂園自一月以來(lái)就保持了行業(yè)的龍頭地位，以155.7%的銷售金額同比成為第一、第二梯隊(duì)中增速最高的房企。同時(shí)，萬(wàn)科、恒大的增速也都超過(guò)了50%。值得注意的是，1-5月第一梯隊(duì)的`房企業(yè)績(jī)均已超千億，2017年強(qiáng)者超強(qiáng)的局面更為突顯。
第二梯隊(duì)：標(biāo)桿房企戰(zhàn)略布局助力業(yè)績(jī)積極增長(zhǎng)。在第二梯隊(duì)中，龍湖、新城、融創(chuàng)、招商蛇口業(yè)績(jī)?cè)鏊倬^(guò)了70%。龍湖近年來(lái)不斷調(diào)整布局，聚焦一二線核心城市。在過(guò)去幾年增速相對(duì)平穩(wěn)的情況下完成積累，自2017年以來(lái)銷售規(guī)模就以驚人的速度不斷擴(kuò)張，1-5月累計(jì)銷售業(yè)績(jī)同比達(dá)到150.8%。當(dāng)前龍湖位列銷售業(yè)績(jī)榜單第8位，名次與2016年末相比已經(jīng)上升了5位。融創(chuàng)1-5月銷售金額803.1億元，同比增幅也達(dá)92.3%。
第三梯隊(duì)：多數(shù)房企增速超50%，部分房企表現(xiàn)突出。在第三梯隊(duì)中，中南、泰禾、中梁、陽(yáng)光城的業(yè)績(jī)同比超100%。其中中南置地增長(zhǎng)最迅猛，累計(jì)銷售金額346.6億元，同比增長(zhǎng)162.7%。中南置地從原來(lái)的遍地開花到現(xiàn)在的長(zhǎng)三角熱點(diǎn)聚焦。特別是在南京、上海、南通、常熟等熱點(diǎn)城市加大了投入。泰禾今年早期對(duì)其商住的快速去化。陽(yáng)光城去年除了在大本營(yíng)福建積極拿地之外，還在珠三角、長(zhǎng)三角多地開花。合理的布局和快周轉(zhuǎn)策略都助力了這一梯隊(duì)房企業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)。
第四梯隊(duì)：業(yè)績(jī)總體保持上升，僅部分房企業(yè)績(jī)下滑。這一梯隊(duì)中，首創(chuàng)、禹洲、中國(guó)金茂、合景泰富的業(yè)績(jī)同比增幅均超過(guò)了50%。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化加劇，龍光、濱江等重點(diǎn)布局一二線的房企業(yè)績(jī)受到了一定的壓力，業(yè)績(jī)?cè)鏊佥^低甚至出現(xiàn)了小幅的下滑。
值得注意的是，從1-5月不同規(guī)模房企銷售業(yè)績(jī)的集中度來(lái)看，目前TOP50房企的集中度達(dá)50.9%，較去年同期增長(zhǎng)12.3個(gè)百分點(diǎn)，已占據(jù)全國(guó)商品房銷售額的半壁江山。隨著集中度的不斷上升，未來(lái)留給中小房企的空間也將越來(lái)越小。
季度分布：房企一季度業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較高，第二季度增速放緩
基于對(duì)市場(chǎng)政策的預(yù)期，2017年上半年房企加緊推貨，市場(chǎng)整體銷售規(guī)模較去年同期增幅較大。我們選取了有公告單月業(yè)績(jī)的26家典型房企2進(jìn)行分析，這些房企今年第一季度單月業(yè)績(jī)總體規(guī)模及同比增幅較大，其中二月增速最高達(dá)121%，3月單月4061億元的業(yè)績(jī)規(guī)模也在前5個(gè)月達(dá)到最高。
而隨著上半年限購(gòu)、限貸，特別是限價(jià)的不斷升級(jí)，調(diào)控對(duì)房企供應(yīng)及銷售業(yè)績(jī)的影響越來(lái)越大。熱點(diǎn)城市預(yù)售證獲取受限、部分開發(fā)商違規(guī)銷售被查處、一二線城市加強(qiáng)商改住“類住宅”整治。布局一二線城市市場(chǎng)的房企受調(diào)控影響最大，典型房企第二季度的銷售增速相比一季度回落也較為明顯。從當(dāng)前房企遭遇較強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控和房企集中上半年供貨的角度來(lái)看，今年下半年房企的業(yè)績(jī)?cè)鏊賹⑦M(jìn)一步放緩。
【注2】26家典型房企：碧桂園、萬(wàn)科地產(chǎn)、中國(guó)恒大、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、龍湖地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、綠城中國(guó)、招商蛇口、新城控股、旭輝集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、首開股份、富力地產(chǎn)、雅居樂(lè)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利置業(yè)、龍光集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、越秀地產(chǎn)、中國(guó)金茂、禹洲集團(tuán)、合景泰富、時(shí)代地產(chǎn)
業(yè)績(jī)目標(biāo)：典型房企完成率普遍較高，部分或無(wú)法達(dá)成
從目標(biāo)完成率的角度看，上半年房企的目標(biāo)完成率普遍較高。截止5月，20家典型房企中，已有7家的目標(biāo)完成率超50%。龍湖得益于上半年業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)，目標(biāo)完成率已達(dá)68.9%。碧桂園、禹洲2017年的銷售目標(biāo)雖然較2016增幅超過(guò)了80%，但截止5月也已完成了超60%。值得注意的是，龍湖、碧桂園、禹洲1-5月的銷售業(yè)績(jī)已經(jīng)覆蓋了去年全年的業(yè)績(jī)目標(biāo)。
而在上半年一二線城市市場(chǎng)政策的影響下，也有部分房企目標(biāo)完成率較低。以金茂為例，其在一二線城市高端項(xiàng)目預(yù)售證審批被限制之后，銷售業(yè)績(jī)受到了較大的影響。按照目前的市場(chǎng)節(jié)奏，我們預(yù)計(jì)，今年或有相當(dāng)一部分企業(yè)無(wú)法完成全年的銷售目標(biāo)。
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