商場商業(yè)項目策劃書

　　篇一：“十三五”重點項目-大型商場招商項目商業(yè)計劃書

　　“十三五”重點項目-大型商場招商項

　　目商業(yè)計劃書

　　編制單位：北京智博睿投資咨詢有限公司

　　商業(yè)計劃書，英文名稱為Business Plan，是公司、企業(yè)或項目單位為了達到招商融資和其它發(fā)展目標之目的，在經(jīng)過前期對項目科學地調(diào)研、分析、搜集與整理有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)一定的格式和內(nèi)容的具體要求而編輯整理的一個向讀者全面展示公司和項目目前狀況、未來發(fā)展?jié)摿Φ臅�面材料。商業(yè)計劃書是一份全方位的項目計劃，其主要意圖是遞交給投資商，以便于他們能對企業(yè)或項目做出評判，從而使企業(yè)獲得融資。

　　關(guān)聯(lián)報告：

　　大型商場招商項目申請報告

　　大型商場招商項目建議書

　　大型商場招商項目商業(yè)計劃書

　　大型商場招商項目可行性研究報告

　　大型商場招商項目資金申請報告

　　大型商場招商項目節(jié)能評估報告

　　大型商場招商項目行業(yè)市場研究報告

　　大型商場招商項目投資價值分析報告

　　大型商場招商項目投資風險分析報告

　　大型商場招商項目行業(yè)發(fā)展預測分析報告

　　保密須知

　　本報告屬商業(yè)機密，所有權(quán)屬于****有限公司。其內(nèi)容和資料僅對已簽署投資意向的投資者公開。收到本報告時，接收者了解并同意以下約定：

　　1、當接收者確認不愿從事本報告所述項目后，必須盡快將本報告完整地交回；

　　2、沒有****有限公司書面同意，接收者不得復印、復制、傳真、散布本報告的全部和/或部分內(nèi)容；

　　3、本報告的所有內(nèi)容應視同為接收者自己的機密資料。

　　4、本報告不是出售或收購項目的報告。

　　商業(yè)計劃書撰寫大綱（根據(jù)項目不同稍有調(diào)整）

　　第一章大型商場招商項目簡介

　　1.1 大型商場招商項目基本信息

　　1.1.1 大型商場招商項目名稱

　　1.1.2 大型商場招商項目承建單位

　　1.1.3擬建設(shè)地點

　　1.1.4 大型商場招商項目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

　　1.1.5 大型商場招商項目性質(zhì)

　　1.1.6 大型商場招商項目建設(shè)期

　　1.2 大型商場招商項目投資單位概況

　　第二章大型商場招商項目建設(shè)背景及必要性

　　2.1 大型商場招商項目建設(shè)背景

　　2.2 大型商場招商項目建設(shè)必要性

　　2.2.1 大型商場招商項目建設(shè)是促進實現(xiàn)“十二五”促進產(chǎn)業(yè)集約、集聚、高端發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)空間布局進一步優(yōu)化的需要

　　2.2.2 大型商場招商項目的建設(shè)能帶動和推進 大型商場招商項目項目的發(fā)展

　　2.2.4 大型商場招商項目是企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展、增強市場競爭力的需要

　　2.2.5 大型商場招商項目是增加就業(yè)的需要

　　第三章、 大型商場招商項目的實施地情況分析

　　3.1基本情況

　　3.2地理位置

　　3.3交通運輸

　　3.4資源情況

　　3.5經(jīng)濟發(fā)展

　　第四章 市場分析

　　4.1 國內(nèi)外 大型商場招商項目項目市場概況

　　4.1.1國內(nèi)市場狀況及發(fā)展前景

　　4.1.2國際市場狀況及發(fā)展前景

　　4.2我國 大型商場招商項目項目生產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

　　4.3 2015年我國 大型商場招商項目項目出口情況

　　4.4主要 大型商場招商項目項目市場情況

　　4.5 大型商場招商項目項目產(chǎn)業(yè)前景

　　第五章 競爭分析

　　5.1 企業(yè)競爭的壓力來源

　　5.2 波特五力競爭強弱分析

　　5.3 SWOT態(tài)勢分析(SWOT示意圖)

　　第六章大型商場招商項目優(yōu)勢

　　6.1政策優(yōu)勢

　　6.2地域優(yōu)勢

　　6.3管理優(yōu)勢

　　6.4技術(shù)優(yōu)勢

　　第七章大型商場招商項目建設(shè)方案

　　7.1 大型商場招商項目建設(shè)內(nèi)容

　　7.2 大型商場招商項目項目工藝方案

　　7.3 大型商場招商項目項目產(chǎn)品方案

　　7.4經(jīng)營理念

　　7.5管理策略

　　7.5.1 管理目的

　　7.5.2 組織結(jié)構(gòu)

　　7.5.3 管理思路

　　7.5.4 企業(yè)文化

　　7.5.5 經(jīng)營理念

　　篇二：完整的商業(yè)項目營銷執(zhí)行方案

　　xx廣場營銷執(zhí)行方案

　　目錄

　　第一部分 項目分析

　　一、 近期市場狀況 二、 項目概況 三、 項目定位 第二部分 銷售策略

　　一、 銷售總體策略 二、 入市時機及銷售前提 三、 銷售階段及工作安排 四、 各銷售階段推貨策略 五、 銷售管理 六、 核心賣點的提煉 第三部分 價格策略

　　一、 厘定價格的相關(guān)因素 二、 價格定位 三、 價格策略 四、 定價原則

　　五、 付款方式及折扣控制 六、 價格控制 七、 回款預估 第四部分 宣傳推廣策略

　　一、 廣告目標 二、 宣傳推廣策略 三、 媒體組合策略 四、 推廣費用預估 第五部分 項目包裝

　　一、 包裝總綱 二、 基礎(chǔ)形象設(shè)計 三、 營銷通路的包裝 四、 賣場形象包裝

　　附件：

　　一、媒體投放計劃及費用安排 二、價目表

　　第一部分項目分析

　　一、

　　xx市商業(yè)地產(chǎn)的市場現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬┙�期xx市商業(yè)地產(chǎn)市場概況

　　2003年,xx市商業(yè)地產(chǎn)在政府實施房地產(chǎn)市場規(guī)范化運作、加快地鐵等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多項利好因素推動下，呈現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展的勢頭，在售和在租的的大型商場亮點頻現(xiàn)，正佳廣場、維多利廣場、光明廣場、名盛廣場、地王廣場、盛賢紡織（布藝）城、十甫名都等大型商業(yè)，分布在市內(nèi)各個熱點區(qū)域，四面開花，去年的商用物業(yè)大旺，呈現(xiàn)一派喜人景象，主要表現(xiàn)在以下六方面：

　　1、體驗式商鋪開發(fā)（SHOPPINGMAII）引領(lǐng)潮流

　　體驗式商鋪開發(fā)（SHOPPINGMAII）是2003年最流行的商業(yè)形態(tài)，不少商用物業(yè)發(fā)展商競相嘗試，去年風頭最足的商業(yè)項目都定位于SHOPPINGMAII。據(jù)悉，目前xx在建的MAII有5個，天河區(qū)的正佳廣場、北京路的光明廣場和名盛廣場，位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”以及白云區(qū)的百信廣場。除尚未開售的“花花世界”其他項目推出市場后的租銷售情況都較不錯。xx市場都接受MAII這種類型的商業(yè)項目。xx廣場就項目的實際情況，借這一趨勢將項目定位為xx首席社區(qū)商業(yè)MAII。

　　2、專業(yè)市場行情看漲

　　由于xx經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，加上特有的地理位置及周邊地區(qū)強大的產(chǎn)業(yè)鏈支持，xx的專業(yè)市場一直是商業(yè)布局中重要的一環(huán)，且各類專業(yè)市場的表現(xiàn)的.非常繁榮。2003年下半年陸續(xù)有專業(yè)市場商鋪推出市場，銷售和出租情況都相當理想。如鞋業(yè)皮具市場有金龍盤國際鞋業(yè)皮具貿(mào)易廣場，布藝專業(yè)市場有海印盛賢紡織（布藝）城，美容美發(fā)專業(yè)市場有美博城，電腦專業(yè)市場有頤高數(shù)碼廣場等，我司認為，專業(yè)市場的選址十分重要，去年推出的專業(yè)市場都建在商業(yè)氣氛逐漸濃厚的地方，或者在傳統(tǒng)的商業(yè)街，這是專業(yè)市場依舊繁榮的原因。

　　3、主題商場的開發(fā)逐漸成趨勢

　　主題式的商場由于具體清晰的定位及鮮明特色，對加強商戶的競爭力及吸引客戶方面有獨特作用，也是商用物業(yè)發(fā)展商喜歡的形式之一。2003年底以“主題商場”的形象推出市場的商鋪有上升的趨勢，如富力兒童世界、廣百玩具城、運動前線、南天國際照明廣場、xx百利國際婚慶中心、百安居等，都很受置業(yè)者、投資者和消費者的關(guān)注。根據(jù)發(fā)展趨勢，所以四樓考慮作為兒童主題的商場。因為項目只有99個車位不足以支撐大型酒樓和整個商場的使用，所以建議五樓做主題餐飲，設(shè)置西餐廳和咖啡館，如引進伯頓等。

　　4、新開商場引入大型名牌商家

　　大型商鋪能夠做旺，一靠地理位置。二是靠聚集人氣，此外還看能否提供齊全的商品種類，讓顧客實現(xiàn)“一站式”消費。如正佳廣場、維多利廣場都以大品牌商家為主要客戶，一是可以提高檔次，另外也可以讓消費者享受更多的購物樂趣。而新光城市廣場在招商過程中引入了家樂福和順電兩大商家。經(jīng)過招商部的努力，主力商家方面已經(jīng)確立美國諾馬特超市。

　　5、歲末商鋪廣告投放量激增

　　2003年11月1至12月20日，共有36個大型商場、專業(yè)市場、裙樓商鋪和小區(qū)鋪在xx報紙媒體作廣告，比9－10月份多出4個，其中xx市內(nèi)有34個，市外有2個。報紙的廣告量為13337664元，比9－10月份增加63.9%，其中市內(nèi)商鋪的廣告量占商鋪廣告總量的99％。廣告投放量原定為500萬，我們認為考慮到對接廣電房

　　地產(chǎn)的品牌向全國輸出的需要，應該增加100萬的廣告投放,組建成全方位的市場攻擊體系。

　　6、投資增長較快、整體市場供大于求，總體價格走低。

　　2003年1－9月xx市批準的商預售面積達48.52平方米，成交面積為41.12萬平方米，同比增長47.57%和11.47％。xx市特別是八區(qū)商鋪的供應量大增，呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢頭。受供應量的巨大影響，雖然2003年前三季度的成交量與2002年相比有較大幅度的增長，但少于2002年的供應量，目前市場的售貨量仍較多，有待市場進一步消化。

　　同時，因2003年商鋪市場供大于求，導致2003年的商鋪成交價繼續(xù)下滑，八個區(qū)的商鋪成交均價為9810元/平方米，與2002年商鋪的成交價格同期大幅下降了25.19％。不過，受城市規(guī)劃和市政建設(shè)等利好因素影響，現(xiàn)在天河、白云、越秀等區(qū)的商鋪銷售仍然保持良好的市場局面。

　　1998-2002年全市商鋪成交均價表

　�。ǘ�）、近期xx市商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展變化 數(shù)據(jù)來源：xx市國土房管局及xx市房地產(chǎn)交易所

　　根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析和調(diào)查掌握的情況來看，預計未來一年xx市商業(yè)市場有以下趨勢：全市各片區(qū)商鋪走勢差別較大，專家預計，2004年xx市熱點地區(qū)的商鋪價格仍將穩(wěn)中有升，但幅度不會太大，其中，地鐵概念的商鋪市場的走勢會繼續(xù)上揚，而其他商鋪市場的價格走勢會與2003年基本持平或略有下降。

　　銷售部對項目周邊的項目做了專門的調(diào)查分析:東璟花園首層商鋪的銷售均價為50000元/平米，實用率是80％折合實用面積售價60000元/平米。xx廣場因為街鋪的數(shù)量很少，如果首層的銷售均價在35000元/平米即實用面積售價為70000元/平米，那么我們認為風險很高，因此建議首層建筑面積銷售均價為28000－30000元/

　　平米，負一層建筑面積銷售均價為13000－15000元/平米應該比較適合。

　　位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”近期將推出，由于其成本較低，租金和售價都比xx廣場低而且已經(jīng)引入了好又多和歐培德。因此建議本項目的租金適當降低首層180－200元/平米，負一層100－120元/平米之間。

　　二、項目概況

　�。ǘ�）xx現(xiàn)時情下項目S、W、O、T的變化 1、項目優(yōu)勢（S）

　　1)、本項目緊臨黃埔大道城市主干道，地理位置昭示性強，易引起往來潛在客戶關(guān)注； 2)、地鐵5號線的區(qū)間站緊鄰本項目；擴大了項目的輻射區(qū)域。

　　3)、靠近多條城市交通要道，享有優(yōu)越的城市交通條件；倚靠東西主干道黃埔大道，多路公交車途經(jīng)本項目及周邊區(qū)域；

　　4)、員村二橫路是區(qū)域板塊的中心，生活配套成熟完善；

　　5)、周邊云集眾多住宅與多家酒店、娛樂、餐飲、銀行等商務配套，；鄰近天河區(qū)政府及天河公園；目前天河區(qū)一帶約有20萬白領(lǐng)，而黃埔區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)也有產(chǎn)業(yè)工人和白領(lǐng)近9萬人，具有巨大的消費能量；

　　6)、市場的稀缺性和唯一性。員村二橫路能與xx廣場競爭的同類型、同檔次、同規(guī)模的商業(yè)廣場目前沒有。路邊的商鋪全部零散分布，形象差，無舒適的購物環(huán)境。xx是一個長年炎熱的城市，而本地段尚無全中央空調(diào)開發(fā)品種齊全的商業(yè)廣場，是本地段商場的稀缺性。xx廣場是舊城新區(qū)的特性商業(yè)代表，城鄉(xiāng)商業(yè)改造很有可能成為一種優(yōu)勢突出、劣勢彌補的結(jié)果，對商業(yè)中心的發(fā)展有利。

　　2、項目劣勢（W）

　　1）、現(xiàn)時消費能力不足。原居民主要是村民和外來人，消費能力和消費水平不是特別高。

　　2)、地段的知名度與價值認識有待提高。作為xx的農(nóng)村地帶，xx市民對此區(qū)域的認同仍時間；

　　3)、員村二橫路商業(yè)規(guī)劃不夠完善，周邊環(huán)境亂、社會治安比較差、布局及行業(yè)的選擇會一定程度限制其發(fā)展； 4)、項目太過于靠近xx市的主商圈天河城和正佳廣場。

　　3、發(fā)展機遇(O)：

　　1）、xx的城市建設(shè)規(guī)劃以2003年，員村周邊地區(qū)四大重點市政工程，即位于琶洲的xx新國際會展中心、地鐵二號線總站，以及黃洲大橋、珠江臨江岸線光亮工程將陸續(xù)竣工，以往因工廠云集、環(huán)境雜亂而在xx人心目中形象不佳的員村，社區(qū)面貌會發(fā)生脫胎換骨的變化。

　　2）、2010年的亞運會將在xx舉行，天河區(qū)作為主場地，市政設(shè)施的建設(shè)將進一步完善。

　　結(jié)合項目推廣的需要，和項目作為MAII的體量我們對外的統(tǒng)一宣傳口徑為總建筑面積為35000平米.

　　3）、員村地塊已成為政府在2004年至2005年重點開發(fā)建設(shè)的大型地塊之一�？沙鲎尳ㄖ�面積達141.4萬平方米，規(guī)劃性質(zhì)為酒店、居住、商業(yè)用地。

　　4、發(fā)展威脅(T)：

　　1）、位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”將在近期推出市場； 2）、項目附近的陽光都會廣場仍在售； 3）、附近的社區(qū)商鋪供應量在增加。 4）、正佳商業(yè)廣場仍在售。

　　三、項目定位評估

　�。ㄒ唬╉椖慷ㄎ�

　　根據(jù)市場現(xiàn)狀和項目的自身特點，建議項目定位為： 形象定位：xx首席社區(qū)MAII 消費定位：我的生活購物樂園 市場定位：xx社區(qū)商鋪中的暴漲鋪

　　（二）客戶定位

　　本項目面向投資和經(jīng)營兩大類客戶，結(jié)合項目自身的物業(yè)質(zhì)素和客觀的市場情況，建議項目的客戶群定位如下： 1、目標市場

　　本項目所處位置是天河東部的員村區(qū)域，該區(qū)域在大多數(shù)xx人心中的商業(yè)印象較為模糊，在推廣宣傳中除了炒作區(qū)域商圈概念及項目形象之外，更圍繞項目從近到遠劃出不同的市場區(qū)域，在不同時期，進行分類推廣的手法：

　　2、目標客戶群定位

　　投資者分析（預計所占之購買比例為：55%左右）

　　客戶類型

　　1）、擁有大型企業(yè)的人士；

　　2）、擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者； 3）、經(jīng)濟相當富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士； 4）、企事業(yè)機關(guān)之高層國家干部；

　　第一類：經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人士

　　購買心理分析

　　以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗，主觀性較強，消費心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。故此該客戶群多為選購

　　首層街鋪或地鋪，購鋪預算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。對返租回報等促銷措施的需求不太高。本項目的街鋪數(shù)量不多，故該類客戶占本項目的成交客戶比例亦不算太大。約占成交客戶的5％。

　　第二類：經(jīng)濟富裕的本地村民

　　客戶類型

　　篇三：大型商業(yè)地產(chǎn)項目策劃全案

　　大型商業(yè)地產(chǎn)項目策劃全案

　　宏觀商業(yè)環(huán)境分析 一、宏觀商業(yè)環(huán)境分析

　　前言：包括項目所在地，地塊狀況等 1、 宏觀經(jīng)濟因素 2、 社會與人口因素 3、 城市經(jīng)濟環(huán)境概況 4、 城市商業(yè)環(huán)境因素

　　二、項目所在地商業(yè)環(huán)境分析 1、 投資環(huán)境分析 2、 周邊街區(qū)情況 3、 商業(yè)物業(yè)供應分析 1）、商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容分析

　　前言：各種商業(yè)行業(yè)所占比例 ◆ 服裝類

　　◆ 飲食、娛樂等 ◆ 文化體育類

　　◆ 百貨、超市和士多類

　　◆ 電器、電訊、網(wǎng)吧和電腦類 ◆ 精品、鞋和皮具類 ◆ 五金、機電、化工類 ◆ 鐘表、眼鏡和首飾類 ◆ 美容美發(fā)類 ◆ 醫(yī)藥類、 ◆ 家私類

　　◆ 職介和中介類

　�。ㄒ陨蠋追N類型要求詳細描述，包括面積、商店數(shù)量、檔次、大體消費量） 2）、商鋪與街鋪分析 商鋪調(diào)查的背景： ● 目的 ● 時間 ● 范圍

　　● 方法（分組等） 3）、城市商業(yè)經(jīng)營區(qū)位指標分析 前言：綜合概述 ● 區(qū)位——租金 ● 區(qū)委——經(jīng)營內(nèi)容 ● 區(qū)委——面積 4）經(jīng)營內(nèi)容指標分析 ◆ 經(jīng)營內(nèi)容——租金 ◆ 經(jīng)營內(nèi)容——面積

　　◆ 經(jīng)營內(nèi)容——規(guī)模（數(shù)量）

　　◆ 經(jīng)營內(nèi)容指標分析綜述 5）、價格指標分析 ● 租價水平分段 ● 價格市場分布

　　● 月租價、平方租價所占市場比例分析 ● 租價對比分析（分街鋪檔次分析） ● 價格指標分析綜述 6）、面積指標分析 以下面積為使用面積 ● 面積比例對比分析 ● 面積——價格 7）、環(huán)境指標分析 8）、總體綜述（結(jié)論）

　　4、 項目所在地商業(yè)環(huán)境總體綜述

　　通過對本城市總體環(huán)境前分析，我們的目前市場的現(xiàn)狀 1）、商業(yè)以臨街商鋪為主 2）本城鎮(zhèn)的商鋪消費潛力大 3）本城鎮(zhèn)的商廈經(jīng)營方式落后 （以上三個點需要詳述） 三、項目本身市場價值 1、 商業(yè)價值 2、 人文價值 3、 市政支持 4、 自身資源價值 總論：

　　中心市場分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 二、商圈分析

　　1、 本市某購物中心的商圈分析 1） 核心商圈分析 2） 次級商圈分析 3） 邊際商圈分析 2、 消費群體分析

　　克估計得上去全范圍內(nèi)，其服務對象可分為三部分 1） 核心群體：居住型消費群 2） 刺激群體：工作性消費 3） 邊緣群體：流動消費群 3、 客流量分析 三、商業(yè)環(huán)境分析 四、經(jīng)濟政策環(huán)境分析 五、人文環(huán)境分析 六、投資風險分析

　　1、 購物中心產(chǎn)品升級 1） 省級1：創(chuàng)收升級

　　2） 升級2：維護的科技元素 3） 升級3：未來不確定 2、 武漢商業(yè)競爭環(huán)境分析 總論：

　　類比競爭項目分析

　　一、類比競爭項目商業(yè)組合分析

　　項目二： ……

　　二、項目SWOT分析： 1、 項目優(yōu)勢分析 規(guī)模 地理位置 ……

　　2、 項目劣勢分析 ……

　　3、 項目的機會 ……

　　4、 項目的威脅 …… 市場定位

　　一、項目主題定位既形象定位 1、 市場定位 定位：

　　市場分析綜合（定位支撐）： 2、 本案形象定位 本案總體特征：

　　（分析完畢特征后開始定位）

　　綜述：為突出商業(yè)形象與城市發(fā)展的要求，本案形象定位為：……。 3、 項目主題定位

　　通過以上的分析，結(jié)合項目的總體形象及功能訴求，作為標新立異的標志性商場，本案指定為：

　　主體推廣描述 1） 形象篇

　　2） 招商篇 3） 投資篇 4） 消費篇 4、 檔次定位

　　(分為：高中第三擋) 5、 價格定位

　　售價

　　6、 本案目標市場定位 1） 定位的依據(jù)： 2） 目標市場定位： ● 投資者——目標客戶 ① 核心客戶： ② 重要客戶： ③ 偶得客戶：

　　● 經(jīng)營者——主力店 ⊙某超市 引進原因 位置

　　7、 項目功能定位

　　經(jīng)詳細分析，各層功能定位行業(yè)分布，見表：

　　8、 銷售、經(jīng)營管理定位 經(jīng)營定位依據(jù)：

　　1） ……與買家達成經(jīng)營權(quán)回收協(xié)議，在幾年之內(nèi)有發(fā)展上、代理公司或管理公司及行頭依照組經(jīng)營……

　　2） ……集中商場的經(jīng)營權(quán)已統(tǒng)一招租

　　3） 同意接受小業(yè)主委托方祖將有利于商場的租價穩(wěn)定……

　　4） 物業(yè)水平是商場能否長久經(jīng)營旺盛的重要環(huán)節(jié)，從商場日后長遠經(jīng)營的角度，商場的總體宣傳，需要有管理者統(tǒng)一制進行，在管理費中也需考慮包含商場的整體宣傳推廣基金 為確保本案的銷售和長期經(jīng)營，本案銷售、經(jīng)營管理定位為：……

　　二、業(yè)態(tài)組合定位

　　1、 本案業(yè)態(tài)組合依據(jù)： ……

　　2、 本案業(yè)態(tài)組合類比

　　業(yè)態(tài)組合定位有許多種選擇，但任何選擇必須考慮大量的細節(jié)…… 組合模式一： 1） 組合方式： 2） 組合優(yōu)點： 3） 組合缺點： 組合模式二： ……

　　3、 確定本案組合定位

　　根據(jù)本案城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)狀況，本案項目產(chǎn)品特征及對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，充分利用本案可能整合的各種招商資源便于利用本案可能整合的各種招商資源，為便于本案實現(xiàn)銷售和成功運營，對本案個功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進行規(guī)劃。

　　三、目標客戶鎖定及分析 1、 本案消費市場現(xiàn)狀 ……

　　2、 本案目標客戶描述 1） 按目標客戶群性質(zhì)分類

　　本案的目標客戶可分為群明性和引導性兩大類引導性目標客戶是針對本案形象、經(jīng)營范圍、經(jīng)營貨品品種豐富與否、獨特與否吸引而來的人流類型提出的；明性客戶群是針對本案的各種利好因素而吸引的即時購買或租賃的商家和投資者。

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