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小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告

時間:2024-05-23 21:49:53 飛宇 調(diào)查報告 我要投稿

小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告(精選10篇)

  隨著人們自身素質(zhì)提升,報告十分的重要,其在寫作上具有一定的竅門。那么,報告到底怎么寫才合適呢?以下是小編幫大家整理的小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告,希望對大家有所幫助。

小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告(精選10篇)

  小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告 1

  近年來隨著房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展,我市新開住宅小區(qū)不斷增多,加之原來的老舊小區(qū),使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯,小區(qū)居民對物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多,借機關(guān)工委要每名機關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動,深入基層進行調(diào)研要求之機,就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研,F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下:

  一、 我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

 、逍^(qū)物業(yè)管理的基本情況

  物業(yè)管理這個行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要,它關(guān)系到千家萬戶,因此,我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室,主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè),通過采取物業(yè)公司申報考核機制、建立專項維修基金制度、成立業(yè)主委員會、頒布相關(guān)法律法規(guī)等一系列措施,將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。

  目前,我市樓房建筑面積245萬平方米,其中住宅面積為175萬平方米,辦公面積40萬平方米,商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個,有28個小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理,其余小區(qū)部分由所屬單位管理,部分由業(yè)主自行管理。

  我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米,9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì),物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書,新建小區(qū)物業(yè)覆蓋率達100%,我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分,到現(xiàn)在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式,為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,樹立良好城市形象,發(fā)揮重大作用。

  ㈡住宅小區(qū)的特點

  1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設(shè)施方面看,既有新建的設(shè)施齊全、有專人管理、綠地率高的高標(biāo)準小區(qū)(例如盛華苑小區(qū)等),也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū),小區(qū)樓間距小,綠化少,車位少,無人管理,物業(yè)形同虛設(shè)。

  2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制,我市部分居住小區(qū)建成時間較長,遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,配套不齊全;有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小,相關(guān)手續(xù)不完備;個別小區(qū)還是敞開式的,給物業(yè)管理工作帶來一定難度。

  二、存在的主要問題

  1、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對物業(yè)行業(yè)進行管理,也出臺了很多政策和法規(guī),例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》對我市物業(yè)管理方面進行指導(dǎo)和約束,但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性,我市對物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)還遠遠不夠,普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象,從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高,服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。

  2、費率不統(tǒng)一,老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準方面看,從1元/月/平方米到0.5元/月/平方米不等。從物業(yè)管理費收繳率方面看,收繳率高的如“港宇花園”達到98%,而有的老舊小區(qū)收費率低,更有甚者沒有物業(yè),只是業(yè)主自己交一點費用,用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用,造成收費難的原因是多方面的,一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時解決,引發(fā)居民不滿情緒而影響交費。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區(qū)標(biāo)準不一,收費高的與收費低的相比認為不值,不愿主動交費。

  3、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難且運作不規(guī)范。業(yè)主委員會,是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成,代表業(yè)主的利益,向社會各方反映業(yè)主意愿和要求,并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解,我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會,有些問題只是個別業(yè)主私下向物業(yè)反映,而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的原因是:一是大多數(shù)業(yè)主認識不足,新的小區(qū)設(shè)施、管理要好一些,多數(shù)人認為沒有必要;部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早,那時沒有專門的物業(yè),只是開發(fā)商代管,由于贏利不高或收費率低等原因,對小區(qū)棄之不顧,造成無物業(yè)管理的現(xiàn)象,其業(yè)主認為業(yè)主委員會更無必要,造成業(yè)主大會遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉,組織業(yè)主進行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識不強,即使有業(yè)主委員會,其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊,缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些個別小區(qū)業(yè)主委員會雖然建立,但運作不夠規(guī)范,管理機制不健全,無法真正地發(fā)揮其作用,最后不了了之,形同虛設(shè)。

  4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室,但這種職能指導(dǎo)性的職能居多,對物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外,物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門,有時各種矛盾交織在一起,僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方,容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。

  5、無物業(yè)管理的個別住宅小區(qū)物業(yè)維護、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區(qū),最早追溯到家屬樓的時代,大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題,加之規(guī)模小,戶數(shù)少,大的物業(yè)公司不原接手,這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理,其中存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強烈的熱點、難點問題。

  三、意見和建議

  針對物業(yè)管理中存在的`困難與問題,為了進一步加強我市物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,提出如下意見與建議:

  1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強物業(yè)管理工作,認真落實各項監(jiān)管措施,從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會各界的意見和建議,著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準、合同期限、服務(wù)費用,以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,進一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個物業(yè)公司學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范內(nèi)容,組織物業(yè)相關(guān)人員進行培訓(xùn),讓其持證上崗,并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利,減少人員的流動性,讓其服務(wù)能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三,要健全完善物業(yè)管理各項制度,建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會、公事辦等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機制,將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理,積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法,確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。

  2、統(tǒng)一標(biāo)準,提高服務(wù)收費率。制訂統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范的同時制訂統(tǒng)一的收費標(biāo)準,提高或變動收費標(biāo)準時要征求廣大。

  小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告 2

  隨著生活水平與消費意識的提高,人們對小區(qū)管理提出了更高的要求,物業(yè)管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區(qū)管理方式,人們褒貶不一,引起了廣泛的爭論。對此,我們進行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會調(diào)查,現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報告如下:

  一、物業(yè)管理的性質(zhì):

  物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式(如家委會)相比有很大的區(qū)別。首先,物業(yè)管理公司是一個企業(yè),自然是以營利為目的,所以所提供的服務(wù)是的。而家委會只是一個組織,是政府的一個部門,是非盈利性的.;其次,由于物業(yè)公司是一個企業(yè),所以有權(quán)力,也有義務(wù)為業(yè)主提供服務(wù),而家委會卻沒有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)別中我們發(fā)現(xiàn):由于物業(yè)管理是性服務(wù),那么其總體服務(wù)水平一定在無償服務(wù)之上,也就是說,物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專業(yè)、更加周到。

  二、物業(yè)公司對小區(qū)的建設(shè):

  為了使業(yè)主能夠?qū)ψ约禾峁┑姆⻊?wù)滿意,物業(yè)公司都在積極地做實事,小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的世紀城小區(qū)為例,物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材、室等設(shè)施,并計劃提供更多文體、商業(yè)類設(shè)施,大大方便了住戶。也正是因為物業(yè)公司做出的努力,使得相當(dāng)一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。

  三、未來的發(fā)展空間:

  由于物業(yè)時新興事物,所以有些細節(jié)問題還不是很清楚,業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣,物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專業(yè)的服務(wù)贏得了大多數(shù)人的青睞。可以相信,隨著法律條文的完善與管理、服務(wù)項目的增加,物業(yè)管理市場將會更加規(guī)范,住戶也會獲得更大的利益。到那時人們的居家生活將會更加舒適,讓我們翹首以待吧!

  小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告 3

  目前,我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重,群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多,翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80%下降到58%,勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30%,甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50%;近幾年來,我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象,如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

  分析物業(yè)管理矛盾的根源,主要是以下幾個因素:

  1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細則,我市又無立法權(quán);另一方面,我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作,在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求,致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

  2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端,一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象,亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制;二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進、相互制約,共建和諧小區(qū)的機制沒有建立,居委會名義上是自治組織,現(xiàn)實上是從事黨政工作,但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”,解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮,對其缺乏考核激勵制度,社會管理的積極性不足,特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上,顯得無能為力。

  3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢,而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強,據(jù)調(diào)查,62%的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團隊精神和依法維權(quán)水平不高,業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足,年紀輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面,物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低,實力不強,規(guī)模不大,素質(zhì)不高,管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平,物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。

  4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導(dǎo)向有偏差,部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見,“享受免費午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在,物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重,少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機關(guān)公職人員,帶頭欠繳物業(yè)費,產(chǎn)生了一定的負面影響。

  5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低,市場的進退制度不規(guī)范,對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長,成本過高,企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的.責(zé)任追究制度不完善,人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差,隨意更改規(guī)劃設(shè)計,公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準不達標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題,或轉(zhuǎn)嫁給后進入的物業(yè)企業(yè),開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立,業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費作為重要的收入渠道,千方百計擴大路面停車,帳目不清,隱瞞收益。

  6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上,一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象,扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成,對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力,把某一些義務(wù)和負擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè),對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高,一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少,就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施,以補充管理經(jīng)費不足。

  小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告 4

  物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,加強居住小區(qū)物業(yè)管理,改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點問題。此次調(diào)查聽取了某小區(qū)對該區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹,實地走訪了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司,對一些居民進行了調(diào)查問卷,通過認真分析提出相應(yīng)的對策,F(xiàn)將調(diào)查情況報告如下:

  一、物業(yè)管理工作的基本情況

  據(jù)調(diào)查,某小區(qū)位建筑面積72374.23平方米,其中住宅建筑面積約71280平方米,共計25棟792戶,始建于XX年,全部為多層住宅樓,每戶面積約90平方米。于XX年交付,入住率達到87%左右,居住覆蓋率呈上升趨勢,小區(qū)綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人,小區(qū)只有一個主出入口,屬于全封閉小區(qū)。設(shè)有地上停車位153個,以及地下停車場,配置了一處兒童娛樂園,有獨立的物業(yè)管理用房,小區(qū)主要道路以及單元口都配備了攝像監(jiān)控系統(tǒng)。

  二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

  1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問題:一是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意識談薄;二是房屋維修養(yǎng)護責(zé)任意識不強,“產(chǎn)權(quán)歸己,維修自理”的觀念沒有樹立;三是不服從管理,亂扔雜物現(xiàn)象時有發(fā)生,自律意識淡漠;四是少數(shù)不按時交納或不交納物業(yè)管理費;五是前期配套設(shè)施不完善。主要表現(xiàn)在:中控門未起到相應(yīng)的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等;六是物業(yè)可使用費用太低,導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運行。該物業(yè)公司管理人員介紹:該公司現(xiàn)有職工共計18人(其中保潔6人、門衛(wèi)3人、監(jiān)控5人、水電工1人、會計1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬多元,而就算全額收取物業(yè)費才2萬8千余元,根本就不夠企業(yè)的正常運行,只能雇傭一些退休工人,否則企業(yè)根本無法維持。

  2、業(yè)主反映存在的問題:本人分別對小區(qū)部分業(yè)主進行問卷調(diào)查,業(yè)主集中反映的.問題主要有:一是物業(yè)管理開始比較好,但一個月以后就不行了,門衛(wèi)的雇傭都是老人,反映比較慢,從而失竊的現(xiàn)象時有發(fā)生;二是小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控沒有發(fā)揮應(yīng)該有的作用,失竊過后出現(xiàn)監(jiān)控死角;三是外來人員以及車輛進出比較隨便,平常大清早就有人在小區(qū)內(nèi)叫賣,影響業(yè)主休息,管理沒有到位;四是公共設(shè)施損壞不能及時維修;五是樓道衛(wèi)生不能按時打掃,往往是一個星期才能打掃一次;六是宣傳不到位,不知道物業(yè)到底是干什么的,也不知道有業(yè)主委員會這個機構(gòu)。

  3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題:一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。該物業(yè)公司是分公司,聘用人員沒有一人取得物業(yè)管理上崗證,從業(yè)人員整體的素質(zhì)不高,服務(wù)水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差,只能做到最基本的環(huán)境衛(wèi)生及綠化維護,對車輛亂停亂放、外來人員進出等基本管理沒有盡到應(yīng)該盡到的義務(wù)。沒有物業(yè)宣傳,整個小區(qū)沒有相關(guān)的物業(yè)宣傳,未按規(guī)定公布收費項目以及收費標(biāo)準,物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透明。加上業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高,業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強,對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認識不清,有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應(yīng)問題得不到及時解決,使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出;二是物業(yè)費難收。小區(qū)物業(yè)費收取難原因很多,不交費的理由更是多種多樣,主要表現(xiàn)在:房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業(yè)管理服務(wù)不能滿足個別住戶要求等,都作為不交費的理由。該小區(qū)物業(yè)管理費是按每0.4元/平方米收取。物業(yè)費收取率為80%左右,空置房只收取部分,物業(yè)費不能按期繳納,就會造成惡性循環(huán),如此惡性循環(huán),直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費上,而無心服務(wù)導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降,廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對不交費業(yè)主只能是上門追繳,其他毫無辦法;三是業(yè)主委員會流于形式。小區(qū)業(yè)主不知道有業(yè)主委員會,主人翁意識不強,放棄物業(yè)管理自主權(quán),對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。

  三、對策和建議

  1、加強宣傳,廣泛發(fā)動。物業(yè)管理是一項新興發(fā)展行業(yè),為確保小區(qū)物業(yè)管理工作的順利開展,物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動,公開物業(yè)收費標(biāo)準和物業(yè)日常項目開支的情況,讓業(yè)主明確交的物業(yè)費用在那里了。讓市場經(jīng)濟觀念深入人心,增強業(yè)主物業(yè)管理消費意識,花錢買服務(wù)的意識,讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣,使業(yè)主認可、理解、支持物業(yè)管理。同時要深入基層,調(diào)查研究,摸清社情民意,廣泛聽取業(yè)主意見,科學(xué)制訂物業(yè)管理方案,為小區(qū)物業(yè)管理的順利實施提供保障。

  2、理順關(guān)系,明確職責(zé)。物業(yè)管理是一個社會性工程,涉及面廣,情況復(fù)雜,為確保工作的正常開展,必須協(xié)調(diào)各部門,明確職責(zé),理順關(guān)系。一是要協(xié)調(diào)與某企業(yè)的關(guān)系,要求某企業(yè)落實小區(qū)部分房屋漏水及單元進戶門損壞問題,解決歷史遺留問題。提供物業(yè)管理必備的房屋設(shè)計、圖紙資料和檔案資料,更好的明確小區(qū)的死角,加強對死角的監(jiān)控力度;二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門的關(guān)系,分清、規(guī)范相互之間一些具體環(huán)節(jié)的權(quán)、責(zé),營造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境,這是搞好小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。

  3、提高認識,明確責(zé)任。目前,小區(qū)的業(yè)主自治自律意識比較差,政府要硬性規(guī)定實施業(yè)主委員會制度,使物業(yè)公司在業(yè)主委員會選聘后開展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督,居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會協(xié)調(diào),促使物管工作正常有序開展。讓業(yè)主委員會制度真正的起到作用。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用,建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同,仔細斟酌條款,確定服務(wù)項目和服務(wù)費價格,并定期召開業(yè)主大會,監(jiān)督經(jīng)費使用情況,受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題,物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時,要與業(yè)主簽訂公約,對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章,共同維護小區(qū)穩(wěn)定。

  4、完善配套設(shè)施。要進一步完善封閉式管理配套治安崗?fù)、圍墻等設(shè)施,盡量聘請專業(yè)的保安隊伍,為物業(yè)管理工作順利開展提供基礎(chǔ)保證,解決部分車輛亂停亂放現(xiàn)象,對小區(qū)內(nèi)破損較為嚴重的基礎(chǔ)設(shè)施進行改造。

  小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告 5

  物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān),近年來,隨著城市建設(shè)的快速推進,居民對加強小區(qū)物業(yè)管理的要求越來越迫切。我社區(qū)虹橋一、二村自去年經(jīng)老小區(qū)改造后引進物業(yè)進駐小區(qū)管理已一年時間了,針對一年來物業(yè)管理情存在的一些問題進行了調(diào)查與思考,現(xiàn)將調(diào)查情況分述如下:

  一、一年來物業(yè)管理取得的成效

  1、物業(yè)管理觀念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬戶,與居民群眾的日常生活息息相關(guān),已成為政府、社會、居民關(guān)注的熱點。隨著我市人民生活水平的不斷提高,人們對生活質(zhì)量的要求也會不斷提高。所以,居民、社會、及政府對住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高,F(xiàn)在是否有一家擁有品質(zhì)高、服務(wù)好、信譽佳的物業(yè)管理企業(yè)來為住宅小區(qū)服務(wù)已普遍成為居民百姓購房時重點考慮的內(nèi)容了,開發(fā)建設(shè)單位同樣也經(jīng)常把小區(qū)今后擁有優(yōu)良的物管企業(yè)服務(wù)作為其售房時的一個重要賣點。在小區(qū)交付入住后,廣大居民百姓也非常關(guān)心其居住小區(qū)的物業(yè)管理狀況,開始積極參與到小區(qū)內(nèi)的各項物業(yè)活動中來。同時,政府也不斷加大力度,進一步引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理市場,并積極籌措資金改善老小區(qū)環(huán)境,將其納入物業(yè)管理范疇。整個社會對物業(yè)管理的意識和觀念相對前幾年來說有了很大的改進,物業(yè)管理日益得到大家的關(guān)注和重視。

  2、老小區(qū)物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境,實現(xiàn)舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改造的目標(biāo),我市近幾年投入大量的資金,加大了服務(wù)水平。

  3、業(yè)主委員會過分強調(diào)維權(quán),忽視對業(yè)主責(zé)任與義務(wù)的教育。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),是全體業(yè)主的“代言人”。目前,一些小區(qū)的業(yè)主委員會在維權(quán)中卻采取了不正當(dāng)?shù)?形式,忽視了法律法規(guī)允許的維權(quán)范圍和形式。業(yè)主委員會也忽略了自身對業(yè)主的教育和引導(dǎo)責(zé)任。

  4、物業(yè)管理收費較難。一是對服務(wù)不滿抵制交費。業(yè)主對服務(wù)的不滿,常常以不交物業(yè)費的方式表達。如虹橋一村二村物業(yè)費收取率為78%。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限,不愿交費。三是老小改造遺留問題影響交費。業(yè)主對房屋質(zhì)量缺陷等開發(fā)遺留問題不能得到及時解決不滿,直接影響著物業(yè)費的收取,有些居民因?qū)Ω脑熨|(zhì)量不滿、沒有停車位等遺留問題得不到解決而拒交物業(yè)費。

  二、對策措施和建議

  1、加快物業(yè)管理法制建設(shè),完善物業(yè)管理政策。同時,根據(jù)我市的實際情況盡快制訂一些符合老小區(qū)的規(guī)章制度,建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依,做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的道路。

  2、大力搞好物業(yè)管理宣傳,優(yōu)化物業(yè)管理環(huán)境。隨著我市人民生活水平的不斷提高,人們對生活質(zhì)量的要求也會不斷提高,城市的品位和城市的檔次也在提升,所以,居民、社會、及政府對住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。因此,我們社區(qū)要從管理的角度來講必須對物業(yè)管理有一個更高的標(biāo)準,將物業(yè)管理的各項要求、有關(guān)法規(guī)政策,通過各種宣傳途徑向居民、社會、政府解釋、公布。讓廣大群眾了解什么是物業(yè)管理,它的要求是什

  小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告 6

  一、物業(yè)管理企業(yè)

  1、本辦法中的物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護,修繕和整治,并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

  2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨立的法人資格,從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。

  3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準、權(quán)限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等,并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

  4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所,專線電話,專職工作人員24小時值班,確保及時為業(yè)主服務(wù)。

  5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級收費,并由物價部門統(tǒng)一定價,設(shè)“公示板”公開收費標(biāo)準,便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

  6、日常維護與緊急事件處理。

 。1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對房屋主體,水電設(shè)施,排水設(shè)施,消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進行日常養(yǎng)護和維修,確保設(shè)備運行正常,居住安全。

  (2)對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理,確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。

 。3)對二次供水水箱,應(yīng)一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次,日常派專人看管,確保水質(zhì)安全使用。

  7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體,既要注意根據(jù)不同的功效進行適宜的綠化和小品布置,重點美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式,向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進行宣傳教育,使人人都來關(guān)心愛護綠化,并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。

  8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人,定時間、定地點、定任務(wù)、定標(biāo)準。每天清掃一遍,全日保潔,質(zhì)量應(yīng)達到“六不”、“六凈”。既:不見積水、不見積土、不見雜物,不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

  9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的.工作關(guān)系,接受指導(dǎo),爭取配合,做好小區(qū)治安管理工作。

  10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度,增強消防意識,警鐘長鳴,常抓不懈,因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。

  11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機動車,摩托車,自行車應(yīng)在指定位置。

  補充:

  物業(yè)管理的水平與小區(qū)居民的生活息息相關(guān),小區(qū)居民都希望有一個好的物業(yè)管理機構(gòu),但是,總是事與愿違。物業(yè)管理工作不遂人意,也不能去怪物業(yè)管理工作人員,他們的工作也很辛苦。主要是有的居民小區(qū)缺少物業(yè)管理的“把關(guān)人”,以致缺少小區(qū)民主管理的“實施人”,各方面的工作缺少監(jiān)督,也就缺少規(guī)范,顯得亂哄哄了。我們必須重視以下幾個問題:

  一、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會:由小區(qū)居民中挑選作風(fēng)正派,肯為大家工作,責(zé)任性強的居民代表,經(jīng)過民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會代表所有的業(yè)主,對物業(yè)管理工作進行監(jiān)督,維護業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會成員一定要在業(yè)主中有威信,辦事不徇私情。選舉一定要符合選舉辦法。決不能隨隨便便地一投票就算數(shù)。業(yè)主委員會產(chǎn)生以后,要樹立它的威信。雖然它是民間產(chǎn)生的機構(gòu),由于它和居民的生活關(guān)系密切,必須對它給予充分的重視。沒有業(yè)主委員會,就談不上如何加強物業(yè)管理工作。

  二、小區(qū)內(nèi)的車輛停放工作要充分聽取業(yè)委會和居民群眾的意見:小區(qū)內(nèi)的車輛停放問題常常成為居民之間糾紛的來源,有的物業(yè)干部也覺得十分棘手,糾紛兩邊,難免要得罪一邊。有了業(yè)主委員會這個問題就比較容易辦。如一個居民小區(qū)停有幾輛大型貨運汽車和大巴士,這些車輛由于車況較差,啟動時噪音很響,影響居民的休息和睡眠。居民把意見反映給業(yè)主委員會,要求禁止大型車輛停入小區(qū)。在業(yè)主委員會和大型車駕駛員溝通的時候,他們表示很難接受,通過業(yè)主委員會的反復(fù)做工作,并為他們落實了停車地點,終于實現(xiàn)了大型車不再進小區(qū)。又有一次,部分駕駛員要求減少綠地,增加停車位,業(yè)主委員會就把這個建議交全體居民討論投票。結(jié)果大多數(shù)居民不同意減少綠地,增加停車位的建議。從而把這個建議否決了,確保了大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主委員會就是這樣一個小區(qū)里的當(dāng)家人。關(guān)系到居民們生活的大事,都要經(jīng)過他們?nèi)プ觯ヂ鋵。有了業(yè)主委員會,小區(qū)的管理工作順暢多了。

  三、小區(qū)的資金使用監(jiān)督工作:業(yè)主委員會代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理的。

  小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告 7

  為推動我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展,縣人大常委會決定對縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調(diào)研,并將此項工作列入常委會20xx年工作要點。調(diào)研組自7月份起,利用大約三個月的時間,通過深入各住宅小區(qū)實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發(fā)放調(diào)查問卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見等地考察等形式,了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況,分析現(xiàn)狀,查找問題,學(xué)習(xí)借鑒先進經(jīng)驗,認真研究對策和建議,圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù),F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下:

  一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

  1、住宅小區(qū)的基本情況根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況,本次實際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個,總建筑面積600035平方米,住宅3975套,已入住人口約1.1萬人。據(jù)不完全統(tǒng)計,即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個,住房近3000套,這部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅,全部入住后,小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。分析我縣住宅小區(qū)的基本情況,主要呈現(xiàn)出以下幾個特點:

 。ㄒ唬┳≌再|(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類:一是早期由政府建設(shè)的商品房,土地屬劃拔,政府承建,定價出售,住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問題,由單位承建的職工住宅小區(qū),土地多是劃拔,房屋定價出售或分配,住戶沒有取得產(chǎn)權(quán)證,目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類小區(qū)有40個,占到小區(qū)總數(shù)的74%,但規(guī)模都比較小,多在30戶左右;三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū),土地出讓,市場出售,是真正的商品房;四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū),即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房,多處在新城區(qū),一般規(guī)模也比較小,多自建自管;五是目前落實保障性住房政策,由政府承建的公租房,廉租房等各類保障性住房。

 。ǘ┙ㄔO(shè)標(biāo)準不一。主體建筑方面,有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房,逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu),剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面,有只有主體住宅,沒有任何公用建筑小區(qū)(如電信住宅樓);大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊,無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等各種情況比較普遍;比較來說,寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。

 。ㄈ┮(guī)模差別較大。調(diào)研的54個小區(qū)中,大的有龍輝小區(qū)559套,幸福小區(qū)三個區(qū)650套,小的有煙草小區(qū)僅8套。其中,20戶以下的小區(qū)有14個,21-50戶的有19個,51-100有14個,100-200戶的有5個,500戶以上的2個。

 。ㄋ模┡f住宅多且分散。調(diào)研的54個小區(qū)中,2005年以前建成的小區(qū)占到35個,大約占到65%,大多為單位建設(shè)的職工住宅樓,多隨單位辦公址而建,比較分散;包括文筆小區(qū)在內(nèi),大多建設(shè)標(biāo)準較低,多為磚混結(jié)構(gòu)房。

  2、物業(yè)管理的基本情況

  (一)物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家,服務(wù)小區(qū)6個,占小區(qū)總數(shù)的10%,住宅877套,占總住宅數(shù)量的22%;目前還沒有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。

 。ǘI(yè)主大會及業(yè)主員會成立情況目前,我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有2家,分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈,但都沒有召開業(yè)主大會,通過逐戶上門認字、打電話征求意見等形式產(chǎn)生,目前都還沒有步入工作的正軌。

 。ㄈ┬^(qū)的物業(yè)管理情況調(diào)研的54個小區(qū)中,有3個由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門管理,基本屬行政化管理,有29個小區(qū)由建設(shè)單位負責(zé)管理。物業(yè)機構(gòu)管理的有14個小區(qū),業(yè)主自治的有8個。建管不分,物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位,沒有工程驗收的圖紙及相關(guān)資料,對小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知;服務(wù)項目少,大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門,好一點的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù),服務(wù)質(zhì)量相對都比較差,服務(wù)制度落實不到位,沒有明確的服務(wù)標(biāo)準;收費標(biāo)準不一,最高的有每月每平米1.1元,低的每月每平米0.35元,還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元;物業(yè)從業(yè)人員工資偏低,一般月工資不超800元,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。

  二、存在的主要問題:

  調(diào)研組認為,我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段,物業(yè)管理還不規(guī)范,不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面:

  1、工程建設(shè)的遺留問題小區(qū)工程建設(shè)的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因,也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善,住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證;二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴,房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問題,比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現(xiàn)象;三是工程未驗收,甚至未完工就入住的問題,如鴻福源住戶入住兩年多了,至今門前地下室還是個大坑,雨天不能排水,居民出行不便;四是未嚴格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施,如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問題引起住戶的十分不滿,怨氣和矛盾就會轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上,使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。

  2、歷史原因形成的問題一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū),劃拔土地、定價出售,按照現(xiàn)行政策,住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán),不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責(zé)任權(quán)利不清,無法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán),沒有任何利益,卻還要承擔(dān)維修責(zé)任;幸福小區(qū)屬政府定價出售,專項維修基金至今沒有著落,屋頂漏水等維修問題得不到解決,矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓,受當(dāng)時條件限制,規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范,配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房,加之房屋年久失修,遺留問題得不到解決,住戶怨聲載道。部分由原單位管理,當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手,幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理,部分原建設(shè)單位因機構(gòu)改革已經(jīng)撤并,由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上,已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。

  3、專項維修基金收繳不到位調(diào)研的54個小區(qū)中,僅有7個小區(qū)收繳了專項維修基金,僅占13%。收繳標(biāo)準不統(tǒng)一,有按房價2%或3%收取,有按每戶5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓,已年久失修,漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活,維修資金沒有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區(qū),只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。

  4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴重滯后通過當(dāng)工商注冊的僅7家,掛靠服務(wù)的1家,都沒有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì);物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低,年齡相對偏高,文化水平偏低,缺乏正規(guī)的培訓(xùn),管理人員持證上崗率只有5%左右,管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10%。

  5、物業(yè)管理模式落后,經(jīng)營活動不規(guī)范部分建設(shè)單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個途徑,把物業(yè)服務(wù)變成了管理,這種自建自營,建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區(qū)中,只有不到10個是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量,加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小,服務(wù)項目少,服務(wù)費標(biāo)準低,收繳率低,造成企業(yè)管理成本高,形成虧損,公平的市場競爭機制、良性循環(huán)機制無法建立。部分單位建設(shè)小區(qū),隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理,由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理,有的有點報酬,有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認為物業(yè)服務(wù)就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費用等簡單的事,對住戶反映的問題不能積極主動解決,管理跟不上,有的小區(qū)住戶反映有時幾天也看不打掃人員,服務(wù)工作遠不能滿足居民的實際需求。調(diào)研的54個小區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒有工程驗收的圖紙和相關(guān)資料,對小區(qū)建設(shè)的'基本情況不清,大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動的相關(guān)制度或公約,少有的部分也得不落實。

  6、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作機制尚未形成業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊,不能正確處理維權(quán)意識與責(zé)任意識的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計,有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點,對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會超出合理范圍。例如:在調(diào)查中,各個小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問題,在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時,往往會采取拒交物業(yè)費的方式來處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化,陷入惡性循環(huán)的怪圈。召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會困難,業(yè)主委員會發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會缺乏認識,不愿意參加業(yè)主委員會,全縣成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個,都是在相關(guān)部門確定好候選人之后通過上門簽字,打電話征求意見的方式產(chǎn)生。政府部門的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠。

  三、意見和建議針對物業(yè)管理中存在的突出問題:

  為了進一步加強我縣物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,調(diào)研組提出如下意見與建議:

  1、加強居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理工程建設(shè)的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題,相關(guān)職能部門要認真落實工程建設(shè)的各項監(jiān)管措施,要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定,根據(jù)我縣的實際,制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準并嚴格組織實施,從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容;工程建設(shè)要嚴把工期和質(zhì)量關(guān);組織驗收,應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內(nèi)容;要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。

  2、加強對小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督一是督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),制定臨時管理規(guī)約并將之明示房屋買受人;二是嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度;三是強化日常管理,政府職能部門與居委會相互配合,形成合力加大執(zhí)法力度,及時查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;四是加大調(diào)處力度,及時化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查,對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評,甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,維護廣大業(yè)主合法權(quán)益。

  3、要強化對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)一是要主動介入,認真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責(zé)方面存在的困難和問題,加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度,促進業(yè)主大會召開,業(yè)主委員會建立并有效開展工作,促進規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進展;二是加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持,對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持,組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn),條件成熟時可以組織其成立行業(yè)協(xié)會,為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。按享受服務(wù)的等級收費機制沒有建立。區(qū)的物管運行成本不同、服務(wù)標(biāo)準不同,收費標(biāo)準自然不同,但現(xiàn)在的情況是各個小區(qū)之間互相參照,無論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準相差無己。二是要加強引導(dǎo),盡快形成以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定的收費體系,努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍;三是廣泛征集社會各界的意見和建議,著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費標(biāo)準,促進物業(yè)服務(wù)健康運行。積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制,真正實現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點,宜選擇部分條件較好的小區(qū),如龍輝小區(qū),寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū),先行搞好試點,逐步推行。

  4、要健全物業(yè)管理體制機制首先,完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系,加強物業(yè)管理隊伍組織建設(shè),配備專職人員,明確職責(zé)分工,將管理重心下移,充分發(fā)揮城管委,居委會等在日常物業(yè)管理活動中的優(yōu)勢作用。其次,要健全完善物業(yè)管理各項制度,積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機制,確保物業(yè)管理工作健康運行。要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng),全面、及時、準確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構(gòu)及管理人員情況、在我縣實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會情況等內(nèi)容,為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個良好的基礎(chǔ)。

  5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教縣政府及相關(guān)職能部門要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介,廣泛開展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規(guī)的宣傳活動,強化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓(xùn),促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職,不越位、不缺位;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法,規(guī)范管理,更好地為業(yè)主提供服務(wù);增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念,使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情,而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作,也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù),懂得用法律武器保護自身的權(quán)利,同時履行應(yīng)盡的義務(wù)。

  6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量意識,規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù),取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實行明碼標(biāo)價,統(tǒng)一收費,在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點,對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標(biāo)準、收費依據(jù)、舉報電話等進行公示,定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況,使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強企業(yè)內(nèi)部管理,嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定,為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達到服務(wù)承諾標(biāo)準,對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業(yè)承接驗收制度,物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位,共用設(shè)施進行查驗,以減少工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

  7、要強力落實專項維修資金的收繳工作新近建成的小區(qū)條件較好,應(yīng)嚴格督促落實,可一步到位,但一定要做好專戶儲存,合理使用等工作,確保正常運行,能起到示范帶動作用,如龍輝小區(qū);對新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度,確保落實;對政府及部門早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等,應(yīng)盡快研究,加以解決。

  8、要積極推進舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理調(diào)動各方積極性,針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小,較為分散,尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差,物業(yè)管理難于起步的情況,逐個進行調(diào)研、分析,采取多種途徑、多種形式、多種方法,解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題,整合物業(yè)管理資源,完善物業(yè)管理條件,促進其盡快開展正常的物業(yè)管理工作,改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境?芍窒刃袑讉無物業(yè)管理小區(qū)進行新型管理工作機制的試點,通過總結(jié)經(jīng)驗,逐步建立健全適應(yīng)我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式,最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

  小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告 8

  管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚,發(fā)展相對滯后,出現(xiàn)了小小的矛盾和問題,現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點問題,亟需采取有效對策來加以改進和解決。

  一、基本現(xiàn)狀

  截至目前,我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個,建筑面積123萬平方米,規(guī)劃住房12711套,入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘膞%。建設(shè)方式主要為:90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%,商品房占70%,小產(chǎn)全權(quán)房占10%,保障性住房占5%。

  我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理,全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家,資質(zhì)全部為暫定三級,從業(yè)人員244人,雖然服務(wù)小區(qū)只有26個,但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米,近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個,這是小區(qū)管理的主要形式,占全縣建成住宅小區(qū)的一半,管理住房面積約52萬平方米,占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區(qū),涉及小區(qū)41個,面積約12萬平方米。

  二、小區(qū)管理存在的問題

  通過統(tǒng)計數(shù)字可以看出,目前全縣絕部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài),關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個小區(qū)而言,也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務(wù)缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量,而且疊加累積極易造成群體上,影響全縣穩(wěn)定局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理,主要有以下五方面問題:

  (一)準入門檻低,服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司,資質(zhì)全部為暫定三級,從業(yè)人員244人,注冊資本都在50萬100萬元,平均每家公司員工不到20人,規(guī)模小,實力弱。物業(yè)管理人員都為退休人員和下崗工人,沒有經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn),不懂物業(yè)服務(wù),更談不上持證上崗,整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)都僅僅限于看門、搞衛(wèi)生,業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底,多只是清早掃一遍,而且只掃院子和道路,不管角落和樓梯,小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開鎖門、收取停車費,安保防范流于形式,失盜事件屢有發(fā)生。

 。ǘ┦召M標(biāo)準高低不一,收費難度。一方面,物業(yè)公司收費項目不一,收費標(biāo)準自定,高低參差不齊。高層小區(qū)收費項目最多的有物業(yè)服務(wù)費、地下室服務(wù)費、生活垃圾費、電梯費等,合計達1800元,個別小區(qū)趕上了咸陽市的收費標(biāo)準;除此以外,對出入車輛還要收取停車費。小區(qū)收費有的按面積計征,有的按戶平攤,收費標(biāo)準參差不齊,上下之間相差數(shù)倍,群眾響比較強烈。另一方面,管理無抓手,收費難度很。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理,自主購買,物業(yè)收費全憑自覺,收費難度很,一些小區(qū)甚至連取暖費都難以及時收取,影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽經(jīng)驗,對水、電等實行智能卡統(tǒng)一管理,減少了物業(yè)收費難度,管理比較方便,但是個別物業(yè)公司在水、電收費中有私自加價行為,監(jiān)管難度,業(yè)主不滿意。

  (三)基礎(chǔ)設(shè)施不健全,物業(yè)公司不愿管。一舒劃設(shè)計不到位。規(guī)劃是龍頭,規(guī)劃建設(shè)亂,則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓,臨街見縫插針單體樓工程,由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響,小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無法配建,規(guī)模小、成本高,物業(yè)管理無利可圖,甚者可能虧本,導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進駐管理,這是造成小區(qū)自治或無人管理的主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問題本身屬開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,但工程交付使用后,因質(zhì)量問題,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮,業(yè)主維權(quán)和利益訴求無人理睬,這類事件往往釀成上案件。如鴻運廈電梯質(zhì)量問題,水電苑地面滲水問題,恒海家園自來水管道漏水等問題,上時間長達幾年,問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規(guī)定,在工程交付使用前,開發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收,最后進行工程總體驗收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn),我縣好多開發(fā)項目未經(jīng)任何驗收而擅自交付使用,業(yè)主入住后,因室外工程未完工,樓內(nèi)天然氣未安裝到位,有線電視未安裝到位,電梯和消防未驗收等問題,引發(fā)集體上。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等開發(fā)建設(shè)項目,曾多次群。

  (四)業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化,維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來自社會各個階層,社會經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同,認識問題、處理問題的方式、方法也不盡相同,導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加,而且規(guī)模越越難管理。一是站位不同,意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位,電動車主要建車棚,其他住戶還要收費,意愿不一,相互爭執(zhí),難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位,“主”為“客”。多數(shù)業(yè)主對自己的權(quán)利和義務(wù)認識不清,不知道自己該享受什么權(quán)利,履行哪方面義務(wù),甚至淡定處之,對小區(qū)集體事項不聞不問,聽之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主員會不能正常履行職責(zé),幾年難以召開業(yè)主會。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù),部分業(yè)主沒有形成對物業(yè)管理有償服務(wù)意識,缺乏社會公德,只要服務(wù),不愿交費,抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據(jù)調(diào)查,縣城各小區(qū)物業(yè)費收繳比例多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶,今年收繳68戶,繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜雅居收繳比例90%。

 。ㄎ澹┖暧^環(huán)境有影響,管理體制未理順。房地產(chǎn)市場與物業(yè)管理是皮與毛,唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場不景氣,建成后入住率低,物業(yè)服務(wù)經(jīng)營管理成本高、支出,服務(wù)質(zhì)量就差,如永豐御景苑。有的項目資金短缺,進展緩慢,不能按期交房,如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房,但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善,導(dǎo)致物業(yè)管理難度增,比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房,由于沒有完全產(chǎn)權(quán),規(guī)劃設(shè)計和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因,遺留問題較多,管理難度很,已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面,實事求是地講,物業(yè)管理工作機制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進一步加強物業(yè)管理的文件精神和要求,按照“重心下移、屬地管理”的總體原則,堅持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo),屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進行社會管理的總體要求,形成以屬地社區(qū)居會為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居會”三級物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實工作中,全縣物業(yè)一旦有問題,鎮(zhèn)和各社區(qū)居會管理職責(zé)缺失,由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位,在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面,這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。

  三、對策和建議

  農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求;鶎庸芾響(yīng)適應(yīng)形勢發(fā)展的要求,逐步實現(xiàn)以村會管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變,更好地服務(wù)社區(qū)居民。對于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo),區(qū)別對待,標(biāo)本兼治,穩(wěn)步推進。

 。ㄒ唬┓e極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則,堅持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo),屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進行社會管理的總體要求,建立以屬地社區(qū)居會為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居會”三級物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下,由房管所負責(zé),各鎮(zhèn)(社區(qū))居會配合,針對城區(qū)新老小區(qū)進行地毯式調(diào)查統(tǒng)計,將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊,然后按照各居會所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居會,由各居會制定具體的實施方案,負責(zé)實施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗,將房管所升級為科級建制單位,便于協(xié)調(diào)部門關(guān)系,提升物業(yè)監(jiān)管水平。

  (二)嚴把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準入關(guān)。凡是進入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊登記,對于不登記備案的服務(wù)企業(yè),一律叫停不得進駐小區(qū)開展工作。對于新建開發(fā)項目,在發(fā)房屋預(yù)售證前,要求開發(fā)企業(yè)對小區(qū)進行前期物業(yè)招標(biāo),選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時,繳納一定的履約保證金,規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛,防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

 。ㄈ┘訌妼ξ飿I(yè)公司人員的培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費標(biāo)準等因素制約,在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個時期,物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè),只有不斷提高自身素質(zhì),提高服務(wù)質(zhì)量,才是立身之本,只有服務(wù)質(zhì)量提高了,廣住戶才會認可。物業(yè)行政主管部門應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識講座,提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn),力爭在23年內(nèi)全部實現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。

 。ㄋ模⿵娀飿I(yè)費收繳管理。物業(yè)費收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最難題,直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn)。要解決好收費問題,必須解決好以下三個問題:一是標(biāo)準,F(xiàn)有物業(yè)管理收費標(biāo)準分類較粗,質(zhì)量要求不嚴,物價部門應(yīng)對此調(diào)研,細化標(biāo)準要求。二是抓手。中城市的`小區(qū)實行智能卡管理,物業(yè)收費比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實行統(tǒng)一管理,經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理,物業(yè)收費幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理,自主購買,沒有制約手段,收費普遍比較困難。可以對這樣的小區(qū)實行改造,水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的12項,財政予以適當(dāng)獎補。改造后聘請物業(yè)公司進駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌,收費項目、收費標(biāo)準全部公開,誰交誰欠張榜公開告知,用途結(jié)余定期公示,消除業(yè)主的思想疑慮。同時,要接受業(yè)主員會的管理,努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平,為業(yè)主提供一個舒心的良好環(huán)境。

  (五)強化對業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人,調(diào)動業(yè)主的積極性,增強業(yè)主的主人翁意識對于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先,要加強引導(dǎo),做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居會牽頭,負責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主會成立、業(yè)主員會的首屆和換屆、改選工作,督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主會、業(yè)主員會依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū),試點建立小區(qū)黨支部或臨時黨支部,發(fā)揮黨員作用,搞好自主管理。其次,要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段,加宣傳力度,提高廣業(yè)主對物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率,消除認識誤區(qū),更好地行使權(quán)利,履行義務(wù),樹立正確、健康的消費理念,創(chuàng)建宜居小區(qū),構(gòu)建和諧家園。

 。┘油七M老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭,各鎮(zhèn)(社區(qū))居會配合,按照因地制宜,逐步實施,分類管理的原則,采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑,對現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進行摸底調(diào)查,分類排隊,集中整治。其中:對基礎(chǔ)設(shè)施比較完善,多數(shù)業(yè)主同意實行市場化管理的老舊小區(qū),應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理;對基礎(chǔ)設(shè)施不健全、多數(shù)業(yè)主不同意實行市場化管理的老舊小區(qū),應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序為基本服務(wù),由業(yè)主員會自治管理;對單位集資建設(shè)的住宅樓,由其原建設(shè)單位自行負責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時,加強對規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場監(jiān)管,規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房,嚴格質(zhì)量監(jiān)管,完善基礎(chǔ)設(shè)施,消除硬件缺失,為開展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。

  小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告 9

  近年來,房地產(chǎn)的大力開發(fā)已形成了一個新的經(jīng)濟增長點,大大地改善廠區(qū)居民居住條件,因而,住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題也應(yīng)運而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展,在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而,也有些物業(yè)公司責(zé)任心不強,管理松散,糾紛不斷,存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問題。

  一、我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀

  為了維護住宅小區(qū)消費者的合法權(quán)益,必須進一步了解我市物業(yè)管理中存在的問題,了解住宅消費者對物業(yè)管理的意見和要求,以便反饋給政府有關(guān)部門,為政府有關(guān)部門制定政策,加強對物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。為此,根據(jù)計劃,開展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問題的入戶問卷調(diào)查,對xx小區(qū)的住戶進行了調(diào)查。

  本次調(diào)查以問卷和走訪約談的方式進行,歷時一個月,對xx區(qū)的500戶人家進行了調(diào)查,調(diào)查結(jié)果如下:

  1、在被調(diào)查的500戶中,業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶,占24%,由房地產(chǎn)開發(fā)公司指定的有380戶,占76% 。

  2、在500戶中,有386戶,反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會,并享有選舉權(quán),占77%。有220戶,占44%的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。

  3、在500戶中,有331戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途;302戶反映小區(qū)內(nèi)存在擅自改變房屋及配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀;毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的行為:有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現(xiàn)象。有123戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象,隨意讓陌生人進入。

  4、有293戶反映房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時;占58%

  5、有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。

  6、500用戶對住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務(wù)方面進行綜合評估,結(jié)果是:有112戶,占22%的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿意,有136戶,占27%的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意,有326戶,占65%的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的`服務(wù)表示不滿意。

  二、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題:

  在調(diào)查中,根據(jù)業(yè)主反映,這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現(xiàn)有:

  1、治安問題嚴重:小偷小摸現(xiàn)象屢有發(fā)生,小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒人過問。

  2、衛(wèi)生臟、亂、差:有的生活小區(qū)垃圾沒有定點投放,垃圾沒有及時清理,樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便,生活污水隨意排放。

  3、綠化地管理不善:有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生,幾乎成為茺蕪,有的花草樹木沒有很好養(yǎng)護,以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。

  4、改變房屋用途:有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租,造成噪聲擾民,有的占道停放車輛,阻塞交通。

  5、物業(yè)管理制度不健全:有206產(chǎn)業(yè)主反映,該小區(qū)物業(yè)管理混亂,存在私搭亂建、亂停放車輛,房屋共用部份亂堆亂放,隨意占用,有的房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時。

  三.對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議

  我所調(diào)查的小區(qū)的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的,因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是,出現(xiàn)了一種對等的市場關(guān)系:業(yè)主以管理費購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會服務(wù),物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換,從業(yè)主的購買中獲得生存。同時,也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來,這意味著,物業(yè)從社會管理者,轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣䥺挝,從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應(yīng)的提高,卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進行投訴。

  隨著物業(yè)管理的發(fā)展,目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家,更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn),物業(yè)管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代,是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時代。我建議從如下幾個方面加強物業(yè)管理工作:

  1、多方入手,解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映,也必須多方面入手解決。

  2、建立經(jīng)常有效的溝通機制,形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性,但同住戶保持制度化溝通的不多,這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢,必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。

  3、物業(yè)必須嚴格加強管理,多聽些業(yè)主的反映的意見,及時向上級匯報,解決問題?傊,在整個調(diào)查過程中,讓我更深入的了解物業(yè),堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個嶄新的未來,希望我國的物業(yè)能做的最好!

  小區(qū)物業(yè)調(diào)查報告 10

  為了貫徹落實市委市政府關(guān)于加強對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理,解決物業(yè)服務(wù)中的突出問題,努力改善城市人居環(huán)境,實現(xiàn)建設(shè)宜居城市的目標(biāo)。根據(jù)區(qū)政府的安排,我們對全區(qū)56個小區(qū),18家物業(yè)公司的基礎(chǔ)情況進行了詳細的調(diào)查,調(diào)查情況如下:

  一、基本情況

  我區(qū)共有物業(yè)公司18家,其中具有一級資質(zhì)的物業(yè)公司1家;二級資質(zhì)的3家;三級以下的14家。物業(yè)公司物業(yè)費收繳率達到90%的1家;達到70%的2家;50%的6家;不足50%的9家;另有3家僅能達到20%。

  我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)小區(qū)56個,樓房937棟樓,住戶70479戶。無物業(yè)公司管理的散樓有97棟,住戶5854戶。其中省級示范小區(qū)15個;市級示范小區(qū)18個;其它小區(qū)19個。

  二、存在的主要問題

 。ㄒ唬┕芾眢w制不順暢,人為增加了管理難度。

  政府行業(yè)主管部門的職能、權(quán)利、義務(wù)不明晰,權(quán)利過于集中在上邊,形成了區(qū)級政府物業(yè)管理部門有人力開展管理工作、事實上卻無力去管,而市物業(yè)管理部門有權(quán)管、卻無人管的局面,人為地設(shè)置了管理障礙,增加了管理難度。物業(yè)管理工作的重點在基層,管理的主體也應(yīng)該在基層,只有這樣,管理工作才能做到經(jīng)常性、連續(xù)性,才能形成良性循環(huán)。因此其主要職能也應(yīng)該體現(xiàn)在基層,事實上《物業(yè)法》也是這樣規(guī)定的。按照物業(yè)法的有關(guān)規(guī)定,縣區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)該具有對物業(yè)企業(yè)監(jiān)督、檢查、考核、資質(zhì)初審、以及處罰等職能,這些職能是政府物業(yè)行業(yè)管理部門最基本的監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行自身職能的有效手段。但區(qū)物業(yè)辦成立后,市里下放給區(qū)物業(yè)辦的職能中,不具有對物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)初審(物業(yè)公司準入和退出初步審查審驗權(quán))和對物業(yè)企業(yè)違規(guī)處罰的職能。這就無法保證縣(區(qū))政府有效監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行職能的效力,因此物業(yè)企業(yè)的管理問題、服務(wù)問題就無法有效得到解決。同時,區(qū)政府雖然成立了物業(yè)辦,但沒有相應(yīng)的辦公經(jīng)費、沒有公務(wù)車輛,無法實現(xiàn)有效的、經(jīng)常性的管理。

 。ǘ┲贫确ㄒ(guī)不完善,開展工作無依據(jù)。

  物業(yè)行業(yè)系統(tǒng)(包括政府行業(yè)主管部門、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會)制度不健全,法規(guī)不完善,就不能依法實施有效管理和服務(wù)。主要體現(xiàn)在:一是政府物業(yè)管理部門沒有健全的對物業(yè)企業(yè)進行監(jiān)督、檢查、考核的制度,致使物業(yè)企業(yè)大多處在自由管理,隨意服務(wù)的無約束狀態(tài),只有出現(xiàn)問題時,才有人去過問;二是物業(yè)企業(yè)即便不履行服務(wù)的職能,政府也沒有對其實施處罰的有效手段和依據(jù),長此以往,問題越堆越多;三是物業(yè)企業(yè)對業(yè)主私自搭建、拆改、違章建設(shè)等問題沒有有約束力的監(jiān)督手段和解決問題的法律依據(jù),致使業(yè)主私搭亂建、私拆亂改等行為屢禁不止,危害極大。這些問題說明,在物業(yè)管理實踐中,法規(guī)建設(shè)遠遠落后于住宅建設(shè)速度,制度和法規(guī)不健全,上述問題就會長期存在下去,物業(yè)管理和服務(wù)工作就無法實現(xiàn)依法有序開展。

 。ㄈ┪飿I(yè)管理不規(guī)范,服務(wù)水平不高。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理不規(guī)范,整體服務(wù)水平較低,業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重,互不理解,導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費成了難題,而物業(yè)費收不上來,服務(wù)就更上不去,長此以往,惡性循環(huán)。我們調(diào)查過的物業(yè)公司沒有一家能將收費情況、費用使用情況、服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準等重要信息進行公開。到現(xiàn)在,幾乎全部業(yè)主對物業(yè)公司應(yīng)該收取那些費,收費標(biāo)準是多少,開展了那些項目的服務(wù),收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開,一方面暴露了物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范的問題,另一個側(cè)面反映了物業(yè)企業(yè)沒有很好的樹立“以人為本,服務(wù)第一”的理念。由于缺乏這樣的理念,物業(yè)公司的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不主動繳費、不愿意繳費的問題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問題。通過調(diào)查得知,我區(qū)除車輛廠物業(yè)公司繳費率達到90%以上外,其他公司多數(shù)連70%都難以達到,長此以往,形成了“服務(wù)不到位、業(yè)主不交費、服務(wù)更不到位,業(yè)主更不繳費”的惡性循環(huán)。尤其是老舊小區(qū),問題更為突出,有的物業(yè)公司干脆關(guān)門走人。在我區(qū),最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區(qū)開發(fā)商卷走房屋維修基金的問題;景南4號樓房屋無產(chǎn)權(quán)的問題至今無法妥善解決。

  (四)老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差,管理上不去。

  我區(qū)老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差,歷史欠賬多,開發(fā)商遺留問題多,導(dǎo)致多數(shù)老舊小區(qū)管理跟不上,甚至是無物業(yè)管理。在我區(qū),根據(jù)基礎(chǔ)條件可把小區(qū)分為三類:一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū),占全區(qū)物業(yè)管理住宅區(qū)面積67%;二是實行半封閉管理的住宅小區(qū),占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的23%;三是配套設(shè)施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū),占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的10%。其中,老舊住宅區(qū)面廣量大、建設(shè)標(biāo)準普遍不高、歷史欠賬多,小區(qū)功能不完善、硬件建設(shè)差、設(shè)施和設(shè)備老化、物業(yè)費收取比率低、房屋維修基金缺失、開發(fā)商遺留問題多等問題十分突出,這些問題長期得不到解決,物業(yè)管理在這些小區(qū)無法正常開展。

 。ㄎ澹┪飿I(yè)企業(yè)準入不規(guī)范,缺乏相應(yīng)的退出機制。在我區(qū)18家物業(yè)企業(yè)中,具有二級以上資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)僅有4家,三級以下資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)多數(shù)不具備開展物業(yè)服務(wù)的能力。這些物業(yè)公司幾乎全部是過去開發(fā)公司派生出來的子公司,大多沒有通過正規(guī)的渠道進入物業(yè)管理行業(yè),公司管理不規(guī)范,服務(wù)不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業(yè)管理的過程中,沒有引入競爭機制,沒有建立相應(yīng)的退出機制,致使物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)的隨意性大,交叉管理問題嚴重,重收費輕管理問題突出。在我區(qū),甚至有兩家物業(yè)公司管一個樓、一個小區(qū)的現(xiàn)象。

  (六)業(yè)委會成立難,群眾參與度低。

  由于物業(yè)管理在我市和我區(qū)還處于發(fā)展時期,參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會更是新生事物。各小區(qū)業(yè)主對業(yè)主委員會組織普遍不了解,缺乏主人翁意識,對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心,再加上如今的小區(qū)業(yè)主來自四面八方,情況互不熟悉,利益訴求不盡相同,因此大多數(shù)人對此抱有事不關(guān)己、高高掛起的無所謂心態(tài),導(dǎo)致召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會較為困難。有的小區(qū)即使勉強成立了業(yè)主委員會,但由于缺少敬業(yè)、富有號召力的業(yè)主委員會組成人員,平時疏于活動,形同虛設(shè),沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用,更無法實現(xiàn)真正意義上的自治管理。另一方面,由于業(yè)主委員會的法律地位并不十分清晰,許多棘手問題難以處理,作為自治組織的業(yè)主委員會難有大的作為。

  三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議:

  (一)進一步理順體制,增強管理效力。

  物業(yè)管理工作要想從根本上得到改善,必須從體制機制入手解決問題。為此,政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門;必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過程中,具有有效的、科學(xué)的、合理的、可行的管理手段,只有這樣,才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時,市政府在批準各區(qū)成立物業(yè)辦的`同時,必須把辦公經(jīng)費和交通工具列入財政運算,確保工作能正常運行。

 。ǘ┙⒔∪贫,完善配套法規(guī)。

  健全必要的工作制度,完善配套的法律法規(guī)是做好物業(yè)工作的根本保證。一是要在政府物業(yè)管理部門建立健全對物業(yè)企業(yè)檢查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度,通過健全的制度保證,促進物業(yè)企業(yè)管理和服務(wù)的規(guī)范化。二是在物業(yè)企業(yè)內(nèi)部進一步完善管理機制,開展規(guī)范的管理和服務(wù),向社會公開收費、服務(wù)、收費支出等重要信息,通過向社會公開這些信息,讓業(yè)主明明白白交費,清清楚楚接受服務(wù)。只有這樣,物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關(guān)系。

  (三)政府要主導(dǎo)老舊小區(qū)改造,逐步解決問題。政府作為物業(yè)市場的管理和協(xié)調(diào)主體,必須對確保物業(yè)市場的健康發(fā)展肩負起必要責(zé)任。在我市和我區(qū),由于對物業(yè)市場的認識、管理、以及在房地產(chǎn)開發(fā)過程中遺留的各種問題,導(dǎo)致了老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差,歷史欠賬多,管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入,這些問題就會長期困擾我市物業(yè)市場的健康發(fā)展,我市建設(shè)宜居城市的目標(biāo)就不會順利實現(xiàn)。因此,政府在通過房管、規(guī)劃、建設(shè)等部門加強對房產(chǎn)開發(fā)行為的約束的同時,要加大對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入力度,改善老舊小區(qū)功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施老化等問題,逐步改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境,從而促進我市物業(yè)市場走上健康發(fā)展的道路。

 。ㄋ模┮(guī)范物業(yè)市場,建立競爭機制。

  物業(yè)市場的供需主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主,而物業(yè)市場的協(xié)調(diào)主體是政府及其行業(yè)行政主管部門。因此,政府有責(zé)任通過制定政策、完善法規(guī)、加強監(jiān)管、改進服務(wù)等途徑,積極營造規(guī)范的物業(yè)管理市場氛圍和經(jīng)營環(huán)境。政府要依據(jù)有關(guān)的法律法規(guī),根據(jù)我市物業(yè)管理實際,嚴格、科學(xué)的把好物業(yè)企業(yè)的準入和退出關(guān),建立科學(xué)的激勵和競爭機制,杜絕開發(fā)商建一處樓、誕生一個物業(yè)公司和一個小區(qū)、一棟樓房多家物業(yè)公司管理的不規(guī)范管理現(xiàn)象。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競爭機制,建立嚴格科學(xué)的退出機制,讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競爭的壓力,逐步提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和服務(wù)水平。

 。ㄎ澹┘哟笮麄髁Χ龋鸩教岣哒J識。

  全社會(包括政府各部門)必須進一步提高對物業(yè)工作重要性的認識,增強關(guān)心物業(yè)、支持物業(yè)的責(zé)任感,F(xiàn)代物業(yè)管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養(yǎng)、保管及其他服務(wù)”等諸多職能,是一個性質(zhì)十分特殊的綜合性服務(wù)行業(yè)。對政府來說,物業(yè)是新時期構(gòu)建和諧社會的重要因素,物業(yè)企業(yè)客觀上承擔(dān)了不少基層政府的職能,是城市管理的重要組成部分,是部分政府職能市場化的表現(xiàn)形式;對市民而言,物業(yè)維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序,有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。良好的物業(yè)是小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)積聚人氣的重要因素,也是使房產(chǎn)長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業(yè)管理在現(xiàn)代生活中的重要作用,特別要提高各級領(lǐng)導(dǎo)干部的認識,努力營造有利于物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。要切實提高物管行業(yè)、物管從業(yè)人員的地位,讓物業(yè)管理人員享受到與之相適應(yīng)的政治和生活待遇。

 。┮婪ǔ闪I(yè)委會,逐步理順供需關(guān)系。

  在全區(qū)范圍內(nèi),依法成立業(yè)主委員會,逐步理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系,在物業(yè)管理上,形成良性互動。社區(qū)居委會和業(yè)主委員會都是小區(qū)居民的自治組織,這兩個組織是街道社區(qū)和小區(qū)業(yè)主利益的維護者和實踐者,而物業(yè)企業(yè)是在社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會監(jiān)督下提供物業(yè)管理和服務(wù)的企業(yè)。一方面要發(fā)揮社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會的主觀能動作用,增強他們的責(zé)任意識、維權(quán)意識和監(jiān)督作用,另一方面通過政府行業(yè)主管部門,協(xié)調(diào)好、理順好社區(qū)居委會、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的各種關(guān)系,使社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)之間建立良性互動的關(guān)系,從而促進物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)進一步規(guī)范化、合理化。

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