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弘捷電路(常熟)有限公司管理人
委估資產組合快速變現(xiàn)清算價值的評估報告書
蘇東華評報[20××]字第130號
蘇州東華資產評估有限公司
二○××年十二月十日
目 錄
聲 明
資產評估報告書摘要
資產評估報告書
一、委托方、產權持有人簡介及報告使用者
二、評估目的
三、評估對象和評估范圍
四、價值類型及其定義
五、評估基準日
六、評估依據
七、評估方法
八、評估程序實施過程和情況
九、評估假設
十、評估結論
十一、特別事項說明
十二、評估報告的使用限制說明
十三、評估報告日
十四、評估報告附件
(1) 資產評估結果明細表
(2) 江蘇省常熟市人民法院(2009)熟破重字第0001號《民事裁定書》復印件(1頁)
(3) 相關產權證明文件復印件
(4) 產權持有人營業(yè)執(zhí)照副本復印件(1頁)
(5) 評估機構與委托方簽訂的資產評估業(yè)務約定書(1份)
(6) 參加本次評估人員名單(1頁)
(7) 評估機構企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本(復印件)(1頁)
(8) 評估機構資產評估資格證書副本(復印件)(1頁)
(9) 參加評估的注冊資產評估師資格證書復印件(3頁)
聲 明
1. 就注冊資產評估師所知，評估報告中陳述的事項是客觀的;
2. 注冊資產評估師在評估對象中沒有現(xiàn)存的或預期的利益，同時與委托方和相關當事方沒有個人利益關系，對委托方和相關當事方不存在偏見;
3. 評估報告的分析和結論是在恪守獨立、客觀和公正原則基礎上形成的，僅在評估報告設定的評估假設和限制條件下成立;
4. 評估結論僅在評估報告載明的評估基準日有效。評估報告使用者應當根據評估基準日后的資產狀況和市場變化情況合理確定評估報告使用期限;
5. 注冊資產評估師及其所在評估機構具備本評估業(yè)務所需的執(zhí)業(yè)資質和相關專業(yè)評估經驗。除已在評估報告中披露的運用評估機構或專家的工作外，評估過程中沒有運用其他評估機構或專家的工作成果;
6. 注冊資產評估師本人或其業(yè)務助理人員對評估對象進行了現(xiàn)場勘察;
7. 注冊資產評估師執(zhí)行資產評估業(yè)務的目的是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔相關當事人決策的責任。評估結論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證;
8. 遵守相關法律、法規(guī)和資產評估準則，對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊資產評估師的責任;提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性和完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任;
9. 注冊資產評估師對評估對象的法律權屬狀況給予了必要的關注，但不對評估對象的法律權屬做任何形式的保證;
10. 評估報告的使用僅限于評估報告中載明的評估目的，因使用不當造成的后果與簽字注冊資產評估師及其所在評估機構無關;
11. 評估報告使用者應當關注評估報告中特別事項可能對評估結論產生的影響并注意評估結論所對應的使用限制條件。
蘇州東華資產評估有限公司
二○○九年十二月十日
資產評估報告書摘要
蘇州東華資產評估有限公司接受弘捷電路(常熟)有限公司管理人(以下簡稱委托方)的委托，對委托方委估的資產進行了評估。
1. 根據約定本次資產評估的目的是為委托方確定委估弘捷電路(常熟)有限公司實物資產及土地使用權的快速變現(xiàn)清算價值，為弘捷電路(常熟)有限公司管理人了解委估資產的快速變現(xiàn)清算價值提供價值參考依據。
2. 本次資產評估的對象是委托方委估的資產組合;評估的范圍是委托方委估的房屋建(構)筑物、存貨及土地使用權、機器設備(不包括融資租賃設備及中新電鍍設備制造(深圳)有限公司申請保留物權的設備，即部分一次銅生產設備及二次銅生產設備)。
3. 評估方法：本次評估遵照中國有關資產評估的法令、法規(guī)，遵循獨立、客觀、科學的工作原則，依據委估資產的實際狀況、清算價格標準，以資產處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件為前提，采用清算價格法進行評估。
4. 評估的價值類型為快速變現(xiàn)清算價值�？焖僮儸F(xiàn)清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。
5. 本項目評估基準日為2009年9月23日。
6. 委估資產評估值為人民幣壹億壹仟捌佰伍拾玖萬柒仟陸佰陸拾柒元玖角玖分RMB118,597,667.99) (見下表) 金額單位：元
編號
科目名稱
賬面值
評估值
1
固定資產原值
203,388,607.67
231,765,913.24
2
固定資產原值——機器設備
122,841,840.79
149,102,790.00
3
固定資產原值——房屋建筑物
80,546,766.88
75,396,198.24
4
固定資產原值——構筑物
7,266,925.00
5
固定資產凈值
180,359,014.02
100,237,061.19
6
固定資產凈值——機器設備
106,445,754.48
50,761,214.39
7
固定資產凈值——房屋建筑物
73,913,259.54
47,152,788.26
8
固定資產凈值——構筑物
2,323,058.54
9
減：固定資產減值準備
2,480,000.00
10
固定資產凈額
177,879,014.02
100,237,061.19
11
土地使用權
5,304,069.18
14,807,157.61
12
存貨——原材料
2,766,635.40
1,097,756.23
13
存貨——產成品
4,234,375.47
354,843.27
14
存貨——物料
2,811,055.93
883,838.08
15
存貨——車間用備件(賬外)
105,125.63
16
存貨——低值易耗品(在庫)
535,650.48
207,478.92
17
存貨——在用低值易耗品(賬外)
904,407.06
18
減：存貨跌價準備
4,600,000.00
19
存貨
5,747,717.28
3,553,449.19
20
在建工程
41,460,073.86
合 計
230,390,874.34
118,597,667.99
注：機器設備中已扣除融資租賃設備;中新電鍍設備制造(深圳)有限公司申請保留物權的設備，即部分一次銅生產設備及二次銅生產設備。
7. 按國家現(xiàn)行的有關規(guī)定，評估結果適用的有效使用期限為評估基準日后一年。
特別事項說明：
1. 假設弘捷電路(常熟)有限公司管理人委托評估的資產在弘捷電路(常熟)有限公司破產前提下，資產中房屋建筑物、土地使用權及機器設備中的電力設施、中央空調等通用類資產在原地續(xù)用，其他實物資產在異地使用或拆除的前提下進行快速處置變現(xiàn);
2. 本次申報評估的房屋建筑物、土地使用權、機器設備、存貨資產中分別存在抵押、融資租賃、寄存等多種物權方面特殊情況，由于目前該些物權事項尚在清理、核實中，至本報告出具日暫不能詳細全面披露。
3. 本次評估中建筑面積有房屋所有權證的以房屋所有權證上登記的面積為準，無房屋所有權證的以現(xiàn)場實測面積為準。若評估時點后，經法定房產測繪機構測定的面積數(shù)量若發(fā)生變化，評估價值應作相應的調整，甚至重估;
以上內容摘自資產評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產評估報告書全文。本報告計價單位為人民幣元。
蘇州東華資產評估有限公司 法定代表人：
江蘇 常熟 評估項目負責人： 中國注冊資產評估師
楓林路21號 評估報告復核人：中國注冊資產評估師
二○○九年十二月十日
弘捷電路(常熟)有限公司管理人委估資產組合
資產評估報告書
蘇東華評報[2009]字第130號
蘇州東華資產評估有限公司接受弘捷電路(常熟)有限公司管理人的委托，根據國家有關資產評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對委托方委估的資產進行了評估。本所評估人員按照必要的評估程序，對委估的資產實施了實地勘察、市場調查與詢證，對委估資產在評估基準日2009年9月23日所表現(xiàn)的快速變現(xiàn)清算價值作出了公允反映，現(xiàn)將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、委托方、產權持有人簡介及報告使用者
本評估項目的委托方為弘捷電路(常熟)有限公司管理人。
2009年9月23日，江蘇省常熟市人民法院立案受理弘捷電路(常熟)有限公司以不能清償?shù)狡趥鶆眨埱笸ㄟ^重整程序拯救企業(yè)為由的重整申請。同日依據《中華人民共和國企業(yè)破產法》第二條、第七條、第七十條、第七十一條的規(guī)定，指定江蘇新瑞會計師事務所擔任弘捷電路(常熟)有限公司管理人。
產權持有人為弘捷電路(常熟)有限公司，系外商合資設立的有限責任公司，注冊資本1500萬美元，是一家從事半導體、元器件專用材料(印刷路板)開發(fā)、生產、加工，銷售自產產品并提供相關今后服務的企業(yè)，法定代表人黃玄奎。
2009年9月23日，弘捷電路(常熟)有限公司以不能清償?shù)狡趥鶆眨埱笸ㄟ^重整程序拯救企業(yè)為由向江蘇省常熟市人民法院申請重整。經江蘇省常熟市人民法院查明：在國際金融危機的背景下，申請人自2008年9月起訂單量銳減，生產流動資金枯竭，并自2009年2月起停產。申請人賬面現(xiàn)有資產347319227.35元，難以清償全部債務317606455.82元。申請人提出的重整理由屬實，且被申請人具備重整能力。2009年9月23日，江蘇省常熟市人民法院發(fā)出了(2009)熟破字第0001號《民事裁定書》。
本評估報告使用者為：弘捷電路(常熟)有限公司管理人。
資產評估委托方以外的其他評估報告使用者為：本次擬進行企業(yè)破產清算而必須涉及的各相關利益方及按法律法規(guī)規(guī)定需報送的相關部門。
二、評估目的
根據約定本次資產評估的目的是為委托方確定委估弘捷電路(常熟)有限公司實物資產及土地使用權的快速變現(xiàn)清算價值，為弘捷電路(常熟)有限公司管理人了解委估資產的快速變現(xiàn)清算價值提供價值參考依據;
二、 評估對象和評估范圍
本次評估的對象是資產組合;評估的范圍是委托方委估的房屋建(構)筑物、存貨及土地使用權、機器設備(不包括融資租賃設備及中新電鍍設備制造(深圳)有限公司申請保留物權的設備，即部分一次銅生產設備及二次銅生產設備)。具體賬面 情況如下：
金額單位：元
編號
科目名稱
賬面值
1
固定資產原值
203,388,607.67
2
固定資產原值——機器設備
122,841,840.79
3
固定資產原值——房屋建筑物
80,546,766.88
4
固定資產原值——構筑物
5
固定資產凈值
180,359,014.02
6
固定資產凈值——機器設備
106,445,754.48
7
固定資產凈值——房屋建筑物
73,913,259.54
8
固定資產凈值——構筑物
9
減：固定資產減值準備
2,480,000.00
10
固定資產凈額
177,879,014.02
11
土地使用權
5,304,069.18
12
存貨——原材料
2,766,635.40
13
存貨——產成品
4,234,375.47
14
存貨——物料
2,811,055.93
15
存貨——車間用備件(賬外)
16
存貨——低值易耗品(在庫)
535,650.48
17
存貨——在用低值易耗品(賬外)
18
減：存貨跌價準備
4,600,000.00
19
存貨
5,747,717.28
20
在建工程
41,460,073.86
合 計
230,390,874.34
上述賬面價值為： 2009年9月23日，評估人員進入評估現(xiàn)場時企業(yè)財務提供的財務賬面數(shù)據，。
1、存貨：該公司的存貨包括原材料、產成品、物料、在庫低值易耗品。①原材料主要包括公司外購的基板、銅箔、及PP等均為公司原正常生產周轉用材料，分別存放于公司基板倉庫、冷藏倉庫等;②產成品主要包括電路板及其樣品,存放在成品倉庫;③物料主要為車間用的物料，如鉆頭、銑刀及化學試劑等，分別存放于物料及化學品倉;④低值易耗品(在庫)主要為車間用小物品及辦公用品等，存放在低值易耗品倉、總務倉、MIS倉。
2、房屋建筑物：該公司的建筑物位于江蘇省常熟東南經濟開發(fā)區(qū)東南大道8號，共29項，其中房屋14項、構筑物15項。主要房屋中，有房屋產權證的房屋有：南北門衛(wèi)、主車間、辦公樓、綜合樓、研發(fā)樓、化學品庫、污水車間，建筑面積為48409.58m2，房屋所有權證號分別為熟房權證古里字第00001081號、熟房權證古里字第00000917號。
無房屋產權證的房屋有：地上地下消防泵房、配電間、自行車棚、污水處理房附房、車間頂彩鋼板房，建筑面積為893.13m2。
構筑物主要為砼道路及場地、磚圍墻、鋼圍墻、草坪、路燈、水池等。
3、機器設備：該公司機器設備共包括826項。設備主要分布于弘捷電路(常熟)有限公司廠區(qū)內工務環(huán)安課、工務儀電課、工務機械空調、制造內外層課、制造棕化壓合課、制造鉆孔課、制造電鍍課、制造防焊課、制造化金課、制造文字成型課、制造電測成型課、生管出貨課、工程制程設計課，及公司辦公大樓各科室、后勤部門。公司主要設備為以生產柔性電路板為主專用配套生產線。公司另有輸配電系統(tǒng)、水處理系統(tǒng)，鍋爐加熱系統(tǒng)，冷卻系統(tǒng)及液化氣站等公用設施及部分辦公用設備、電子設備及運輸設備等.設備大多為近幾年購置，已停產一段時間，設備維護保養(yǎng)一般，總體成色良好。
4、在建工程：該公司在建工程包括土建工程、設備安裝工程(見明細表)。
5、土地使用權：該公司土地使用權位于常熟東南開發(fā)區(qū)東南大道，權證號為常國用(2007)字第000376號，土地登記面積60024m2終止日期為2056年12月30日，使用權類型為出讓，用途為工業(yè)，地號200700376，該宗地已抵押給中國建設銀行股份有限公司常熟支行，他項權利價值為人民幣945萬元，設定日期為2007年4月25日，存續(xù)期限為2009年4月25日，土地他項權利證明書為常押他項(2007)字第538號。
上述資產的評估范圍與委托評估的范圍一致。
四、價值類型及其定義
根據本次評估特定目的，本次評估選取的價值類型為快速變現(xiàn)清算價值�？焖僮儸F(xiàn)清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。
五、評估基準日
本項目資產評估基準日是2009年9月23日。
本項目的評估基準日根據委托方要求而確定。
評估中所采用的價格標準，均為評估基準日的標準。
六、評估依據
(一)行為依據
1、江蘇省常熟市人民法院(2009)熟破字第0001號《民事裁定書》。
(二)法律依據
1. 參照國家國有資產管理局國資辦發(fā)[1996]23號關于轉發(fā)《資產評估操作規(guī)范意見(試行)》的通知;
2. 《中華人民共和國公司法》及相關的法律、法規(guī);
3. 《中華人民共和國企業(yè)破產法》;
4. 《企業(yè)會計準則》及國家有關財務會計的法律、法規(guī);
5. 江蘇省機械工業(yè)廳《設備完好標準 JB/nJ015-90》和國家有關的行業(yè)專用設備完好等級標準;
6. 《中華人民共和國海關進出口稅則》;
7. 《中華人民共和國土地管理法》;
8. 《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓暫行條例》;
9.《中華人民共和國土地管理法實施條例》;
10.《中華人民共和國城市房地產管理法》;
11.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》;
12、江蘇省國有土地管理局頒發(fā)的《江蘇省城鎮(zhèn)土地定級估價實施細則》;
13.國家質量監(jiān)督局、中華人民共和國建設部聯(lián)合發(fā)布《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)。
(三)準則依據
1.《資產評估準則--基本準則》;
2.《資產評估職業(yè)道德準則—基本準則》;
3.《資產評估準則—評估報告》;
4. 《資產評估準則—評估程序》;
5.《資產評估準則—不動產》;
6.《資產評估準則—機器設備》;
7.《資產評估準則—業(yè)務約定書》;
8.《資產評估價值類型指導意見》;
9.《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》(2003/3/1)。
(四)權屬依據
1.房屋所有權證、國有土地使用權證及土地他項權利證書;
2.重要資產購置合同或發(fā)票;
3.其他資產權屬證明文件。
(五)取價依據
1、《全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額江蘇省估價表》(2004年);
2、《江蘇省建筑與裝飾工程計價表》(2004年);
3、《江蘇省安裝工程計價表》(2004年);
4、《關于確定2008年度蘇州市房屋基本重置價格的通知》;
5、《2009年機電產品報價手冊》;
6、《機械工業(yè)建設項目概算編制辦法及各項概算結算》;
7、《計算機世界》;
8、《資產評估常用數(shù)據與參數(shù)手冊》;
9、有關生產經營單位咨詢價;
10、委托方提供的資產評估申報表;
11、委托方提供的有關設備購置合同、財務原始憑證;
12、評估人員經過現(xiàn)場勘察收集的資料;
13、本公司收集的其他資料。
七、評估方法
根據本次評估對象的特點與評估目的，本次評估采用清算價格法進行評估。
清算價格法是指企業(yè)由于破產、抵押或其他原因，要求在一定期限內將企業(yè)或資產變現(xiàn)，在清算時預期出賣資產可收回的快速變現(xiàn)價格，即以清算價格為標準。評估人員先對評估對象采用適當?shù)姆椒ㄟM行評估測算得出其公允價值，然后考慮在面臨清算狀態(tài)下的市場因素、個別因素及資產特點等情況后得出的變現(xiàn)系數(shù)，最后扣除清算處置預計需交納的各種稅金、交易費用后得到的預計可回收凈額。
清算價值=資產公允價值×快速變現(xiàn)系數(shù)-預計應交納稅金-預計交易費用
(一)存貨評估方法
存貨：該公司的存貨包括原材料、產成品、物料、在庫低值易耗品。評估結果如下：
編號
科目名稱
評估價值
備注
存貨表1
原材料
1,097,756.23
存貨表2
產成品
354,843.27
存貨表3
物料
883,838.08
存貨表4
車間用備件(賬外)
105,125.63
存貨表5
在用低值易耗品(在庫)
207,478.92
存貨表6
在用低值易耗品(賬外)
904,407.06
存貨合計
3,553,449.19
1、首先按市場法得到各類存貨的公允價值。
評估人員首先對存貨進行全面清查盤點，在對存貨進行盤點的同時，詳細了解存貨的品質狀況和適銷、適用情況。
原材料：主要包括公司外購的基板、銅箔、及PP等均為公司原正常生產周轉用材料，分別存放于公司基板倉庫、冷藏倉庫等;經核查除冷藏倉因停電導致PP板報廢，其余為正常生產使用的原材料，根據清查核實后的數(shù)量乘以現(xiàn)行市場不含稅購買價以確定其公允價值。
產成品：主要為印刷電路板及其樣品,存放在成品倉庫;經核查，樣品、退庫及報廢板不能對外銷售，只能按報廢價評;正常銷售的，根據清查核實后的數(shù)量乘以成本及現(xiàn)行不含稅售價孰低確定其公允價值。
物料：主要為車間用的物料，如鉆頭、銑刀及化學試劑等，分別存放于物料及化學品倉。經核查，因冷藏倉停電導致干膜及油墨報廢，化學試劑中過期的也作報廢處理。其余物料根據清查核實后的數(shù)量乘以現(xiàn)行不含稅市場價確定其公允價值。
低值易耗品(在庫)：主要為車間用小物品及辦公用品等，存放在低值易耗品倉、總務倉、MIS倉。經核查均能實現(xiàn)正常使用，根據清查核實后的數(shù)量乘以現(xiàn)行不含稅市場價確定其公允價值。
另評估人員根據實地盤點，車間用備件(賬外)根據清查核實后的數(shù)量乘以現(xiàn)行不含稅市場價確定其評估值;車間用低值易耗品(賬外)按重置成本法確定其公允價值。
2、根據存貨中各項資產的特點分別確定快速變現(xiàn)系數(shù)。
快速變現(xiàn)系數(shù)=市場因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)
市場因素修正系數(shù)=市場成熟度修正系數(shù)×市場條件差異修正系數(shù)×市場敏感性修正系數(shù)×市場消費心理修正系數(shù)
個別因素修正系數(shù)=資產通用性修正系數(shù)×資產的獨立性和可分割性修正系數(shù)×資產規(guī)模及體量和價值量修正系數(shù)×資產性能修正系數(shù)×資產質量修正系數(shù)。
3、交易費用的影響因素較多，根據本次委估資產的規(guī)模及特點確定其交易費用率為變現(xiàn)金額的3%。
5、清算價值=資產公允價值(不含增值稅)×快速變現(xiàn)系數(shù)-預計交易費用。
故存貨合計評估值為3,553,449.19元。
(二)固定資產評估方法
1.房屋建筑物
一) 概況
本次評估的弘捷電路(常熟)有限公司的建筑物位于江蘇省常熟東南經濟開發(fā)區(qū)東南大道8號，共29項，其中房屋14項、構筑物15項。
主要房屋中，有房屋產權證的房屋有：南北門衛(wèi)、主車間、辦公樓、綜合樓、研發(fā)樓、化學品庫、污水車間，建筑面積為48409.58m2。
無房屋產權證的房屋有：地上地下消防泵房、配電間、自行車棚、污水處理房附房、車間頂彩鋼板房，建筑面積為893.13m2。
構筑物主要為砼道路及場地、磚圍墻、鋼圍墻、草坪、路燈、水池等。
二) 評估價值的形成
�、� 采用重置成本法得到評估對象的公允價值。
重置成本法：是用現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的被評估資產所需的全部成本，減去被評估資產已經發(fā)生的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經濟性陳舊貶值，得到的差額作為被評估資產的評估值的一種資產評估方法。
�、� -1.重置成本的確定：
房地產的重置成本是假定于評估基準日重新建造或購置與被評估資產相同或相似的全新資產所需的各種合理費用，主要包括以下內容：
A：工程費用：
主要包括以下內容：
建筑安裝工程費：
根據現(xiàn)行江蘇省建筑與裝飾工程計價表及現(xiàn)行江蘇省建筑安裝工程估價表，同時考慮到工程材料現(xiàn)行市價對材料進行補價，對歷史資料不全的建筑物，根據實地測量的數(shù)據，按現(xiàn)行取費標準，參照現(xiàn)行蘇州市房屋基本重置價確定。
建筑水電工程費：
指初始建造時直接附屬于且服務于房屋的用水、消防、照明、動力、弱電等基本電力及通訊設施的管線費用，但不包括變配電等工程。
裝飾工程費：
主要指各建筑物的不屬于建筑安裝范圍的室內外裝飾裝潢工程，此項根據各單體實際裝飾狀況結合目前的市場價格綜合估測后確定。
B：前期專業(yè)費用：
包括前期測量、勘察設計、監(jiān)理費、辦證費，區(qū)內局部三通一平及建筑垃圾清運費等;
C：建設單位管理費：
是指建設單位在房屋建筑時所發(fā)生的工程項目管理費用。
(1)-2成新率的確定:
成新率=(壽命年限-已使用年限)÷壽命年限×(1+調整系數(shù))×100%;
其中：A、壽命年限參照財政部頒發(fā)的固定資產分類折舊年限;
B、調整系數(shù)由評估人員根據房屋之結構情況、使用狀況確定。
(1)-3重置成本法評估值=重置成本×成新率
⑵ 確定快速變現(xiàn)系數(shù)
快速變現(xiàn)系數(shù)=市場因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)
市場因素修正系數(shù)=市場狀況修正系數(shù)×市場條件修正系數(shù)×市場消費心理修正系數(shù)
個別因素修正系數(shù)=用途專業(yè)化(通用性)修正系數(shù)×房屋結構形式及質量修正系數(shù)×價值量大小系數(shù)×區(qū)位條件修正系數(shù)×資產獨立性/可分割轉讓性修正系數(shù)×開發(fā)程度修正系數(shù)
(3)應交納稅金：房屋建(構)筑物轉讓需交營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅，綜合考慮確定此稅率為8.05%。
�、冉灰踪M用：其影響因素較多，根據本次委估資產的規(guī)模及特點,確定對有證房屋其交易費用率為變現(xiàn)金額的2.5%，對無證房屋及構筑物為變現(xiàn)金額的2.0%。
�、汕逅銉r值=公允價值×快速變現(xiàn)系數(shù)-預計應交納稅金-預計交易費用。
2.設備
一)概況
1)該公司機器設備共包括826項。設備主要分布于弘捷電路(常熟)有限公司廠區(qū)內工務環(huán)安課、工務儀電課、工務機械空調、制造內外層課、制造棕化壓合課、制造鉆孔課、制造電鍍課、制造防焊課、制造化金課、制造文字成型課、制造電測成型課、生管出貨課、工程制程設計課，及公司辦公大樓各科室、后勤部門。全廠成品年產量為360萬平方英尺電路板。
公司另有輸配電系統(tǒng)、水處理系統(tǒng)，鍋爐加熱系統(tǒng)，冷卻系統(tǒng)及液化氣站等公用設施及部分辦公用設備、電子設備及運輸設備等.設備大多為近幾年購置，已停產一段時間，設備維護保養(yǎng)一般，總體成色良好。
2)日常設備維護保養(yǎng)由操作人員進行，維修人員進行全公司巡檢、維修。設備維護保養(yǎng)按該公司《設備管理規(guī)程》及江蘇省機械工業(yè)廳的有關設備維護保養(yǎng)標準執(zhí)行。
二)評估價值的形成
⑴ 采用重置成本法得到評估對象的公允價值。
公允價值=重置價格×成新率
(1)-1.重置成本的確定
機械、電子設備重置成本的確定
重置成本=設備購置價格+運雜費+安裝調試費
�、儋徶脙r格的確定
a.根據評估基準日的現(xiàn)行市場價格,在設備功能、型號相同或相等的條件下，根據替代性原則，選擇較低的市場價格做為委估資產的購置價;
b.對于技術進步較快的設備，考慮委估設備的性能特點確定購置價;
c.對于技術落后淘汰產品，充分考慮其技術性貶值確定購置價。
�、谶\雜費的確定
根據本次委估設備的特點確定運雜費率取值范圍為1%-3%，對于單價高、體積小、重量輕、交通方便、距離較近者取低值，反之則取高值。
③安裝調試費的確定
設備安裝調試費率為根據設備的特點、重量、安裝調試的難易程度等因素由《設備安調分類表》中選取。
對于無需安裝調試的或安裝調試費直接計入成本的設備此項費率值為零。
(1)-2.成新率的確定
在經濟使用年限內的設備
根據評估人員對各類設備的實際勘察結果，結合年限法綜合確定，重要設備還根據現(xiàn)場實測的有效作業(yè)率加以修正。
⑵ 確定快速變現(xiàn)系數(shù)
快速變現(xiàn)系數(shù)=所處行業(yè)狀況修正系數(shù)×市場需求修正系數(shù)×處置時間限制修正系數(shù)×使用方式修正系數(shù)×通用性修正系數(shù)×停用時間長短修正系數(shù)×拆除影響程度修正系數(shù)
⑶ 應交納稅金：因機器設備為2009年1月1日前購買的，轉讓需交增值稅，稅率為2%。
⑷ 交易費用：其影響因素較多，根據本次委估資產的規(guī)模及特點確定其交易費用率為變現(xiàn)金額的2.5%。
�、� 清算價值=公允價值×快速變現(xiàn)系數(shù)-預計應交納稅金-預計交易費用。
3.在建工程評估方法：
本次評估弘捷電路(常熟)有限公司管理人申報賬面值41460073.86元。主要包括土建工程及設備安裝工程，均已完工，故轉入固定資產評估。
(三)土地使用權評估
(1)待估宗地概況
1.土地位置狀況
1.1宗地位置：常熟東南開發(fā)區(qū)東南大道。
1.2宗地用途：土地登記用途為工業(yè)用地，現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地。本次評估設定的用途為工業(yè)用地。
1.3宗地四至：北至規(guī)劃道路，南至東南大道，西至農用地，東至園區(qū)道路。
1.4宗地面積：土地登記面積60024m2，本次評估的土地面積為60024m2。
1.5地號：200700376
1.6圖號：200700376
1.7國有土地使用證編號：常國用(2007)字第000376號。
1.8土地權屬性質：出讓。
2.土地權利狀況
2.1土地所有權：待估宗地的土地所有權屬國家所有。
2.2土地使用權：弘捷電路(常熟)有限公司以出讓的方式取得待估宗地國有土地使用權，領取了待估宗地國有土地使用證.終止日期為2056年12月30日。
2.3土地他項權利：該宗土地已設定土地抵押登記，抵押權人為中國建設銀行股份有限公司常熟支行，抵押面積60024m2，他項權利價值為945萬元。土地他項權利證編號為：常押他項(2007)538號。
3.土地利用狀況
待估宗地內建筑物建成使用，土地利用強度一般。
(2)評估價值的形成
1.基本公式：公允價值=重置成本×使用年限修正系數(shù);
2.重置成本的確定：
土地使用權的重置成本是假定于評估基準日重新購置與被評估資產相同或相似的全新資產所需的各種合理費用，主要包括以下內容：
A：土地取得費用：
根據現(xiàn)行常熟市工業(yè)用地的通常出讓價加上取得交納的稅費及管理費等;
B：土地開發(fā)費用：
指將生地開發(fā)至目前可利用狀態(tài)所發(fā)生的合理費用。本項目中，主要包括場地填土、土質改善等費用，而五通一平、上下水等費用列入建(構)筑物中進行評估。
C：使用年限修正系數(shù)：
根據已使用年限和國家規(guī)定的最高出讓年限用公式[1-1/(1+R)N ]/ [1-1/(1+R)M ]進行計算，式中R為平均土地收益率，N為宗地剩余可使用年限，M為國家規(guī)定的最高出讓年限。
3： 確定快速變現(xiàn)系數(shù)
快速變現(xiàn)系數(shù)=市場因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)
市場因素修正系數(shù)=市場狀況修正系數(shù)×市場條件修正系數(shù)×市場消費心理修正系數(shù)
個別因素修正系數(shù)=用途專業(yè)化(通用性)修正系數(shù)×價值量大小系數(shù)×區(qū)位條件修正系數(shù)×資產獨立性/可分割轉讓性修正系數(shù)×開發(fā)程度修正系數(shù)。
4 應交納稅金：土地轉讓需交營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等，本次測算取其稅率為8.05%。
5 交易費用：其影響因素較多，根據本次委估資產的規(guī)模及特點統(tǒng)一選取其交易費用率為變現(xiàn)金額的2.5%。
6 清算價值=成本法公允價值×快速變現(xiàn)系數(shù)-預計應交納稅金-預計交易費用。
八、評估程序實施過程和情況
(一)接受委托
1、本所收到委托要約后，首先安排評估人員明確評估業(yè)務基本事項，確定包括委托方和評估報告使用者、評估目的、評估基準日、評估對象和范圍及適用的價值類型等。
2、根據本所人員結構和業(yè)務能力，接受委托要求，并根據本次評估的特定目的，與委托方簽訂資產評估業(yè)務約定書。
3、評估人員根據項目的具體情況，擬定評估方案，選擇評估方法，配備專業(yè)評估人員，計劃時間進度;同時，根據評估工作需要，提請資產占有方安排資產清查核實、填寫各類資產清查評估明細表、準備評估所需的技術資料等評估前的各項準備工作。
(二)資產清查
了解企業(yè)經營狀況和委估資產的歷史及現(xiàn)狀，指導資產占有方清查資產，并根據清查結果，輔導企業(yè)填報資產評估申報表。同時收集整理相關資料，并對相關資料進行驗證。
評估人員在首次進行資產清查時，公司財務對一些已發(fā)生的經濟業(yè)務尚未進行賬務處理，我們未能以公司財務部門提供的資產清單進行清查核實，而是以各實物資產具體存放地點提供的清單進行清查核實;期后隨著項目的進展，應各方要求需對賬面數(shù)據與清查結果進行核對，經核對實際清查資產的狀態(tài)與財務部提供的清單狀態(tài)存在差異，因而產生很多實際清查的資產無賬面價值，有帳面價值的資產無實物。所以，評估人員在清查過程中按各實物資產具體存放地點進行了實地盤點與核對，以實際清查盤點后實物資產清單作為評估的基礎;所以目前評估明細表中列示的企業(yè)帳面價值與實物資產清單及評估結果難以形成一一對應的關系。
(三)評定估算
根據評估申報表的內容，進行現(xiàn)場勘察與鑒定，對資產狀況進行查看、記錄，并與資產管理和使用人員進行交談，了解資產使用、維護、管理狀況。查閱審核委估資產的產權證明文件、設備購置發(fā)票合同等資料。根據委估資產的實際狀況和特點，結合評估目的，確定各類資產的評估方法，并開展市場調研、價格咨詢收集工作，對資產進行評估測算。
(四)評估匯總
對各類資產的初步評估結果進行匯總，并對評估結論進行分析、調整，確認沒有重評、漏評等現(xiàn)象。根據評估情況撰寫評估說明，并進行內部復核、修改和完善。
(五)提交報告：制作、校對和完善資產評估報告書，在與委托方取得一致意見后，向委托方簽發(fā)、提交評估報告書。
九、評估假設
1.假設弘捷電路(常熟)有限公司管理人提供的評估申報資料和其他各項基礎資料均真實可靠;
2. 假設弘捷電路(常熟)有限公司破產;
3.假設弘捷電路(常熟)有限公司管理人委托評估的資產中房屋建筑物、土地使用權及機器設備中的電力設施、中央空調等在原地續(xù)用，其他實物資產在異地使用的前提下快速處置變現(xiàn);
4.受條件限制，在本次現(xiàn)場清查時，企業(yè)已停產一段時間，對委估資產的勘察均只能在靜態(tài)下進行。在本次評估時假設已達到可使用狀態(tài)的資產能正常使用;
5.假設國家現(xiàn)行的信貸、利率、匯率及市場行情無重大變化;
6.假設無人力不可抗拒因素造成的重大不利影響。
十、評估結論
經評估，在評估基準日2009年9月23日，委估資產評估值為人民幣壹億壹仟捌佰伍拾玖萬柒仟陸佰陸拾柒元玖角玖分RMB118,597,667.99) 金額單位：元
編號
科目名稱
賬面值
評估值
1
固定資產原值
203,388,607.67
231,765,913.24
2
固定資產原值——機器設備
122,841,840.79
149,102,790.00
3
固定資產原值——房屋建筑物
80,546,766.88
75,396,198.24
4
固定資產原值——構筑物
7,266,925.00
5
固定資產凈值
180,359,014.02
100,237,061.19
6
固定資產凈值——機器設備
106,445,754.48
50,761,214.39
7
固定資產凈值——房屋建筑物
73,913,259.54
47,152,788.26
8
固定資產凈值——構筑物
2,323,058.54
9
減：固定資產減值準備
2,480,000.00
10
固定資產凈額
177,879,014.02
100,237,061.19
11
土地使用權
5,304,069.18
14,807,157.61
12
存貨——原材料
2,766,635.40
1,097,756.23
13
存貨——產成品
4,234,375.47
354,843.27
14
存貨——物料
2,811,055.93
883,838.08
15
存貨——車間用備件(賬外)
105,125.63
16
存貨——低值易耗品(在庫)
535,650.48
207,478.92
17
存貨——在用低值易耗品(賬外)
904,407.06
18
減：存貨跌價準備
4,600,000.00
19
存貨
5,747,717.28
3,553,449.19
20
在建工程
41,460,073.86
合 計
230,390,874.34
118,597,667.99
十一、特別事項說明
1、 本次評估的機器設備，我們對其進行了現(xiàn)場勘查，但我們的勘查僅局限于對該等資產可見部位的觀察和感知，通過了解其運行使用、維護保養(yǎng)等情況，結合評估人員的專業(yè)經驗來判斷該等資產的狀況和成新因素，我們也力圖搜集可獲得的有關資料來佐證我們的判斷，但我們并未對設備進行相關技術檢驗和測試。同時，我們也需向委托方及可能獲準閱讀此評估報告書的其他相關方面申明，我們并不是執(zhí)行專業(yè)檢測的機構和人員。因此除非有跡象及證據支持，我們無法對該等資產是否出現(xiàn)內部材料低劣化、強度降低等損害提出意見。如果委托方認為必要，我們建議委托方聘請專業(yè)公司承擔該等事項，并將有關鑒定結果提供給我們，我們將依據該結果調整我們的評估結論。
2、評估基準日后、評估報告有效期內，資產數(shù)量或質量發(fā)生變化，應根據原評估方法對資產額進行相應調整。若資產價值類型或價格標準發(fā)生變化并對資產評估值產生明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估值;
3、此評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，確定的資產快速變現(xiàn)清算價值，沒有考慮將來可能承擔的特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化、有關法規(guī)政策變化以及遇有自然力或其他不可抗力對資產價格的影響。
4、本次申報評估的房屋建筑物、土地使用權、機器設備、存貨資產中分別存在抵押、融資租賃、寄存等多種物權方面特殊情況，由于目前該些物權事項尚在清理、核實中，至本報告出具日暫不能詳細全面披露。機器設備物權情況為：A.融資租賃機器設備中有51項，不在本次評估范圍內。B.中新電鍍設備制造(深圳)有限公司申請保留物權的設備(部分一次銅生產設備及二次銅生產設備)不在本次評估范圍內。C.從國睿公司購入的PCB鉆孔機等36臺機器設備物權存在爭議，評估值為 8,796,306.36 元(在評估明細表中已標注)。
5、對本次評估中涉及海關監(jiān)管的設備，如果發(fā)生轉讓的行為，則可能需補交相應的關稅和增值稅，但因其含在流水線中，不能將其同國內采購的設備明確分列，故只能籠統(tǒng)按2%計算補交的增值稅。特提請報告使用者注意。
6、本次評估的資產以弘捷電路(常熟)有限公司管理人申報的資產范圍為基礎，以現(xiàn)場實際清查盤點位于常熟廠區(qū)的實物資產清單為準，不包括該公司存放于外地的資產，同時，對于清查盤點后的實物資產的權屬狀況未進行核實。
十二、評估報告的使用限制說明
1、本評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途;
2、評估報告只能用有評估報告載明的評估報告使用者使用;
3、未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)業(yè)以及相關當事方另有約定的除外
4、評估報告的使用有效期，通常為自評估基準日到經濟行為實現(xiàn)日一年內有效。當市場條件或資產狀況發(fā)生重大變化時，評估報告的結論不能反映經濟行為實現(xiàn)日價值，評估結論失效，應重新評估。
十三、評估報告日
本評估報告提出日期為2009年12月10日。
十四、評估報告附件
(1) 資產評估結果明細表
(2) 江蘇省常熟市人民法院(2009)熟破重字第0001號《民事裁定書》復印件(1頁)
(3) 相關產權證明文件復印件
(4) 產權持有人營業(yè)執(zhí)照副本復印件(1頁)
(5) 評估機構與委托方簽訂的資產評估業(yè)務約定書(1份)
(6) 參加本次評估人員名單(1頁)
(7) 評估機構企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本(復印件)(1頁)
(8) 評估機構資產評估資格證書副本(復印件)(1頁)
(9) 參加評估的注冊資產評估師資格證書復印件(3頁)
蘇州東華資產評估有限公司 法定代表人：
江蘇 常熟 評估項目負責人： 中國注冊資產評估師
楓林路21號 評估報告復核人：中國注冊資產評估師
二○××年十二月十日
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