房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場效率及激勵(lì)研究綜述論文
近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)在我國雖為調(diào)控的對象，但其在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位卻無可置疑。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中國每年房地產(chǎn)的銷售額已達(dá)到5萬多億元人民幣的規(guī)模，占GDP的比例超過10%。以2010年和2011年為例，2010年全國商品房銷售總額為52479億元，完成投資48267億元；2011年全國房地產(chǎn)銷售總額為59119億元，完成投資61740億元。并且，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可以帶動(dòng)50多個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和部門的發(fā)展，關(guān)聯(lián)幾百種產(chǎn)品和服務(wù)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還對解決社會(huì)就業(yè)有重要作用，每年要為社會(huì)提供大量就業(yè)崗位。
房地產(chǎn)行業(yè)每年的銷售總額巨大，這其中很大一部分銷售是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的效率高低直接影響房地產(chǎn)市場的效率和社會(huì)資源的有效利用。
由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在發(fā)達(dá)國家已有幾百年的歷史，發(fā)達(dá)國家對此方面的研究無論從理論方面還是實(shí)證方面均比比國內(nèi)要深入得多；而我國的房地產(chǎn)市場只有20多年的發(fā)展歷史，國內(nèi)在這方面的研究較少。故擬以國外研究成果為主、結(jié)合國內(nèi)研究成果對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的效率及激勵(lì)問題進(jìn)行綜述。
雖然國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場已有幾百年的發(fā)展史，但對其進(jìn)行系統(tǒng)研究尤其是市場效率方面的研究卻較晚，主要從20世紀(jì)70、80年代開始。國內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的研究比國際上的研究有所滯后，2007年宋春紅等認(rèn)為當(dāng)時(shí)國內(nèi)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場運(yùn)行效率的研究基本上處于一片空白，這種觀點(diǎn)不一定全面，但也可反映出國內(nèi)在此方面的研究成果很少。國際上對此問題的研究對于國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場有切實(shí)的指導(dǎo)意義。
―、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的概念和分類
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)的一種，房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念也比較廣泛，根據(jù)2011年1月20日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取傭金的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在美國被稱作realestatebroker或realestateagent。
從住建部對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的定義，可以知道房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是與房地產(chǎn)市場交易聯(lián)系在一起的。房地產(chǎn)市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)有很多，包括按地域范圍細(xì)分、按房地產(chǎn)用途細(xì)分、按增量存量細(xì)分、按目標(biāo)市場細(xì)分等[4]。其中按增量存量細(xì)分是使用較多的一種劃分方法；按照增量存量細(xì)分，房屋交易可劃分為一級(jí)房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級(jí)房屋市場（存量市場或二手房市場）。
對應(yīng)于房地產(chǎn)一手房市場和二手房市場的劃分，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)也可相應(yīng)進(jìn)行分類。人們在實(shí)際操作中往往把一手房市場的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)稱作一手房代理，把二手房市場的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)稱作二手房中介。
陳英存2007年在其博士論文中對一手房代理和二手房中介活動(dòng)中經(jīng)紀(jì)公司的權(quán)利和責(zé)任以及介人交易活動(dòng)的深度作了對比分析，認(rèn)為這兩個(gè)市場各自具有各自特性，兩個(gè)市場差別較大。
二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的總體研究情況
對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的總體研究，已有學(xué)者分2000年及以前和以后分別進(jìn)行了詳細(xì)的綜述。這里主要引用已有的綜述成果。
根據(jù)2000年Benjamin的總結(jié)[8、9]，2000年及以前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)研究主要可分為八個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的性質(zhì)；（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的傭金和補(bǔ)償；（3）成功售出的時(shí)間長短（time—on—the—mar？ket）；（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的效率和公平；（5）經(jīng)紀(jì)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響；（6）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法規(guī)；（7）法律義務(wù)；（8）國際比較。
對2000年以后的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為研究，EmilyNormanZietz和G。StacySirmans在2011年將其總結(jié)歸納為六個(gè)方面[1°]：（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的特性和加盟經(jīng)營；（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的傭金及補(bǔ)償；（3）經(jīng)紀(jì)產(chǎn)品和服務(wù)；（4）經(jīng)紀(jì)公司對房地產(chǎn)價(jià)格銷售時(shí)間的影響；（5）工業(yè)技術(shù)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；（6）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中的效率和生產(chǎn)率。
從上述綜述文獻(xiàn)來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)激勵(lì)（即傭金和補(bǔ)償）和市場效率問題是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)研究的一個(gè)方向。從經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的主題來說，稀缺與效率是經(jīng)濟(jì)學(xué)的雙重主題["]，可見效率對于市場經(jīng)濟(jì)的重要性。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為一種社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，效率對其而言也是非常重要的。Benjamin和EmilyNormanZietz等在其綜述總結(jié)中，均指出在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)研究的幾個(gè)方面中，相關(guān)學(xué)者對效率和激勵(lì)方面特別關(guān)注，研究成果也非常多。
三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場效率的研究
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的效率問題，可以分為怎么衡量效率，經(jīng)紀(jì)市場是否有效率，采用哪些方式或模式效率更高等幾個(gè)方面。
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關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的效率衡量問題，在美國經(jīng)常使用“X—效率”這一指標(biāo)。X—效率通常被定義為由于資源分配無效率或資源利用無效率而導(dǎo)致的與效率前沿面的偏離[12]。Anderson等[13]2000年從投人與產(chǎn)出角度衡量房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的X—效率，分別采用經(jīng)典統(tǒng)計(jì)和貝葉斯統(tǒng)計(jì)的隨機(jī)前沿模型，衡量了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司成本與盈利的X—效率，研究結(jié)果表明公司的盈利有效性相比成本有效性要低一些。
（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場是否有效率
Yinger是較早研究房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為效率的學(xué)者之一，在研究中將量化分析模型引人房地產(chǎn)代理銷售，分析了固定傭金模式的效率問題，研究得出，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場采用固定傭金模式，是沒有效率的，易造成資源的浪費(fèi)。接著，學(xué)者Crockett1982年、Villani等1982年Micelim1992年對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)問題進(jìn)行了重點(diǎn)研究，指出采用固定傭金模式的代理銷售會(huì)影響市場效率。隨后，學(xué)者SChr〇eter[18^Kn〇U[l9]對Yinger（1981）所研究的問題進(jìn)行了拓展，在研究中引人交易時(shí)間因素，他們的研究結(jié)論卻與Yingei？的研究結(jié)論有所不同，他們認(rèn)為在考慮交易時(shí)間的情況下，市場現(xiàn)有的百分比傭金結(jié)構(gòu)與市場效率一致。Ya—vasandC〇lwell1995年的研究表明，如果經(jīng)紀(jì)人為委托人創(chuàng)造了效益，那么經(jīng)紀(jì)人的努力就是有效率的。
這些研究主要針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場本身運(yùn)行的效率高低問題，以及資源是否有效利用。但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相當(dāng)于房屋買賣雙方直接交易而言，有效率是肯定的。YaVas2007年總結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的效率，認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房屋交易過程中起到了任何另外的第三方無法起到的作用。
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Johnson等？2008年的研究表明，傭金分配方案影響經(jīng)紀(jì)市場的效率，且直接對經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員進(jìn)行激勵(lì)對比經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行激勵(lì)的效果要好。廖俊平2010年認(rèn)為獨(dú)家代理是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的最佳模式，可以有效避免糾紛。在關(guān)于全服務(wù)經(jīng)紀(jì)和限制服務(wù)經(jīng)紀(jì)合同安排哪個(gè)效率更高的研究方面，2011年，Jonathan等和Justin等？均認(rèn)為限制服務(wù)經(jīng)紀(jì)合同安排的效率更高。黃居林2011年認(rèn)為用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大平臺(tái)替代目前的小平臺(tái)，促進(jìn)房源信息共享，可以提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的效率。
所以，可以根據(jù)不同的情況，采用不同的方式或模式以及契約來提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的運(yùn)作效率。
四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場激勵(lì)和利益分配的研究
由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的工作，減少了購買者的搜尋成本，信息來源更加廣闊，也能使房屋售價(jià)更高，由此帶來的收益增加應(yīng)在相關(guān)方之間進(jìn)行分配。
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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與房屋交易人進(jìn)行利益分配，即收取傭金，主要有固定傭金和比例傭金兩種基本模式，在此基礎(chǔ)上還衍生出了一些其他的模式。
Zorn和Lareen？1986年從代理理論的角度研究了固定傭金和比例傭金系統(tǒng)，他們認(rèn)為這兩個(gè)系統(tǒng)都不能很好地解決賣者和經(jīng)紀(jì)公司之間的利益分配問題，但百分比傭金模式具有較高的激勵(lì)效果；YaVasw1996年的.研究表明，固定金額傭金和固定比例傭金合約都能促使房屋銷售的數(shù)量最大化，但會(huì)最小化賣者和買者的收益。Amold[M]主張房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)促使經(jīng)紀(jì)公司最大化委托人的利益，他認(rèn)為百分比傭金合同比固定傭金合同的激勵(lì)作用更強(qiáng)。
黃英等對傭金結(jié)構(gòu)進(jìn)行改進(jìn)，提出采用“固定費(fèi)用+成交價(jià)超額提成”的傭金結(jié)構(gòu)以激勵(lì)經(jīng)紀(jì)人。陳艷瑩等[31]通過比較多種房地產(chǎn)中介傭金制度，認(rèn)為固定費(fèi)率加超額比率提成的傭金制度能更好地規(guī)避道德風(fēng)險(xiǎn)。
綜合這些研究，總的來看，比例傭金模式比固定傭金模式的效果要好；并可在這兩種模式的基礎(chǔ)上再優(yōu)化發(fā)展其他模式。
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Miceli的一系列研究[32_探索了如何保證不同合約安排的公正性。他認(rèn)為可以通過對經(jīng)紀(jì)合約設(shè)定有效時(shí)限，通過加人多維上市服務(wù)系統(tǒng)（MLS）以避免成本競爭，以及合約失效前重新談判等方法來保護(hù)經(jīng)紀(jì)雙方的利益。Timothy等[35]2000年在固定比例傭金的基礎(chǔ)上提出經(jīng)紀(jì)公司的選擇期權(quán)模型，在合約到期時(shí)如未售出房屋，可將房屋以原價(jià)退還給賣方，并支付一定成本，以此來避免原來的固定比例傭金合約的效率不高問題。J〇nathan2008年重構(gòu)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收益函數(shù)，發(fā)現(xiàn)成本和效益是影響經(jīng)紀(jì)人預(yù)期收益的重要因素，進(jìn)而會(huì)影響對經(jīng)紀(jì)人的激勵(lì)效果。為提高激勵(lì)效果，程偉等[37]認(rèn)為，由于信息不對稱，委托代理雙方由于個(gè)人理性問題會(huì)導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，在利益分配系數(shù)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮雙方投人要素的相對重要性，避免產(chǎn)生囚徒困境。Fisher等[38]2010年提出，為使經(jīng)紀(jì)行為有效率，傭金比例應(yīng)為資產(chǎn)價(jià)格的單調(diào)遞減函數(shù)，且在百分比傭金下一個(gè)委托人和多個(gè)代理人能使努力程度達(dá)到最優(yōu)。〇zShy2010年的研究認(rèn)為，委托多個(gè)經(jīng)紀(jì)公司比委托單個(gè)經(jīng)紀(jì)公司，房屋能以一個(gè)的更高的價(jià)格售出。
為更好地激勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，可以采用合約理論、博弈理論、委托代理理論等來設(shè)計(jì)并優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合約。
五、簡要評(píng)述
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方面文獻(xiàn)研究表明，市場運(yùn)作效率及激勵(lì)問題，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)研究的一個(gè)重點(diǎn)問題，學(xué)者嘗試著從時(shí)間因素、信息對稱因素、重要性等方面，提高地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的市場運(yùn)作效率和激勵(lì)效果。
總的來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場相當(dāng)于買賣雙方直接交易是有效率的；但經(jīng)紀(jì)市場本身的運(yùn)作效率高低與各種因素有關(guān)，可針對不同因素采用不同方式或模式來提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的運(yùn)作效率。在利益分配方面，比例傭金模式比固定傭金模式的激勵(lì)性更強(qiáng)；并且，還可運(yùn)用相關(guān)理論優(yōu)化設(shè)計(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合約來規(guī)避道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇問題。
從現(xiàn)有的研究成果來看，以歐美等發(fā)達(dá)國家的研究為主流和主導(dǎo)。但由于歐美等發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場早已進(jìn)人成熟期，新建住宅市場業(yè)務(wù)量較小，近幾年新房銷售約是二手房銷售的六分之一。并且，與國內(nèi)不同，美國的開發(fā)商一般不會(huì)將物業(yè)委托給某一家代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售，而是有自己的銷售人員。其他發(fā)達(dá)國家的住宅市場也與美國差不多。所以，國際上關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的研究主要針對二手房中介，而很少針對一手房代理。
而對于現(xiàn)階段的中國房地產(chǎn)市場而言，正處于快速發(fā)展期，一手房比二手房市場更大，一手房代理是目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的重點(diǎn)。并且，一手房代理和二手房中介是明顯不同的兩類市場，各自具有不同的特性。但現(xiàn)有研究涉及一手房代理的較少，雖可在一定程度上借鑒現(xiàn)有關(guān)于二手房中介的研究成果，但由于兩個(gè)市場的特點(diǎn)不同，可參考的價(jià)值不是太大。故對一手房代理的研究可作為下一步研究的一個(gè)新的方向。
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