桂林市區(qū)樓盤價格地域分布特征與營銷對策論文

　　近年來，在大數(shù)據(jù)應用的宏觀背景與國家房地產政策改革穩(wěn)步推進的形勢下，中國城市房地產市場發(fā)展趨勢引起學者與社會產生越來越高的關注度。如何結合互聯(lián)網大數(shù)據(jù)的力量來實現(xiàn)研究中國城市房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀，成為十分具有理論與現(xiàn)實意義的問題。本文以桂林市為代表，通過網絡收集桂林市區(qū)的 58 個代表性樓盤銷售信息，利用多元統(tǒng)計方法及統(tǒng)計軟件，研究了桂林市區(qū)房地產的統(tǒng)計特征及價格的地域分布，為桂林市區(qū)樓市營銷策略及政府相關政策制定提供了理論依據(jù)。

　　1 桂林市區(qū)樓盤價格分布統(tǒng)計特征

　　通過網絡收集 2014 年 1 月到 12 月桂林市七星區(qū)、象山區(qū)、秀峰區(qū)、疊彩區(qū)、臨桂區(qū)和其他區(qū)（如雁山、八里街）等區(qū)域的代表性樓盤的房價（數(shù)據(jù)來源于桂房網），對桂林市區(qū)樓盤地理分布及價格水平的統(tǒng)計特征進行研究分析。首先通過扇形圖刻畫桂林市區(qū)樓盤數(shù)量分布圖如圖 。

　　從圖 1 可以看出桂林市區(qū)樓盤主要分布在七星區(qū)和臨桂區(qū)，七星區(qū)是由于處于城市的偏中心地段而具備可觀的可開發(fā)地皮條件，而臨桂區(qū)則得益于為市政府辦公所在地而成為城市的政治中心，這兩個區(qū)聚集了桂林市區(qū)一半以上的樓盤。而雁山區(qū)因地處郊區(qū)而無競爭優(yōu)勢，秀峰區(qū)則因地處市黃金地段而無地皮可開發(fā)，因此這兩個區(qū)僅存在少數(shù)樓盤。其次，利用 SAS 軟件對房價數(shù)據(jù)進行描述性統(tǒng)計分析。

　　由表 1 可知，從均值來看，桂林市平均房價從高到低依次是秀峰區(qū)、七星區(qū)、其他區(qū)、象山區(qū)、疊彩區(qū)和臨桂區(qū)。從方差和標準差來看，桂林市房價波動從大到小依次是其他區(qū)、七星區(qū)、秀峰區(qū)、臨桂區(qū)、象山區(qū)和疊彩區(qū)。從變異系數(shù)來看，桂林市房價變異程度由大到小依次是其他區(qū)、七星區(qū)、臨桂區(qū)、秀峰區(qū)、象山區(qū)和疊彩區(qū)。

　　偏度系數(shù)用來度量桂林市各個區(qū)房價分布是否對稱，峰度系數(shù)用來度量桂林市各個區(qū)房價數(shù)據(jù)在中心的聚集程度，表 1 顯示除了臨桂區(qū)樓盤價格右偏程度較大，峰度過大，顯示價格數(shù)值充分集中且處于較高水平外，其余地區(qū)表現(xiàn)比較勻稱。

　　2 桂林市區(qū)樓盤價格分布的地域特征

　　為進一步了解桂林市區(qū)樓盤價格分布的地域特征，考慮利用多元統(tǒng)計中的聚類分析方法，對桂林市臨桂區(qū)、七星區(qū)、疊彩區(qū)、秀峰區(qū)、象山區(qū)、雁山、八里街等區(qū)域的 58 個代表性樓盤進行聚類分析，通過分類得到各區(qū)樓盤的在桂林市區(qū)的.價格水平屬性特征。針對網絡收集的桂林市區(qū)樓盤價格數(shù)據(jù)，以 2014 年 12 個月的平均房價作為聚類指標，利用 SAS 軟件進行聚類分析，通過分析 R2統(tǒng)計量隨。

　　類數(shù)的變化特征，可得出將桂林市的 58 個代表樓盤分為 3 類是最恰當?shù)�，其中第一類為水印長廊和桂林潤園，第二類為東方亭院、信昌穿山 18 號和信和信原鄉(xiāng)墅，其余樓盤為第三類。更具體的，各類樓盤特征如下。

　　首先，第一類中的水印長廊坐落于漓江景區(qū)內，漓江景區(qū)是國家 5A 級景區(qū)，并且位于漓江景區(qū)最精華的核心地段與金牛山之間，跟桂林舉世聞名的老八景之一的"奇峰掛月"隔江相望。是桂林市唯一一個位于國家 5A 級景區(qū)內的純別墅區(qū)。水印長廊旁就是桂林市十八中和桂林市育才小學，更是大家向往的學府區(qū)，水印長廊的均價為 30 000 元 / 平方米。桂林潤園位于七星公園附近，環(huán)境優(yōu)美，適合居住，擁有廣西師范大學、桂林育才小學、甲天下購物廣場、大瀑布酒店等優(yōu)質配套資源，桂林潤園的均價為 25 000 元 / 平方米。因此，我們將第一類歸為高端豪華別墅類。

　　第二類中的東方亭院地處臨桂區(qū)萬福路南側，整個建筑環(huán)繞山邊而建，毗鄰翰林學府、八中、臨桂縣人民醫(yī)院、甄皮巖公園、國家森林公園等配套資源。均價為 15 000 元 / 平方米。信昌穿山 18 號位于桂林市七星區(qū)穿山東路 18 號，毗鄰穿山公園、體育館、小南國飯店、第五人民醫(yī)院等配套資源。均價為 19 500 元 / 平方米。信和信原鄉(xiāng)墅是桂林首例雙院墻新中式合院別墅，位于市中心秀峰區(qū)，桃花江景區(qū)與蘆笛巖景區(qū)中，信和信原鄉(xiāng)墅均價為 17 000 元 / 平方米。因此，將第二類分為普通別墅類。

　　最后，第三類為剩余的 53 個樓盤，包含普通聯(lián)排別墅和普通住宅，均價在 3 800 元 / 平方米到 10 000 元 / 平方米不等。因此，我們將第三類歸為普通住宅類。由此可見，決定房價的首先是住宅性質，眾所周知別墅和普通住宅的價格相差是很大的，其次，周圍的配套設施也是關鍵，在相同的住宅性質下，大家更向往配套設置完善的居住環(huán)境，因此這一類的樓盤性價比更高。

　　3 基于樓市地域特征的營銷建議

　　2014 年 12 月，國務院在《關于進一步促進廣西經濟社會發(fā)展的若干建議》中明確提出"建設桂林國家旅游改革試驗區(qū)",桂林市的房地產市場作為旅游房地產業(yè)正面臨著一個嶄新時期。旅游房地產業(yè)顧名思義就是稀缺的旅游資源和房地產完美結合的產品，以多種旅游項目為依托和基礎，以優(yōu)美的自然景觀和良好的配套設施為主要特征的具有一定主題的房地產項目。較之一般住宅，旅游地產的特點在于融合旅游、休閑、度假、居住為一體，從而具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。

　　結合以上政策背景，本文研究為房地產營銷提供了理論上的營銷策劃依據(jù)。對于商家，首先對自己產品有準確定位，是屬于高端豪華別墅類，還是普通別墅類，或是普通住宅類，在把握目標市場的細分特征前提下，結合國家政策方向考慮競爭性營銷方案的籌劃與制定；其次，要通過各種渠道充分掌握了解各個區(qū)域的旅游性地域特征、人口特征、消費特征、心理特征等；最后，結合定位與區(qū)域特征、人口特征等因素制訂合適的營銷策劃方案，利用周圍的配套設施對自己的產品進行推廣，諸如產品的教育配套、交通配套、生活配套、娛樂配套以及景觀配套是否完善，揚長避短，讓自己的產品在同類產品中更具優(yōu)勢。

　　4 結 語

　　本文通過對桂林市區(qū) 58 個代表性樓盤價格進行研究，通過分析研究了桂林市區(qū)樓盤價格分布的統(tǒng)計特征，并以 2014 年 12 個月的房價作為指標進行聚類分析，最終得到把 58 個樓盤分為 3 類的結果，闡明了每類結果的樓盤屬性特征，在大數(shù)據(jù)背景下，通過數(shù)據(jù)挖掘技術，從統(tǒng)計意義上對桂林市房地產價格分布特征進行了刻畫分析，該研究結果為桂林市房地產商市場競爭提供了精準營銷的統(tǒng)計依據(jù)，具有一定的理論與現(xiàn)實參考意義。

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