對(duì)REITs的資產(chǎn)證券化現(xiàn)況與對(duì)策建議論文
一、資產(chǎn)證券化在我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的應(yīng)用現(xiàn)狀
1、應(yīng)用概況。融資難一直是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的瓶頸，房地產(chǎn)證券化的出現(xiàn)不僅提高了房地產(chǎn)投資的靈活性和安全性，也解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資難題。發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)投資信托已經(jīng)相對(duì)成熟，而我國(guó)還處于初步探索階段，還沒有真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，這便限制了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。不過，經(jīng)過房地產(chǎn)業(yè)界的努力和國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)的支持，我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了類似于房地產(chǎn)投資信托的業(yè)務(wù)運(yùn)作模式。如，房地產(chǎn)投資基金和中外合資的房地產(chǎn)投資基金。
2、國(guó)內(nèi)信托產(chǎn)品與國(guó)外房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的差別。我國(guó)產(chǎn)業(yè)基金法目前還是個(gè)空白，這導(dǎo)致我國(guó)現(xiàn)有投資基金全部屬于證券投資基金。因此，我國(guó)證券市場(chǎng)上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品與國(guó)外的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品差別很大，我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還無法通過投資組合來有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)，只是一種不成熟的、初級(jí)的、過度的金融產(chǎn)品。
二、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托面臨的問題
目前，我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托面臨以下一些問題：
1、金融市場(chǎng)不成熟。發(fā)達(dá)國(guó)家有具有發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)，而中國(guó)的金融市場(chǎng)仍然不成熟。房地產(chǎn)投資信托基金需要在短期內(nèi)以私募方式形成規(guī)模巨大的資金。顯然目前中國(guó)的金融市場(chǎng)還無法做到這一點(diǎn)。另外，國(guó)內(nèi)封閉式私募基金的流動(dòng)性差，難以進(jìn)行多項(xiàng)目投資，這就不利于發(fā)揮房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)分散功能。
2、法律制度不夠完善。各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的政策法規(guī)以及具體實(shí)施細(xì)則，在我國(guó)的現(xiàn)有的法律制度環(huán)境下還是一個(gè)空白。關(guān)于房地產(chǎn)投資信托如何運(yùn)作、享受的稅收優(yōu)惠，相關(guān)的稅收財(cái)務(wù)和證券交易的法律法規(guī)遲遲未出臺(tái)，這些都是房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)的發(fā)展的瓶頸。
3、專業(yè)人才缺乏。美國(guó)的成熟房地產(chǎn)投資信托與其吸收和利用人才有很大的關(guān)系。吸收優(yōu)秀的復(fù)合型人才，這對(duì)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展起到了重要作用。而我國(guó)目前房地產(chǎn)投資信托的專業(yè)人才比較缺乏。
4、難獲得稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)投資信托在美國(guó)之所以盛行，是因?yàn)槠涞玫搅硕愂諆?yōu)惠。然而，在中國(guó)現(xiàn)行稅收上，存在雙重征稅的問題。依照我國(guó)現(xiàn)行公司法，房地產(chǎn)投資信托要先交納公司稅，投資者還要納所得稅，重復(fù)征稅，使得房地產(chǎn)投資信托的資金回報(bào)優(yōu)勢(shì)不明顯。我國(guó)現(xiàn)有的稅收政策嚴(yán)重制約著中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。
三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的對(duì)策建議
1、加大房地產(chǎn)投資信托的法律和監(jiān)管力度。完善的法律環(huán)境是房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)健康發(fā)展的保證。因此，盡快制定符合我國(guó)國(guó)情的《房地產(chǎn)投資信托基金法》，同時(shí)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，在投資基金法基礎(chǔ)上，制定《投資者保護(hù)法》、《中外合作基金管理辦法》等相關(guān)法律。房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展離不開有力的`監(jiān)管。既要加強(qiáng)監(jiān)管機(jī)制又要增強(qiáng)信托行業(yè)自律機(jī)制，還要引入委托人和受益人監(jiān)督機(jī)制。因?yàn)橥顿Y公司與資產(chǎn)管理公司可能因追求自身利益而傷害客戶利益，所以引進(jìn)委托人和受益人對(duì)受托人的監(jiān)督是必要的。
2、積極借鑒國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)的金融相對(duì)不發(fā)達(dá)/：請(qǐng)記住我站域名/、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模巨大、稅制稅法改革的滯后等經(jīng)濟(jì)金融現(xiàn)狀，決定了我國(guó)不能照搬其他國(guó)家的現(xiàn)有模式，因此，我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展需要充分借鑒國(guó)際房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范和金融創(chuàng)新。
3、建立、健全政府支持體系。房地產(chǎn)投資信托主體需要政府出面組建，這不僅提高了房地產(chǎn)信托投資的信用等級(jí)，又為房地產(chǎn)投資信托交易提供了制度保證。政府還應(yīng)制定相關(guān)支持政策。如合理的稅收政策就能夠避免房地產(chǎn)投資信托被雙重征稅，降低房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的融資成本。最后，政府應(yīng)加強(qiáng)資信評(píng)估機(jī)構(gòu)建設(shè)，重點(diǎn)扶持或者專項(xiàng)建設(shè)確立一批權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)。
4、注重培養(yǎng)房地產(chǎn)投資信托專業(yè)人才。房地產(chǎn)投資信托既是金融新品種又是大規(guī)模的運(yùn)作資金，所以，一支精通金融業(yè)務(wù)，深入了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的專門人才必不可少。首先，可在高�？稍O(shè)房地產(chǎn)投資方面的相關(guān)課程，還可采取在職培訓(xùn)的方式，對(duì)房地產(chǎn)或金融領(lǐng)域的相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)。其次，房地產(chǎn)投資信托對(duì)基金管理者的要求較高，在人才培育方面，要更多的引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，既要培養(yǎng)國(guó)內(nèi)人才，又要注重引進(jìn)國(guó)外管理人才。另外，還要注重培養(yǎng)相關(guān)配套人才的支持，如會(huì)計(jì)師、律師、資產(chǎn)評(píng)估師等專業(yè)人員。這些配套的相關(guān)人才對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的成熟和專業(yè)化具有關(guān)鍵作用。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)投資信托是一種低風(fēng)險(xiǎn)的且有著良好回報(bào)的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，是資本市場(chǎng)一種良好的投資絮叨，對(duì)于完善我國(guó)資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化資源配置具有重要意義，能夠極大地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。雖然我國(guó)房地產(chǎn)投資信托與國(guó)外相比還很落后，制約其發(fā)展的因素很多，但相信通過國(guó)內(nèi)各方的共同努力，有中國(guó)特色的房地產(chǎn)投資信托將會(huì)取得舉世矚目的發(fā)展。
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