淺析房地產(chǎn)項目造價全程管理論文
摘要:通過對項目各階段的分析,淺談工程造價全程控制。
關(guān)鍵詞:全程;成本;造價管理
所謂全程工程造價管理,是指從設(shè)計、施工圖預(yù)算、招標(biāo)合約、工程結(jié)算等各個階段進(jìn)行全面系統(tǒng)管理,從而有效完成預(yù)期成本目標(biāo)。
一、設(shè)計階段
通過了解工程設(shè)計要求想法,分析當(dāng)期同類項目成本指標(biāo)向設(shè)計單位提出限額設(shè)計指標(biāo),包括工程造價限額和工程實物含量限額指標(biāo),分別對應(yīng)建筑、結(jié)構(gòu)、機電、精裝飾裝修、園林綠化、環(huán)境工程、土石方及市政工程等。
首先根據(jù)方案設(shè)計,編制方案估算,提出對此方案是否可行或優(yōu)劣的意見,并得出一些類似產(chǎn)品數(shù)據(jù)及技術(shù)要求等。然后在初步設(shè)計完成后,編制設(shè)計概算,得出相應(yīng)概算和測算出經(jīng)濟(jì)指標(biāo),并與限額設(shè)計指標(biāo)進(jìn)行對比,提出更具合理化建議。在設(shè)計方案深化,進(jìn)行方案比選時,采用專家咨詢論證會,調(diào)整設(shè)計概算,從價值工程角度做不同方案的經(jīng)濟(jì)評價分析,給項目提供可選的最佳設(shè)計方案。
二、施工圖預(yù)算及招標(biāo)合約階段
經(jīng)審定的造價控制指標(biāo)為限額指導(dǎo),對施工圖進(jìn)行審查,加強施工圖設(shè)計及其材料選配工作,找出施工圖紙設(shè)計缺陷、錯漏,制定出有利于成本控制的設(shè)計優(yōu)化建議和材料/設(shè)備選配方案,并嚴(yán)格審核工程設(shè)計、施工單位提交的施工圖預(yù)算,計算限額含量,并編制施工圖預(yù)算(包括工程量清單,清單組價編制),保證差異范圍在5%以內(nèi)。
以預(yù)算總額為依據(jù),制訂成本控制目標(biāo)。進(jìn)行項目合約規(guī)劃,對整個項目標(biāo)段劃分,包括總包、直接發(fā)包的獨立工程、直接采購(甲供)的標(biāo)段。編寫總包單位招標(biāo)文件(含合同文件),編制專業(yè)分包招標(biāo)文件,做好開標(biāo)、評標(biāo)、澄清等相關(guān)工作,分析各投標(biāo)人的投標(biāo)報價,并與控制價進(jìn)行分析比較(提出施工方案與報價是否相符、是否存在不平衡報價、是否有漏項),得出技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析報告,并與中標(biāo)單位進(jìn)行合同談判、簽訂等工作,辦理招標(biāo)及備案手續(xù)。
三、施工階段
經(jīng)審定的施工圖預(yù)算為成本指導(dǎo),全程監(jiān)督的施工造價管理,對中標(biāo)單位的施工組織設(shè)計方案進(jìn)行審查,對可能造成項目成本增加的情況提出應(yīng)對措施。對施工過程中涉及造價調(diào)整的設(shè)計/工程(含材料)變更、經(jīng)濟(jì)簽證、價格核定,作好監(jiān)測跟蹤,及時反饋,制定控制方案,同時編制動態(tài)成本報表數(shù)據(jù)、建安成本執(zhí)行情況報告及工程成本超支預(yù)警報告。
1、核實、調(diào)整和分類統(tǒng)計工程量清單
為了動態(tài)管理工程造價,做到心中有數(shù),在項目中開展核實、調(diào)整和分類統(tǒng)計工程量清單工作,在施工合同簽訂之后對中標(biāo)人的工程量清單進(jìn)行核實調(diào)整,修正投標(biāo)時候的錯誤和筆錄,在招標(biāo)文件中加入限制不平衡報價的條款,譬如招標(biāo)人若發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人的投標(biāo)單價與按定額計算的單價相比大于30%的時候,業(yè)主有權(quán)按定額調(diào)整綜合單價;而分類統(tǒng)計工程量的目的是掌握各單項工程各分部分項的工程量組成,以便于編制產(chǎn)值計劃和提高審核進(jìn)度款的效率。
2、編制產(chǎn)值計劃、審核月進(jìn)度款、動態(tài)成本報表
3、主要材料和設(shè)備認(rèn)質(zhì)、認(rèn)價核定
。1)對材料設(shè)備價格及時進(jìn)行調(diào)研,如遇可調(diào)材料價格上下浮動超過合同約定幅度時,及時提出書面分析報告,制定相應(yīng)對策。
(2)在收到施工單位關(guān)于材料和設(shè)備認(rèn)質(zhì)、認(rèn)價核定書面要求后,監(jiān)理(項目部)及時確認(rèn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求后,根據(jù)合同約定的方法,及時進(jìn)行價格招標(biāo)或詢價,根據(jù)其詢價結(jié)果,對其進(jìn)行核價:確定價格、品牌、材質(zhì)、參數(shù)等。 (3)在變更某項材料、設(shè)備時,通過市場調(diào)研和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析,可能引起的造價增加或減少時,應(yīng)對其進(jìn)行成本控制。
4、現(xiàn)場收量
對現(xiàn)場土石方工程、隱蔽工程、簽證中不能按圖計量部分,及其他需要現(xiàn)場收量確定工程量的項目,進(jìn)行現(xiàn)場測量收方。在收到施工單位整理后的收方成果文件,及時完成收方成果審核和資料整理工作,如有整改要求,及時要求其整改后重新收量。因單項簽證涉及造價金額預(yù)期超過合同總價1%時,及時提出造價分析報告并報審,根據(jù)報審最終意見在簽證單上簽署明確核價意見。
5、技術(shù)、設(shè)計變更審核:因單項技術(shù)、設(shè)計變更引起造價上調(diào)預(yù)期超過20萬元的,提出造價變更分析報告,報總經(jīng)理審批。
6、索賠
。1)擬定引發(fā)索賠的`控制點,如工期延誤等,全程實施監(jiān)控和預(yù)警,如發(fā)現(xiàn)符合合同索賠條件的情況出現(xiàn),及時通知監(jiān)理(項目部),并擬定索賠方案意見,報領(lǐng)導(dǎo)審批同意后,正式提出索賠。
(2)擬定施工方可能提出索賠的問題,如為我方可以預(yù)期的因素(譬如重大設(shè)計變更等,但不包括進(jìn)度款到帳時間等我方不能預(yù)測的因素),全程實施監(jiān)控和預(yù)警,如發(fā)現(xiàn)可能出現(xiàn)施工方索賠的情況,及時通知監(jiān)理(項目部),并收集反索賠資料,擬定反索賠預(yù)案,施工單位正式提出索賠后,按合同約定的程序,及時處理索賠事宜,并將過程和結(jié)果報領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。
四、結(jié)算審核階段
工程完工后,在規(guī)定時間內(nèi)完成結(jié)算資料的審核,提交:工程結(jié)算總價及其明細(xì)結(jié)算報告、各分項工程結(jié)算書、全過程的造價控制及分析評估報告等專業(yè)審核結(jié)算報告。
1、結(jié)算資料的審查
。1)首先在工程計劃竣工工期兩個月之前,下發(fā)經(jīng)審定《工程結(jié)算所需資料清單和資料質(zhì)量要求》到施工單位,要求施工單位按要求及時完整的報送結(jié)算資料,并明示時間責(zé)任。
。2)工程竣工驗收結(jié)束,在收到施工單位遞交的結(jié)算資料后,按規(guī)定對資料的完整性進(jìn)行審查。完成對結(jié)算資料的審查后,提出審核整改意見,或接受資料開始辦理結(jié)算。但過程中施工單位因任何理由單方提出增加資料的要求將不被接受。
2、竣工結(jié)算的審查
(1)工程竣工驗收結(jié)束,在對結(jié)算資料的完整性審查后,按合同的規(guī)定時限完成對竣工結(jié)算的審查。
。2)審核方法為全面審核法,包括所有實物工程量的審核,材料單價的審核等,審核依據(jù)嚴(yán)格按施工合同及相關(guān)文件的要求執(zhí)行。
五、項目后評價
在竣工結(jié)算完成后,對比分析工程結(jié)算價與投資估算、設(shè)計概算、目標(biāo)成本的偏差,進(jìn)行偏差分析,并對造價指標(biāo)和實物工程量指標(biāo)進(jìn)行分析,出具分析報告書,總結(jié)項目實施過程中的相關(guān)經(jīng)驗和教訓(xùn)。
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