宿州市城市商業(yè)綜合體發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查報告
城市商業(yè)綜合體是指以區(qū)域為中心、以購物中心為主導，融合了商業(yè)零售、餐飲、休閑養(yǎng)生、娛樂、文化、教育、培訓、健身等多項城市主要功能活動，面向各類生活消費人群、提供綜合性服務的大型建筑綜合體。其主要特征是：由企業(yè)有計劃地管理運營，有統(tǒng)一的名稱;經(jīng)營范圍涵蓋超市、百貨店、專業(yè)店、專賣店等三個以上商品零售業(yè)態(tài)，以及餐飲、文化、娛樂、健身、休閑、培訓等三項以上服務業(yè)形態(tài);營業(yè)面積不小于1萬平方米且獨立開展經(jīng)營活動的商戶不少于50個;具備專門的停車場所，專供在城市商業(yè)綜合體內(nèi)進行消費的顧客使用。
為全面了解我市商業(yè)綜合體的總體布局、商業(yè)定位，商業(yè)綜合體內(nèi)業(yè)態(tài)分布及商戶基本經(jīng)營狀況、統(tǒng)計情況等方面內(nèi)容，宿州市統(tǒng)計局對全市符合條件的商業(yè)綜合體進行了全面調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，截至目前，宿州市在建和已投入使用的商業(yè)綜合體共計13個，其中已投入使用并應納入統(tǒng)計的商業(yè)綜合體8個。綜合體內(nèi)經(jīng)營商戶數(shù)共計514家，總營業(yè)面積約35.4萬平方米，全年客流總量約570.4萬人次，車位數(shù)約 9700個。
一、我市城市商業(yè)綜合體發(fā)展概況
城市綜合體作為一種新型的商業(yè)模式，既是城市發(fā)展特別是商業(yè)發(fā)展的結(jié)果，又是提升城市形象、推動商貿(mào)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的重要載體，具有城市名片和產(chǎn)業(yè)載體的雙重價值。2016年，全市前八大商業(yè)綜合體合計實現(xiàn)營業(yè)額8.11億元，吸納就業(yè)人員3291人。
(一)總體布局。按照國家統(tǒng)計局關(guān)于城市商業(yè)綜合體的界定，我市目前正常營業(yè)且規(guī)模達到城市商業(yè)綜合體統(tǒng)計界定要求的8家。其總體分布為：埇橋區(qū)3家，分別為宿州市創(chuàng)新時代購物廣場、埇橋區(qū)華夏世貿(mào)廣場、埇橋區(qū)同盛廣場;泗縣2家，分別為泗縣文廟商場、泗州第一街購物中心;蕭縣1家，蕭縣龍城國購廣場;靈璧縣1家，靈璧縣萊迪購物廣場;碭山縣1家，碭山縣香港商場。市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、宿馬園區(qū)、鞋城和高新區(qū)目前還沒有符合界定要求的城市商業(yè)綜合體。
(二)商業(yè)定位。目前我市城市商業(yè)綜合體主要定位于主城區(qū)和規(guī)劃新區(qū)。新建項目如埇橋區(qū)萬達城市廣場、碭山縣七彩商場等均位于城市發(fā)展的新區(qū)，交通便利，周圍高檔小區(qū)較多，其商業(yè)定位于城市規(guī)劃發(fā)展新方向，消費群體定位于收入較高且注重消費質(zhì)量改善的.群體。其他城市商業(yè)綜合體，如埇橋區(qū)創(chuàng)新時代購物廣場、同盛廣場、蕭縣龍城國購廣場等，其地理位置均處于商業(yè)較為發(fā)達的老城區(qū)，商業(yè)定位于人口密集，商業(yè)氛圍濃厚，成熟的城市商業(yè)綜合體較少，市場需求旺盛。消費群體定位于主城區(qū)原住居民及追求品質(zhì)生活的成功商業(yè)人士。總體上看，商業(yè)綜合體定位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的少，定位于消費水平較低的地區(qū)少。
(三)商業(yè)形態(tài)。城市商業(yè)綜合體規(guī)模越大，發(fā)展程度越高，其經(jīng)營的商業(yè)形態(tài)越豐富。總體上看，我市城市商業(yè)綜合體均具有零售、餐飲、服務三種基本業(yè)態(tài)。其中，在零售業(yè)態(tài)中，超市和百貨店居多，而專業(yè)店、專賣店較少;在餐飲業(yè)態(tài)中，快餐和以大排檔攤位形式存在的簡餐、小吃較多，正餐較少;在服務業(yè)態(tài)中，影院、KTV、游藝較多，而培訓和金融服務較少。
(四)商戶類型。從目前我市城市商業(yè)綜合體內(nèi)部商戶類型看，個體工商戶居多，法人單位和產(chǎn)業(yè)活動單位相對較少。在2016年我市擬上報國家統(tǒng)計平臺的8家城市商業(yè)綜合體中，入住的個體工商戶450家，占全部經(jīng)營單位數(shù)的87.5%;法人單位38家，產(chǎn)業(yè)活動單位26家。法人及產(chǎn)業(yè)活動單位合計占12.5%。
(五)經(jīng)營模式。城市商業(yè)綜合體雖然是由企業(yè)整體規(guī)劃、統(tǒng)一管理，但在具體經(jīng)營模式上，企業(yè)自營或聯(lián)營的較少，對外租賃的較多(租戶經(jīng)營業(yè)態(tài)符合城市商業(yè)綜合體整體規(guī)劃，承租戶負責經(jīng)營，企業(yè)管理單位收取租金)。如埇橋區(qū)同盛廣場，靈璧縣萊迪廣場內(nèi)部經(jīng)營單位全部為租賃戶。全市八家重點商業(yè)綜合體內(nèi)對外租賃的經(jīng)營單位406家，占全部經(jīng)營單位的79%。
二、我市城市商業(yè)綜合體發(fā)展的特點
(一)數(shù)量快速增加，老城區(qū)相對集中。2016年，我市擬納入統(tǒng)計的城市商業(yè)綜合體8家，較2015年新增7家。其中，位于老城區(qū)的商業(yè)綜合體6家，1家位于城市發(fā)展新區(qū)，1家位于新老城區(qū)結(jié)合部。從發(fā)展趨勢看，新建或試營業(yè)的城市商業(yè)綜合體均分布在城市發(fā)展新區(qū)，如埇橋區(qū)萬達城市廣場、碭山縣七彩商城等。
(二)商戶數(shù)量眾多，自營或聯(lián)營較少。從綜合體內(nèi)商戶數(shù)量看，在重點調(diào)查的8家城市商業(yè)綜合體中，經(jīng)營商戶總數(shù)量為514戶，其中自營或聯(lián)營單位108家，僅占全部經(jīng)營單位的21%。個別商業(yè)綜合體內(nèi)經(jīng)營單位全部為對外租賃商戶，如埇橋區(qū)同盛購物廣場、泗縣第一街購物中心、靈璧縣萊迪購物中心等。
(三)經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，商品零售占一半以上。分業(yè)態(tài)看，2016年我市商業(yè)綜合體零售業(yè)商戶321戶，主要業(yè)務活動涵蓋服裝鞋帽、化妝品、電子產(chǎn)品、珠寶首飾、黃金、圖書文化用品等領(lǐng)域，占商戶總數(shù)的62.5%;餐飲業(yè)商戶93戶，主要提供正餐、快餐、甜品、飲品等，占18.1%;電影院、游藝游戲、KTV、教育培訓、健身養(yǎng)生等服務業(yè)商戶100戶，占19.45%。
(四)銷售量增長較快，億元以上項目較少。2016年前10月，全市8家城市商業(yè)綜合體實現(xiàn)銷售(營業(yè))額8.11億元，同比增長49.73%。分業(yè)態(tài)看，零售業(yè)5.93億元，增長25.5%;餐飲業(yè)1.01億元，增長236.7%;電影院、游藝游戲、KTV、教育培訓、健身養(yǎng)生等服務業(yè)1.17億元，增長197.9%。但從銷售規(guī)�？矗N售額(營業(yè)額)達億元以上單位僅3家，分別為埇橋區(qū)創(chuàng)新時代廣場、碭山縣香港商城、泗縣文廟商城，億元以上單位數(shù)占綜合體總數(shù)不足一半。
(五)大眾化消費居多，專賣店和精品店較少。受限于地區(qū)人口數(shù)量、居民消費能力，我市商業(yè)綜合體經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以百貨和超市為主，尤其是縣城里的商業(yè)綜合體，大眾化消費商品居多，專賣店和精品店較少，在餐飲和服務業(yè)態(tài)中，小吃和特色餐飲較多，正餐較少。KTV和影視較多，教育及培訓機構(gòu)較少。
三、我市城市商業(yè)綜合體發(fā)展和統(tǒng)計中面臨的困難
由于受宏觀經(jīng)濟下行壓力加大、電商分流、城市建設改造升級、自身商業(yè)定位不準、經(jīng)營管理不到位、承租戶換手率高等因素影響，我市城市商業(yè)綜合體發(fā)展和統(tǒng)計工作還存在不少困難。
(一)發(fā)展的制約因素。
1.受新產(chǎn)業(yè)及新消費模式轉(zhuǎn)變影響，零售行業(yè)實體店遭遇寒冬。 近年來，隨著電商行業(yè)迅猛發(fā)展，部分零售行業(yè)實體店成了“觀摩店”、“試衣間”，銷售額大幅下降。以蕭縣龍城國購廣場為例，其一期項目國購步行街2012年12月8日商戶入駐率為100%，滿鋪開業(yè)，現(xiàn)如今只有70%的開業(yè)經(jīng)營率，最低潮時開業(yè)率低至50%，商場第一層服飾零售幾乎全部關(guān)停。如今開業(yè)率有所回升，但店鋪換手率偏高。店鋪空置及較高的換手率導致城市綜合體管理方租金大幅下降，目前市場租金已普遍比原先開業(yè)時下降30%-50%。
2.商業(yè)布局過于密集，市場消費潛力不足。以埇橋區(qū)為例，宿州創(chuàng)新時代購物廣場與大潤發(fā)購物中心相距不足500米，與創(chuàng)新時代購物廣場一路之隔的國購廣場也正在建設之中。而由于城市改造，主城區(qū)人口大量外遷，再加上本區(qū)域沒有大量新建高檔社區(qū)，即使部分拆遷戶回遷，該區(qū)域整體商業(yè)市場消費能力仍有待觀察。埇橋區(qū)華夏世貿(mào)廣場，2011年開業(yè)時，商戶爭著入住商場，但從2013年開始，周邊城區(qū)改造，居民大量外遷，加上周邊商場(如華夏、蘇果商場)較多，同等商品售價較低，從而導致商業(yè)綜合體經(jīng)營困難。目前商場為留住商戶，增加商場人氣，不僅不收租金，還出人出資與商戶聯(lián)合經(jīng)營。
3.商業(yè)定位涉后，消費層次有待轉(zhuǎn)型升級。建設城市商業(yè)綜合體的初衷就是改變?nèi)藗兿M觀念、增加消費體驗，提高居民消費質(zhì)量和層次。但從調(diào)研情況看，個別老城區(qū)城市商業(yè)綜合體除精品店、專賣店營業(yè)額較好外，日常百貨、服裝，快餐等行業(yè)均與周邊商業(yè)無異。有的商業(yè)綜合體除有特色的餐飲和影院外，其他部分甚至演變成規(guī)模較大的商品交易市場了(商品交易市場特別是有批發(fā)活動的商品交易市場不屬于城市商業(yè)綜合體范疇)。如碭山香港商城，其一樓商業(yè)大部分為個體經(jīng)營服裝百貨，定位較低，與周邊商業(yè)無異。部分位于新城區(qū)的城市商業(yè)綜合體，由于新區(qū)正在建設，人流量不足，市場消費能力偏低，綜合體內(nèi)商戶換手率高，商戶空置率也偏高。消費層次難以實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。
4.基礎設施投入不足，停車場建設普遍涉后于商業(yè)發(fā)展速度。我市現(xiàn)有城市商業(yè)綜合體項目多數(shù)屬于主城區(qū)，有成熟繁榮的商圈，有足夠的消費群體支撐，但存在共性的問題就是停車場設計偏小，如碭山縣香港商城、泗縣文廟商城等，停車位明顯跟不上城市商業(yè)發(fā)展需求;有的城市商業(yè)綜合體雖然有地下車庫且停車位也較多，但進出地下車庫的道路不順，如埇橋區(qū)創(chuàng)新時代購物廣場、同盛廣場，蕭縣龍城國購廣場等。
5.管理松散，服務水平有待提升。一些城市商業(yè)綜合體建成后，招商缺少統(tǒng)一規(guī)劃，綜合體內(nèi)業(yè)態(tài)布局不清晰，商業(yè)綜合體管理公司在經(jīng)營過程中重租金輕管理的現(xiàn)象大量存在。管理松散，城市商業(yè)綜合體整體的營銷推廣開展不力。經(jīng)調(diào)查，全市八家主要城市商業(yè)綜合體內(nèi)自營、聯(lián)營部分僅115家商戶，占經(jīng)營總單位個數(shù)的22.07%，有的商業(yè)綜合體全部對外出租，管理方只收取租金，而對市場安全、商品質(zhì)量、人員管理服務不到位。
(二)統(tǒng)計中存在的問題。
近幾年來，城市商業(yè)綜合體作為一種新型商業(yè)運作模式發(fā)展迅速，在美化城市建設，提高城市品味的同時，也已成為我市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的重要載體。但我市對于城市綜合體商業(yè)貿(mào)易的統(tǒng)計起步較晚，基礎工作相對薄弱。
1.部分限額以上單位未納入統(tǒng)計。在重點調(diào)查的八家城市商業(yè)綜合體中，年主營業(yè)務收入達到限額以上單位23家，其中，法人單位9家，產(chǎn)業(yè)活動單位4家，個體工商戶10家。目前，上述23家單位中，已納入統(tǒng)計平臺的僅3家法人單位，其他單位均未納入限額以上商業(yè)統(tǒng)計。
2.商戶基礎資料缺失，統(tǒng)計工作困難。在城市商業(yè)綜合體經(jīng)營單位構(gòu)成中，個體工商戶占85%以上，但由于不是統(tǒng)一收銀，大量的個體工商戶沒有健全的財務資料和齊全臺帳資料，且在被調(diào)查訪問時隱瞞其實際經(jīng)營收入，難以摸到真實的經(jīng)營收入情況，很難判斷其是否達到限額以上標準。也無法申報納入限上“大個體戶”統(tǒng)計。
3.商鋪租戶換手率高，無法真實反映經(jīng)營變動情況。目前，國家關(guān)于城市商業(yè)綜合體的統(tǒng)計頻率為年度統(tǒng)計，即一年一次，但由于各種原因，部分城市商業(yè)綜合體內(nèi)商戶經(jīng)營不景氣，承租戶換手率高，有的經(jīng)營業(yè)態(tài)也發(fā)生改變，造成季度和月度商品類值及交易額難以統(tǒng)計，尤其是統(tǒng)計表中的上年數(shù)據(jù)無法填寫。這也造成年度統(tǒng)計資料不能全面及時反映城市綜合體內(nèi)商業(yè)經(jīng)營變動真實情況。
四、發(fā)展城市商業(yè)綜合體的幾點建議
大型城市商業(yè)綜合體就是一座“城市地標”，也是一張“城市名片”。大力發(fā)展一批城市商業(yè)綜合體，對提高我市城市發(fā)展水平，拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，增強市民榮譽感和歸屬感具有十分重要的現(xiàn)實意義。
1.加強頂層設計，優(yōu)化空間布局。相關(guān)部門要依據(jù)城市發(fā)展總體規(guī)劃，結(jié)合區(qū)域人口、消費習慣、消費能力、城市基礎設施建設、商業(yè)氛圍等具體情況，研究制定本地區(qū)城市商業(yè)綜合體發(fā)展的專項規(guī)劃。對可建區(qū)域、輻射范圍、商業(yè)定位等提出明確的指導意見。要加強對規(guī)劃落實情況的跟蹤督查，及時調(diào)整完善城市商業(yè)體的空間布局，既要解決需求不足、轉(zhuǎn)型不力的問題，也要防止過度建設、同質(zhì)化競爭的問題。
2.降稅減費，鼓勵實體經(jīng)濟發(fā)展。一是探索對電商行業(yè)征稅辦法，擴大稅源;二是適當降低實體商貿(mào)企業(yè)的稅賦成本，包括房屋租賃稅及商貿(mào)經(jīng)營中的各項營業(yè)稅金及附加等。認真貫徹落實《宿州市人民政府關(guān)于降成本減輕實體經(jīng)濟企業(yè)負擔的實施意見》以及《宿州市人民政府辦公室關(guān)于加快發(fā)展生活性服務業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的實施意見》，主動減輕商貿(mào)企業(yè)經(jīng)營成本。
3.加大基建投入，完善商業(yè)配套設施。加強對城市綜合體商業(yè)功能和其他功能的協(xié)調(diào)性研究，加快舊城區(qū)改造進度，要扭轉(zhuǎn)城市拆遷快而建設回遷慢的局面，尤其是要妥善解決重點工程進度慢甚至長期爛尾的問題。要完善周邊基礎設施，搞好交通道路網(wǎng)絡、停車場、市民休閑廣場、公交線路等配套基礎設施，解決好交通、環(huán)境等瓶頸制約。
4.加強管理，提升服務水平。各城市商業(yè)綜合體管理單位要積極學習發(fā)達地區(qū)城市商業(yè)綜合體先進經(jīng)營理念與管理模式，提升本單位的整體商業(yè)運作能力。一是統(tǒng)一招商政策，確保商業(yè)形態(tài)和品牌組合符合經(jīng)營主題;二是統(tǒng)一營銷管理，把松散的經(jīng)營戶和多樣的消費形態(tài)集合到一個信息平臺上，統(tǒng)一策劃促銷、統(tǒng)一收銀管理。
5.加強城市綜合體商業(yè)統(tǒng)計，應統(tǒng)盡統(tǒng)。一是縣區(qū)政府牽頭，相關(guān)部門聯(lián)動，摸排掌握新增城市商業(yè)綜合體內(nèi)商戶信息及經(jīng)營狀況，建立并及時更新城市商業(yè)綜合體經(jīng)營信息庫;二是各縣區(qū)商務主管部門要做好月度限上法人單位申報以及一年一度的“大個體”申報工作，及時將綜合體內(nèi)營業(yè)額達限單位納入限額以上商業(yè)統(tǒng)計。
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