養(yǎng)老院可行性報告

　　可行性報告是確定建設項目前具有決定性意義的工作，下面為您整理的是養(yǎng)老院可行性報告，歡迎查看~

　　創(chuàng)辦養(yǎng)老院可行性報告分析要點

　　1、本地老年市場容量與特點

　　2、市場有多大?養(yǎng)老院的目標客戶

　　3、功能定位，現(xiàn)有面積的收支比例分析

　　4、老年服務項目

　　5、周邊老年愿意接受哪些服務項目?

　　6、市場獲利分析

　　7、制定什么樣的.價格?如何制定價格?老人接受范圍

　　8、養(yǎng)老院周邊老人經濟收入與人員職業(yè)分析

　　9、養(yǎng)老院如何廣而告之?公眾宣傳

　　10、如何經營管理養(yǎng)老院?

　　11、員工來源，員工工資標準

　　12、日常各項開支與第一年總費用支出的匡算

　　13、經濟收益保本點和經濟保本運作需要多長時間

　　14、裝修設計與費用

　　15、設備、設施、器具種類與費用計劃

　　16、投資計劃(固定資產與流動資金分配與使用計劃)

　　養(yǎng)老院可行性報告

　　現(xiàn)在是市場經濟，與其他行業(yè)一樣，要辦養(yǎng)老院，也要進行市場調查， 進行可行性分析。業(yè)內人士普遍認為， 開辦養(yǎng)老院， 僅有愛心是不夠的， 抱著賺錢的目的也是不可取的， 因為養(yǎng)老服務是微利甚至是不盈利的。 當然， 也確有人投資建養(yǎng)老機構純?yōu)榛貓笊鐣��?不為賺錢也不圖虛名， 即使如此， 養(yǎng)老機構開辦以后， 也還有個維持良性動轉的問題，即如何保持其自身發(fā)展。所以，在開辦養(yǎng)老院之前要做個詳細的養(yǎng)老院可行性報告，做到心中有數(shù)。

　　一：辦院可行性分析

　　養(yǎng)老服務業(yè)是一個投資回收周期比較長的行業(yè)， 對此， 投資者要有清醒的認識。 進行可行性分析要考慮的因素有： 目前本地區(qū)同行業(yè)總量 (床位數(shù))及分布情況， 本地區(qū)老人及家庭經濟狀況， 盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機構的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。

　　盈虧的主要因素是入住率和服務成本， 這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、 辦公費用、 維修費、 大型資產折舊費等， 都要考慮在內。 其計算公式為(預期入住人數(shù)╳收費)-服務成本即為盈虧，收費項目主要有床位費、 生活費、 取暖費三項， 養(yǎng)老機構也可就其他服務項目收取約定的費用。

　　辦院的主要風險在于， 一是入住率的不足， 房租、 人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄， 導致開辦一年內甚至更長時間處于凈投入狀態(tài)，不能實現(xiàn)資產的良性循環(huán)。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時續(xù)費， 養(yǎng)老機構又不能強行將老人趕出門， 造成墊付費用的局面。 三是老人的意外傷害風險。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群， 一旦產生糾紛， 訴訟和調解對養(yǎng)老機構都帶來人力和物力上的負擔。

　　下面拿深圳市作為例子，就深圳養(yǎng)老院現(xiàn)狀，試做開辦養(yǎng)老機構可行性分析如下：

　　一、 從市場角度

　　深圳是個適合老年人養(yǎng)老的的城市， 各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對 65 歲以上的老年人免費。隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到深圳養(yǎng)老。目前深圳實際人口 1200 萬，其中老年人口占到 102 萬，占到 9%多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機構 86 家， 床位共計 3500 余張， 剛剛達到老年人口千分之二的最低要求， 應該還有很大的發(fā)展空間。

　　二、 目前深圳市內養(yǎng)老機構發(fā)展評價

　　深圳市養(yǎng)老機構應該說從數(shù)量上發(fā)展較慢， 但總體運營水平不夠高， 特別是缺少象鄭州和佑尊長園、北京雙井恭和苑、 北京太陽城銀鈴老年公寓這樣行業(yè)領軍型的養(yǎng)老機構。具體來講：

　　1 、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機構，收費較低(全部費用 800 元以下) 的入住率一直很高， 床位全年緊張。 辦這種類型的養(yǎng)老機構前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。

　　2 、 百床以上收費在 1000 元左右的養(yǎng)老機構， 在深圳市場目前屬于中檔以上養(yǎng)老機構， 目前存在一定程度的入住率不足， 經營情況多在盈虧平衡點以下。 但這種類型的養(yǎng)老機構是外地來養(yǎng)老的老人的首選，市場前景看好。

　　3 、 30 張床位至 100 張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機構是深圳市養(yǎng)老機構的主流。 這部分養(yǎng)老機構， 由于床位數(shù)達到了規(guī)模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派， 機構管理還處在簡單層次控制的范圍之內， 用人成本較低。 這種養(yǎng)老機構經歷前期的經驗積累期，多數(shù)都實現(xiàn)了盈利。需要特別提出的是， 這部分養(yǎng)老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少， 日常消耗低， 且收費較高。 只要輔助于較好的醫(yī)療， 是目前盈利概率最高的院所類型。

　　4 、30 張床位以下的小型養(yǎng)老機構，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經營形式靈活， 前期投入較小， 特別適合生活小區(qū)內建設。 經營這種類型養(yǎng)老機構的關鍵是爭取物業(yè)和居委會的支持， 在房屋租金等方便實現(xiàn)優(yōu)惠。 可能的情況下爭取到福彩基金的投入， “星光老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。 經營這種養(yǎng)老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養(yǎng)老機構在本市經營平均狀況較差， 對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大， 每年都有不能通過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。 迫切需要專業(yè)人士介入， 對這種養(yǎng)老機構財務運營進行專業(yè)指導，或采取集團式經營方式， 統(tǒng)一采購、 統(tǒng)一配餐、 統(tǒng)一調配醫(yī)護康復設施，達到降低服務成本的目的。

　　二：收支情況分析(以 50 張床位，四人間養(yǎng)老院為例)

　　一、開辦養(yǎng)老機構前期投入

　　1 、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經營狀況不良、非網點性的'療養(yǎng)院、旅館、幼兒園和工廠附設后勤設施，租金必須控制在 200元/床/月以下(通常收費床位費為 200 元-600 元) ，例：50 張床位的養(yǎng)老機構總建筑面積在 700 平方米以上，合理租金控制在年 10 萬以下。

　　2 、房屋改造和簡單裝修費用，約投入 6 萬元。

　　3 、基本設施配備。

　　a) 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計 800 元×50=40000元。

　　b) 床上用品 700×50=35000 元

　　c) 室內每人一個圈椅 200×50=10000

　　d) 電視每房間一個 1000×15=15000

　　e) 活動室設施家庭影院一套， 麻將桌 2 個， 健身器材 2 件，預算約 10000 元。

　　f) 餐飲設施，灶具二套，餐具 60 套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在 8000 元。 (可在開業(yè)時爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈)

　　g) 洗衣設備，預算 2000 元。

　　h) 洗澡設備，預算 5000 元。

　　i) 辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。 (可時機成熟時再到位)合計最小投入 280000元。

　　4 、開業(yè)儀式和相關宣傳費用，約 20000 元。

　　以上租金+裝修+設施+宣傳=300000 元

　　二、養(yǎng)老機構年度運營投入

　　1 、員工工資。

　　院長(兼會計)1 人計 4000×12=48000 元

　　副院長 兼采購 1 人計 2000×12=24000 元

　　護理員 5 人計 1000×12×5=60000 元

　　廚師 2 人計 1200×12×2=26400 元

　　以上共計 9 人計 158400 元。

　　2 、伙食費成本 300×50×12=180000 元。

　　3 、水電費 400×50=20000 元

　　4 、取暖費 700 平米×20=14000 元

　　5 、辦公費用 600×12=7200 元

　　6 、設備耗材、維護等 2000 元

　　7 、租金 10 萬元。

　　以上投入合計 482000 元。

　　三、養(yǎng)老機構收入預測(按 80%床位利用率，680 元收費)

　　1 、床位費四人間 200×12×50×80%=96000 元。

　　2 、服務費 200×12×50×80%=96000 元

　　3 、餐費 260×12×50×80%=124800 元

　　3 、水電費 20×12×50×80%=9600 元

　　4 、取暖費 80×3 ×50×80%=9600 元

　　以上收入計 336000 元

　　四、經營評估

　　1 、此種規(guī)模設計養(yǎng)老機構盈虧平衡點為全年平均入住率 55% 。

　　2 、可期達到全年平均 80%的床位利用率，每年做 1 萬元的資產折舊，5000 元意外損耗，保守收入 280000 元。

　　3 、每位老人入住時收取 5000 元意外保證金，可暫收付 200000元，可 60%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。

　　三：開辦養(yǎng)老機構相關手續(xù)

　　(另見：十六步詳解如何申辦養(yǎng)老院登記證書)

　　一、開辦養(yǎng)老機構應具備的條件

　　(一)符合當?shù)仞B(yǎng)老服務機構發(fā)展規(guī)劃;

　　(二)有規(guī)范的名稱;

　　(三)有固定的場所和服務設施，有室外活動場所;

　　(四)有相應的資金(前期投入約 1 萬元/床) ;

　　(五) 有與其業(yè)務相適應的從業(yè)人員 (醫(yī)生護士可通過與屬地醫(yī)院診所簽約實現(xiàn)) 。

　　二、開辦養(yǎng)老服務機構，應當提交下列材料：

　　(一)開辦組織或個人的身份證明;

　　(二)機構章程;

　　(三)資金狀況證明;

　　(四)場所證明;

　　(五)消防安全、衛(wèi)生防疫證明;

　　(六) 與養(yǎng)老服務機構所在地的一級以上醫(yī)療機構簽訂的提供醫(yī)療服務協(xié)議或者內設醫(yī)療機構的批準證書。

　　三、開辦養(yǎng)老服務機構，應辦理如下手續(xù)：

　　1 、 市和各區(qū) (市) 人民政府以及非本市組織、 個人開辦養(yǎng)老服務機構， 申辦人直接向市民政部門提出申請。 本市其他組織和個人開辦養(yǎng)老服務機構， 申辦人應當向養(yǎng)老服務機構所在地的區(qū) (市) 民政部門提出申請。 區(qū) (市) 民政部門應當按照本辦法的有關規(guī)定進行審查，對符合規(guī)定的，報市民政部門。民政部門審查開辦養(yǎng)老服務機構申請的時限為自接到申請之日起 20 日內。

　　2 、核準開辦養(yǎng)老院的，申辦人應當按照有關規(guī)定和民政部門的要求進行籌建， 經民政部門會同有關部門驗收合格后， 由市民政部門發(fā)給登記證書。

　　3 、申辦人取得登記證書后，應當按下列規(guī)定辦理有關手續(xù)：

　　(一)利用非國有資產開辦的非營利性養(yǎng)老服務機構，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機關辦理登記手續(xù);

　　(二)利用國有資產開辦的非營利性養(yǎng)老服務機構，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機關辦理登記手續(xù);

　　(三) 開辦營利性養(yǎng)老服務機構， 申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續(xù)。

　　四、養(yǎng)老機構享受優(yōu)惠和社會資源利用

　　1 、養(yǎng)老機構用水、電、安裝電話實行居民價優(yōu)惠。需每年到民政部門審批一次。

　　2 、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。

　　3 、可利用志愿者開展服務，降低用人成本，實現(xiàn)親情服務。

　　4 、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。養(yǎng)老院的建設地塊不僅要求土地屬性、 拆遷補償、 水電氣市政條件等落實， 更重要的是要分析地塊周邊環(huán)境， 包括交通條件、 居民區(qū)距離、周邊人口數(shù)量和素質、 地區(qū)經濟和社會發(fā)展情況， 分析該地塊是否適合建養(yǎng)老院、養(yǎng)老院服務對象(消費群體)市場容量等。

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