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股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)評估報告
資產(chǎn)評估報告它是按照一定格式和內(nèi)容來反映評估目的、假設(shè)、程序、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報告書。以下是小編整理的關(guān)于股東全部權(quán)益價值評估項目資產(chǎn)評估報告范文。歡迎大家參考!
浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司擬收購股權(quán)
涉及的常州市新港熱電有限公司
股東全部權(quán)益價值評估項目
資 產(chǎn) 評 估 報 告
坤元評報〔 201 6 〕 456 號
坤元資產(chǎn)評估有限公司
二〇一六年十月 十九 日
目 錄
注冊資產(chǎn)評估師聲明 ............................................................................................... 1
資產(chǎn)評估報告 · 摘要 ............................................................................................... 2
資產(chǎn)評估報告 · 正文 ............................................................................................... 5
一、 委托方、被評估單位及其他評估報告使用者 ................................ .. 5
二、 評估目的 ................................ ................................ 9
三、 評估對象和評估范圍 ................................ ...................... 9
四、 價值類型及其定義 ................................ ....................... 11
五、 評估基準(zhǔn)日 ................................ ............................. 11
六、 評估假設(shè) ................................ ............................... 12
七、 評估依據(jù) ................................ ............................... 13
八、 評估方法 ................................ ............................... 15
九、 評估過程 ................................ ............................... 25
十、 評估結(jié)論 ................................ ............................... 27
十一、 特別事項說明 ................................ ......................... 28
十二、 評估報告使用限制說明 ................................ ................. 30
資產(chǎn)評估報告 · 附件 ............................................................................................. 32
評估結(jié)果匯總表及明細表 ...................................................................................... 82
注冊資產(chǎn)評估師聲明
1 .就注冊資產(chǎn)評估師所知，評估報告中陳述的事項是客觀的。
2.注冊資產(chǎn)評估師在評估對象中沒有現(xiàn)存的或預(yù)期的利益，同時與委托方和相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有個人利益關(guān)系，對委托方和相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。
3.評估報告的分析和結(jié)論是在恪守獨立、客觀、公正原則基礎(chǔ)上形成的，僅在評估報告設(shè)定的評估假設(shè)和限制條件下成立。
4.評估結(jié)論僅在評估報告載明的評估基準(zhǔn)日有效。評估報告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估基準(zhǔn)日后的資產(chǎn)狀況和市場變化情況合理確定評估報告使用期限。
5.注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機構(gòu)具備本評估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評估經(jīng)驗;除已在評估報告中披露的運用評估機構(gòu)或?qū)＜业墓ぷ魍�，評估過程中沒有運用其他評估機構(gòu)或?qū)＜夜ぷ鞒晒?/p>
6.注冊資產(chǎn)評估師及其業(yè)務(wù)助理人員已對評估對象進行了現(xiàn)場勘察。
7.注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。
8.遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任; 提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性和完整性，恰當(dāng)使用評估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
9.注冊資產(chǎn)評估師對評估對象的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不對評估對象的法律權(quán)屬做任何形式的保證。
10.評估報告的使用僅限于評估報告中載明的評估目的，因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機構(gòu)無關(guān)。
浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司擬收購股權(quán)
涉及的常州市新港熱電有限公司
股東全部權(quán)益價值評估項目
資產(chǎn)評估報告
坤元評報〔2016〕 456 號
摘 要
以下內(nèi)容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀評估報告正文。
一、 委托方和被評估單位及其他評估報告使用者
本次資產(chǎn)評估的委托方為浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司 (以下簡稱“ 富春環(huán)保公司 ” ) ，本次資產(chǎn)評估的被評估單位為常州市新港熱電有限公司 (以下簡稱“新港熱電公司 ” ) 。
根據(jù)《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》，本評估報告的其他使用者為國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者。
二、 評估目的
富春環(huán)保公司擬收購新港熱電公司股權(quán)， 根據(jù)評估業(yè)務(wù)約定書的約定， 需要對新港熱電公司 的股東全部權(quán)益價值進行評估。
本次評估目的是為該經(jīng)濟行為提供新港熱電公司股東全部權(quán)益價值的參考依據(jù)。
三、 評估對象和評估范圍
根據(jù)評估業(yè)務(wù)約定書的約定， 評估對象為涉及上述經(jīng)濟行為的新港熱電公司 的股東全部權(quán)益。
評估范圍為新港熱電公司 的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債， 包括流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)及流動負(fù)債、非流動負(fù)債。按照新港熱電公司提供的截至 2016 年 9 月 30 日業(yè)經(jīng)審計的會計報表 (母公司報表口徑) 反映， 資產(chǎn)、負(fù)債及股東權(quán)益的賬面價值分別為564,771,665.79 元、 380,539,787.85 元和 184,231,877.94 元。
四、 價值類型及其定義
本次評估的價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
五、 評估基準(zhǔn)日
評估基準(zhǔn)日 為 2016 年 9 月 30 日 。
六、 評估方法
根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件， 本次分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進行評估。
七、 評估結(jié)論
經(jīng)綜合分析， 本次評估最終采用收益法的評估結(jié)果， 新港熱電公司股東全部權(quán)益的評估價值為 1,007,066,100.00 元(大寫為人民幣壹拾億零柒佰零陸萬陸仟壹佰元整)。
八、 評估結(jié)論的使用有效期
本評估結(jié)論的使用有效期為一年，即自評估基準(zhǔn)日 2016 年 9 月 30 日起至 2017年 9 月 29 日止。
九、對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項
1. 截至評估基準(zhǔn)日， 評估對象和相關(guān)資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料存在以下瑕疵情況：
(1) 列入本次評估范圍的汽機房、主控樓、干煤棚、空壓機房、宿舍、食堂浴室等 33 項房屋建筑物(合計賬面原值 112,857,161.84 元，賬面價值 80,928,630.06元)截至評估基準(zhǔn)日尚未取得 《房屋所有權(quán)證》。新港熱電公司出具了相關(guān)說明并提供了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等規(guī)劃審批資料， 承諾上述資產(chǎn)屬于新港熱電公司所有。
(2) 列入評估范圍的位于常州市新北區(qū)春江鎮(zhèn)港區(qū)大道北、 長江路以東的工業(yè)用地，土地面積為 3,810 平方米，使用年限為 50 年，終止日期為 2063 年 11 月 27日。根據(jù)該宗地《國有用地使用證》附頁顯示，該證書的有效期按出讓合同第十六條約定的竣工日期確定，在 2016 年 10 月 1 日之前有效，即該證書為臨時土地證。
2. 本次評估對象為企業(yè)股東全部權(quán)益價值，部分股東權(quán)益價值并不必然等于股東全部權(quán)益價值和股權(quán)比例的乘積，可能存在控制權(quán)溢價或缺乏控制權(quán)的折價。本次評估亦未考慮流動性因素對評估對象價值的影響。
評估報告的特別事項說明和使用限制說明請認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報告正文。
浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司擬收購股權(quán)
涉及的常州市新港熱電有限公司
股東全部權(quán)益價值評估項目
資產(chǎn)評估報告
坤元評報〔2016〕 456 號
浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司 ：
坤元資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司 的委托， 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、 資產(chǎn)評估原則，分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，按照必要的評估程序，對貴公司擬收購股權(quán)涉及的常州市新港熱電有限公司股東全部權(quán)益在 2016 年 9 月 30 日 的市場價值進行了評估。 現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：
一、 委托方、 被評估單位及其他評估報告使用者
本次資產(chǎn)評估的委托方為浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司 ，被評估單位為常州市新港熱電有限公司 。
(一) 委托方概況
1. 名稱： 浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司 ( 以下簡稱 “ 富春環(huán)保公司 ”)
2. 住所： 浙江省富陽市靈橋鎮(zhèn)春永路188號
3. 法定代表人： 張杰
4. 注冊資本： 柒億玖仟陸佰叁拾伍萬元整
5. 公司類型： 股份有限公司(上市)
6. 統(tǒng)一社會信用代碼： 913300007572103686
7. 登記機關(guān)： 浙江省工商行政管理局
8. 經(jīng)營范圍： 發(fā)電電力業(yè)務(wù)(范圍詳見《中華人民共和國電力業(yè)務(wù)許可證》，有效期至2026年10月 31 日)， 精密冷軋薄板的生產(chǎn)。 蒸汽、熱水生產(chǎn)，熱電技術(shù)咨詢，精密冷軋薄板的生產(chǎn)、銷售(限分支機構(gòu)經(jīng)營)。
(二) 被評估單位概況
一) 企業(yè)名稱、類型與組織形式
1. 名稱： 常州市新港熱電有限公司 (以下簡稱“新港熱電公司 ” )
2. 住所： 常州市新北區(qū)春江鎮(zhèn)圩塘江邊化工區(qū)
3. 法定代表人： 張杰
4. 注冊資本： 12,000萬元整
5. 公司類型： 有限責(zé)任公司
6. 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號： 320407000003057
7. 登記機關(guān)： 常州工商行政管理局高新區(qū)(新北)分局
8. 經(jīng)營范圍： 火力發(fā)電。蒸汽生產(chǎn)供應(yīng);灰渣、五金、交電、建筑材料、儀器儀表、公路運輸設(shè)備及配件的銷售。
二) 企業(yè)歷史沿革
1 .公司成立時情況
新港熱電公司成立于 2000 年 10 月，初始注冊資本 200 萬元，成立時股東和出資情況如下：自然人胡士超出資 140 萬元 ( 占注冊資本的 70%) ，自然人梅文華出資58 萬元 ( 占注冊資本的 29%) ，自然人馮麗娟出資 2 萬元 ( 占注冊資本的 1%) 。
2.公司歷次股權(quán)變更情況
2001 年 3 月， 根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓決議， 馮麗娟將其持有公司的出資額 2 萬元轉(zhuǎn)讓給胡士超。 同月 ， 根據(jù)公司股東會決議，公司增加注冊資本 300 萬元人民幣，其中由新股東鎮(zhèn)江蘇源華電電力有限責(zé)任公司認(rèn)繳出資 255 萬元，原股東胡士超認(rèn)繳出資31.95 萬元， 梅文華認(rèn)繳出資 13.05 萬元。
2006 年 11 月，根據(jù)公司股東會決議， 梅文華將其持有公司的 14.21%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給胡士超。
2008 年 7 月，根據(jù)公司股東會決議，鎮(zhèn)江新華電集團有限責(zé)任公司(原鎮(zhèn)江蘇源華電電力有限責(zé)任公司)將其持有公司的 51%股權(quán)，即出資額 255 萬元轉(zhuǎn)讓給胡士超及胡九如。其中胡士超受讓 49%的股權(quán)，合計出資額 490 萬元，占注冊資本的98%。胡九如受讓 2%的股權(quán)，出資額 10 萬元，占注冊資本的 2%。同月，根據(jù)公司股東會決議，公司注冊資本由 500 萬元人民幣增加到 5,000 萬元人民幣，增加的 4,500萬元注冊資本中，胡士超以債轉(zhuǎn)股方式出資 4,410 萬元，胡九如以貨幣出資 90 萬元。變更后注冊資本結(jié)構(gòu)為胡士超出資 4,900 萬元人民幣，占注冊資本的 98%，胡九如出資 100 萬元，占注冊資本的 2%。
2011 年 1 月，根據(jù)公司股東會決議，公司注冊資本由原來的 5,000 萬元人民幣增加到 5,370 萬元人民幣，其中朱建峰認(rèn)繳新增注冊資本 320 萬元，張云飛認(rèn)繳新增注冊資本 50 萬元。
2011 年 12 月，根據(jù)公司股東會決議，公司注冊資本由原來的 5,370 萬元人民幣增加到 6,119.3023 萬元人民幣，新增注冊資本由西安航天新能源產(chǎn)業(yè)基金投資有限公司認(rèn)繳。
2012 年 12 月，根據(jù)公司股東會決議，胡士超將其持有公司的 50.0745%股權(quán)，胡九如將其持有公司的 1.6342%股權(quán)，朱建峰將其持有公司的 5.2294%股權(quán)，張云飛將其持有公司的 0.8171%股權(quán)，西安航天新能源產(chǎn)業(yè)基金投資有限公司將其持有公司的 12.2449%股權(quán)，合計持有公司 70%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司。
2014 年 3 月，根據(jù)公司股東會決議，公司注冊資本由原來的 6,119.3023 萬元人民幣增加到 12,000 萬元人民幣，其中浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司認(rèn)繳新增注冊資本 4,116.4884 萬元，胡士超認(rèn)繳新增注冊資本 1,764.2093 萬元。
經(jīng)上述股權(quán)變更及增資后， 截至評估基準(zhǔn)日 ， 新港熱電公司的注冊資本為12,000. 00 萬元人民幣 ， 股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：
股東名稱 出資額(萬元人民幣) 出資比例
浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司 8,400.00 70.00%
胡士超 3,600.00 30.00%
合計 12,000.00 100.00%
三) 被評估單位前 3 年及截至評估基準(zhǔn)日 的資產(chǎn)、負(fù)債狀況及經(jīng)營業(yè)績見下表：
合并報表口徑
單位： 人民幣元
項目名稱 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 評估基準(zhǔn)日
資產(chǎn) 501,040,941.28 496,003,445.42 543,902,380.34 556,461,070.17
負(fù)債 262,541,692.60 226,056,832.24 241,027,270.65 371,357,968.55
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浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司擬收購股權(quán)涉及的
常州市新港熱電有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目 資產(chǎn)評估報告
項目名稱 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 評估基準(zhǔn)日
股東權(quán)益 238,499,248.68 269,946,613.18 302,875,109.69 185,103,101.62
項目名稱 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 1-9 月
營業(yè)收入 320,290,260.31 305,827,817.11 312,900,524.12 227,078,380.06
營業(yè)成本 260,951,685.52 246,551,439.88 236,141,769.41 165,331,689.57
利潤總額 59,196,351.99 59,108,651.82 75,012,630.60 61,501,954.10
凈利潤 52,415,068.73 50,697,364.50 62,928,496.51 51,227,991.93
母公司報表口徑
單位： 人民幣元
項目名稱 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 評估基準(zhǔn)日
資產(chǎn) 509,481,458.62 504,401,648.39 552,213,570.46 564,771,665.79
負(fù)債 271,058,072.86 234,575,951.31 250,209,089.95 380,539,787.85
股東權(quán)益 238,423,385.76 269,825,697.08 302,004,480.51 184,231,877.94
項目名稱 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 1-9 月
營業(yè)收入 320,290,260.31 297,154,199.96 309,183,969.76 227,078,380.06
營業(yè)成本 222,661,045.95 199,153,401.89 193,937,339.01 137,280,560.25
利潤總額 59,199,310.61 59,063,598.64 74,014,046.47 61,501,324.27
凈利潤 52,401,568.83 50,652,311.32 62,178,783.43 51,227,397.43
上述年度及基準(zhǔn)日的財務(wù)報表均經(jīng)注冊會計師審計，且均出具了無保留意見的審計報告。
四) 公司經(jīng)營概況
新港熱電公司位于常州市新北區(qū)濱江工業(yè)區(qū)內(nèi)，北臨浩瀚的長江，南面是連接江蘇南北的省 338 干道，東西兩面分別是常州萬噸級國際貨運碼頭和輪渡碼頭，是常州市新北區(qū)內(nèi)首家投資基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施的民營企業(yè)，主要擔(dān)負(fù)著濱江工業(yè)區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)的供熱供電任務(wù)。
公司主要以供汽為主，供電為輔。公司熱電工程分別于 2000 年、 2005 年建成，且在 2010 年經(jīng)擴建并投產(chǎn)。供熱實行中壓(3.5Mpa， 280∽300℃)、低壓(0.98Mpa，250∽280℃)雙網(wǎng)分供，部分熱網(wǎng)冷凝水進行回收利用。煙氣處理采用三電場靜電除塵( 3*75 蒸噸/小時鍋爐采用復(fù)合電袋除塵)、石灰石大濕法脫硫、低氮燃燒+“SNCR+SCR”脫硝工藝。所有廠區(qū)生產(chǎn)用水均由園區(qū)統(tǒng)一、有償供給。當(dāng)前運行方式以“一爐帶兩機”方式為主，目前日平均小時供熱 220 噸/小時，晝夜熱負(fù)荷波動較小(<50 蒸噸/小時)。
8 坤元資產(chǎn)評估有限公司
浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司擬收購股權(quán)涉及的
常州市新港熱電有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目 資產(chǎn)評估報告
截至評估基準(zhǔn)日 ，新港熱電公司有 1 家全資子公司常州市三江熱能有限公司，該公司主要從事煤炭銷售等業(yè)務(wù)。
(三) 委托方與被評估單位的關(guān)系
委托方擬收購被評估單位的股權(quán)。
(四) 其他評估報告使用者
根據(jù)《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》，本評估報告的其他使用者為國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者。
二、 評估目的
富春環(huán)保公司擬收購新港熱電公司股權(quán)， 根據(jù)評估業(yè)務(wù)約定書的約定， 需要對新港熱電公司 的股東全部權(quán)益價值進行評估。
本次評估目的是為該經(jīng)濟行為提供新港熱電公司股東全部權(quán)益價值的參考依據(jù)。
三、 評估對象和評估范圍
根據(jù)評估業(yè)務(wù)約定書的約定， 評估對象為涉及上述經(jīng)濟行為的新港熱電公司 的股東全部權(quán)益。
評估范圍為新港熱電公司 的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債， 包括流動資產(chǎn)、非流動資產(chǎn)、流動負(fù)債和非流動負(fù)債。 按照新港熱電公司提供的業(yè)經(jīng)天健會計師事務(wù)所(特殊普通合伙) 審計的截至 2016 年 9 月 30 日會計報表 (母公司報表口徑) 反映，資產(chǎn)、負(fù)債及股東權(quán)益 的賬面價值分別為 564,771,665.79 元 、 380,539,787.85 元和184,231,877.94 元。
單位： 人民幣元
項 目 賬面原值 賬面凈值
一、流動資產(chǎn) 135,626,235.04
二、非流動資產(chǎn) 429,145,430.75
其中：長期股權(quán)投資 8,471,000.00
9 坤元資產(chǎn)評估有限公司
浙江富春江環(huán)保熱電股份有限公司擬收購股權(quán)涉及的
常州市新港熱電有限公司股東全部權(quán)益價值評估項目 資產(chǎn)評估報告
項 目 賬面原值 賬面凈值
固定資產(chǎn) 574,496,204.29 321,944,075.53
在建工程 37,194,390.24
無形資產(chǎn) 9,876,569.07
其中：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 9,876,569.07
長期待攤費用 2,110,027.89
遞延所得稅資產(chǎn) 518,901.42
其他非流動資產(chǎn) 49,030,466.60
資產(chǎn)總計 564,771,665.79
三、流動負(fù)債 378,241,612.31
四、非流動負(fù)債 2,298,175.54
負(fù)債合計 380,539,787.85
股東權(quán)益合計 184,231,877.94
1. 委托評估對象和評估范圍與上述經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。
2. 主要資產(chǎn)情況如下：
(1) 貨幣資金
貨幣資金賬面價值 83,577,647.03 元，包括庫存現(xiàn)金 71.25 元，銀行存款49,592,617.78 元，其他貨幣資金 33,984,958.00 元。
(2) 應(yīng)收賬款
應(yīng)收賬款賬面價值 31,361,502.54 元，其中賬面余額 32,522,669.81 元，壞賬準(zhǔn)備 1,161,167.27 元，均系應(yīng)收的供汽款。
(3) 存貨
存貨賬面價值 12,066,485.35 元，其中賬面余額 12,066,485.35 元，存貨跌價準(zhǔn)備 0.00 元，包括煤、蝶閥、球閥等原材料，均存放于常州市新北區(qū)春江鎮(zhèn)港區(qū)大道北的廠區(qū)內(nèi)。
(4) 建筑物類固定資產(chǎn)
建筑物類固定資產(chǎn)合計賬面原值 143,127,025.90 元、賬面凈值 99,590,771.19元， 系位于常州市新北區(qū)春江鎮(zhèn)港區(qū)大道北的工業(yè)廠房及生產(chǎn)輔助用房，包括房屋建筑物 33 項，合計建筑面積 53,613.70 平方米，主要為汽機房、鍋爐房、主控樓、干煤棚、宿舍、食堂浴室等，主要建于 2002 年 3 月與 2010 年 12 月，主要結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)與磚混結(jié)構(gòu)，上述房屋建筑物均未取得 《房屋所有權(quán)證》;構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施 38 項，主要為蓄水池、輸煤棧橋、綠化工程與廠區(qū)道路等，主要建于 2002 年3 月與 2010 年 12 月。
(5) 設(shè)備類固定資產(chǎn)
列入評估范圍 的設(shè)備類固定資產(chǎn)共計 2,881 臺(套/輛)，合計賬面原值431,369,178.39 元，賬面凈值 222,353,304.34 元， 主要為鍋爐、汽輪發(fā)電機組、電除塵器、磨煤機等發(fā)電供熱設(shè)備，主要分布于常州市新北區(qū)圩塘鎮(zhèn)江邊化工區(qū)的公司廠區(qū)內(nèi)。
(6) 在建工程
在建工程賬面價值 37,194,390.24 元，其中賬面余額 37,194,390.24 元，減值準(zhǔn)備 0.00 元，包括土建工程和安裝工程，均位于常州市新北區(qū)春江鎮(zhèn)港區(qū)大道北的廠區(qū)內(nèi)。其中，土建工程賬面價值 36,358,318.33 元，為改擴建工程項目土建工程;安裝工程賬面價值 836,071.91 元，為改擴建項目設(shè)備安裝工程。
(7) 無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)
無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)賬面價值 9,876,569.07 元，其中賬面余額 9,876,569.07元，減值準(zhǔn)備 0.00 元。 包括位于常州市新北區(qū)春江鎮(zhèn)港區(qū)大道北的面積合計為89,988.00 平方米的 2 宗出讓工業(yè)用地，已取得《國有土地使用證》。
3. 新港熱電公司未申報賬面未記錄的無形資產(chǎn)及表外資產(chǎn)。
四、 價值類型及其定義
1. 價值類型及其選�。嘿Y產(chǎn)評估價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值(投資價值、在用價值、清算價值、殘余價值等)兩種類型。經(jīng)評估人員與委托方充分溝通后，根據(jù)本次評估目的、 市場條件及評估對象 自身條件等因素， 最終選定市場價值作為本評估報告的評估結(jié)論的價值類型。
2. 市場價值的定義： 市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
五、 評估基準(zhǔn)日
為使得評估基準(zhǔn)日與擬進行的經(jīng)濟行為和評估工作日接近，確定以 2016 年 9 月30 日 為評估基準(zhǔn)日，并在資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書中作了相應(yīng)約定。
六、 評估假設(shè)
1. 基本假設(shè)
(1) 本次評估以委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為前提，產(chǎn)權(quán)利益主體變動包括利益主體的全部改變和部分改變。
(2) 本次評估以公開市場交易為假設(shè)前提。
(3) 本次評估以被評估單位按預(yù)定的經(jīng)營目標(biāo)持續(xù)經(jīng)營為前提，即被評估單位的所有資產(chǎn)仍然按照目前的用途和方式使用，不考慮變更目前的用途或用途不變而變更規(guī)劃和使用方式。
(4) 本次評估以被評估單位提供的有關(guān)法律性文件、各種會計憑證、賬簿和其他資料真實、完整、合法、可靠為前提。
(5) 本次評估以宏觀環(huán)境相對穩(wěn)定為假設(shè)前提，即國家現(xiàn)有的宏觀經(jīng)濟、政治、政策及被評估單位所處行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策無重大變化，社會經(jīng)濟持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展;國家貨幣金融政策保持現(xiàn)行狀態(tài)，不會對社會經(jīng)濟造成重大波動;國家稅收保持現(xiàn)行規(guī)定，稅種及稅率無較大變化;國家現(xiàn)行的利率、匯率等無重大變化。
(6) 本次評估以被評估單位經(jīng)營環(huán)境相對穩(wěn)定為假設(shè)前提，即被評估單位主要經(jīng)營場所及業(yè)務(wù)所涉及地區(qū)的社會、政治、法律、經(jīng)濟等經(jīng)營環(huán)境無重大改變;被評估單位能在既定的經(jīng)營范圍內(nèi)開展經(jīng)營活動，不存在任何政策、法律或人為障礙。
2. 具體假設(shè)
(1) 假設(shè)被評估單位管理層勤勉盡責(zé)，具有足夠的管理才能和良好的職業(yè)道德，合法合規(guī)地開展各項業(yè)務(wù)，被評估單位的管理層及主營業(yè)務(wù)等保持相對穩(wěn)定。
(2) 假設(shè)被評估單位每一年度的營業(yè)收入、成本費用、更新及改造等的支出，均在年度內(nèi)均勻發(fā)生。
(3) 假設(shè)被評估單位在收益預(yù)測期內(nèi)采用的會計政策與評估基準(zhǔn)日時采用的會計政策在所有重大方面一致。
(4) 假設(shè)無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素，對被評估單位造成重大不利影響。
3.特殊假設(shè)
(1) 為滿足日益增長的客戶用汽需求，新港熱電公司擬新建 2 臺 220t/h (一用一備)高溫超高壓循環(huán)流化床鍋爐與 1 臺 B6MW 汽輪發(fā)電機組。建設(shè)范圍具體包括該項目內(nèi)各主要工藝系統(tǒng)、脫硫脫硝系統(tǒng)等。本次收益法評估假設(shè)該建設(shè)項目能按預(yù)定的進度完成，并按時順利投產(chǎn)。
(2) 新港熱電公司最大的新增熱用戶富德 (常州) 能源化工發(fā)展有限公司成立于2011 年，廠區(qū) 占地面積約 900 畝，投資新建了 100 萬噸/年的甲醇制烯烴裝置、 30萬噸/年聚丙烯裝置、 9 萬噸/年碳四轉(zhuǎn)化丙烯裝置。 該項目 主要以甲醇為原料，生產(chǎn)及銷售乙烯、丙烯、聚丙烯等產(chǎn)品， 該項目已基本建成并開始生產(chǎn)調(diào)試，預(yù)計將于 2016 年底投料生產(chǎn)。 截至評估基準(zhǔn)日，新港熱電公司已完成對該項目的熱網(wǎng)工程建設(shè)，并已開始對其生產(chǎn)調(diào)試進行供汽。 本次收益法評估假設(shè)富德 (常州) 能源化工發(fā)展有限公司上述生產(chǎn)項目能按預(yù)定的時間與進度投料生產(chǎn)。
(3) 根據(jù)江蘇省科學(xué)技術(shù)廳、江蘇省財政廳、江蘇省國家稅務(wù)局和江蘇省地方稅務(wù)局聯(lián)合下發(fā)的 《關(guān)于江蘇省 2013 年第一批高新技術(shù)企業(yè)備案的復(fù)函》 (國科火字〔2013〕 312 號) ， 新港熱電公司通過高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定，自 2013 年度起三年內(nèi)企業(yè)所得稅減按 15%的稅率計繳。 2016 年高新技術(shù)企業(yè)重新認(rèn)定尚在進行中 。 按照現(xiàn)行的高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定條件，新港熱電公司符合相關(guān)要求，預(yù)計可通過復(fù)審，故假設(shè)未來新港熱電公司在每次高新技術(shù)企業(yè)資格到期后均能通過復(fù)審，獲得高新技術(shù)企業(yè)資格。根據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)，高新技術(shù)企業(yè)的企業(yè)所得稅率為 15%。
評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，認(rèn)定這些前提條件在評估基準(zhǔn)日時成立，當(dāng)以上評估前提和假設(shè)條件發(fā)生變化，評估結(jié)論將失效。
七、 評估依據(jù)
(一) 法律法規(guī)依據(jù)
1 . 《公司法》、 《合同法》、 《證券法》 等;
2.其他與資產(chǎn)評估有關(guān)的法律、 法規(guī)等。
(二) 評估準(zhǔn)則依據(jù)
1 . 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則--基本準(zhǔn)則》 和 《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則--基本準(zhǔn)則》 (財政部財企 [2004]20 號);
2.《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(會協(xié) [2003]18 號);
3. 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告》 ( 中評協(xié) [2011]230 號);4.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估程序》 ( 中評協(xié) [2007]189 號);
5.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—業(yè)務(wù)約定書》 ( 中評協(xié) [2011]230 號);
6.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—工作底稿》 ( 中評協(xié) [2007]189 號);
7.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—機器設(shè)備》 ( 中評協(xié) [2007]189 號);8.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—不動產(chǎn)》 ( 中評協(xié) [2007]189 號);9.《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》 ( 中評協(xié) [2007]189 號);
10.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—企業(yè)價值》 ( 中評協(xié) [2011]227 號);
11 .《評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》 ( 中評協(xié) [2010]214 號);
12. 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——利用專家工作》 (中評協(xié) [2012]244 號) ;
13.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——獨立性》(中評協(xié) [2012]248 號);
14.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 GB/T 50291-2015;
15.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 GB/T 18508-2014。
(三) 權(quán)屬依據(jù)
1 .企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、公司章程和驗資報告;
2.基準(zhǔn)日股份持有證明、出資證明等;
3.與資產(chǎn)及權(quán)利的取得及使用有關(guān)的經(jīng)濟合同、協(xié)議、資金撥付證明 (憑證) 、會計報表及其他會計資料;
4. 國有土地使用權(quán)出讓合同、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、車輛行駛證、發(fā)票等權(quán)屬證明;
5. 其他產(chǎn)權(quán)證明文件。
(四) 取價依據(jù)
1 .被評估單位提供的評估申報表;
2.被評估單位截至評估基準(zhǔn)日的審計報告以及前三年的財務(wù)審計報告;
3. 《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》(2002 年修訂本);
4. 常州市近期建筑材料價格信息資料;
5.《房屋完損等級及評定標(biāo)準(zhǔn)》 (城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部);
6.有關(guān)工程的原始資料、竣工決算資料、工程承包合同、業(yè)務(wù)合同、詢價記錄等;
7.常州市近期工業(yè)用地市場出讓價格信息資料;
8.《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī);
9. 《機電產(chǎn)品報價手冊》、《全國資產(chǎn)評估價格信息》、《全國汽車報價及評估》及其他市場價格資料、詢價記錄;
10. 大型設(shè)備的購貨合同、發(fā)票、付款憑證;有關(guān)設(shè)備的近期檢測、維修、保養(yǎng)
報告;向生產(chǎn)廠家或其代理商的詢價記錄;
11 . 江蘇省人民政府及相關(guān)政府部門頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實施辦法等法規(guī)文件;
12.主要原材料市場價格信息資料;
13. 被評估單位的歷史生產(chǎn)經(jīng)營資料、經(jīng)營規(guī)劃和收益預(yù)測資料;
14. 熱電行業(yè)統(tǒng)計資料、市場發(fā)展及趨勢分析資料、類似業(yè)務(wù)公司的相關(guān)資料;
15. 熱電行業(yè)及市場容量、市場前景、定價策略及未來營銷方式等資料;
16. 從 “同花順金融數(shù)據(jù)庫” 查詢的相關(guān)數(shù)據(jù);
17.中國人民銀行公布的評估基準(zhǔn)日貸款利率;
18.企業(yè)會計準(zhǔn)則及其他會計法規(guī)和制度、部門規(guī)章等;
19.評估專業(yè)人員對資產(chǎn)核實、勘察、檢測、分析等所搜集的佐證資料;
20.其他資料。
八、 評估方法
(一) 評估方法的選擇
根據(jù)現(xiàn)行資產(chǎn)評估準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定，企業(yè)價值評估的基本方法有資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場法和收益法。
由于國內(nèi)類似的股權(quán)交易案例不多，同時在市場上也難以找到與被評估單位在資產(chǎn)規(guī)模及結(jié)構(gòu)、經(jīng)營范圍及盈利水平等方面類似的可比上市公司，故本次評估不宜用市場法。
新港熱電公司有確定的業(yè)務(wù)范圍、相對固定的客戶群，且目前的經(jīng)營業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步趨于穩(wěn)定， 投資計劃明確， 在延續(xù)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)內(nèi)容和范圍的情況下，未來收益能夠合理預(yù)測，與企業(yè)未來收益的風(fēng)險程度相對應(yīng)的折現(xiàn)率也能合理估算，結(jié)合本次資產(chǎn)評估的對象、評估目的和評估師所收集的資料，確定分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對委托評估的新港熱電公司的股東全部權(quán)益價值進行評估。
在采用上述評估方法的基礎(chǔ)上， 對形成的各種初步評估結(jié)論依據(jù)實際狀況進行充分、全面分析，綜合考慮不同評估方法和初步評估結(jié)論的合理性后，確定其中一個評估結(jié)果作為評估對象的評估結(jié)論。
(二) 資產(chǎn)基礎(chǔ)法簡介
資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項資產(chǎn)、負(fù)債價值，確定評估對象價值的評估方法。 它是以重置各項生產(chǎn)要素為假設(shè)前提，根據(jù)委托評估的分項資產(chǎn)的具體情況選用適宜的方法分別評定估算各分項資產(chǎn)的價值并累加求和，再扣減相關(guān)負(fù)債評估值，得出股東全部權(quán)益的評估價值。 計算公式為：
股東全部權(quán)益評估價值=∑ 各分項資產(chǎn)的評估價值-相關(guān)負(fù)債
主要資產(chǎn)的評估方法如下：
一) 流動資產(chǎn)
1 . 貨幣資金
對于人民幣現(xiàn)金、 存款和其他貨幣資金， 以核實后賬面值為評估值。
2. 應(yīng)收票據(jù)
應(yīng)收票據(jù)以核實后的賬面值為評估價值。
3. 應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款和相應(yīng)壞賬準(zhǔn)備
(1) 應(yīng)收賬款
1) 對于有證據(jù)表明可以全額收回的款項，包括應(yīng)收的供汽款和供電款等，由于各應(yīng)收單位均系公司經(jīng)常性業(yè)務(wù)往來客戶，賬齡主要在 1 年以內(nèi)，估計發(fā)生壞賬的風(fēng)險較小，故以其核實后的賬面余額為評估值。
2) 對于可能有部分不能收回或有收回風(fēng)險的款項，評估人員進行了分析計算，估計其壞賬損失金額與相應(yīng)計提的壞賬準(zhǔn)備差異不大，故將相應(yīng)的壞賬準(zhǔn)備金額確認(rèn)為預(yù)估壞賬損失， 該部分應(yīng)收賬款的評估值即為其賬面余額扣減預(yù)估壞賬損失后的凈額。
3) 對于有證據(jù)表明全額損失的款項，將其評估為零。
(2) 其他應(yīng)收款
1) 對于有證據(jù)表明可以全額收回的款項，包括預(yù)付電費、 保證金及員工備用金等，估計發(fā)生壞賬的風(fēng)險較小，故以其核實后的賬面余額為評估值。
2) 對于可能有部分不能收回或有收回風(fēng)險的款項， 新港熱電公司股東胡士超承諾如上述款項期后發(fā)生損失，由其個人資產(chǎn)償還，故以其核實后的賬面余額為評估值。
公司按規(guī)定計提的壞賬準(zhǔn)備評估為零。
4. 預(yù)付款項
預(yù)付款項經(jīng)評估人員核實，期后能夠?qū)崿F(xiàn)相應(yīng)的資產(chǎn)或權(quán)益，故以核實后賬面值為評估值。
5. 存貨
存貨為原材料，根據(jù)其特點， 以核實后的賬面值為評估值。
二) 非流動資產(chǎn)
1 . 長期股權(quán)投資
系對全資子公司的股權(quán)投資，本次按同一標(biāo)準(zhǔn)、同一基準(zhǔn)日對被投資單位進行現(xiàn)場核實和評估， 以該家子公司評估后的股東權(quán)益中被評估單位所占份額為評估值。計算公式為：
長期股權(quán)投資評估價值=被投資單位評估后的股東權(quán)益×股權(quán)比例
2. 建筑物類固定資產(chǎn)
列入本次評估范圍的建筑物類固定資產(chǎn)系工業(yè)廠房、辦公用房及輔助用房等，由于其類似交易和租賃市場不活躍，交易案例和收益情況難以獲取，故本次評估主要采用成本法進行評估。 該類建筑物的評估值中不包含相應(yīng)土地使用權(quán)的評估價值。
成本法是通過用現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的待估建筑物所需的全部成本， 減去待估建筑物已經(jīng)發(fā)生的各項貶值， 得到的差額作為評估價值的評估方法。 本次評估采用成新折扣的方法來確定待估建筑物已經(jīng)發(fā)生的各項貶值。因此，其基本公式為：
評估價值=重置價值×成新率
(1) 重置價值的確定
重置價值一般由建安工程費用、前期及其它費用、建筑規(guī)費、應(yīng)計利息和開發(fā)利潤組成，結(jié)合評估對象具體情況的不同略有取舍。
(2) 成新率的確定
1) 復(fù)雜、大型、獨特、高價的建筑物分別按年限法、完損等級打分法確定成新率后，經(jīng)加權(quán)平均，確定綜合成新率。
采用年限法計算成新率的計算公式為：
成新率 (K1) =尚可使用年限/經(jīng)濟耐用年限× 100%
采用完損等級打分法的計算公式為：
完損等級評定系數(shù) (K2) =結(jié)構(gòu)部分比重×結(jié)構(gòu)部分完損系數(shù)+裝飾部分比重×裝飾部分完損系數(shù)+設(shè)備部分比重×設(shè)備部分完損系數(shù)
將上述兩種方法的計算結(jié)果取加權(quán)平均值確定綜合成新率。計算公式為：
K = A1 ×K1 +A2 ×K2
其中 A1、 A2 分別為加權(quán)系數(shù)。
2) 其他建筑物的成新率以年限法為基礎(chǔ)，結(jié)合其實際使用情況、維修保養(yǎng)情況和評估專業(yè)人員現(xiàn)場勘查時的經(jīng)驗判斷綜合評定。
3. 設(shè)備類固定資產(chǎn)
根據(jù)本次資產(chǎn)評估的目的、相關(guān)條件和委估設(shè)備的特點，確定主要采用成本法進行評估。
成本法是指首先估測在評估基準(zhǔn)日重新建造一個與評估對象相同的資產(chǎn)所需的成本即重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)存在的各種貶值因素, 并將其從重置成本中予以扣除(扣減實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值)而得到被評估資產(chǎn)價值的方法。計算公式為：
評估價值=重置價值×綜合成新率
(1) 重置價值的評定
重置價值由設(shè)備現(xiàn)行購置價、運雜費、安裝調(diào)試費、建設(shè)期管理費和資本化利息以及其他費用中的若干項組成。
重置價值=現(xiàn)行購置價+相關(guān)費用
(2) 成新率的確定
根據(jù)各種設(shè)備特點及使用情況， 綜合確定設(shè)備成新率。
A. 對價值較大、復(fù)雜的重要設(shè)備，采用綜合分析法確定成新率，即以使用年限法為基礎(chǔ)，先根據(jù)被評設(shè)備的構(gòu)成、功能特性、使用經(jīng)濟性等綜合確定耐用年限 N，并據(jù)此初定該設(shè)備的尚可使用年限 n;再考慮該設(shè)備使用現(xiàn)狀、性能與維修情況以及主要零部件是否更新等, 確定各調(diào)整系數(shù)，作進一步調(diào)整，綜合評定該設(shè)備的成新率。
B. 對于價值量較小的設(shè)備，以及電腦、空調(diào)等辦公設(shè)備, 主要以使用年限法為基礎(chǔ)，結(jié)合設(shè)備的使用維修和外觀現(xiàn)狀，確定成新率。
C. 對于車輛，首先按車輛經(jīng)濟行駛里程和經(jīng)濟使用年限兩種方法計算理論成新率，然后采用孰低法確定其理論成新率，最后對車輛進行現(xiàn)場勘察，如車輛技術(shù)狀況與孰低法確定的成新率無大差異則成新率不加調(diào)整，若有差異則根據(jù)實際情況進行調(diào)整。
另外， 對在清查中查明、在明細表中單列的、屬主要生產(chǎn)設(shè)備構(gòu)建時發(fā)生的材料和安裝等相關(guān)費用，在整體設(shè)備評估時統(tǒng)一考慮; 對閑置設(shè)備，在確定綜合成新率時區(qū)別不同情況予以考慮。
4. 在建工程
(1) 土建工程
在建工程-土建工程項目 建設(shè)不久，各項投入時間較短，故采用成本法進行評估，即按照正常情況下在評估基準(zhǔn)日重新形成該在建工程已經(jīng)完成的工程量所需發(fā)生的全部支出確定重置價值，在此基礎(chǔ)上考慮各類貶值因素并扣除尚未支付的款項計算評估值，各項支出包括直接費用、間接費用、資金成本、其他費用等。經(jīng)核實，該工程項目重置價值變化不大，故以核實的賬面價為評估價值。
(2) 設(shè)備安裝工程
在建工程—設(shè)備安裝各項目仍處于建設(shè)初期階段，故本次評估采用成本法，按正常情況下重新形成在建工程已完工作量所需發(fā)生的全部費用確定評估值，經(jīng)了解，主要設(shè)備、材料的評估基準(zhǔn)日市場價值變化不大，賬面支出無不合理費用，故以核實后的賬面值為評估價值。
5. 無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)
(1) 土地使用權(quán)的價值內(nèi)涵
本次評估土地價格設(shè)定為土地開發(fā)程度為熟地，即宗地紅線外“五通” (即通路、供電、供水、排水、通訊)和宗地紅線內(nèi)“場地平整”條件下于評估基準(zhǔn)日 2016 年 9月 30 日 工業(yè)用途用地在剩余使用年限內(nèi)的土地使用權(quán)的價格。
(2) 評估方法的選擇
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 (GB/T 18508—2014) ，通行的評估方法有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。評估方法的選擇應(yīng)按照地價評估的技術(shù)規(guī)程，結(jié)合評估師收集的有關(guān)資料，根據(jù)常州市新北區(qū)地產(chǎn)市場情況并結(jié)合評估對象的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的等，選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法。 對于列入評估范圍的工業(yè)用地，評估師考慮到其是已開發(fā)建設(shè)的工業(yè)熟地，同類地段相似土地市場交易較活躍，故采用市場法進行評估。
(3) 選用的評估方法簡介及參數(shù)的選取路線
市場法是在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域、個別因素、使用年期、容積率等差別，修正得出待估土地的評估基準(zhǔn)日地價的方法�；竟綖椋�
V=VB×A×B×C×D×E×F
式中 V：待估宗地使用權(quán)價值;
VB：比較案例價格;
A：待估宗地交易情況指數(shù)/比較案例交易情況指數(shù)
B：待估宗地期日地價指數(shù)/比較案例期日地價指數(shù)
C：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例區(qū)域因素條件指數(shù)
D：待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較案例個別因素條件指數(shù)
E：待估宗地使用年期指數(shù)/比較案例使用年期指數(shù)
F：待估宗地容積率指數(shù)/比較案例容積率指數(shù)
本次委估土地使用權(quán)的評估價值按市場比較法下得出的不含契稅的土地使用權(quán)價值并加計相應(yīng)契稅確定。計算公式為：
土地使用權(quán)評估價值=不含契稅的土地使用權(quán)價值× ( 1+契稅稅率)
6. 長期待攤費用
長期待攤費用包括催化劑、油漆工程等費用的攤余額，企業(yè)分別按 2 年、 3 年攤銷。
評估人員查閱了相關(guān)文件和原始憑證，檢查了各項費用尚存的價值與權(quán)利。經(jīng)核實，漆工程項目已在固定資產(chǎn)評估時考慮，此處評估值為零;其他項目經(jīng)復(fù)核原始發(fā)生額正確，企業(yè)在受益期內(nèi)平均攤銷，期后尚存在對應(yīng)的價值或權(quán)利，以剩余受益期應(yīng)分?jǐn)偟慕痤~確定評估價值。
7. 遞延所得稅資產(chǎn)
遞延所得稅資產(chǎn)包括被評估單位應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備、遞延收益產(chǎn)生的可抵扣暫時性差異而形成的所得稅資產(chǎn)。 由于資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估時，難以全面準(zhǔn)確地對各項資產(chǎn)評估增減額考慮相關(guān)的稅收影響，故對上述所得稅資產(chǎn)以核實后的賬面價值為評估值。
8.其他非流動資產(chǎn)
其他非流動資包括預(yù)付的工程款和設(shè)備款等。因各項資產(chǎn)期后存在對應(yīng)的價值或權(quán)利，故以核實后的賬面價值為評估價值。
三) 負(fù)債
負(fù)債包括流動負(fù)債和非流動負(fù)債。
流動負(fù)債包括短期借款、 應(yīng)付票據(jù)、 應(yīng)付賬款、預(yù)收款項、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費、應(yīng)付利息、應(yīng)付股利和其他應(yīng)付款。 通過核對明細賬與總賬的一致性、對金額較大的發(fā)放函證、查閱原始憑證等相關(guān)資料進行核實。經(jīng)核實， 各項負(fù)債均為實際應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)， 以核實后的賬面值為評估值。
非流動負(fù)債均為遞延收益， 通過核對明細賬與總賬的一致性、查閱原始憑證等相關(guān)資料進行核實。 遞延收益系各項財政補助款， 政府補助對應(yīng)的項目已完成驗收，期后不需支付，故評估值為零。
(二) 收益法簡介
收益法是指通過將被評估單位的預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估方法。
一) 收益法的的應(yīng)用前提
1 .投資者在投資某個企業(yè)時所支付的價格不會超過該企業(yè) (或與該企業(yè)相當(dāng)且具有同等風(fēng)險程度的同類企業(yè)) 未來預(yù)期收益折算成的現(xiàn)值。
2.能夠?qū)ζ髽I(yè)未來收益進行合理預(yù)測。
3.能夠?qū)εc企業(yè)未來收益的風(fēng)險程度相對應(yīng)的折現(xiàn)率進行合理估算。
二) 收益法的模型
結(jié)合本次評估目的和評估對象，采用企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型確定企業(yè)自由現(xiàn)金流價值，并分析公司溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)(負(fù)債)的價值，確定公司的整體價值，并扣除公司的付息債務(wù)確定公司的股東全部權(quán)益價值。計算公式為：
股東全部權(quán)益價值=企業(yè)整體價值-付息債務(wù)
企業(yè)整體價值=企業(yè)自由現(xiàn)金流評估值+溢余資產(chǎn)價值+非經(jīng)營性資產(chǎn)價值-非經(jīng)營性負(fù)債價值
式中： n——明確的預(yù)測年限
——第 t 年的企業(yè)現(xiàn)金流
r——加權(quán)平均資本成本
t——未來的第 t 年
——第 n 年以后的連續(xù)價值
三) 收益期與預(yù)測期的確定
本次評估假設(shè)公司的存續(xù)期間為永續(xù)期，收益期為無限期。采用分段法對公司的收益進行預(yù)測，即將公司未來收益分為明確的預(yù)測期間的收益和明確的預(yù)測期之后的收益，其中對于明確的預(yù)測期的確定綜合考慮了行業(yè)和企業(yè)自身發(fā)展的情況，根據(jù)評估人員的市場調(diào)查和預(yù)測，取 5 年 (即至 2021 年末) 作為分割點較為適宜。
四) 收益額—現(xiàn)金流的確定
本次評估中預(yù)期收益口徑采用企業(yè)自由現(xiàn)金流，計算公式如下：
企業(yè)自由現(xiàn)金流=息前稅后利潤+折舊及攤銷-資本性支出-營運資金增加額
息前稅后利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本-營業(yè)稅金及附加-銷售費用-管理費用-財務(wù)費用(不含利息支出)-資產(chǎn)減值損失+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出-所得稅費用
五) 折現(xiàn)率的確定
1 . 折現(xiàn)率計算模型
企業(yè) 自由現(xiàn)金流評估值對應(yīng)的是企業(yè)所有者的權(quán)益價值和債權(quán)人的權(quán)益價值，對應(yīng)的折現(xiàn)率是企業(yè)資本的加權(quán)平均資本成本 (WACC) 。
式中： WACC——加權(quán)平均資本成本;
Ke——權(quán)益資本成本;
Kd——債務(wù)資本成本;
T——所得稅率;
D/E——企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。
債務(wù)資本成本 采用基準(zhǔn)日一年期貸款基準(zhǔn)利率。
權(quán)益資本成本按國際通常使用的 CAPM 模型求取，計算公式如下：
式中： —權(quán)益資本成本
—目前的無風(fēng)險利率
—權(quán)益的系統(tǒng)風(fēng)險系數(shù)
—市場的風(fēng)險溢價
—企業(yè)特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)
2.模型中有關(guān)參數(shù)的計算過程
(1) 無風(fēng)險報酬率的確定。
國債收益率通常被認(rèn)為是無風(fēng)險的，截至評估基準(zhǔn)日，評估人員查閱了 國債市場上長期 (距國債到期日剩余期限超過十年) 國債的交易情況，并取平均到期年收益率為無風(fēng)險報酬率。
(2) 資本結(jié)構(gòu)
通過 “ 同花順 iFinD 數(shù)據(jù)終端” 可查詢滬、深兩市熱電行業(yè)相關(guān)上市公司至評估基準(zhǔn)日的資本結(jié)構(gòu)。
以相關(guān)上市公司平均資本結(jié)構(gòu)確定新港熱電公司的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)。
(3) 企業(yè)風(fēng)險系數(shù) Beta
通過 “ 同花順 iFinD 數(shù)據(jù)終端” 查詢滬、深兩市熱電行業(yè)相關(guān)上市公司含財務(wù)杠桿的 Beta 系數(shù)后，通過公式 = ÷[1+(1-T)×(D÷E)](公式中， T 為稅率， 為含財務(wù)杠桿的 Beta 系數(shù)， 為剔除財務(wù)杠桿因素的 Beta 系數(shù)， D÷E 為資本結(jié)構(gòu))對各項 beta 調(diào)整為剔除財務(wù)杠桿因素后的 Beta 系數(shù)， 通過公式，計算被評估單位帶財務(wù)杠桿系數(shù)的 Beta 系數(shù)。
(4) 計算市場收益率及市場風(fēng)險溢價 ERP
證券交易指數(shù)是用來反映股市股票交易的綜合指標(biāo)，評估人員選用滬深 300 指數(shù)為股票市場投資收益的指標(biāo)，借助 Wind 資訊的數(shù)據(jù)系統(tǒng)選擇每年末成分股的各年末交易收盤價作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對 2001 年到 2015 年的年收益率進行了測算。經(jīng)計算得到滬深 300 成分股的各年算術(shù)平均及幾何平均收益率，以全部成分股的算術(shù)或幾何平均收益率的加權(quán)平均數(shù)作為各年股市收益率，再與各年無風(fēng)險收益率比較，得到股票市場各年的 。
由于幾何平均收益率能更好地反映股市收益率的長期趨勢，故采用幾何平均收益率估算的 的算術(shù)平均值作為目前國內(nèi)股市的風(fēng)險收益率。
(5) Rc—企業(yè)特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)的確定
企業(yè)特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)表示非系統(tǒng)性風(fēng)險，是由于被評估單位特定的因素而要求的風(fēng)險回報。它反映了被評估單位所處的競爭環(huán)境，包括外部行業(yè)因素和內(nèi)部企業(yè)因素，以揭示被評估單位所在的行業(yè)地位，以及具有的優(yōu)勢和劣勢。
新港熱電公司系熱電聯(lián)產(chǎn)企業(yè)，公司在生產(chǎn)過程中存在一定的安全風(fēng)險，同時公司的負(fù)債水平較高，短期償債能力較差，面臨著一定的財務(wù)風(fēng)險。另外，公司還面臨原材料價格波動、產(chǎn)品定價依賴政府、下游企業(yè)經(jīng)營波動等風(fēng)險。綜合考慮上述風(fēng)險因素后， 確定新港熱電公司 的風(fēng)險調(diào)整系數(shù)。
3.加權(quán)平均成本的計算
(1) 權(quán)益資本成本 的計算
(2) 債務(wù)資本成本 計算
債務(wù)資本成本 采用基準(zhǔn)日一年期貸款利率。
(3) 加權(quán)資本成本計算
六) 非經(jīng)營性資產(chǎn)(負(fù)債)和溢余資產(chǎn)的價值
非經(jīng)營性資產(chǎn)(負(fù)債)是指與企業(yè)經(jīng)營收益無關(guān)的資產(chǎn)(負(fù)債)。
溢余資產(chǎn)是指超過企業(yè)正常經(jīng)營需要的資產(chǎn)規(guī)模的那部分經(jīng)營性資產(chǎn)，包括多余的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，有價證券等。
經(jīng)分析，截至評估基準(zhǔn)日， 新港熱電公司的非經(jīng)營性資產(chǎn)(負(fù)債)和溢余資產(chǎn)包括 1 項溢余資產(chǎn)、 1 項非經(jīng)營性資產(chǎn)和 2 項非經(jīng)營性負(fù)債。對上述非經(jīng)營性資產(chǎn)(負(fù)債)和溢余資產(chǎn)， 均按核實后的賬面價值確定其評估值。
七) 付息債務(wù)價值
截至評估基準(zhǔn)日 ，新港熱電公司付息債務(wù)系應(yīng)付江蘇銀行常州新北支行、上海浦東發(fā)展常州新北支行、中國光大銀行常州支行及江蘇江南農(nóng)村商業(yè)銀行新北支行等的短期借款本息， 以核實后的賬面值確定其評估價值。
九、 評估過程
本項資產(chǎn)評估工作于 2016 年 10 月 8 日開始，評估報告是為 2016 年 10 月 19 日 。整個評估工作分五個階段進行：
(一) 接受委托階段
2016 年 10 月 8 日， 富春環(huán)保公司收購新港熱電公司股權(quán)項目啟動，由富春環(huán)保公司正式確定坤元資產(chǎn)評估有限公司為本項目的評估機構(gòu)，明確了評估業(yè)務(wù)基本事項，并確定了評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準(zhǔn)日，在此基礎(chǔ)上簽訂評估業(yè)務(wù)約定書，以明確雙方的責(zé)任和義務(wù)。
(二) 前期準(zhǔn)備階段
1 . 前期布置和培訓(xùn)根據(jù)委托評估資產(chǎn)的特點，有針對性地布置資產(chǎn)評估申報明細表，并設(shè)計主要資產(chǎn)調(diào)查表、主要業(yè)務(wù)盈利情況調(diào)查表等，對委托方參與資產(chǎn)評估配合人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，填寫資產(chǎn)評估申報表和各類調(diào)查表。
2. 評估方案的設(shè)計
依據(jù)了解資產(chǎn)的特點，制定評估實施計劃，確定評估人員，組成資產(chǎn)評估現(xiàn)場工作小組。 本項目評估人員共劃分為四組，包括流動資產(chǎn)評估組、機器設(shè)備評估組、房屋建筑物評估組和收益法評估組。
3. 評估資料的準(zhǔn)備收集和整理
收集和整理評估對象市場交易價格信息、主要原料市場價格信息、評估對象產(chǎn)權(quán)證明文件等。該階段工作時間為 2016 年 10 月 8 日至 10 月 10 日。
(三) 資產(chǎn)清查核實和現(xiàn)場調(diào)查階段
在企業(yè)如實申報資產(chǎn)并對被評估資產(chǎn)進行全面自查的基礎(chǔ)上，評估人員對列入評估范圍的資產(chǎn)和負(fù)債進行了全面清查，對企業(yè)財務(wù)、經(jīng)營情況進行系統(tǒng)調(diào)查�，F(xiàn)場調(diào)查工作時間為 2016 年 10 月 8 日至 10 月 12 日。
1 . 資產(chǎn)清查過程如下：
指導(dǎo)企業(yè)相關(guān)的財務(wù)與資產(chǎn)管理人員在資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評估機構(gòu)提供的“資產(chǎn)評估申報表”、“資產(chǎn)調(diào)查表”及填寫要求、所需資料清單，細致準(zhǔn)確的登記填報，對委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)等情況的文件資料進行收集。
根據(jù)委托方及被評估單位提供的資產(chǎn)和負(fù)債申報表，評估人員針對實物資產(chǎn)和貨幣性債權(quán)和債務(wù)， 采用不同的核查方式進行查證，以確認(rèn)資產(chǎn)和負(fù)債的真實準(zhǔn)確。對貨幣資金， 評估人員通過查閱日記賬，盤點庫存現(xiàn)金、審核銀行對賬單及銀行存款余額調(diào)節(jié)表等方式進行調(diào)查。
對債權(quán)和債務(wù)，評估人員采取核對總賬、明細賬、抽查合同憑證等方式確定資產(chǎn)和負(fù)債的真實性。
對固定資產(chǎn)，評估人員對機器設(shè)備、車輛、房屋建筑物的產(chǎn)權(quán)資料進行查驗，以核實列入評估范圍的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。對重大資產(chǎn)，評估人員通過核實資產(chǎn)的購置合同或協(xié)議、相應(yīng)的購置發(fā)票和產(chǎn)權(quán)證明文件等來核實其產(chǎn)權(quán)情況。 對土地使用權(quán)，評估人員通過核實土地出讓合同或投資協(xié)議、相應(yīng)的支付憑證和產(chǎn)權(quán)證明文件等來核實其產(chǎn)權(quán)情況。 權(quán)屬資料不完善、權(quán)屬資料不清晰的情況，提請企業(yè)核實并出具書面說明。
2. 實物資產(chǎn)現(xiàn)場實地勘察
依據(jù)資產(chǎn)評估申報明細表，評估人員會同企業(yè)有關(guān)人員，對所申報的現(xiàn)金、存貨和固定資產(chǎn)等進行盤點和現(xiàn)場勘察。 針對不同的資產(chǎn)性質(zhì)和特點，采取不同的勘察方法。
3. 實物資產(chǎn)價值構(gòu)成及業(yè)務(wù)發(fā)展情況的調(diào)查
評估人員通過收集分析企業(yè)歷史經(jīng)營情況和未來經(jīng)營規(guī)劃以及與管理層訪談，對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)進行調(diào)查。
(四) 評定估算、匯總階段
2016 年 10 月 13 日至 10 月 16 日，評估人員在現(xiàn)場依據(jù)針對本項目特點制定的工作計劃，結(jié)合實際情況確定的作價原則及估值模型，明確評估參數(shù)和價格標(biāo)準(zhǔn)后，參考企業(yè)提供的歷史資料和未來經(jīng)營預(yù)測資料進行了評定估算及匯總工作。
(五) 內(nèi)部審核和與委托方、被評估單位溝通與匯報，出具報告階段
按照坤元資產(chǎn)評估有限公司規(guī)范化要求編制相關(guān)資產(chǎn)評估報告， 評估結(jié)果及相關(guān)資產(chǎn)評估報告按坤元資產(chǎn)評估有限公司規(guī)定程序進行三級復(fù)核，經(jīng)簽字注冊資產(chǎn)評估師最后復(fù)核無誤后，由項目組完成正式資產(chǎn)評估報告提交委托方。
十、 評估結(jié)論
1 . 資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果
在本報告所揭示的評估假設(shè)基礎(chǔ)上，新港熱電公司的資產(chǎn)、負(fù)債及股東全部權(quán)益的評估結(jié)果為：
資產(chǎn)賬面價值 564,771,665.79 元，評估價值 600,119,510.93 元，評估增值35,347,845.14 元， 增值率為 6. 26%;
負(fù)債賬面價值 380,539,787.85 元，評估價值 378,241,612.31 元，評估減值2,298,175.54 元，減值率為 0.60%;
股東全部權(quán)益賬面價值 184,231,877.94 元，評估價值 221,877,898.62 元，評估增值 37,646,020.68 元， 增值率為 20. 43%。
資產(chǎn)評估結(jié)果匯總?cè)缦卤恚?/p>
金額單位：人民幣元
賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
項 目
A B C=B-A D=C/A*100
一、流動資產(chǎn) 135,626,235.04 134,606,323.61 -1,019,911.43 -0.75
二、非流動資產(chǎn) 429,145,430.75 465,513,187.32 36,367,756.57 8.47
其中：長期股權(quán)投資 8,471,000.00 9,342,223.68 871,223.68 10.28
固定資產(chǎn) 321,944,075.53 333,348,550.00 11,404,474.47 3.54
在建工程 37,194,390.24 37,194,390.24
無形資產(chǎn) 9,876,569.07 35,709,780.00 25,833,210.93 261.56
其中：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán) 9,876,569.07 35,709,780.00 25,833,210.93 261.56
長期待攤費用 2,110,027.89 368,875.38 -1,741,152.51 -82.52
遞延所得稅資產(chǎn) 518,901.42 518,901.42
其他非流動資產(chǎn) 49,030,466.60 49,030,466.60
資產(chǎn)總計 564,771,665.79 600,119,510.93 35,347,845.14 6.26
三、流動負(fù)債 378,241,612.31 378,241,612.31
賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
項 目
A B C=B-A D=C/A*100
四、非流動負(fù)債 2,298,175.54 0.00 -2,298,175.54 -100.00
其中：遞延所得稅負(fù)債
負(fù)債合計 380,539,787.85 378,241,612.31 -2,298,175.54 -0.60
股東權(quán)益合計 184,231,877.94 221,877,898.62 37,646,020.68 20.43
評估結(jié)論根據(jù)以上評估工作得出， 詳細情況見評估明細表。
2. 收益法評估結(jié)果
在本報告所揭示的評估假設(shè)基礎(chǔ)上，采用收益法對新港熱電公司股東全部權(quán)益價值的評估結(jié)果為 1,007,066,100.00 元。
3. 兩種方法評估結(jié)果的比較分析和評估價值的確定新港熱電公司股東全部權(quán)益價值采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估結(jié)果為 221,877,898.62元，收益法的評估結(jié)果為 1,007,066,100.00 元，兩者相差 785,188,201.38 元。
經(jīng)分析，評估人員認(rèn)為上述兩種評估方法的實施情況正常，參數(shù)選取合理。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是在持續(xù)經(jīng)營基礎(chǔ)上，以重置各項生產(chǎn)要素為假設(shè)前提，根據(jù)要素資產(chǎn)的具體情況采用適宜的方法分別評定估算企業(yè)各項要素資產(chǎn)的價值并累加求和，再扣減相關(guān)負(fù)債評估價值，得出資產(chǎn)基礎(chǔ)法下股東全部權(quán)益的評估價值，反映的是企業(yè)基于現(xiàn)有資產(chǎn)的重置價值。由于資產(chǎn)基礎(chǔ)法固有的特性，采用該方法是通過對被評估單位申報的資產(chǎn)及負(fù)債進行評估來確定企業(yè)的股東全部權(quán)益價值，而對于企業(yè)未申報的客戶資源、 人力資源等無形資產(chǎn)及 目前已形成的供熱區(qū)域格局等，由于難以對上述因素對未來收益的貢獻進行分割，故未對其單獨進行評估，資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果未能涵蓋企業(yè)的全部資產(chǎn)的價值，由此導(dǎo)致資產(chǎn)基礎(chǔ)法與收益法兩種方法下的評估結(jié)果產(chǎn)生差異。
收益法是從企業(yè)未來發(fā)展的角度，通過合理預(yù)測企業(yè)未來收益及其對應(yīng)的風(fēng)險，綜合評估企業(yè)股東全部權(quán)益價值，在評估時，不僅考慮了各分項資產(chǎn)是否在企業(yè)中得到合理和充分利用、組合在一起時是否發(fā)揮了其應(yīng)有的貢獻等因素對企業(yè)股東全部權(quán)益價值的影響，也考慮了企業(yè)客戶資源、 人力資源及目前已形成的供熱區(qū)域格局等資產(chǎn)基礎(chǔ)法無法考慮的因素對股東全部權(quán)益價值的影響。采用收益法評估得到的價值是企業(yè)整體資產(chǎn)獲利能力的量化，運用收益法評估能夠真實反映企業(yè)整體資產(chǎn)的價值。收益法能夠彌補資產(chǎn)基礎(chǔ)法僅從各單項資產(chǎn)價值加和的角度進行評估而未能充分考慮企業(yè)整體資產(chǎn)所產(chǎn)生的整體獲利能力的缺陷，避免了資產(chǎn)基礎(chǔ)法對效益好或有良好發(fā)展前景的企業(yè)價值低估、對效益差或企業(yè)發(fā)展前景較差的企業(yè)價值高估的不足。以收益法得出的評估值更能科學(xué)合理地反映企業(yè)股東全部權(quán)益的價值。
因此，本次評估最終采用收益法評估結(jié)果 1,007,066,100.00 元(大寫為人民幣壹拾億零柒佰零陸萬陸仟壹佰元整)作為新港熱電公司股東全部權(quán)益的評估值。
十一、 特別事項說明
1 .在對新港熱電公司股東全部權(quán)益價值評估中 ， 本公司對新港熱電公司提供的評估對象和相關(guān)資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料及其來源進行了必要的查驗，除下述事項外，未發(fā)現(xiàn)其他評估對象和相關(guān)資產(chǎn)的權(quán)屬資料存在瑕疵情況。提供有關(guān)資產(chǎn)真實、合法、完整的法律權(quán)屬資料是新港熱電公司的責(zé)任，評估人員的責(zé)任是對新港熱電公司提供的資料作必要的查驗，評估報告不能作為對評估對象和相關(guān)資產(chǎn)的法律權(quán)屬的確認(rèn)和保證。若被評估單位不擁有前述資產(chǎn)的所有權(quán)，或?qū)η笆鲑Y產(chǎn)的所有權(quán)存在部分限制，則前述資產(chǎn)的評估結(jié)果和新港熱電公司股東全部權(quán)益價值評估結(jié)果會受到影響。
(1) 列入本次評估范圍的汽機房、主控樓、干煤棚、空壓機房、宿舍、食堂浴室等 33 項房屋建筑物(合計賬面原值 112,857,161.84 元，賬面價值 80,928,630.06元)截至評估基準(zhǔn)日尚未取得 《房屋所有權(quán)證》。新港熱電公司出具了相關(guān)說明并提供了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等規(guī)劃審批資料， 承諾上述資產(chǎn)屬于新港熱電公司所有。
(2) 列入評估范圍的位于常州市新北區(qū)春江鎮(zhèn)港區(qū)大道北，長江路以東的工業(yè)用地，土地面積為 3,810 平方米，準(zhǔn)用年限為 50 年，終止日期為 2063 年 11 月 27日 。根據(jù)該宗地《國有用地使用證》附頁顯示，該證書的有效期按出讓合同第十六條約定的竣工日期確定，在 2016 年 10 月 1 日之前有效，即該證書為臨時土地證。
2. 截至評估基準(zhǔn)日， 被評估單位存在以下資產(chǎn)抵押事項，可能對相關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)生影響，但評估時難以考慮：
新港熱電公司以其擁有的 86,178 平方米土地使用權(quán)為抵押物(抵押物價值保，擔(dān)保期限為 2015 年 8 月 11 日至 2018 年 8 月 11 日。 截至評估基準(zhǔn)日，上述抵押貸款實際余額為 2,000 萬元。
2,960 萬元)，為其向江蘇江南農(nóng)村商業(yè)銀行新北支行借款人民幣 2,000 萬元提供擔(dān)新港熱電公司承諾， 截至評估基準(zhǔn)日，除上述事項外，不存在其他資產(chǎn)抵押、質(zhì)押、對外擔(dān)保、重大財務(wù)承諾等或有事項。
3. 本次評估對尚未取得 《房屋所有權(quán)證》的房屋建筑物以其按合法建設(shè)程序建成并可辦理相關(guān)權(quán)屬證書為假設(shè)前提。尚未辦妥權(quán)證房屋建筑物的建筑面積由新港熱電公司提供，若將來辦理房屋所有權(quán)證時的建筑面積發(fā)生變化，會對評估價值產(chǎn)生影響，且評估時未考慮相關(guān)辦證費用的影響。
4. 在資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估時，未對各項資產(chǎn)評估增減額考慮相關(guān)的稅收影響。
5. 本評估結(jié)果是依據(jù)本次評估目的、以報告中揭示的假設(shè)前提而確定的股東全部權(quán)益的現(xiàn)時市場價值，沒有考慮特殊的交易方式可能追加或減少付出的價格等對評估價值的影響，也未考慮宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響; 本次評估對象為企業(yè)股東全部權(quán)益價值，部分股東權(quán)益價值并不必然等于股東全部權(quán)益價值和股權(quán)比例的乘積，可能存在控制權(quán)溢價或缺乏控制權(quán)的折價。本次評估亦未考慮流動性因素對評估對象價值的影響。
6. 本次股東全部權(quán)益價值評估時， 評估人員依據(jù)現(xiàn)時的實際情況作了評估人員認(rèn)為必要、合理的假設(shè)，在資產(chǎn)評估報告中列示。這些假設(shè)是評估人員進行資產(chǎn)評估的前提條件。 當(dāng)未來經(jīng)濟環(huán)境和以上假設(shè)發(fā)生較大變化時，評估人員將不承擔(dān)由于前提條件的改變而推導(dǎo)出不同資產(chǎn)評估結(jié)果的責(zé)任。
7.本次評估對被評估單位可能存在的其他影響評估結(jié)果的瑕疵事項，在進行資產(chǎn)評估時被評估單位未作特別說明而評估師根據(jù)其執(zhí)業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉的情況下，評估機構(gòu)和評估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。評估報告使用者應(yīng)注意上述特別事項對評估結(jié)論的影響。
十二、 評估報告使用限制說明
1 .本評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。
2. 本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。其他任何第三方不得使用或依賴本報告，被評估單位對任何單位或個人不當(dāng)使用本評估報告及其評估結(jié)論所造成的后果不承擔(dān)任何責(zé)任。
3. 未征得本評估公司同意，本評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，但法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。
4.本評估結(jié)論的使用有效期為一年，即自評估基準(zhǔn)日 2016 年 9 月 30 日起至2017 年 9 月 29 日止。
坤元資產(chǎn)評估有限公司
法 定 代 表 人：
(或被授權(quán)人)：
注冊資產(chǎn)評估師：
報告日期：
二零一六年十月 十九 日
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