物業(yè)管理?xiàng)l例（集錦15篇）

物業(yè)管理?xiàng)l例1

　　第一章 總則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

　　本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。

　　本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)。

　　第三條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離、政府指導(dǎo)與業(yè)主自治相結(jié)合的原則，逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化、專業(yè)化、科學(xué)化管理。

　　第五條 市、縣(市)、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)機(jī)制。

　　第六條 市、縣(市)、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　區(qū)(不含上街區(qū))房地產(chǎn)管理部門按照本條例規(guī)定的權(quán)限，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　城市規(guī)劃、建設(shè)、市政、園林綠化、城市管理行政執(zhí)法、價(jià)格、民政、公安、環(huán)境保護(hù)、安全生產(chǎn)監(jiān)督管理、工商行政等有關(guān)行政管理部門應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，共同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)管理部門做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督，并依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理糾紛。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

　　第八條 已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

　　新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建設(shè)規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。

　　第十條 已建成物業(yè)，其管理區(qū)域已經(jīng)形成且無(wú)爭(zhēng)議的，可以繼續(xù)作為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　尚未劃分或者確需調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府按照有關(guān)規(guī)定劃定或調(diào)整，并向業(yè)主公告。

　　第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：

　　(一)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之五十以上的;

　　(二)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已滿十二個(gè)月的;

　　(三)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足百分之三十，但首套房屋交付使用已滿二十四個(gè)月且業(yè)主總數(shù)在三十人以上的。

　　已出售公有住宅和非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)逐步成立業(yè)主大會(huì)，實(shí)行規(guī)范的物業(yè)管理。

　　第十二條 符合業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會(huì)同街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)。

　　第十三條 籌備組成員由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、居民委員會(huì)代表、轄區(qū)公安派出所代表組成。其中，業(yè)主代表應(yīng)不少于成員總數(shù)的二分之一。

　　籌備組組長(zhǎng)由居民委員會(huì)代表?yè)?dān)任。籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于七日。

　　籌備組工作所需經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十四條 籌備組成立后，應(yīng)當(dāng)做好下列工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

　　(二)擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案;

　　(三)登記業(yè)主有關(guān)資料，并確認(rèn)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

　　(四)確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法及名單草案;

　　(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起四十五日內(nèi)，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，將本條第一款規(guī)定的有關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十五條 建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合籌備組開(kāi)展工作。

　　建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶建筑面積、共用設(shè)施設(shè)備、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。業(yè)主應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組核對(duì)房屋權(quán)屬證明和業(yè)主身份，提供聯(lián)系方式。

　　第十六條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在一百人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)三日前就大會(huì)擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求所代表業(yè)主的意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì)上如實(shí)反映。

　　業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，明確委托權(quán)限、委托期限等內(nèi)容。

　　第十七條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和選舉業(yè)主委員會(huì)成員等事項(xiàng)進(jìn)行表決。

　　第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)的確定方法、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)。

　　第十九條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)約定下列主要內(nèi)容：

　　(一)共有或者共用物業(yè)的使用、維護(hù)要求;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費(fèi)用的分擔(dān)、公共收益的分配;

　　(三)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用;

　　(四)全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則;

　　(五)物業(yè)管理爭(zhēng)議的處理方式;

　　(六)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

　　管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)由三人以上單數(shù)組成，最高不超過(guò)十一人。每屆任期三年。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：

　　(一)業(yè)主委員會(huì)成立情況的書(shū)面報(bào)告;

　　(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主委員會(huì)成員名單及基本情況;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于任期屆滿一個(gè)月前召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，完成換屆選舉工作。

　　無(wú)正當(dāng)理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會(huì)自行解散的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)組織成立換屆籌備組換屆選舉。

　　換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)代表、居民委員會(huì)代表組成。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單，并自成立之日起三十日內(nèi)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　自新一屆業(yè)主委員會(huì)備案之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的財(cái)務(wù)憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì)日常辦公費(fèi)用等經(jīng)費(fèi)的籌集和使用由業(yè)主大會(huì)決定。

　　業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)的收支使用情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，有百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì)及其成員不得有下列行為：

　　(一)利用職權(quán)謀私或者收受其他利益;

　　(二)以業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)名義提供擔(dān)保;

　　(三)侵占業(yè)主財(cái)產(chǎn)或者損害業(yè)主利益;

　　(四)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)規(guī)定的其他情形。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì)成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失或者依法被追究刑事責(zé)任的，其成員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)成員資格終止：

　　(一)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;

　　(二)連續(xù)三次無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;

　　(四)有拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等不履行業(yè)主義務(wù)行為的;

　　(五)有嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的;

　　(六)因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的。

　　業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)自成員資格終止之日起三日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十六條 物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十七條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于三個(gè)或者多層建筑總建筑面積在三萬(wàn)平方米以下、高層建筑總建筑面積在一萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十八條 建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成招投標(biāo)工作：

　　(一)現(xiàn)售商品房項(xiàng)目在現(xiàn)售前三十日完成;

　　(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成;

　　(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目在交付使用前九十日完成。

　　第二十九條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān);物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)。當(dāng)事人另有約定的除外。

　　第三十條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照臨時(shí)管理規(guī)約示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約。

　　建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)買受人明示，并作為物業(yè)買賣合同的附件。

　　業(yè)主大會(huì)成立后制定管理規(guī)約的，臨時(shí)管理規(guī)約失效。

　　第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)總建筑面積千分之四的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房;二萬(wàn)平方米以下的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于八十平方米。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套項(xiàng)目計(jì)劃，與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。

　　物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)使用;任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途。

　　第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)保證交付業(yè)主使用的.物業(yè)達(dá)到合同約定的交付使用條件。

　　未約定交付使用條件的，建設(shè)單位交付使用的物業(yè)應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)部門規(guī)定的交付使用條件。

　　第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前，與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理交接驗(yàn)收。

　　物業(yè)管理交接驗(yàn)收的具體辦法，由市人民政府另行制定。

　　第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)置維修機(jī)構(gòu)，配備維修人員，履行維修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十五條 業(yè)主大會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，并自合同簽訂之日起三十日內(nèi)報(bào)縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案。

　　業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第三十六條 業(yè)主大會(huì)依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時(shí)間、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費(fèi)清交等事項(xiàng)進(jìn)行約定。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他相關(guān)費(fèi)用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否續(xù)約，并將結(jié)果及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同意續(xù)約的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿兩個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)告知對(duì)方，并提前三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

　　(一)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省、市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范;

　　(二)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);

　　(三)確保消防等公共安全設(shè)施完好有效;

　　(四)建立各種突發(fā)事件的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案;

　　(五)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)監(jiān)督電話，定期聽(tīng)取業(yè)主有關(guān)改進(jìn)和完善服務(wù)的意見(jiàn)和建議;

　　(六)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)建設(shè)和管理的相關(guān)工作。

　　市、縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范和相關(guān)規(guī)定的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并記入企業(yè)信用檔案。

　　第三十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和方式交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);逾期不交納的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據(jù)仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。不同物業(yè)的具體定價(jià)形式，按照省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市、縣(市)、上街區(qū)價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)管理部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度，每年向社會(huì)公布一次。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)和管理發(fā)生的費(fèi)用，計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

　　第四十四條 住宅小區(qū)交付使用后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)代為業(yè)主辦理水、電、氣、暖分戶計(jì)量設(shè)施注冊(cè)手續(xù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。

　　第四十五條 市、縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門對(duì)受理的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查處理，并在十日內(nèi)答復(fù)投訴人。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合市、縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門處理物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的爭(zhēng)議和糾紛。

　　第五章 物業(yè)的使用、維護(hù)和專項(xiàng)維修資金

　　第四十六條 物業(yè)的使用、維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守城市規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)、市容環(huán)衛(wèi)、園林綠化、市政、治安、消防等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關(guān)系。

　　第四十七條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷售場(chǎng)所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖予以公示。

　　建設(shè)單位申請(qǐng)物業(yè)所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備的登記申請(qǐng)，由房地產(chǎn)管理部門予以記載，歸檔備查，但不頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)。

　　依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

　　第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

　　第五十條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或從事租賃等經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。在全體業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，是否交納車位占用費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)決定。車主對(duì)車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂合同。

　　經(jīng)營(yíng)收入和收取的車位占用費(fèi)扣除經(jīng)營(yíng)管理成本后的業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重和抗震結(jié)構(gòu);

　　(二)未經(jīng)規(guī)劃等有關(guān)部門批準(zhǔn)改變房屋用途和房屋外貌;

　　(三)違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施;

　　(四)擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地;

　　(五)侵占綠地、毀壞花草樹(shù)木;

　　(六)亂設(shè)攤點(diǎn)或者亂倒垃圾、堆放雜物;

　　(七)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);

　　(八)超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪音;

　　(九)排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品;

　　(十)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以制止;制止無(wú)效的，可以向有關(guān)部門舉報(bào)或投訴。

　　第五十二條 新建物業(yè)、公有出售房屋和拆遷安置中調(diào)換房屋的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記前按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

　　本條例施行前未交納專項(xiàng)維修資金的物業(yè)或者專項(xiàng)維修資金余額不足首次歸集總額百分之五十的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定收交或續(xù)籌。收交或續(xù)籌的比例和方式由業(yè)主大會(huì)決定。

　　第五十三條 專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行業(yè)主所有、專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管的原則。

　　專項(xiàng)維修資金的具體管理辦法，由市人民政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定另行制定。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第五十四條 違反本條例第五十一條第一款第(二)、(三)、(五)、(六)、(七)、(八)項(xiàng)規(guī)定的，按照城市規(guī)劃、園林綠化、城市市容和環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處罰。

　　前款規(guī)定的行政處罰權(quán)，在依法實(shí)行城市管理相對(duì)集中行政處罰權(quán)區(qū)域內(nèi)的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)行使;其他區(qū)域內(nèi)的，由有關(guān)部門按照法定權(quán)限行使。

　　第五十五條 違反本條例第三十六條第二款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕辦理交接手續(xù)或拒不撤出，或者新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)以下罰款，并建議原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷其資質(zhì)證書(shū)或者降低其資質(zhì)。

　　第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十七條第二款規(guī)定擅自撤離的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并處以五千元以上三萬(wàn)元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，建議原發(fā)證機(jī)關(guān)吊銷其資質(zhì)證書(shū)。

　　第五十七條 違反本條例的行為，觸犯其他法律、法規(guī)規(guī)定的，由有關(guān)部門按照其他法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

　　第五十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定或者管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的約定，損害其他業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

　　第七章 附 則

　　第五十九條 市人民政府可以就物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等，根據(jù)國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定，分別制定具體管理辦法。

　　第六十條 物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的示范文本，由市房地產(chǎn)管理部門制訂。

　　第六十一條 本條例自20xx年3月1日起施行。

物業(yè)管理?xiàng)l例2

　　第一章 總則

　　第一條 為規(guī)范城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障業(yè)主及使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保持安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本省城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)相對(duì)集中的居住區(qū)的物業(yè)管理及其相關(guān)活動(dòng)，適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)備以及相應(yīng)配套的共用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。

　　第三條 縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第二章 業(yè)主組織

　　第四條 物業(yè)管理區(qū)域由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門會(huì)同有關(guān)單位按照居住區(qū)域設(shè)施共用情況劃定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì);業(yè)主人數(shù)較多的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主會(huì))選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主會(huì)是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主會(huì)的辦事機(jī)構(gòu)。

　　第五條 業(yè)主會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)制定業(yè)主會(huì)章程和業(yè)主公約;

　　(二)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　(三)審查物業(yè)管理服務(wù)合同草案;

　　(四)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(五)審議和批準(zhǔn)物業(yè)維修基金的預(yù)算、決算以及續(xù)籌辦法;

　　(六)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。

　　第六條 業(yè)主會(huì)通過(guò)的業(yè)主公約和作出的決議，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主會(huì)的民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　第七條 業(yè)主會(huì)的議事方式、表決程序等事項(xiàng)由業(yè)主會(huì)章程規(guī)定。業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)依照本條例和業(yè)主會(huì)章程開(kāi)展活動(dòng)。

　　第八條 已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到百分之六十以上的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)第一次業(yè)主會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)及其成員名單應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，報(bào)所在地縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案。

　　第九條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)組織召開(kāi)業(yè)主會(huì);

　　(二)根據(jù)業(yè)主會(huì)的書(shū)面授權(quán)，采取招標(biāo)投標(biāo)等方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　(三)監(jiān)督物業(yè)維修基金的使用;

　　(四)聽(tīng)取并反映業(yè)主及使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)和建議;

　　(五) 督促業(yè)主及使用人遵守業(yè)主公約、履行物業(yè)管理服務(wù)合同;

　　(六)業(yè)主會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，按照業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定行使權(quán)利、履行業(yè)務(wù)。

　　使用人經(jīng)業(yè)主書(shū)面授權(quán)，在授權(quán)范圍內(nèi)代表業(yè)主行使權(quán)利、履行相應(yīng)的義務(wù)。

　　第三章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第十一條 從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，將營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和企業(yè)章程報(bào)企業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案。

　　第十二條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

　　(一)根據(jù)法律法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同，擬訂物業(yè)管理制度;

　　(二)依物業(yè)管理服務(wù)合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;

　　(三)選擇專營(yíng)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù);

　　(四)制止違反物業(yè)管理制度的行為;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　物業(yè)管理企業(yè)擬訂的物業(yè)管理制度應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主會(huì)審議通過(guò)。

　　第十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　(一)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù);

　　(二)接受業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;

　　(三)接受其業(yè)務(wù)活動(dòng)所在地縣級(jí)以上人民政府有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督管理;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋開(kāi)始出售至業(yè)主委員會(huì)成立前，由物業(yè)出售單位選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出的房屋，其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)出售單位承擔(dān)。

　　第十五條 物業(yè)出售單位應(yīng)當(dāng)按照房屋總建筑面積的千分之三至千分之五提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其費(fèi)用列入開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，所有權(quán)屬全體業(yè)主共有。

　　第十六條 物業(yè)出售單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)成立之日起十五日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交下列物業(yè)資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，共用設(shè)施竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維修保養(yǎng)技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　第十七條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

　　(一)按照國(guó)家規(guī)定的`技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，實(shí)施物業(yè)管理;

　　(二)將物業(yè)管理的注意事項(xiàng)書(shū)面告知業(yè)主、使用人;

　　(三)按照業(yè)主會(huì)審定的預(yù)算使用物業(yè)維修基金，六個(gè)月公布一次物業(yè)維修基金的使用情況;

　　(四)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)工作;

　　(五)發(fā)現(xiàn)物業(yè)損壞或接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及時(shí)進(jìn)行維修;

　　(六)妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè);

　　(七)聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)措施;

　　(八)發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，必要時(shí)向業(yè)主委員會(huì)或者有關(guān)部門報(bào)告;

　　(九)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施;

　　(十)按照物業(yè)管理服務(wù)合同做好其他服務(wù)事項(xiàng)。

　　第十八條 確定物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)、公平以及與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

　　物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主會(huì)的書(shū)面授權(quán)與物業(yè)管理企業(yè)按照政府指導(dǎo)價(jià)協(xié)商確定。

　　物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目和價(jià)格應(yīng)當(dāng)公布。

　　第十九條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)交納;業(yè)主與使用人約定由使用人交納的，從其約定，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。

　　第二十條 物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主、使用人的委托，承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)合同約定范圍以外的其它服務(wù)事項(xiàng)。但是，物業(yè)管理企業(yè)超越物業(yè)管理服務(wù)合同約定范圍提供有償服務(wù)的，必須事前征得業(yè)主、使用人同意。

　　第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理全部物業(yè)檔案資料、有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè)、物業(yè)管理服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他財(cái)產(chǎn)的移交手續(xù)。

　　第二十二條 通過(guò)物業(yè)管理區(qū)域的城市道路及其綠化和市政公共設(shè)施的維護(hù)，由市政、園林部門負(fù)責(zé);通過(guò)物業(yè)管理區(qū)域的公共汽車道路的清掃保潔，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé);物業(yè)管理企業(yè)收集到垃圾中轉(zhuǎn)站的生活垃圾的清運(yùn)，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé);高層建筑樓供水泵房總計(jì)費(fèi)水表以外(含水表)和多層建筑樓外自來(lái)水表井以外(含水表井)的供水管線及設(shè)備的維修管理，由供水企業(yè)負(fù)責(zé);供電線路、消防等公共設(shè)施的維護(hù)，分別由供電、消防等單位負(fù)責(zé)。

　　業(yè)主、使用人對(duì)前款所列單位和部門負(fù)責(zé)的事項(xiàng)有意見(jiàn)和要求的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)單位和部門反映并協(xié)調(diào)處理。

　　第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、熱、通信、有線電視等費(fèi)用，由相應(yīng)管理服務(wù)單位向最終用戶收取。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自愿、有償原則接受相應(yīng)管理服務(wù)單位的委托，代收有關(guān)費(fèi)用。

　　第五章 物業(yè)使用與維修

　　第二十四條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌;

　　(二)擅自改變房屋的使用性質(zhì);

　　(三)占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施或者擅自移動(dòng)房屋共用設(shè)備、共用設(shè)施;

　　(四)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(五)違反規(guī)定設(shè)置攤點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng);

　　(六)亂倒垃圾、雜物，向門窗外拋物;

　　(七)擅自在共用部位、共用設(shè)施懸掛、張貼、刻畫(huà)、涂寫(xiě);

　　(八)排放有毒有害物質(zhì)，放置超過(guò)安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品或者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲。

　　(九)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第二十五條 業(yè)主因特殊情況需要改變房屋使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市詳細(xì)規(guī)劃要求，并依法辦理審批手續(xù)。

　　第二十六條 業(yè)主或者使用人裝修房屋時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修的注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。

　　第二十七條 維修房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施時(shí)，有關(guān)業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第二十八條 任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地;確因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第二十九條 利用房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施設(shè)置經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主會(huì)書(shū)面同意后，按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，支付場(chǎng)地租金。

　　按前款規(guī)定收取的場(chǎng)地租金應(yīng)當(dāng)納入維修基金。

　　第三十條 物業(yè)管理實(shí)行房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施維修基金制度。維修基金的籌集按照省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十一條 維修基金屬于業(yè)主所有，專戶存儲(chǔ)，�？钣糜谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施保修期滿后的維修、更新。

　　維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)提交業(yè)主會(huì)審議批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　前期物業(yè)管理期間，不得使用維修基金。

　　第三十二條 維修基金明細(xì)帳應(yīng)當(dāng)按單幢住宅設(shè)置，按戶核算。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其維修基金剩余的部分，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。

　　第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)竣工驗(yàn)收合格并交付使用后，物業(yè)出售單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和合同約定在保修期限內(nèi)對(duì)物業(yè)承擔(dān)保修責(zé)任。

　　保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施維修、更新的費(fèi)用，由全體業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分?jǐn)?房屋共用部位、共用設(shè)備維修、更新的費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按房屋的建筑面積從維修基金中分?jǐn)偂?/p>

　　保修期屆滿后，房屋自用部位、自用設(shè)備的維修費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第三十四條 業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　第三十五條 物業(yè)出售單位違反本條例，有下列行為之一的，由縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令限期改正，可并處五千元以上五萬(wàn)元以下罰款：

　　(一)未移交物業(yè)管理資料的;

　　(二)未按照要求配置物業(yè)管理服務(wù)用房的;

　　(三)在前期物業(yè)管理期間動(dòng)用維修基金的。

　　第三十六條 在物業(yè)管理活動(dòng)中違反其他法律、法規(guī)的，由有關(guān)行政主管部門按照相關(guān)法律、法規(guī)處理。

　　第三十七條 縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，及時(shí)受理并處理業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反本條例規(guī)定行為的投訴。

　　第七章 附則

　　第三十八條 本條例所稱的共用設(shè)施和房屋的自用部位、自用設(shè)備、共用部位、共用設(shè)備的具體范圍，由省人民政府建設(shè)行政管理部門確定并公布。

　　本條例中業(yè)主公約、為主會(huì)章程、物業(yè)管理服務(wù)合同的參考文本，由省人民政府建設(shè)行政管理部門制定。

　　第三十九條 城市非住宅區(qū)的物業(yè)管理，可參照本條例執(zhí)行。

　　第四十條 本條例自20xx年5月1日起施行。

　　物業(yè)管理基本原則

　　(一)權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。

　　(二)業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

　　(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項(xiàng)工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅(jiān)持服務(wù)第一的原則。

　　(四)統(tǒng)一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費(fèi)合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專項(xiàng)維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。

　　(七)公平競(jìng)爭(zhēng)原則：物業(yè)管理是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持招標(biāo)、投標(biāo)制度，委托方發(fā)標(biāo)，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，招標(biāo)要公開(kāi)，揭標(biāo)要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復(fù)雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書(shū)，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。

物業(yè)管理?xiàng)l例3

　　第一章總則

　　第一條

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

　　第二條

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條

　　國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四條國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第五條

　　國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　第六條

　　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第七條

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

　　(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第八條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　第九條

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　第十條

　　同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第十一條

　　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　第十二條

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

　　第十三條

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　第十四條

　　召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

　　第十五條

　　業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

　　(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十六條

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

　　業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

　　第十七條

　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。

　　管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

　　第十八條

　　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

　　第十九條

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十條

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第二十一條

　　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十二條

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第二十三條

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

　　第二十四條

　　國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十五條

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　第二十六條

　　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第二十七條

　　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

　　第二十八條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

　　第二十九條

　　在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　第三十條

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

　　第三十一條

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的'保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　物業(yè)管理服務(wù)編輯

　　第三十二條

　　從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

　　國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

　　第三十三條

　　從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　第三十四條

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　第三十五條

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　第三十六條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三十七條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

　　第三十八條

　　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十九條

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

　　第四十條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十一條

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十二條

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

　　第四十三條

　　縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

　　第四十四條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

　　第四十五條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第四十六條

　　對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

　　有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　第四十八條

　　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第四十九條

　　縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

　　第四章使用與維護(hù)

　　第五十條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第五十一條

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第五十二條

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

　　第五十三條

　　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

　　第五十四條

　　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

　　專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定。

　　第五十五條

　　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第五十六條

　　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第五章法律責(zé)任

　　第五十七條

　　違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

　　第五十八條

　　違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第五十九條

　　違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十條

　　違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門吊銷資質(zhì)證書(shū)。

　　第六十一條

　　違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十二條

　　違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門吊銷資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第六十三條

　　違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門吊銷資質(zhì)證書(shū);構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

　　第六十四條

　　違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十五條

　　違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第六十六條

　　違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：

　　(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

　　個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十七條

　　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第六十八條

　　業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條

　　違反本條例的規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

　　物業(yè)管理的工作原則

　　(一)權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。

　　(二)業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

　　(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項(xiàng)工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅(jiān)持服務(wù)第一的原則。

　　(四)統(tǒng)一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費(fèi)合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專項(xiàng)維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。

　　(七)公平競(jìng)爭(zhēng)原則：物業(yè)管理是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持招標(biāo)、投標(biāo)制度，委托方發(fā)標(biāo)，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，招標(biāo)要公開(kāi)，揭標(biāo)要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復(fù)雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書(shū)，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。

物業(yè)管理?xiàng)l例4

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。

　　第三條 業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理，也可以采取自助管理方式自行對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。

　　第四條 市和縣級(jí)市、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的管理和監(jiān)督工作。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）履行本條例規(guī)定的相關(guān)職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　市和縣級(jí)市、區(qū)人民政府及其規(guī)劃、建設(shè)、城管、環(huán)保、工商、價(jià)格、園林綠化、財(cái)政、公安等有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第五條 物業(yè)管理協(xié)會(huì)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的自律組織，主要負(fù)責(zé)制訂物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為規(guī)范，組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部的爭(zhēng)議，辦理房產(chǎn)行政主管部門委托的其他事項(xiàng)。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第六條 在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主享有下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　　（二）享有業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

　�。ㄈ�）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)和表決權(quán)；

　　（四）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下簡(jiǎn)稱業(yè)主〈代表〉大會(huì)），對(duì)物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

　�。ㄎ澹�對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地、專項(xiàng)維修資金的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（七）要求其他業(yè)主、非業(yè)主使用人停止侵害公共利益的行為；

　�。ò耍┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　（一）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主（代表）大會(huì)議事規(guī)則（以下簡(jiǎn)稱大會(huì)議事規(guī)則），支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)；

　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　�。ㄈ�）執(zhí)行業(yè)主（代表）大會(huì)的決定和業(yè)主（代表）大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　�。ㄋ模┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得拖欠、拒付；

　�。ㄎ澹┌凑諊�(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

　�。�六）不得損害公共利益和他人合法權(quán)益；

　�。ㄆ撸┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主（代表）大會(huì)，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，同一物業(yè)管理區(qū)域的地上、地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地不得分割管理。

　　第八條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主（代表）大會(huì)制度。業(yè)主通過(guò)業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán)。

　　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。

　　業(yè)主戶數(shù)超過(guò)一百戶的，業(yè)主可以決定成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。

　　第九條 業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主按照比例推選的代表組成，業(yè)主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名業(yè)主代表。

　　業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會(huì)前，就業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求所代表的業(yè)主的意見(jiàn)；凡需全體業(yè)主投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的選票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。

　　第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主（代表）大會(huì)：

　�。ㄒ唬┮呀桓妒褂梦飿I(yè)的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，或者達(dá)到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超過(guò)一年的；

　�。ǘ�）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)，已交付使用物業(yè)的建筑面積未達(dá)到百分之三十，但交付使用已超過(guò)兩年的。

　　第十一條 業(yè)主（代表）大會(huì)由業(yè)主負(fù)責(zé)籌備。首次業(yè)主（代表）大會(huì)的籌備工作在房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組。

　　物業(yè)管理區(qū)域符合第十條規(guī)定情形的，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面告知之日起三十日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主（代

　　表）大會(huì)籌備組。未及時(shí)書(shū)面告知的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)主動(dòng)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主（代表）大會(huì)籌備組。

　　籌備組的人數(shù)為五至九人的單數(shù)，其中街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和建設(shè)單位代表各一名，籌備組的組長(zhǎng)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的工作人員擔(dān)任�；I備組組成人員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)建筑面積以及物業(yè)出售和交付使用時(shí)間等文件資料，并且提供必要的人力、場(chǎng)地支持。

　　首次業(yè)主（代表）大會(huì)籌備、成立的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十二條 籌備組履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

　　（二）確認(rèn)業(yè)主身份；

　�。ㄈ�）提出業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法以及建議名單，并征求業(yè)主意見(jiàn)；

　�。ㄋ模�擬訂大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約等草案，并征求業(yè)主意見(jiàn)；

　�。ㄎ澹┳龊谜匍_(kāi)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款第（一）項(xiàng)至第（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十三條 業(yè)主（代表）大會(huì)依法管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主物業(yè)共同事務(wù)，并對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)。

　　業(yè)主（代表）大會(huì)依法決定下列事項(xiàng)：

　　（一）制定和修改大會(huì)議事規(guī)則；

　�。ǘ�）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

　�。ㄈ�）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

　�。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

　�。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

　�。�六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　�。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　業(yè)主（代表）大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

　　第十四條 業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，也可以采取集體討論與書(shū)面征求意見(jiàn)相結(jié)合的形式召開(kāi)。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式時(shí)，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主或者過(guò)半數(shù)的業(yè)主代表參加。業(yè)主（代表）大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，并且在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。其中，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　首次業(yè)主（代表）大會(huì)通過(guò)大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，可以由大會(huì)籌備組征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　逾期不參加投票業(yè)主的投票是否計(jì)入已表決的多數(shù)票數(shù)，由大會(huì)議事規(guī)則確定。

　　第十五條 業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)召集臨時(shí)會(huì)議:

　�。ㄒ唬┙�(jīng)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名書(shū)面提議的；

　�。ǘ�）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　�。ㄈ�）大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　提議召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)提交書(shū)面建議、聯(lián)系方式和物業(yè)權(quán)屬證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)核實(shí)提議人的業(yè)主身份。不符合要求的，其提議無(wú)效。

　　業(yè)主委員會(huì)逾期不召集會(huì)議的，房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期召集；經(jīng)責(zé)令仍未召集的，業(yè)主可以申請(qǐng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）召集。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主（代表）大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┱偌�和主持業(yè)主（代表）大會(huì)；

　�。ǘ�）執(zhí)行業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議的決議、決定；

　　（三）簽訂并履行物業(yè)服務(wù)合同，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

　　（四）制定重大維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃，監(jiān)督公共事務(wù)管理制度的執(zhí)行，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的公共事務(wù)；

　　（五）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)情況；

　�。�六）審核并公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)第三方審計(jì)的本物業(yè)管理區(qū)域的財(cái)務(wù)報(bào)告；

　�。ㄆ撸┞�(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督管理規(guī)約的'實(shí)施；

　�。ò耍┙邮軜I(yè)主、業(yè)主（代表）大會(huì)和有關(guān)部門的監(jiān)督；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主（代表）大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每季度至少召開(kāi)一次。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)主任提議或者三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，可以召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席方能召開(kāi)，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)委員過(guò)半數(shù)通過(guò)方為有效。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有書(shū)面記錄，經(jīng)出席會(huì)議的委員簽字后存檔。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

　　（一）具有完全民事行為能力；

　�。ǘ�）遵守有關(guān)法律、法規(guī)和大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

　　（三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力和組織能力；

　�。ㄋ模┍救�、配偶以及直系親屬?zèng)]有在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十五名的單數(shù)。分期開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)達(dá)到成立業(yè)主（代表）大會(huì)條件時(shí)，一般選舉五名業(yè)主委員會(huì)委員，以后各期交付使用的，按照大會(huì)議事規(guī)則增選委員，直至本屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿重新選舉。

　　業(yè)主委員會(huì)的任期由業(yè)主（代表）大會(huì)決定，一般為三至五年。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在委員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名。業(yè)主委員會(huì)可以聘用專職或者兼職執(zhí)行秘書(shū)。

　　業(yè)主委員會(huì)委員辭職，應(yīng)當(dāng)提前兩個(gè)月向業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議提出書(shū)面辭呈。

　　業(yè)主委員會(huì)委員缺額時(shí)按照大會(huì)議事規(guī)則補(bǔ)選，但缺額人數(shù)超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員半數(shù)以上的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)重新選舉。

　　業(yè)主委員會(huì)委員變動(dòng)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十條 有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)委員資格中止：

　�。ㄒ唬┎辉偈潜疚飿I(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

　�。ǘ�）喪失履行職責(zé)能力的；

　　（三）索取、收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位、個(gè)人財(cái)物和報(bào)酬的；

　　（四）不遵守管理規(guī)約、拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　�。ㄎ澹�無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)缺席三次以上業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

　　（六）提出書(shū)面辭呈的；

　�。ㄆ撸┢渌�原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　委員資格中止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主（代表）大會(huì)審議決定終止資格，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案：

　　（一）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書(shū)；

　�。ǘ�）業(yè)主委員會(huì)委員名單；

　�。ㄈ�）大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；

　　（四）首次業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議記錄；

　�。ㄎ澹┢渌麘�(yīng)當(dāng)提供的材料。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)以上報(bào)送材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

　　房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理備案申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，完成備案并且抄送物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。經(jīng)備案的業(yè)主委員會(huì)，其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。業(yè)主委員會(huì)憑備案證明申請(qǐng)刻制印章并且保管、使用。

　　備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面報(bào)告所在地房產(chǎn)行政主管部門。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主（代表）大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。新一屆業(yè)主委員會(huì)自原業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后履行職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前一個(gè)月，尚未召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門組織換屆選舉工作。新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會(huì)繼續(xù)履行職責(zé)。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì)委員集體提出書(shū)面辭呈的，應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和業(yè)主建立籌備組召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)，重新選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，嚴(yán)重?fù)p害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，或者影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的，應(yīng)當(dāng)停止活動(dòng)。所在地的房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十四條 業(yè)主（代表）大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌集和使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十五條 業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安、城管等行政管理部門，與社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作。

　　業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)。召開(kāi)業(yè)主（代表）大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會(huì)并聽(tīng)取其建議，會(huì)議作出的決定應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知社區(qū)居民委員會(huì)。

　　第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以建立由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集和主持，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十七條 新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行前期物業(yè)管理。住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理前期招投標(biāo)管理辦法，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同。前期物業(yè)服務(wù)委托合同應(yīng)當(dāng)報(bào)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法由市人民政府制定。

　　第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域由所在地房產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定劃分：

　�。ㄒ唬┬陆ㄗ≌瑓^(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，擁有共同配套設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

　�。ǘ�）新建住宅區(qū)由城市道路、圍墻或者其他明顯標(biāo)識(shí)分割成多個(gè)自然小區(qū)，并且配套設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房等獨(dú)立配置的，可以確定為多個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域；

　�。ㄈ�）新建住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與該住宅區(qū)確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

　�。ㄋ模┮呀ǔ刹⑾嗯�連的住宅區(qū)，經(jīng)各自區(qū)域三分之二以上業(yè)主同意，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭(zhēng)議的，房產(chǎn)行政主管部門在聽(tīng)取相關(guān)業(yè)主和所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的意見(jiàn)后，會(huì)同城市規(guī)劃行政管理部門確定。

　　第二十九條 建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

　　臨時(shí)管理規(guī)約的效力至業(yè)主（代表）大會(huì)審議通過(guò)的管理規(guī)約生效時(shí)終止。

　　第三十條 新建住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)安排物業(yè)服務(wù)用房。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于規(guī)劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之七配置，并無(wú)償提供。地上建筑物總面積不足一萬(wàn)平方米的，物業(yè)服務(wù)用房面積不得少于七十平方米。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅區(qū)中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近。沒(méi)有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，具備水、電使用功能。住宅區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶、安保預(yù)警等設(shè)施的，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)預(yù)留端口，具備正常使用功能。

　　電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、車庫(kù)（棚）、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足二點(diǎn)二米的房屋不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積。

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)；在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)先行辦理物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬登記。

　　物業(yè)服務(wù)用房面積不計(jì)入分?jǐn)偣�用建筑面積。

　　物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押。

　　第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)

　　第三十二條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供下列基本服務(wù)項(xiàng)目：

　　（一）做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)以及經(jīng)常性的保潔服務(wù)工作；

　　（二）協(xié)助有關(guān)行政管理部門維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和治安秩序，做好值班、巡邏工作；

　�。ㄈ�）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠地進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)；

　�。ㄋ模�對(duì)物業(yè)共用部位、場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)。

　　物業(yè)服務(wù)的具體項(xiàng)目和服務(wù)程度，按照合同約定。當(dāng)事人就人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面有特殊要求的，應(yīng)當(dāng)在合同中另行約定。

　　第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

　　（一）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和共用部位、場(chǎng)地以及共用設(shè)施設(shè)備的用途；

　　（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；

　�。ㄈ�）擅自利用物業(yè)共用部位、場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，拒不退出或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)財(cái)物、資料；

　　（五）擅自退出物業(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為；

　　（六）擅自停水停電；

　�。ㄆ撸┢渌麌�(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的情形。

　　第三十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂；物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。

　　第三十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后業(yè)主委員會(huì)仍未成立的，由建設(shè)單位繼續(xù)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主（代表）大會(huì)召開(kāi)并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第三十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同到期的三個(gè)月前，根據(jù)業(yè)主（代表）大會(huì)的決定，將續(xù)聘或者新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況，書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同到期的三個(gè)月前書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)報(bào)告物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門。

　　物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主（代表）大會(huì)沒(méi)有作出變更決定的，原合同延續(xù)至新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì)同意，提前解除物業(yè)服務(wù)合同，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同解除之日起七日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

　　因物業(yè)服務(wù)合同糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求退出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、合理和質(zhì)價(jià)相符的原則。

　　前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照招投標(biāo)確定的標(biāo)準(zhǔn)收取。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)業(yè)主（代表）大會(huì)決定，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布。每半年或者一年向業(yè)主、非業(yè)主使用人公布物業(yè)小區(qū)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施經(jīng)營(yíng)收支情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、非業(yè)主使用人和價(jià)格行政管理部門的監(jiān)督。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、非業(yè)主使用人同意，不得預(yù)收超過(guò)六個(gè)月期限的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得收取一年以上押金、保證金等費(fèi)用。

　　第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)共用場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備單獨(dú)配置水、電等計(jì)量器具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備消耗的水、電數(shù)量及其金額，按照實(shí)際支出和約定的收費(fèi)方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)偂５�物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

　　物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)施運(yùn)行費(fèi)及公共照明、公共用水等納入代收代交費(fèi)用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列帳，合理、公開(kāi)分?jǐn)�。具體分?jǐn)傓k法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　電梯起始層的業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)（電梯起始點(diǎn)設(shè)在地下層的除外），但應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修、更新改造費(fèi)用。

　　第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的汽車車位，其停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在政府指導(dǎo)下，由業(yè)主委員會(huì)征求二分之一以上的業(yè)主同意后確定。業(yè)主委員會(huì)未成立的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格行政管理部門的規(guī)定執(zhí)行。

　　公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行任務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取停車費(fèi)。

　　第四十二條 利用物業(yè)共用部位、公共場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主（代表）大會(huì)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益歸全體業(yè)主所有，其中百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，百分之七十納入專項(xiàng)維修資金。但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

　　共用設(shè)施、設(shè)備報(bào)廢后的收益，應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者抵充物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以按照業(yè)主（代表）大會(huì)的決定使用。

　　第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

　　第五章 物業(yè)的移交和接管

　　第四十四條 受建設(shè)單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位除移交物業(yè)服務(wù)用房外還應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列材料：

　　（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　�。ǘ�）共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　�。ㄋ模�業(yè)主名冊(cè)；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將上述材料和物業(yè)服務(wù)用房移交給業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)的同時(shí)，將其使用、保管的所有文書(shū)、財(cái)物、印章移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。

　　對(duì)不按時(shí)移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和所在地房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促其移交；對(duì)拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求轄區(qū)內(nèi)的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其使用、保管的文書(shū)、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)更替的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)完整移交有關(guān)物業(yè)、財(cái)物和檔案資料，配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。

　　第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、非業(yè)主使用人的需要。尚未出售的停車位、車庫(kù)，業(yè)主、非業(yè)主使用人需要承租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租。仍有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人；承租人可以使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共道路。

　　地下停車位尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得新辟規(guī)劃以外的停車位。地下停車位不足，確需利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場(chǎng)地作為停車位的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主（代表）大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定，并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響道路通行、阻礙特種車輛執(zhí)行任務(wù)或者損壞共用設(shè)施設(shè)備。

　　第四十八條 任何單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地、綠地或者占用其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。確需臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)采取措施保障安全，并及時(shí)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人和業(yè)主委員會(huì)同意，事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護(hù)、改建、擴(kuò)建等，需要臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)事先告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、給排水設(shè)施和綠化的養(yǎng)護(hù)，以及路燈、公共衛(wèi)生設(shè)施的管理和生活垃圾的清運(yùn)責(zé)任范圍由各縣級(jí)市、區(qū)人民政府確定。

　　第五十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人不得違反法律、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主、非業(yè)主使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)首先經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書(shū)面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�將車庫(kù)用于居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；

　　（二）人均承租建筑面積低于十二平方米出租住宅；

　　（三）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，私搭亂建；

　　（四）侵占綠地、毀壞綠化；

　�。ㄎ澹╇S意傾倒或者拋棄垃圾、雜物，堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)；

　�。�六）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)，無(wú)序停放車輛；

　�。ㄆ撸┰诮ㄖ�物、構(gòu)筑物或者樹(shù)木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；

　　（八）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；

　�。ň牛┻`反法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

　�。ㄊ�）法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反前款規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并督促改正。拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。

　　第五十一條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約規(guī)定的裝飾裝修行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門依法處理。

　　第五十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定交清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的內(nèi)容告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　承租人應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約。

　　第五十三條 房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：

　　（一）業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修；毗連部位，由相鄰業(yè)主共同維修。

　　（二）單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔(dān)。

　�。ㄈ�）單幢房屋有兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元，單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由單元內(nèi)的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)；涉及兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)。

　　（四）單幢房屋不上人屋頂?shù)木S修，由屋頂庇護(hù)范圍下的業(yè)主按擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)。

　�。ㄎ澹﹩未狈课菘缮先宋蓓敚ò�括屋面和周邊圍護(hù)），為各層共用的，由屋頂庇護(hù)范圍下各層業(yè)主，按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)；為若干層（戶）使用的，由使用層（戶）的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)。

　�。�六）住宅區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由全體業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)。

　　屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。

　　第五十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　業(yè)主、業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)其負(fù)有維護(hù)責(zé)任的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約以及住宅養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，定期維修養(yǎng)護(hù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。

　　物業(yè)出現(xiàn)安全隱患、危及公共利益以及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)；責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意或者按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第五十五條 依照法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)當(dāng)緊急維修但相關(guān)業(yè)主不能及時(shí)統(tǒng)一意見(jiàn)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)責(zé)任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關(guān)費(fèi)用經(jīng)審核或者審計(jì)后，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偦蛘邚膶ｍ?xiàng)維修資金賬戶中列支，并向業(yè)主公示。

　　第五十六條 物業(yè)管理實(shí)行專項(xiàng)維修資金制度。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

　　專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　業(yè)主可以憑本人有效身份證件查詢專項(xiàng)維修資金繳存、使用以及賬面余額情況。

　　專項(xiàng)維修資金的收取、使用、管理辦法由市人民政府另行制定。

　　第七章 法律責(zé)任

　　第五十七條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)使用規(guī)定和物業(yè)使用管理維修規(guī)定造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　業(yè)主、非業(yè)主使用人未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催交；逾期仍不交納的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)加收滯納金；對(duì)于超過(guò)三個(gè)月不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

　　第五十八條 業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

　　第五十九條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由房產(chǎn)行政主管部門予以處罰：

　�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不協(xié)助業(yè)主（代表）大會(huì)籌備工作的，責(zé)令其協(xié)助，并可處以三千元以上三萬(wàn)元以下的罰款；

　�。ǘ�）建設(shè)單位不承擔(dān)首次業(yè)主（代表）大會(huì)籌備、成立費(fèi)用的，責(zé)令其承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用，并可處以五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款；

　�。ㄈ�）建設(shè)單位提供的物業(yè)服務(wù)用房不符合本條例規(guī)定的，責(zé)令其改正，并可處以十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款；

　�。ㄋ模┙ㄔO(shè)單位未對(duì)共用場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備單獨(dú)配置水、電等計(jì)量器具的，責(zé)令其改正，并可處以二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

　�。ㄎ澹┙ㄔO(shè)單位拒絕將未售出的車位出租給業(yè)主、非業(yè)主使用人使用的，責(zé)令其改正，并可處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

　�。�六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令其改正，并可處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；逾期仍不改正的，依法吊銷其資質(zhì)證書(shū)。

　　第六十條 違反本條例規(guī)定，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第六十一條 房產(chǎn)行政主管部門及其工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門對(duì)負(fù)有責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

　　第八章 附 則

　　第六十二條 本條例所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。

　　本條例所稱物業(yè)，是指房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　本條例所稱自助管理，是指業(yè)主不聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，自發(fā)組織、自行實(shí)施管理物業(yè)的方式。

　　本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主（代表）大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

　　本條例所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設(shè)備間、過(guò)道、公共停車位、房屋承重結(jié)構(gòu)、戶外墻面、屋面和道路、場(chǎng)地、綠地等部位。

　　本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、電梯、樓道照明設(shè)施、小區(qū)道路照明設(shè)施、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設(shè)施和區(qū)域圍護(hù)等設(shè)施設(shè)備。

　　第六十三條 市人民政府可以根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。

　　市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)擬定大會(huì)議事規(guī)則、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同等示范文本，提供給物業(yè)管理相關(guān)各方作為指導(dǎo)規(guī)范。

　　第六十四條 工業(yè)廠房、辦公樓、商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等非住宅的物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

物業(yè)管理?xiàng)l例5

　　江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān);建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合。

　　第四條縣級(jí)以上地方人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房產(chǎn)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理行政主管部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　縣級(jí)以上地方人民政府其他有關(guān)部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第五條縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平，所需經(jīng)費(fèi)列入同級(jí)人民政府財(cái)政預(yù)算。

　　對(duì)在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績(jī)或者獲得省級(jí)以上物業(yè)管理榮譽(yù)稱號(hào)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)給予表彰、獎(jiǎng)勵(lì)。

　　第六條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　第二章物業(yè)管理區(qū)域

　　第七條物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

　　規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見(jiàn)。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

　　已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后確定物業(yè)管理區(qū)域。

　　第九條縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

　　物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。

　　第三章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

　　第十條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利，自覺(jué)履行法定和約定的義務(wù)。

　　第十一條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　第十二條業(yè)主戶數(shù)超過(guò)三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。

　　第十三條符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì))會(huì)議：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。

　　第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的要求，報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：?

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;?

　　(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);?

　　(三)業(yè)主名冊(cè);?

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;?

　　(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;?

　　(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;?

　　(七)其他有關(guān)的文件資料。

　　第十五條符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十六條首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)等派員組成。籌備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

　　籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的百分之六十�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔(dān)任。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。

　　第十七條首次業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;

　　(二)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案;

　　(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

　　(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　第十九條召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主。召開(kāi)住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知社區(qū)居(村)民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，并妥善保存。

　　第二十條業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

　　第二十一條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無(wú)故欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員;擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員后出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則予以罷免。

　　業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。

　　業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員，并在業(yè)主委員會(huì)委員出缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，但最多不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

　　第二十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案：

　　(一)業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書(shū);

　　(二)業(yè)主委員會(huì)委員名單;

　　(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄;

　　(五)其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

　　第二十三條依法成立的業(yè)主委員會(huì)，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。

　　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)之日起生效。

　　第二十四條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

　　第二十五條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)貼由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費(fèi)收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十六條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合有關(guān)主管部門，與社區(qū)居(村)民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關(guān)的社會(huì)管理工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居(村)民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居(村)民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知社區(qū)居(村)民委員會(huì)。

　　第二十七條不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第二十八條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議;

　　(二)決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造;

　　(三)決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。

　　業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的'業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責(zé)時(shí)不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。

　　第二十九條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、協(xié)調(diào)物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，為業(yè)主提供基本服務(wù)。

　　第三十條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立由社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。

　　第四章前期物業(yè)管理

　　第三十一條新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。

　　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第三十二條住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)，用于購(gòu)買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

　　第三十三條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時(shí)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定。

　　第三十四條前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。

　　第三十五條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無(wú)償移交。其中，用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

　　集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。

　　配置物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房的具體標(biāo)準(zhǔn)，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。

　　第三十六條物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨(dú)立、正常使用功能，相對(duì)集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。

　　物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣�用建筑面積，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請(qǐng)登記。

　　物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押。

　　第三十七條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

　　建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加;在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)管理。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)，但二次供水設(shè)施的費(fèi)用承擔(dān)，按照《江蘇省城鄉(xiāng)供水管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。具體實(shí)施辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。

　　專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備包括變(配)電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓、供熱等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。

　　第三十八條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

　　第三十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和房屋買賣合同的約定，交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

　　新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

　　(一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、公安、消防、環(huán)境保護(hù)、民防等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案;

　　(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立的經(jīng)檢定合格的計(jì)量表具;

　　(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)以及人民防空等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成;

　　(四)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求;

　　(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備依法取得使用合格證書(shū);

　　(六)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)資料完整齊全;

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的原則。

　　現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

　　第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;

　　(二)臨時(shí)管理規(guī)約;

　　(三)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;

　　(四)建設(shè)單位移交資料清單;

　　(五)查驗(yàn)記錄;

　　(六)交接記錄;

　　(七)其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗(yàn)情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下，向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案，或者向業(yè)主委員會(huì)移交。

　　第五章物業(yè)服務(wù)

　　第四十三條從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

　　從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　第四十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給他人。

　　電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

　　第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

　　業(yè)主委員會(huì)經(jīng)征求業(yè)主意見(jiàn)，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人;要求更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

　　第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告，并協(xié)助做好救助工作。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　第四十八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第四十九條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)由業(yè)主大會(huì)決定;非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約定。

　　第五十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。

　　第五十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況如實(shí)公示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r如實(shí)公示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但是預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。

　　第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價(jià)、金額，并按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)�。沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　　業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費(fèi)用的分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。

　　第五十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。

　　第五十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國(guó)家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代征的各類費(fèi)用，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

　　住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣除外。

　　第五十五條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

　　第五十六條業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

　　業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)購(gòu)買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn);

　　(二)移交本條例第四十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄;

　　(四)結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對(duì)雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面告知另一方當(dāng)事人和物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第五十七條物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

　　被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

　　第五十八條物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況、履行物業(yè)服務(wù)合同、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案，并向社會(huì)公開(kāi)。

　　第五十九條單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定，在物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督指導(dǎo)下，業(yè)主可以對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理。

　　業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

　　(一)自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人;

　　(二)自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限;

　　(三)聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案;

　　(四)其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

　　電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

　　第六章物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第六十條業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

　　第六十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

　　平時(shí)開(kāi)發(fā)利用人民防空工程設(shè)施，不得影響其戰(zhàn)時(shí)防空效能和應(yīng)急避難功能。

　　第六十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

　　建設(shè)單位辦理商品房房屋預(yù)銷售登記后出售或者附贈(zèng)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)明示并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車位、車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域要求購(gòu)買車位、車庫(kù)業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè)車位或者車庫(kù)。

　　建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;業(yè)主要求承租車位、車庫(kù)的，建設(shè)單位不得只售不租。擬出租車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫(kù)業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)抽簽等公平方式確定給未購(gòu)買或者未受贈(zèng)車位、車庫(kù)的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個(gè)車位或者車庫(kù)。

　　在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買和承租需要后還有多余車位、車庫(kù)的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。

　　第六十三條占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位、車庫(kù)，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定使用。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

　　第六十四條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、共用車庫(kù)、道路、場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定交納汽車停放費(fèi)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取汽車停放費(fèi)。汽車停放費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門制定并公布。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)汽車停放費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。

　　業(yè)主對(duì)汽車停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。

　　第六十五條業(yè)主大會(huì)成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　業(yè)主大會(huì)成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒(méi)有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。

　　第六十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開(kāi)放，出租的租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車位出售、附贈(zèng)。

　　人民防空工程平時(shí)用作停車位收取的汽車停放費(fèi)、租金，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，用于該人民防空工程設(shè)施的維護(hù)管理和停車管理的必要支出，有剩余費(fèi)用的按照本條例第六十五條第一款規(guī)定使用。管理辦法和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理、民防等行政主管部門制定并公布。

　　第六十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途;

　　(二)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

　　(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;

　　(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品;

　　(六)制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng);

　　(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;

　　(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施;

　　(九)擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，無(wú)序停放車輛;

　　(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;

　　(十一)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);

　　(十二)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十八條城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

　　第六十九條住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

　　第七十條業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需要提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案和城市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的審定意見(jiàn)，并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

　　第七十一條在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修。保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)專有部分的維修責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)。

　　第七十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

　　第七十三條物業(yè)存在安全隱患、嚴(yán)重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)或者采取防范措施。

　　物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。

　　第七十四條住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時(shí)，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。在國(guó)家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位先行交存住宅專項(xiàng)維修資金。

　　住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于國(guó)家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第七十五條住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān);其更新和改造按照相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔(dān)，政府可以給予補(bǔ)貼。

　　本條例施行后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有,納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金管理。

　　第七十六條發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對(duì)住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見(jiàn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置：

　　(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

　　(二)電梯故障危及人身安全的;

　　(三)公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的;

　　(四)樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的;

　　(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;

　　(六)危及房屋安全的其他情形。

　　應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)審計(jì)并向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄?其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

　　第七十七條住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)的決定，續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金。

　　業(yè)主申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交存住宅專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。

　　第七十八條業(yè)主委員會(huì)可以向住宅專項(xiàng)維修資金代管部門提出申請(qǐng)，將不低于住宅專項(xiàng)維修資金百分之八十的款項(xiàng)轉(zhuǎn)存為一年以上的定期存款，住宅專項(xiàng)維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)予以辦理。利息計(jì)入相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬。

　　住宅專項(xiàng)維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)將住宅專項(xiàng)維修資金保值增值情況向業(yè)主公開(kāi)，業(yè)主有權(quán)查詢本人的住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)存情況。

　　住宅專項(xiàng)維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)維修資金的使用計(jì)劃和本條第一款、第二款的規(guī)定，履行維修資金保值增值的責(zé)任。具體辦法由省物業(yè)管理行政主管部門、省財(cái)政行政主管部門自本條例施行之日起一年內(nèi)制定。

　　第七十九條 對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。舊住宅小區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府確定。?

　　舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，由政府負(fù)責(zé);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。

　　第八十條 舊住宅小區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準(zhǔn)可以建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房的經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅小區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金，由業(yè)主大會(huì)監(jiān)督使用。

　　第七章法律責(zé)任

　　第八十一條違反本條例第三十七條規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)或者更新責(zé)任的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第八十二條違反本條例第四十條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)未進(jìn)行查驗(yàn)的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

　　第八十三條違反本條例第四十一條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　第八十四條違反本條例第四十八條第一款規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第八十五條違反本條例第五十一條第一款、第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r或者公示失實(shí)信息的，由縣(市、區(qū))價(jià)格行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

　　第八十六條違反本條例第五十三條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受委托代收有關(guān)費(fèi)用時(shí)向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用的，由縣(市、區(qū))價(jià)格行政主管部門責(zé)令限期改正，并退還已收取的費(fèi)用。

　　第八十七條有下列行為之一的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款，并可以提請(qǐng)頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門依法降低其資質(zhì)等級(jí)直至吊銷資質(zhì)證書(shū)：

　　(一)違反本條例第五十六條第一款規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，或者除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)不維持正常的物業(yè)管理秩序的;

　　(二)違反本條例第五十七條第二款規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的。

　　第八十八條違反本條例第六十二條第三款、第四款規(guī)定，建設(shè)單位將未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)不優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者將多余車位、車庫(kù)出租給本物業(yè)管理區(qū)域外使用人的租賃期限超過(guò)六個(gè)月的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

　　違反本條例第六十二條第三款規(guī)定，建設(shè)單位對(duì)業(yè)主要求承租的車位、車庫(kù)只售不租的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。

　　第八十九條違反本條例第六十六條第二款規(guī)定，將平時(shí)用作停車位的人民防空工程不向全體業(yè)主開(kāi)放、出租停車位的租賃期限超過(guò)三年或者將停車位出售、附贈(zèng)的，由縣級(jí)以上民防行政主管部門責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得;逾期不改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款。

　　第九十條違反本條例第六十七條第一款規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任;違反行政管理規(guī)定的，由縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)劃、建設(shè)、房管、城管、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)依法查處。

　　第九十一條縣級(jí)以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)以及其他有關(guān)主管部門的工作人員職權(quán)、玩忽職守、，尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第八章附則

　　第九十二條本條例所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、監(jiān)控安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計(jì)算：

　　(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫時(shí)按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算;

　　(二)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算;總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　第九十三條本條例自20xx年5月1日起施行。

物業(yè)管理?xiàng)l例6

　　一、 檢查：

　　1． 班檢：班長(zhǎng)依據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)對(duì)本班工作進(jìn)行一次班檢，填寫(xiě)"班檢表"。

　　2． 巡視檢查(包括夜間查崗)：當(dāng)職人員應(yīng)配備有保安隊(duì)長(zhǎng)或是值班隊(duì)長(zhǎng)組成的保安隊(duì)伍，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各保安工作進(jìn)行檢查（每周不少于兩次夜間查崗），主要由保安隊(duì)長(zhǎng)或是值班隊(duì)長(zhǎng)。

　　3． 周檢、月檢：物業(yè)公司經(jīng)理分別對(duì)保安工作進(jìn)行例行周檢、月檢，并分別填寫(xiě)周檢表、月檢表。

　　4． 訓(xùn)練季度考核：物業(yè)公司每季度對(duì)保安隊(duì)進(jìn)行一次訓(xùn)練考核或會(huì)操比武，填寫(xiě)"訓(xùn)練考核表"。

　　二、 不合格服務(wù)的`處理：

　　1． 輕微不合格服務(wù)的處理： 班檢、日檢、巡視檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要即行糾正，關(guān)閉處理，處理結(jié)果在檢查表中注明，不需另填寫(xiě)"不合格服務(wù)處理表"；周檢、月檢分別由管理辦分管員和物業(yè)公司人員填寫(xiě)"不合格服務(wù)處理表"。如果輕微不合格集中在某一服務(wù)區(qū)域或超出控制標(biāo)準(zhǔn)，要填寫(xiě)"糾正措施報(bào)告"。

　　2． 嚴(yán)重不合格服務(wù)的處理： 月檢由物業(yè)公司經(jīng)理填寫(xiě)"糾正措施報(bào)告"，并進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證；班檢、日檢、周檢、巡視檢查由管理辦主任制定糾正措施，督促實(shí)施，進(jìn)行驗(yàn)證。

　　3． 預(yù)防措施： 在檢查中發(fā)現(xiàn)潛在不合格原因，要逐級(jí)匯報(bào)，調(diào)查分析隱患原因，由管理員代表組織制定"預(yù)防措施"。

物業(yè)管理?xiàng)l例7

　　洛陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例，即洛陽(yáng)市物業(yè)管理辦法，經(jīng)20xx年4月21日市政府第9次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，自20xx年6月1日起施行。下面是洛陽(yáng)市物業(yè)管理辦法的全文：

　　第一條 為實(shí)施《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《省物業(yè)條例》)，規(guī)范物業(yè)管理行為，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)，出售、出租給兩個(gè)以上業(yè)主共同使用的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

　　按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業(yè)，應(yīng)當(dāng)逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第三條 市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

　　縣(市)、吉利區(qū)房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作，接受市房產(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　建設(shè)、規(guī)劃、公安、工商、物價(jià)、園林、公用事業(yè)等部門按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

　　第四條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在新建物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建設(shè)物業(yè)管理配套設(shè)施，制定前期物業(yè)管理方案。前期物業(yè)管理方案應(yīng)當(dāng)報(bào)房產(chǎn)管理部門備案。物業(yè)建成后，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理配套設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。

　　第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按物業(yè)總建筑面積2‰至4‰的比例提供業(yè)主自治監(jiān)督和物業(yè)管理用房(最低不得少于50平方米)，其費(fèi)用列入開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。

　　第六條 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的組成和職責(zé)，按《省物業(yè)條例》第二章的規(guī)定執(zhí)行。

　　新建住宅區(qū)入住率未達(dá)到50%之前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　第七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)：

　　(一)業(yè)主委員會(huì)名稱、住所、所轄區(qū)域范圍;

　　(二)業(yè)主委員會(huì)成員名單及有效身份證明;

　　(三)業(yè)主大會(huì)參加人員及選舉情況;

　　(四)業(yè)主委員會(huì)章程。

　　房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理備案之日起15個(gè)工作日內(nèi)完成審查工作，對(duì)符合《省物業(yè)條例》和本辦法規(guī)定的，核發(fā)備案證書(shū);對(duì)不符合《省物業(yè)條例》和本辦法規(guī)定的，書(shū)面通知其依法重新選舉。

　　第八條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)移交下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃圖、竣工總平面圖;

　　(二)單項(xiàng)工程建筑及結(jié)構(gòu)、設(shè)備、綠化工程竣工圖;

　　(三)地下管網(wǎng)竣工圖;

　　(四)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料;

　　(五)工程質(zhì)量驗(yàn)收資料及質(zhì)量保證協(xié)議;

　　(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋、公共服務(wù)配套設(shè)施等項(xiàng)目清單及產(chǎn)權(quán)歸屬證明;

　　(七)房屋使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū);

　　(八)物業(yè)綜合驗(yàn)收資料;

　　(九)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。

　　房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)移交工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)。

　　第九條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　　(一)有明確的章程和固定的辦公場(chǎng)所;

　　(二)有健全的組織管理機(jī)構(gòu)和管理制度，并配備有與企業(yè)資質(zhì)等級(jí)相適應(yīng)的各類專業(yè)技術(shù)人員和經(jīng)濟(jì)管理人員;

　　(三)有符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)規(guī)定的注冊(cè)資金;

　　(四)有符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度;

　　(五)有健全的房屋管理、養(yǎng)護(hù)、維修等物業(yè)管理措施。

　　第十條 實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證制度和物業(yè)管理人員持證上崗制度。

　　具備第九條規(guī)定條件的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門申領(lǐng)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》，并依法辦理登記注冊(cè)手續(xù)。

　　本市以外的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市接受委托從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)等級(jí)證書(shū)和有關(guān)證件到市房產(chǎn)管理部門備案。

　　第十一條 首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)提供管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主逐一簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，協(xié)議中凡涉及業(yè)主共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

　　業(yè)主委員會(huì)或者其他組織委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與被委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合《省物業(yè)條例》第三十三條的規(guī)定。

　　選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)以公開(kāi)招標(biāo)方式為主，在房產(chǎn)管理部門指導(dǎo)下進(jìn)行。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)當(dāng)委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)。

　　物業(yè)管理服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，應(yīng)當(dāng)報(bào)房產(chǎn)管理部門備案。

　　第十二條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取及標(biāo)準(zhǔn)，按《省物業(yè)條例》第三十六條、第三十七條的規(guī)定執(zhí)行。

　　物業(yè)管理企業(yè)可以為業(yè)主或者使用人提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)特約服務(wù)，服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者使用人協(xié)商確定。

　　第十三條 凡是實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域，供水、供電、燃?xì)狻⒐�曖、通訊等單位�?yīng)當(dāng)直接向每一位業(yè)主收取費(fèi)用。

　　物業(yè)管理企業(yè)受上述有關(guān)單位委托，代收水、電、氣、暖、通訊、有線電視等費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂代收合同，載明代辦服務(wù)費(fèi)條款。不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費(fèi)。

　　第十四條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報(bào)批手續(xù)。

　　業(yè)主委員會(huì)許可他人利用住宅共用部位設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施而收取的'費(fèi)用，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，存入維修基金帳戶，歸該幢住宅的業(yè)主共同所有，并設(shè)立單獨(dú)帳目，專項(xiàng)用于該幢住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新。

　　第十五條 建設(shè)單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期補(bǔ)建。逾期未補(bǔ)建的，應(yīng)當(dāng)繳納補(bǔ)建總價(jià)款，由業(yè)主委員會(huì)組織補(bǔ)建;按規(guī)劃不能補(bǔ)建的，由建設(shè)單位與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商以其他方式等價(jià)補(bǔ)償，并可處以1萬(wàn)元以下罰款。

　　建設(shè)單位未按規(guī)定移交物業(yè)管理所需資料的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令其限期移交，并可處以20xx元以上5000元以下罰款。

　　第十六條 業(yè)主、使用人違法裝修房屋以及有其他損害公用設(shè)施、設(shè)備行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并向有關(guān)主管部門舉報(bào)。建設(shè)、規(guī)劃、房產(chǎn)等主管部門可以依法對(duì)違法行為人予以行政處罰。

　　業(yè)主、使用人未按期繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以書(shū)面通知其限期繳納，并可每日按欠繳金額的2‰加收滯納金，合同另有約定的從其約定;經(jīng)催收仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)也可依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。

　　第十七條 物業(yè)管理企業(yè)違反《省物業(yè)條例》和本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，業(yè)主委員會(huì)可按合同約定追究其違約責(zé)任，房產(chǎn)管理部門可對(duì)其予以警告、責(zé)令限期改正、降低其資質(zhì)等級(jí)、直至吊銷資質(zhì)證書(shū)，并可處以20xx元以上1萬(wàn)元以下的罰款：

　　(一)對(duì)房屋及其共用部位和設(shè)施、設(shè)備維修不及時(shí)的;

　　(二)管理制度不健全，管理混亂的;

　　(三)擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物或者隨意占用共用場(chǎng)地、綠地，以及改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的;

　　(四)不履行物業(yè)管理服務(wù)合同及法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定義務(wù)的;

　　(五)未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或者超出資質(zhì)證書(shū)核定范圍從事物業(yè)管理服務(wù)的。

　　第十八條 業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及建設(shè)單位之間發(fā)生糾紛時(shí)，可以通過(guò)協(xié)商解決或者申請(qǐng)房產(chǎn)管理部門進(jìn)行調(diào)解，也可依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。

　　當(dāng)事人對(duì)房產(chǎn)管理部門的具體行政行為不服的，可依法申請(qǐng)復(fù)議或者提起行政訴訟。逾期不申請(qǐng)復(fù)議、不提起訴訟又不履行的，由作出具體行政行為的房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第十九條 房產(chǎn)管理部門及其工作人員未按《省物業(yè)條例》和本辦法履行職責(zé)，嚴(yán)重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，或者玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法追究主管人員和其他有關(guān)人員的行政責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第二十條本辦法自20xx年5月1日起施行。1997年8月23日市人民政府發(fā)布的《洛陽(yáng)市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。

物業(yè)管理?xiàng)l例8

　　物業(yè)爭(zhēng)端常見(jiàn)，而物業(yè)費(fèi)又是業(yè)主和物業(yè)公司之間很多矛盾的直接導(dǎo)火索。隨著人們權(quán)利意識(shí)增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高，對(duì)于很多物業(yè)公司“一言不合”就斷水?dāng)嚯姷淖龇�，今后將被明令禁止�?/p>

　　《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并開(kāi)具發(fā)票。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)，而停止對(duì)已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

　　此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一并委托給他人;擅自改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途或者利用其進(jìn)行經(jīng)營(yíng);強(qiáng)行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務(wù)企業(yè)或者推銷商品;物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不移交相關(guān)資料資產(chǎn);泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)等。

　　開(kāi)發(fā)商占用共用部位最高將罰款20萬(wàn)元

　　本來(lái)是公共綠地，卻被商家占用……一些小區(qū)內(nèi)業(yè)主私搭濫建現(xiàn)象嚴(yán)重。肆意占用公共空間，破壞小區(qū)環(huán)境，這類問(wèn)題往往難以解決，加劇了業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。

　　《條例》明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)的，由縣級(jí)以上房產(chǎn)主管部門處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，在不違反相關(guān)規(guī)定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的情況下，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)書(shū)面同意并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

　　經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益，主要用于補(bǔ)貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金，具體補(bǔ)貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)約定。

　　公共區(qū)域設(shè)車位應(yīng)2/3業(yè)主同意

　　現(xiàn)如今，車位一位難求，特別是晚上，不少小區(qū)的.內(nèi)外更是被車輛停得滿滿當(dāng)當(dāng)。如何分配車位，如何保障業(yè)主權(quán)益，要不要將小區(qū)車位對(duì)外開(kāi)放，是很多小區(qū)當(dāng)下面臨的難題。

　　《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的所有權(quán)，依據(jù)規(guī)劃按照出資情況確定。業(yè)主共有的道路或者其他共有場(chǎng)地用于停放車輛的車位、車庫(kù)，屬于業(yè)主共有。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;車位、車庫(kù)有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。

　　在停車位設(shè)置中，《條例》規(guī)定，利用物業(yè)共有部分設(shè)置車位、車庫(kù)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)規(guī)劃部門審核，但不得占用消防通道及其他安全設(shè)施用地。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫(kù)不足的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、城市園林綠地等市政設(shè)施的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門審核后，可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增建車位、車庫(kù)。

物業(yè)管理?xiàng)l例9

　　當(dāng)組織的目標(biāo)確定后，就需要進(jìn)一步明確為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而確定各組成部分、各崗位的制度。因此，人事管理的目標(biāo)一旦確定，就應(yīng)該列出實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)所需的各種制度，物業(yè)管理公司的人事管理主要有錄用、開(kāi)發(fā)、維護(hù)、使用和考績(jī)制度。

　　一、錄用

　　(1)確定錄用原則，中心是滿足首次人力需求和后續(xù)補(bǔ)充人力需求。

　　(2)制定錄用計(jì)劃，明確錄用所需人員數(shù)量、質(zhì)量、來(lái)源、招聘方式方法、招聘錄用程序等。

　　(3)制定職務(wù)和聘用合同，明確職位資格所需的品格、學(xué)歷、才能、經(jīng)驗(yàn)、健康等條件。

　　(4)通過(guò)勞動(dòng)部門、報(bào)紙、人才交流中心等傳播媒介宣傳指導(dǎo)招聘錄用計(jì)劃。

　　(5)通過(guò)面談、測(cè)驗(yàn)和排選等方式，擇優(yōu)錄用所需人員。

　　二、開(kāi)發(fā)

　　(1)明確提高企業(yè)人員素質(zhì)、開(kāi)發(fā)公司人員潛力的.戰(zhàn)略意義和戰(zhàn)術(shù)價(jià)值，明確培訓(xùn)范圍和類型。

　　(2)制定適應(yīng)公司發(fā)展、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，以短期規(guī)劃為主的培訓(xùn)規(guī)劃。

　　(3)建立培訓(xùn)組織，統(tǒng)籌培訓(xùn)工作。

　　(4)選擇培訓(xùn)方式，提高培訓(xùn)效率。

　　(5)挑選培訓(xùn)人員，保證培訓(xùn)質(zhì)量。

　　(6)開(kāi)展培訓(xùn)評(píng)估，促使培訓(xùn)良性循環(huán)。

　　三、維護(hù)

　　(1)研究工資政策，建立工資檔案，制訂工資計(jì)劃。

　　(2)開(kāi)展工作實(shí)績(jī)?cè)u(píng)估。

　　(3)加強(qiáng)安全衛(wèi)生，保障職工生活。

　　(4)在建立社會(huì)支撐系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，推行社會(huì)保障制度和各種福利措施。

　　(5)搞好群眾文化等各種服務(wù)活動(dòng)。

　　四、使用

　　(1)確定使用原則，貫徹德才兼?zhèn)�、重視個(gè)性、揚(yáng)長(zhǎng)避短、用事?lián)袢�、適才而用、整體優(yōu)化等要求。

　　(2)優(yōu)化配置組合員工，提高群體活動(dòng)效益。

　　(3)溝通合作、協(xié)調(diào)沖突、團(tuán)結(jié)和諧、消除隔閡。

　　(4)獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)、懲處違紀(jì)、弘揚(yáng)正氣、鼓舞士氣。

　　五、考績(jī)

　　(1)全面、客觀、審慎地考察每個(gè)員工。

　　(2)通過(guò)獎(jiǎng)勤罰懶，激勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。

　　(3)發(fā)現(xiàn)人才、推舉人才，為人才脫穎而出創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境。

物業(yè)管理?xiàng)l例10

　　車位不得“只售不租”

　　“小區(qū)只規(guī)劃了地下停車位，沒(méi)有地面停車位。要是不買車位，車子將來(lái)在小區(qū)根本沒(méi)法停車。以后只能將自己的愛(ài)車停在附近的馬路邊上了�！边@是太湖新城一高檔小區(qū)業(yè)主吐的苦水。記者了解到，根據(jù)此前的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商對(duì)擁有產(chǎn)權(quán)的車位可以自行處理，即采取出售或是租賃兩種方式。但是大部分新建樓盤在賣房時(shí)，為了盡快回籠資金，對(duì)車位采取“只售不租”的做法，業(yè)主無(wú)奈接受。為此，近幾年不少小區(qū)因?yàn)檫@事引發(fā)了風(fēng)波。

　　針對(duì)這一問(wèn)題，昨天無(wú)錫市物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人表示，剛實(shí)施的新條例給想租車位的業(yè)主撐了腰。條例規(guī)定：“建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;業(yè)主要求承租車位、車庫(kù)的，建設(shè)單位不得只售不租。擬出租車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫(kù)業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)抽簽等公平方式確定給未購(gòu)買或者未受贈(zèng)車位、車庫(kù)的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個(gè)車位或者車庫(kù)�！�

　　“人防”車位最多租三年

　　人防工程汽車泊位問(wèn)題是社會(huì)普遍關(guān)注的。不少停車位問(wèn)題突出的小區(qū)，不得不臨時(shí)將人防工程的停車位拿出來(lái)出租給業(yè)主。前不久，無(wú)錫市物業(yè)管理中心就接到投訴，稱開(kāi)發(fā)商通過(guò)“買房送車位”的形式，將依法配建的防空地下室以買房贈(zèng)車位形式“送”給了業(yè)主。

　　“開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得人防工程產(chǎn)權(quán)的情況下，是無(wú)權(quán)這樣做的`。而且按規(guī)定防空地下室車位只能出租，不能出售或變相出售�！毕嚓P(guān)人士解釋說(shuō)，根據(jù)人民防空法規(guī)，住宅小區(qū)修建的人防工程是老百姓戰(zhàn)時(shí)和遭遇突發(fā)災(zāi)害時(shí)的保命工程，國(guó)家有著非常嚴(yán)格的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，禁止任何組織或者個(gè)人破壞、侵占人民防空設(shè)施。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有贈(zèng)送車位的權(quán)利。

　　現(xiàn)實(shí)生活中，有些開(kāi)發(fā)商為回籠資金，硬性規(guī)定停車位租賃合同必須好多年一簽，相當(dāng)于變相出售。為防止開(kāi)發(fā)商“逼”業(yè)主簽長(zhǎng)期租賃合同，新條例要求，人防工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開(kāi)放，租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車位出售、附贈(zèng)。租賃期限超過(guò)3年且逾期不改正的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。

　　路面停車位收益歸業(yè)主

　　有關(guān)小區(qū)停車收益的歸屬，在錫城從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)爭(zhēng)論。在不少業(yè)主看來(lái)，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)公共部位屬全體業(yè)主所有。既然地上停車位是屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，那么停車收益，也理應(yīng)歸業(yè)主所有。這一爭(zhēng)論也引發(fā)了業(yè)主與物業(yè)的重重矛盾。

　　這次新條例規(guī)定，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地的，所得收益的百分之七十應(yīng)當(dāng)納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。相關(guān)人士解釋說(shuō)，收益歸業(yè)主，業(yè)主分到的不是鈔票，而是將這些停車收益“取之于業(yè)主、用之于業(yè)主”。物業(yè)公司應(yīng)該對(duì)這部分停車位的收益進(jìn)行單獨(dú)建賬，并附有公示的義務(wù)。也就是說(shuō)，業(yè)主對(duì)這筆“公共財(cái)務(wù)”收支享有知情權(quán)。業(yè)主可以通過(guò)業(yè)委會(huì)，由業(yè)委會(huì)出面跟物業(yè)公司交涉，物業(yè)公司應(yīng)積極配合。業(yè)委會(huì)應(yīng)該將收支情況向業(yè)主大會(huì)匯報(bào)。

　　車子被劃傷物業(yè)可免責(zé)

　　家住北塘區(qū)一老小區(qū)的市民反映，稱他的車子停在小區(qū)收費(fèi)停車位上，卻屢遭人劃傷。去找物業(yè)時(shí)，物業(yè)卻表示不在自己管轄范圍內(nèi)。王先生惱火了，既然已經(jīng)交了物業(yè)管理費(fèi)，而且地上停車位的費(fèi)用每月也是按時(shí)繳納的，那么物管就有保障業(yè)主車輛安全的責(zé)任。

　　“愛(ài)車被劃傷了，這種心情可以理解，我們平時(shí)接到的投訴也比較多�！毕嚓P(guān)人士表示，包括車子劃傷、電瓶車在小區(qū)內(nèi)被盜在內(nèi)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)受到侵害，是否屬于物業(yè)公司的安全保障義務(wù)范圍，一直頗有爭(zhēng)議。此次出臺(tái)的條例規(guī)定：業(yè)主對(duì)停放的車輛有保管要求的，可另行與物業(yè)公司簽訂協(xié)議。這名負(fù)責(zé)人告訴記者，車子劃傷了物業(yè)可免責(zé)，這聽(tīng)上去好像不可思議，難以理解。但是業(yè)主交給物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)是維護(hù)小區(qū)公共設(shè)備，停車費(fèi)是停車位的使用費(fèi)。并不是業(yè)主交了停車費(fèi)，就像交了保險(xiǎn)，物業(yè)公司就應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。相反，根據(jù)新的條例理解，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的車輛沒(méi)有保管的義務(wù)。

物業(yè)管理?xiàng)l例11

　　通過(guò)對(duì)《秦皇島市物業(yè)管理?xiàng)l例》的學(xué)習(xí)，有如下心得：

　　一、進(jìn)一步明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之間的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)。

　　業(yè)主大會(huì)是為實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的自我管理，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項(xiàng)做出決定，享有對(duì)物業(yè)管理公共事物的決策權(quán)。《條例》明確了業(yè)主產(chǎn)權(quán)人在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)的界定;《條例》規(guī)定，物業(yè)管理的重大事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)討論和決定，業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。。

　　二、進(jìn)一步規(guī)范和明確了物業(yè)收費(fèi)

　　物業(yè)管理費(fèi)的收取，多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題之一，主要表現(xiàn)在一是收費(fèi)難度大。少數(shù)業(yè)主受傳統(tǒng)的福利性管理影響較深，不愿交管理費(fèi);還有一些業(yè)主將購(gòu)房作為一種投資，僅僅為了增值長(zhǎng)期閑置，給物業(yè)費(fèi)的收取帶來(lái)困難。二是收費(fèi)行為不規(guī)范�！稐l例》的頒布實(shí)施，使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)維護(hù)了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權(quán)益。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。《條例》從滿足不同類型的.服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成;根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，制定住宅的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，方便消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇確定相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按國(guó)家和秦皇島市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的規(guī)定協(xié)商確定，隨著我市物業(yè)管理收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)更規(guī)范了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的服務(wù)收費(fèi)行為。個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的行為，將受到業(yè)主委員會(huì)和法律的監(jiān)督。違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

物業(yè)管理?xiàng)l例12

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》于20xx年9月1日起正式施行，標(biāo)志著我國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。《條例》的頒布對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展具有非常重要的深遠(yuǎn)意義，明確了物業(yè)管理活動(dòng)中各相關(guān)主體之間的權(quán)利、義務(wù)、職責(zé)，為物業(yè)管理活動(dòng)提供了堅(jiān)實(shí)的法律依據(jù)。對(duì)比《條例》實(shí)施前后，物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生的根本性轉(zhuǎn)變，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

　　一、明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之間的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)。

　　業(yè)主大會(huì)是為實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的自我管理，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項(xiàng)做出決定，享有對(duì)物業(yè)管理公共事物的決策權(quán)�！稐l例》頒布前由于缺乏對(duì)業(yè)主委員會(huì)的有效制約和監(jiān)督機(jī)制，民主協(xié)商和平衡機(jī)制不能夠充分體現(xiàn)。

　　在不少住宅區(qū)，業(yè)主大會(huì)只是名義上的權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)實(shí)際上集決策和執(zhí)行的職能于一身，少數(shù)業(yè)主控制物業(yè)管理的決定權(quán)，個(gè)別成員甚至把個(gè)人利益凌駕于業(yè)主共同利益之上，損害其他業(yè)主利益或業(yè)主共同利益，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。因此，《條例》確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度。

　　規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定，但重大的決定必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)2/3業(yè)主同意才能作出。與以往相比較明確了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)；規(guī)范了業(yè)主大會(huì)決策程序；給業(yè)主委員會(huì)定位并明確其職責(zé)；約束了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)；確定了業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員之間的關(guān)系。從而建立了業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離的管理模式。維護(hù)了大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)了物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展。

　　二、規(guī)范了物業(yè)管理收費(fèi)。

　　物業(yè)管理費(fèi)的收取，多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題之一，主要表現(xiàn)在一是收費(fèi)難度大。少數(shù)業(yè)主受傳統(tǒng)的福利性管理影響較深，不愿交管理費(fèi)；還有一些業(yè)主將購(gòu)房作為一種投資，僅僅為了增值長(zhǎng)期閑置，給物業(yè)費(fèi)的收取帶來(lái)困難。

　　二是收費(fèi)行為不規(guī)范。雖然國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)作了明確規(guī)定。但是有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權(quán)益，巧立名目，多收費(fèi)，少服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不相符，由此造成了很多的糾紛�！稐l例》的頒布實(shí)施，使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)維護(hù)了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權(quán)益。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　《條例》從滿足不同類型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成；根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，制定住宅的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，方便消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇確定相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。與《條例》頒布前比較一是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；

　　二是充分考慮不同類型、性質(zhì)、特點(diǎn)的物業(yè)，不同的服務(wù)對(duì)象以及業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求也不同，其物業(yè)管理費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)也不相同。

　　三是費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)，以物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的高低，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)，針對(duì)業(yè)主不按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)，影響物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的問(wèn)題《條例》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)公司交納。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。這一規(guī)定保障了物業(yè)管理企業(yè)的.正�；顒�(dòng)，維護(hù)了全體業(yè)主的合法權(quán)益。

　　三、規(guī)范了前期物業(yè)管理，明確建、管責(zé)任。

　　相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的，割不斷的“母、子”關(guān)系，使物業(yè)管理的市場(chǎng)化運(yùn)作程度不夠，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作上受到制約，缺少獨(dú)立性和經(jīng)營(yíng)自主性，影響專業(yè)化水平的提高；有些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下較多的問(wèn)題，有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設(shè)施不完善，有的開(kāi)發(fā)單位在銷售商品房時(shí)虛假承諾，如綠化率、配套設(shè)施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等。使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任，造成物業(yè)管理先天不足，給后續(xù)的管理工作帶來(lái)重大困難。當(dāng)住宅出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或住區(qū)環(huán)境問(wèn)題時(shí)，由于建設(shè)和管理職責(zé)不清，一些開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間互相推諉，權(quán)責(zé)不清，會(huì)產(chǎn)生很多的混淆，使問(wèn)題難以解決。

　　為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位的監(jiān)督《條例》規(guī)定，建設(shè)單位要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房；國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作并及時(shí)移交有關(guān)資料；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；商品房銷售合同中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得處分。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在保修期限和保修范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。同時(shí)對(duì)于違反上述規(guī)定的《條例》制定了一系列的處罰措施，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款；不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不移交有關(guān)材料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。從而改變了物業(yè)管理的委托制為聘任制，打破了誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的壟斷局面，明確了開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，促進(jìn)了公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成。

　　四、施行了職業(yè)資格管理，提高從業(yè)人員素質(zhì)。

　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，人們居住的硬件條件得到了很大的改善。這些硬件問(wèn)題基本解決后，自然會(huì)對(duì)居住服務(wù)、居住環(huán)境等軟件方面的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提出更高的要求。這就對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識(shí)和管理水平提出了新的挑戰(zhàn)。但在現(xiàn)實(shí)中受傳統(tǒng)觀念的束縛，思維定勢(shì)的局限，人們對(duì)物業(yè)管理卻沒(méi)有全面的認(rèn)識(shí)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有準(zhǔn)確的定位，很多人都認(rèn)為物業(yè)管理是一個(gè)低技術(shù)、勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)管理的主要內(nèi)容無(wú)非是保潔、保安、綠化、房屋維修等，是一個(gè)技術(shù)含量不高的行業(yè)，不需要高素質(zhì)的人才。

　　也正是受這些認(rèn)識(shí)左右，在許多小區(qū)還保留著房管所那個(gè)年代管理員的遺風(fēng)，物業(yè)管理從業(yè)人員普遍學(xué)歷低、年紀(jì)大、缺少服務(wù)意識(shí)，沒(méi)有把企業(yè)放在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，位子顛倒，擺不正與業(yè)主的關(guān)系，依然用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的傳統(tǒng)管理方式，總把自己放在管理者的位子，缺乏對(duì)廣大業(yè)主全心全意的服務(wù)意識(shí)，意識(shí)不到責(zé)任感、緊迫性危機(jī)感；只注重管理，甚至說(shuō)一不二，缺乏“用戶至上，用戶就是上帝”的服務(wù)觀念和平等對(duì)待業(yè)主的原則；在管理服務(wù)內(nèi)容上，只是“掃掃地、看看門、收收費(fèi)”等，缺乏“精益求精”和為用戶提供多方面的、綜合性的服務(wù)精神。實(shí)際上，物業(yè)管理不是傳統(tǒng)的單純的維修管理，而是一種文化，一種精神文明，一種舒適、文明、安全的環(huán)境建設(shè)。物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，需要高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才，需要網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)科技，也需要現(xiàn)代化的企業(yè)管理。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、通訊技術(shù)等高新科技的迅速發(fā)展，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，只有熟悉社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的基本法律、法規(guī)和政策，掌握現(xiàn)代化的信息收集技術(shù)，能及時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，熟悉各行業(yè)基本辦事流程及日常設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)技能，擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員，具有先進(jìn)的物業(yè)管理工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè)，才有能力提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。

　　在物業(yè)管理中引入諸多高新科技的設(shè)施設(shè)備，已經(jīng)是大勢(shì)所趨。如果物業(yè)管理人員服務(wù)意識(shí)差、管理水平低，觀念不及時(shí)更新，這樣的企業(yè)在今后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中將不可避免的被淘汰出局。行業(yè)要發(fā)展需要技術(shù)進(jìn)步和人員素質(zhì)的提高，因此，《條例》對(duì)推動(dòng)物業(yè)管理技術(shù)進(jìn)步，提高技術(shù)含量和管理服務(wù)水平，加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人員管理，都有詳細(xì)的規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平；從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書(shū)制度，是貫徹中央部署，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)的需要。當(dāng)前，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)尚處在起步階段，物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高。物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)這一特殊性，決定了物業(yè)管理從業(yè)人員，只有具備扎實(shí)的物業(yè)管理知識(shí)和良好的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，具備較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力，才能保證物業(yè)的正常使用并使物業(yè)保值、增值，才能降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)并提高企業(yè)的自身效益。而且，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員及時(shí)掌握新技術(shù)、新方法。

　　對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格認(rèn)證制度，既能吸引優(yōu)秀人才進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，也能給在職人員帶來(lái)壓力，促進(jìn)他們不斷更新知識(shí)和增強(qiáng)技能，有利于建設(shè)一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專業(yè)人員隊(duì)伍，推動(dòng)物業(yè)管理的技術(shù)進(jìn)步，提高技術(shù)含量和服務(wù)水平，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

　　五、施行了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)制度，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。

　　物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，是一種以營(yíng)利為目的的經(jīng)濟(jì)組織，實(shí)質(zhì)上是對(duì)業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動(dòng)，帶有公共的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會(huì)公共利益。物業(yè)管理企業(yè)具有與業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間保持密切聯(lián)系的特點(diǎn)，企業(yè)管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。目前，部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門或單位后勤管理部門轉(zhuǎn)制而來(lái)，服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系沒(méi)有確立，物業(yè)管理的服務(wù)特性被淡化。部分物業(yè)管理企業(yè)，過(guò)度追求利潤(rùn)，不按照合同約定的服務(wù)，收費(fèi)與服務(wù)不符。一些物業(yè)管理公司對(duì)于所管理的物業(yè)徒有虛名，有的雖然也成立了公司掛牌經(jīng)營(yíng)，但僅僅是一種翻牌公司，與原來(lái)的房管所毫無(wú)兩樣，辦事拖拉，業(yè)務(wù)素質(zhì)差，不僅妨礙住戶正常的生活和不利于延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，而且也影響了物業(yè)管理公司的聲譽(yù)和發(fā)展前途。因此，有必要物業(yè)管理企業(yè)建立市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度，為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度�！稐l例》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)的條件作出了嚴(yán)格的限制，要求物業(yè)管理企業(yè)不僅要具備法人資格，還要具備相應(yīng)的資質(zhì)資格，條例規(guī)定，國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，實(shí)行資質(zhì)管理制度，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。規(guī)范了企業(yè)行為、有效解決群眾投訴從而保證了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，凈化了物業(yè)管理市場(chǎng)，使物業(yè)管理行業(yè)踏上良性發(fā)展的軌道。

　　六、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)與社區(qū)關(guān)系。

　　社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會(huì)公共性。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區(qū)委員會(huì)在性質(zhì)、職能、權(quán)利基礎(chǔ)等多個(gè)方面，都存在著根本性的差異，但是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開(kāi)當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的指導(dǎo)和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門登記注冊(cè)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主大會(huì)的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專業(yè)化管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組織，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結(jié)合的高度同一。

　　他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞在社區(qū)建設(shè)，尤其在社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主大會(huì)、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標(biāo)上是一致的，都是為了給業(yè)主創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對(duì)社區(qū)委員會(huì)的認(rèn)識(shí)，理不順相互關(guān)系，造成諸多物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾。因此，《條例》規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。要努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動(dòng)的新機(jī)制，就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)共同努力，只有物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)共進(jìn)，以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區(qū)服務(wù)發(fā)展，才能創(chuàng)造出管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化居住環(huán)境。

　　七、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位關(guān)系。

　　長(zhǎng)久以來(lái)由于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的壟斷地位，往往把服務(wù)與收費(fèi)無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)嫁給了物業(yè)管理企業(yè)，造成了由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)代收代繳費(fèi)用的不合理現(xiàn)象。而代收代繳費(fèi)用的過(guò)程中，又存在著總表與分表的誤差等因素造成的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)承擔(dān)”的原則，物業(yè)管理企業(yè)自然通過(guò)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方法，讓用戶承擔(dān)。但物業(yè)管理企業(yè)的這種提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的做法又違反了國(guó)家價(jià)格法的有關(guān)規(guī)定，屬于亂收費(fèi)的范疇。

　　這樣就使得這些費(fèi)用沒(méi)有辦法落實(shí)，成為物業(yè)管理企業(yè)的額外負(fù)擔(dān)。事實(shí)上，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同的當(dāng)事人，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定，來(lái)行使合同的權(quán)利和履行合同的義務(wù)。從供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的性質(zhì)看，作為商品的提供者，應(yīng)該按照商品的市場(chǎng)規(guī)律直接提供服務(wù)與收費(fèi)。向業(yè)主收取相應(yīng)的費(fèi)用是供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當(dāng)事人，沒(méi)有義務(wù)向上述單位支付這些費(fèi)用，也沒(méi)有權(quán)利向業(yè)主收取這些費(fèi)用。費(fèi)用收不上來(lái)就只能由物業(yè)管理企業(yè)墊交，此前許多物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛都與此有關(guān)。如果供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位均向每一個(gè)業(yè)主收費(fèi)，會(huì)導(dǎo)致交易成本增高，對(duì)當(dāng)事人雙方均無(wú)益處。而在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務(wù)人，對(duì)物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更熟悉。

　　如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的委托，代其向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用，可以節(jié)省當(dāng)事人的時(shí)間和金錢，提高辦事效率。因此，為了保障業(yè)主的合法權(quán)益，針對(duì)目前物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費(fèi)用的不合理混亂現(xiàn)象，《條例》按照市場(chǎng)規(guī)律做出了規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費(fèi)的不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。這意味著自來(lái)水公司、供電公司、燃?xì)夤�司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)平等的企業(yè)關(guān)系了，有效地解決這一問(wèn)題，保障了業(yè)主的合法權(quán)益。

　　八、建立住房維修資金制度。

　　住房制度改革前，城市居民住房由政府或單位統(tǒng)一建設(shè)，住房產(chǎn)權(quán)屬政府或單位所有。住房維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任由政府或單位承擔(dān)，居民僅支付極少的租金。由于回收的租金不能夠維持房屋的維修，不足部分費(fèi)用只能由政府或單位負(fù)擔(dān)。政府和單位背負(fù)上了維修費(fèi)補(bǔ)貼的沉重包袱。

　　同時(shí)，維修資金缺乏，大量公房得不到及時(shí)保養(yǎng)和修繕，不少住房因年久失修而成為危房，危及住戶的居住安全。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，取消了福利住房分配制度，房屋的權(quán)屬發(fā)生了根本性質(zhì)的改變。新建商品房由個(gè)人出資購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，原有公有住房也通過(guò)房改的辦法，將產(chǎn)權(quán)出售給個(gè)人。隨著房屋權(quán)屬逐步向個(gè)人化轉(zhuǎn)變，住房產(chǎn)權(quán)多元化格局逐漸形成，居民個(gè)人擁有住宅的比例越來(lái)越高，住房的維修管理責(zé)任相應(yīng)由國(guó)家或單位承擔(dān)轉(zhuǎn)移到由居民個(gè)人來(lái)承擔(dān)。因此，建設(shè)部和財(cái)政部1998年11月聯(lián)合印發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號(hào)）規(guī)定商品房和公有住房出售后，都應(yīng)當(dāng)建立維修基金。但是，有的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主的專項(xiàng)維修資金挪做它用，使住宅區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了業(yè)主的權(quán)益，造成了十分惡劣的影響。

　　同時(shí)，由于長(zhǎng)期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響，有的業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金認(rèn)識(shí)不足，不愿意交納專項(xiàng)維修資金，錯(cuò)誤的認(rèn)為這無(wú)形中增加了其購(gòu)房費(fèi)用，把維修資金和購(gòu)房費(fèi)用同等對(duì)待；有的業(yè)主認(rèn)為，既然交納了物業(yè)管理費(fèi)，住宅區(qū)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)就應(yīng)該由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)承擔(dān)。實(shí)際上，購(gòu)房款是一次性交納的購(gòu)買房屋產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)是用于住宅區(qū)的日常管理的費(fèi)用，而專項(xiàng)維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的費(fèi)用。因此《條例》規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

　　同時(shí)規(guī)定：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。針對(duì)專項(xiàng)維修資金挪用的問(wèn)題《條例》規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收非法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門吊銷資質(zhì)證書(shū)；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的建立，有利于物業(yè)的保值、增值；有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定；更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理?xiàng)l例13

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理活動(dòng)。

　　第四條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

　　第五條省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　城管執(zhí)法、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、財(cái)政、民政、價(jià)格、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護(hù)、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第六條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開(kāi)展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第七條縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)制定扶持政策，采取措施，推動(dòng)住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

　　鼓勵(lì)采用節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

　　第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。

　　分期開(kāi)發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第九條建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和地名核準(zhǔn)文件等資料，向物業(yè)主管部門申請(qǐng)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門等單位的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

　　第十條物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由物業(yè)主管部門按照本條例的規(guī)定重新進(jìn)行劃分登記，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的業(yè)主同意。

　　第二節(jié)配套建筑與設(shè)施設(shè)備

　　第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家和省有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

　　第十二條物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

　　(一)建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米;

　　(二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

　　業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無(wú)償提供，屬于全體業(yè)主共有。

　　第十三條住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米;住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會(huì)用房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行配套建設(shè)。

　　住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會(huì)用房和承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設(shè)投資由政府承擔(dān)，具體投資來(lái)源應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)中載明。

　　第十四條按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會(huì)所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

　　第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)(包括專用車庫(kù)和共用車庫(kù)內(nèi)的車位，下同)的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈(zèng)、出售或者出租給業(yè)主。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。

　　第十六條住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。

　　住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(含綜合開(kāi)發(fā)費(fèi))，并根據(jù)公用事業(yè)價(jià)格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位所有。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市人民政府合理確定。

　　專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置。

　　第十七條本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。具體辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。

　　第十八條專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　各級(jí)人民政府和有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行投資、建設(shè)和維護(hù)管理義務(wù)。

　　第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的太陽(yáng)能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營(yíng)單位投資經(jīng)營(yíng)的除外。

　　第二十條城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的意見(jiàn)。

　　第三節(jié)前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

　　第二十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過(guò)招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)十日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向物業(yè)主管部門備案。

　　第二十二條鼓勵(lì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

　　建設(shè)單位組織單位工程竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。

　　第二十三條建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時(shí)將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。

　　第二十四條新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

　　(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計(jì)量裝置;

　　(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);

　　(三)小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計(jì)量裝置;

　　(四)在城市管道燃?xì)狻⒓�中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)�、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量裝置和供熱分戶控制裝置;

　　(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報(bào)箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位;

　　(六)按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動(dòng)報(bào)警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè);

　　(七)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連;

　　(八)按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè);

　　(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫(kù)、車位的配置;

　　(十)住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施;

　　(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規(guī)定，對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)。

　　第二十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

　　第二十六條建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

　　第二十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)業(yè)主名冊(cè);

　　(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　鼓勵(lì)建設(shè)單位為其開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營(yíng)用房或者給予資金支持。

　　第三章業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

　　第一節(jié)業(yè)主大會(huì)籌備組

　　第二十八條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況及時(shí)報(bào)告物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

　　符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

　　(一)業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上;

　　(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上;

　　(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。

　　第二十九條符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　籌備組由七人以上單數(shù)組成，由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書(shū)面公告。

　　第三十條籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;

　　(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

　　(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第二節(jié)業(yè)主大會(huì)

　　第三十一條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。

　　第三十二條業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約;

　　(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)腵決定;

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(五)籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金);

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　第三十三條業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：

　　(一)按照業(yè)主戶數(shù)計(jì)算的，一戶計(jì)算為一票;建設(shè)單位未售出的專有部分，計(jì)算為一票;

　　(二)按照建筑面積計(jì)算的，每一平方米建筑面積計(jì)算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計(jì)算。

　　業(yè)主身份以及建筑面積的確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。

　　第三十四條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主;無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約規(guī)定。

　　第三十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映。

　　第三十六條業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開(kāi)一次。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　　(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

　　(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請(qǐng)，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

　　第三節(jié)業(yè)主委員會(huì)

　　第三十七條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)依照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)開(kāi)展活動(dòng)。

　　業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定;

　　(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

　　(六)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第三十八條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過(guò)五年，可連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。

　　執(zhí)行委員負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區(qū)居民委員會(huì)任職。

　　第三十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：

　　(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議;

　　(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主委員會(huì)委員名單和基本情況;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

　　物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定資料之日起十日內(nèi)，對(duì)符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì)備案證明，并出具業(yè)主委員會(huì)刻制印章證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用、管理印章和開(kāi)立賬戶。

　　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)書(shū)面告知物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

　　第四十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)的決定及議事規(guī)則召開(kāi)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者執(zhí)行委員負(fù)責(zé)召集，可以邀請(qǐng)社區(qū)居民委員會(huì)派人參加會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起三日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

　　第四十一條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì);不及時(shí)移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交。

　　第四十二條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書(shū)面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求的;

　　(二)拒不履行委員職責(zé)的;

　　(三)業(yè)主委員會(huì)過(guò)半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的;

　　(四)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的;

　　(五)因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　第四十三條業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及執(zhí)行委員、委員的報(bào)酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。

　　第四章物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理

　　第一節(jié)一般規(guī)定

　　第四十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;

　　(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開(kāi)門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;

　　(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;

　　(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為;

　　(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為;

　　(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;

　　(八)賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為;

　　(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并報(bào)告有關(guān)部門。

　　第四十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

　　業(yè)主利用屋面安裝太陽(yáng)能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾。

　　第四十六條業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約，將住宅、車庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)提出書(shū)面申請(qǐng)，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第二節(jié)住宅物業(yè)的裝飾裝修

　　第四十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù);按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

　　業(yè)主拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

　　第四十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。

　　住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　　(一)裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容和實(shí)施期限;

　　(二)允許施工的時(shí)間;

　　(三)廢棄物的清運(yùn)與處置;

　　(四)住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求;

　　(五)禁止行為和注意事項(xiàng);

　　(六)裝修保證金的收取和退還;

　　(七)違約責(zé)任;

　　(八)其他需要約定的事項(xiàng)。

　　第四十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主不得拒絕和阻礙。

　　第三節(jié)車庫(kù)與車位的使用

　　第五十條車庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫(kù)租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫(kù)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用;車庫(kù)尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。

　　第五十一條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場(chǎng)地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)綜合考慮車庫(kù)租賃費(fèi)的價(jià)格等因素確定。車位場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。

　　第五十二條鼓勵(lì)建設(shè)單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意的情況下，建設(shè)、經(jīng)營(yíng)車庫(kù)和立體停車設(shè)施，滿足業(yè)主停車需求。

　　利用地下空間建設(shè)、經(jīng)營(yíng)車庫(kù)的，縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)在容積率的認(rèn)定等方面給予優(yōu)惠。

　　第五十三條業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場(chǎng)地。

　　業(yè)主對(duì)汽車有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

　　第四節(jié)業(yè)主自治管理

　　第五十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第五十五條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

　　(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

　　(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第五十六條管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收交方式、違反規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定。

　　管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對(duì)拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì)督促其交納，并可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示。

　　第五十七條提倡業(yè)主委員會(huì)直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按照合同約定將物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè);業(yè)主委員會(huì)直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

　　業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會(huì)決定;未作決定的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)或者折抵物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第五十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置書(shū)面公告專項(xiàng)維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況;業(yè)主委員會(huì)直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者采用酬金制收費(fèi)方式的，還應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況予以公告。

　　第五章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第一節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)法人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

　　第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的能力。

　　從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　第六十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。

　　第六十二條物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門定期報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料。

　　第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護(hù)。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用和提供無(wú)償服務(wù)。

　　第二節(jié)行業(yè)自律

　　第六十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　第六十五條物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門建立健全信用檔案。

　　第六章物業(yè)服務(wù)

　　第一節(jié)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與合同

　　第六十六條物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：

　　(一)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);

　　(二)公共綠化的維護(hù);

　　(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù);

　　(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù);

　　(五)物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù);

　　(六)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理;

　　(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;

　　(八)其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　第六十七條業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，與通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)主管部門備案。

　　第六十八條解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日通知。

　　物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案;

　　(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)用房;

　　(四)清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

　　第二節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

　　第六十九條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并每年向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以另行約定。

　　第七十條物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。

　　第七十一條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

　　物業(yè)交付后長(zhǎng)期空置的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第七十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　第七十三條專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。

　　專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

　　第七章物業(yè)的維護(hù)

　　第一節(jié)建設(shè)單位的保修責(zé)任

　　第七十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。

　　第七十五條新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　建設(shè)單位購(gòu)買了工程質(zhì)量責(zé)任保險(xiǎn)的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　通過(guò)住宅性能認(rèn)定的物業(yè)，建設(shè)單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當(dāng)降低。

　　第七十六條建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)主管部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

　　第七十七條物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿后，建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將與分部工程相對(duì)應(yīng)的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設(shè)單位。

　　第七十八條物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門制定。

　　第二節(jié)專有部分的維護(hù)

　　第七十九條物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。

　　業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)養(yǎng)護(hù)、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

　　第八十條業(yè)主長(zhǎng)期空置物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

　　第三節(jié)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

　　第八十一條物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān);業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

　　共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　電梯、區(qū)域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設(shè)備管理法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)。

　　第八十二條住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在入住前將首期專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶。專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專項(xiàng)維修資金。

　　第四節(jié)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

　　第八十三條住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。

　　專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第八十四條專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)�業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。

　　專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。

　　第八章社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第一節(jié)社區(qū)物業(yè)管理

　　第八十五條街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的社區(qū)管理機(jī)構(gòu)，具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

　　第八十六條物業(yè)管理、城管執(zhí)法、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等部門應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對(duì)違法行為及時(shí)作出處理。

　　第八十七條實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)召集，由社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。

　　聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：

　　(一)業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問(wèn)題;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;

　　(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;

　　(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　第八十八條業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會(huì)或者聯(lián)席會(huì)議申請(qǐng)調(diào)解，也可以申請(qǐng)仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　第八十九條有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計(jì)劃生育等社區(qū)服務(wù)活動(dòng)以及突發(fā)事件應(yīng)急知識(shí)的宣傳普及和應(yīng)急演練活動(dòng)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。

　　第二節(jié)舊住宅區(qū)物業(yè)管理

　　第九十條設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府對(duì)已建成交付使用，但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。

　　舊住宅區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府劃定。

　　舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔(dān);開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)施不配套等遺留問(wèn)題由原建設(shè)單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶計(jì)量、分戶控制條件，其建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府對(duì)投資責(zé)任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第九十一條舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房。經(jīng)營(yíng)性用房可用于出租經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金，由業(yè)主大會(huì)監(jiān)督使用。

　　改造整治前由相關(guān)部門、單位承擔(dān)的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，改造整治后仍由其給予補(bǔ)助。

　　第九十二條舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施。

　　第九十三條未建立專項(xiàng)維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專項(xiàng)維修資金。有車位場(chǎng)地使用費(fèi)等共有部分收益的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

　　第九章法律責(zé)任

　　第九十四條違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行;法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。

　　第九十五條違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門予以處罰：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以三千元以上一萬(wàn)元以下的罰款;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續(xù)、履行相應(yīng)義務(wù)的，處以五萬(wàn)元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門吊銷其資質(zhì)證書(shū);

　　(三)建設(shè)單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第九十六條違反本條例規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位無(wú)正當(dāng)理由拒絕、拖延投資建設(shè)或者接收專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的，由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府責(zé)令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　第九十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規(guī)定的，由物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)部門給予警告，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以兩千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

　　第九十八條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第九十九條物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　　(一)在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計(jì)審查時(shí)，未就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位意見(jiàn)的;

　　(二)未按照本條例規(guī)定對(duì)住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收進(jìn)行監(jiān)管的;

　　(三)未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的;

　　(四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專項(xiàng)維修資金的;

　　(五)未按照本條例規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議的;

　　(六)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報(bào)告、投訴不及時(shí)作出處理的;

　　(七)其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

　　第十章附則

　　第一百條業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第一百零一條本條例自20xx年5月1日起施行。

　　物業(yè)管理基本原則

　　(一)權(quán)責(zé)分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責(zé)要分明。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。

　　(二)業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

　　(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項(xiàng)工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅(jiān)持服務(wù)第一的原則。

　　(四)統(tǒng)一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　(六)收費(fèi)合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專項(xiàng)維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。

　　(七)公平競(jìng)爭(zhēng)原則：物業(yè)管理是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持招標(biāo)、投標(biāo)制度，委托方發(fā)標(biāo)，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，招標(biāo)要公開(kāi)，揭標(biāo)要公正。

　　(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復(fù)雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書(shū)，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。

物業(yè)管理?xiàng)l例14

　　金秋收獲的季節(jié)，在這令人心曠神怡的時(shí)節(jié)，《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布并將于20xx年10月1日起在全省施行，這讓全省人民感到歡欣鼓舞，心潮澎湃。結(jié)合本條例的學(xué)習(xí)，我們上海巨星物業(yè)有限公司嘉善分公司在進(jìn)駐“時(shí)博匯——新上海休閑街”兩年多時(shí)間的物業(yè)管理，思緒萬(wàn)千，由感如下：

　　一、從宏觀論之，現(xiàn)代意義的物業(yè)管理是隨改革開(kāi)放的不斷深化。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的興起和房管體制改革步伐的加快，這種集高度統(tǒng)一管理、全方位多層次服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體，寓經(jīng)營(yíng)管理于服務(wù)之中的服務(wù)管理行業(yè)，在認(rèn)清物業(yè)管理性質(zhì)及其重要性后，隨之開(kāi)拓市場(chǎng)，發(fā)展內(nèi)需，便是企業(yè)自下而上優(yōu)劣的關(guān)鍵所在。

　　我們上海巨星物業(yè)有限公司是所屬上海靜安置業(yè)集團(tuán)(原上海市靜安區(qū)房地產(chǎn)管理局)物業(yè)管理的龍頭企業(yè)，自1997年成立至今，集物業(yè)管理市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，公司現(xiàn)有高中級(jí)管理人才與一般員工1000余名，具有商務(wù)、酒樓，商品房、多高層住宅及別墅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)及擁有200多萬(wàn)平方米管理面積，其區(qū)域輻射于浙江、江蘇、山東等地，同時(shí)每年通過(guò)英國(guó)SGS公司的ISO9001國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證管理體系和ISO14001國(guó)際環(huán)境質(zhì)量體系的復(fù)證，從而確保各委托單位的服務(wù)質(zhì)量，以至在社會(huì)上達(dá)到品牌效應(yīng)的聲譽(yù)，也因此我公司于20xx年7月受嘉善中天置業(yè)集團(tuán)的'委托介入嘉善時(shí)博匯——新上海休閑街的物業(yè)管理，這在當(dāng)時(shí)嘉善物業(yè)管理市場(chǎng)上是屈指可數(shù)的。從兩年多的實(shí)踐認(rèn)知，物業(yè)管理實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹(shù)立發(fā)展商的形象，加快其市場(chǎng)銷售的進(jìn)度，有利于投資者的利益，達(dá)到保值增值的目的，特別是時(shí)博匯國(guó)慶、春節(jié)兩次盛大的促銷，極大地提升了時(shí)博匯的知名度，其社會(huì)效應(yīng)在嘉善及周邊地區(qū)的百姓家喻戶曉，同時(shí)我巨星物業(yè)管理在嘉善地區(qū)擴(kuò)大了影響，實(shí)現(xiàn)了雙贏互利的目的，令人信心倍增。

　　二、就我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)而言，未來(lái)數(shù)年將是高速發(fā)展的黃金時(shí)期。

　　在行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的新形勢(shì)下，物業(yè)管理企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)造品牌，開(kāi)拓市場(chǎng)，完成高附加值的目標(biāo)，其必須要擁有一支綜合素質(zhì)優(yōu)良、不同結(jié)構(gòu)層次的隊(duì)伍，在很大程度上要靠職業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與一支高科技含量及高素質(zhì)人才的配合，隨之形成職業(yè)團(tuán)隊(duì)，在市場(chǎng)上拼搏。所以我公司特別注重管理層人員的業(yè)務(wù)建設(shè)，著重對(duì)職業(yè)經(jīng)理的培訓(xùn)，根據(jù)所委托單位的不同階段的管理需求，及時(shí)調(diào)整、配備、充實(shí)管理隊(duì)伍，以體現(xiàn)長(zhǎng)效管理的特征優(yōu)勢(shì)，使其物業(yè)管理永久處于不敗之地，讓物業(yè)社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化管理得以實(shí)現(xiàn)。

　　三、物業(yè)管理是一個(gè)典型的以人力資源及智力輸出為特征，并以人性化服務(wù)模式、技能與方法持續(xù)創(chuàng)新的服務(wù)行業(yè)。

　　在依據(jù)物業(yè)管理委托合同對(duì)受委托物業(yè)實(shí)施管理的過(guò)程中，其必須履行管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)并依據(jù)物業(yè)管理委托合同及相關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)，有權(quán)制止犯規(guī)行為，并要求當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)部門及相關(guān)街道、里委指導(dǎo)監(jiān)督、協(xié)助管理。目前，物業(yè)管理這一新興的與千家萬(wàn)戶密切相關(guān)的行業(yè)，已得到政府、房地產(chǎn)人士高度重視，引起廣大人民群眾極大的關(guān)注和歡迎，特別是這次《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布、施行，有力地證實(shí)，政府部門對(duì)加強(qiáng)物業(yè)管理，提高到安邦興國(guó)創(chuàng)建和諧社區(qū)的重要性上認(rèn)識(shí)，并要求加大宣傳力度，以此深入人心達(dá)到人人關(guān)注物業(yè)管理，人人尊重物業(yè)服務(wù)的思想理念。

　　綜上所述，隨著市場(chǎng)化、社會(huì)化物業(yè)管理的拓展，廣大市民百姓物業(yè)管理意識(shí)的加強(qiáng)，有《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)矩方圓，我們嘉善的物業(yè)管理在縣政府、縣房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)指引下，我們巨星員工深信時(shí)博匯的業(yè)主足以開(kāi)啟明智、領(lǐng)潮頭之先行，配合我們物業(yè)管理更上一層樓，并給廣大業(yè)主帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng);同時(shí)愿我們巨星物業(yè)在嘉善擁有更多的合作伙伴，更為廣闊的天地。

物業(yè)管理?xiàng)l例15

　　第一章 總則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業(yè)，是指依法建設(shè)的房屋及其配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主依法通過(guò)自治管理選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理工作。

　　第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一。

　　第五條 縣(市)、區(qū)人民政府(含濟(jì)南高新區(qū)管委會(huì))應(yīng)當(dāng)建立完善物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理體制和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，研究解決與物業(yè)管理相關(guān)的重大問(wèn)題。

　　第六條 市住房保障和房產(chǎn)管理局(以下簡(jiǎn)稱市住房保障管理部門)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

　　各縣(市)、區(qū)(含濟(jì)南高新區(qū))住房保障和房產(chǎn)管理部門(以下簡(jiǎn)稱縣(市)、區(qū)住房保障管理部門)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。城鄉(xiāng)建設(shè)、城管執(zhí)法、公安、市政公用、質(zhì)監(jiān)、經(jīng)濟(jì)和信息化、物價(jià)等部門依據(jù)各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。

　　第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，組織召開(kāi)物業(yè)管理項(xiàng)目聯(lián)席會(huì)議，調(diào)解處理物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。

　　社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開(kāi)展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理。

　　第二章 物業(yè)交付與前期管理

　　第八條 新建物業(yè)銷售前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅項(xiàng)目總建筑面積三萬(wàn)平方米以下的、非住宅項(xiàng)目一萬(wàn)平方米以下的，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時(shí)管理規(guī)約，并將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約等資料報(bào)市、縣(市)住房保障管理部門備案。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用市住房保障管理部門制定的前期物業(yè)管理合同和臨時(shí)管理規(guī)約示范文本。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可申請(qǐng)或者現(xiàn)售備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)住房保障管理部門備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。

　　第十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房銷售合同約定的內(nèi)容，同時(shí)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約向買受人明示，由買受人予以書(shū)面承諾。

　　第十一條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及物業(yè)服務(wù)用房等進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，形成書(shū)面查驗(yàn)記錄并加蓋公章予以確認(rèn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不符合約定或者規(guī)定的情形，書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)作為前期物業(yè)服務(wù)合同的附件。

　　第十二條 物業(yè)交付使用前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　　(四)業(yè)主名冊(cè)；

　　(五)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房及上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　第十三條 物業(yè)服務(wù)用房由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)償提供，屬全體業(yè)主共有，用于物業(yè)管理活動(dòng)，不得擅自改變用途。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房一并申請(qǐng)登記，住房保障管理部門應(yīng)當(dāng)在房屋權(quán)屬登記簿上予以記載。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定配置：

　　(一)建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

　　(二)應(yīng)當(dāng)滿足水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

　　第十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交手續(xù)，并協(xié)助買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

　　第十五條 物業(yè)在保修期之內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)保修。

　　新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前一次性繳存質(zhì)量保修金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修期內(nèi)未及時(shí)履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可申請(qǐng)使用物業(yè)質(zhì)量保修金予以維修。保修期滿后，物業(yè)質(zhì)量保修金余額及孳息應(yīng)當(dāng)及時(shí)退還。

　　物業(yè)質(zhì)量保修金制度具體實(shí)施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。

　　第三章 業(yè)主自治管理

　　第十六條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分實(shí)施管理。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。分期開(kāi)發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)域與非住宅區(qū)域原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十七條 符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組建業(yè)主大會(huì)籌備組：

　　(一)業(yè)主入住面積比例達(dá)到百分之五十以上的；

　　(二)業(yè)主入住戶數(shù)比例達(dá)到百分之五十以上的；

　　(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上的。

　　籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)工作人員組成，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以派員參加。

　　籌備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自發(fā)推薦或者由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織推薦產(chǎn)生。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自組建后七日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第十八條 籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

　　(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；

　　(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件和選舉辦法；(五)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　第十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六十日內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，表決通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十條 依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，或者經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府責(zé)令其限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第二十一條 業(yè)主大會(huì)依法履行下列職責(zé)：

　　(一)制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約；

　　(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　　(三)聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告，改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

　　(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　(五)籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他事項(xiàng)。

　　業(yè)主大會(huì)決定前款所列事項(xiàng)可以采取會(huì)議表決、書(shū)面征求意見(jiàn)表決或者通過(guò)市住房保障管理部門設(shè)立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行表決。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過(guò)五年，委員可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì)委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示期十天。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自公示期滿之日起三日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選主任、副主任和執(zhí)行委員。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在首次會(huì)議后，持街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府簽署的意見(jiàn)書(shū)及下列資料向縣(市)、區(qū)住房保障管理部門備案：

　　(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議；

　　(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　(三)管理規(guī)約；

　　(四)業(yè)主委員會(huì)委員基本情況和聯(lián)系方式；

　　(五)籌備組關(guān)于召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)的情況。

　　備案內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面告知街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣(市)、區(qū)住房保障管理部門。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

　　(二)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)；

　　(三)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

　　(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(五)組織并監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

　　(六)組織和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、續(xù)籌和使用，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗(yàn)收；

　　(七)按照業(yè)主大會(huì)決議，監(jiān)督管理本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益；

　　(八)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

　　(九)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

　　(十)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第二十六條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者執(zhí)行委員負(fù)責(zé)召集，會(huì)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)記錄并存檔。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)由參會(huì)委員簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

　　第二十七條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

　　(一)拒不履行委員職責(zé)的；

　　(二)業(yè)主委員會(huì)過(guò)半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；

　　(三)搭建違章建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

　　(四)因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的`。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆改選。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)的，或者業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)組織換屆改選。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十九條業(yè)主大會(huì)未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決重大事項(xiàng)。

　　第四章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。項(xiàng)目經(jīng)理信息應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。

　　從事物業(yè)管理的專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業(yè)等物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)從業(yè)資格。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行招用保安員的，應(yīng)當(dāng)依法向公安機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)。

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：

　　(一)管理和維護(hù)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備；

　　(二)養(yǎng)護(hù)公共區(qū)域綠化；

　　(三)維護(hù)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生；

　　(四)維護(hù)公共區(qū)域的秩序，協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域安全防范等事項(xiàng)；

　　(五)對(duì)物業(yè)使用中的禁止行為進(jìn)行勸阻、制止、報(bào)告；

　　(六)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；

　　(七)保管物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案；

　　(八)其他約定的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。

　　第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，到物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)住房保障管理部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

　　(一)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定；

　　(二)符合國(guó)家、省、市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范；

　　(三)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；

　　(四)制定、完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量控制措施，建立、健全物業(yè)服務(wù)檔案保管、移交等制度；

　　(五)向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用的方法、要求及注意事項(xiàng)；

　　(六)將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)期公示；

　　(七)定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體辦法由市物價(jià)部門、市住房保障管理部門制定。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請(qǐng)仲裁。

　　第三十八條 住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)依法向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代其收取業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納的費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向業(yè)主提供服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定并依據(jù)合同約定期限書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日通知。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)；任何一方提出終止的，應(yīng)當(dāng)提前六十日通知對(duì)方。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同履行期間或者在物業(yè)服務(wù)合同屆滿后決定不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按合同約定期限書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)；無(wú)業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，向全體業(yè)主公示。合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日履行通知義務(wù)。

　　第四十條 業(yè)主大會(huì)決定另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第四十一條 合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；

　　(二)移交物業(yè)服務(wù)用房；

　　(三)結(jié)算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止服務(wù)。

　　經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第四十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

　　(一)擅自改建、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　　(二)擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地；

　　(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；

　　(四)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；

　　(五)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物；

　　(六)擅自改變房屋用途；

　　(七)隨意傾倒垃圾、污物；

　　(八)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、物業(yè)使用人不得實(shí)施賭博、利用迷信活動(dòng)等危害社會(huì)的行為；不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活；不得存儲(chǔ)易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品；不得占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設(shè)施。

　　第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　第四十六條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主所有的房屋、車位等專有部分的維修、更新由業(yè)主負(fù)責(zé)，所需費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

　　第四十七條 物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新，由業(yè)主共同承擔(dān)。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由于人為原因損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理養(yǎng)護(hù)制度，按照合同的約定加強(qiáng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查、養(yǎng)護(hù)，并做好記錄。

　　電梯、鍋爐等特種設(shè)備和自動(dòng)消防設(shè)施，由業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)，并明確各方安全管理責(zé)任。

　　第四十九條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線依法承擔(dān)維修、更新責(zé)任。

　　第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩戶以上業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

　　第五十一條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入商品住宅維修資金專戶，尚未交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)一次性交存。

　　公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定從售房款中提取物業(yè)專項(xiàng)維修資金，并存入售后公有住房維修資金專戶。

　　第五十二條 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)業(yè)主表決通過(guò)。

　　有下列情形之一，可能危及業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全的，可以按應(yīng)急維修程序支取使用維修資金：

　　(一)屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)核實(shí)的；

　　(二)電梯運(yùn)行存在安全隱患的；

　　(三)消防設(shè)施出現(xiàn)故障，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)下達(dá)消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責(zé)令限期整改通知書(shū)的。

　　按應(yīng)急維修程序支取維修資金的，待安全隱患處置妥當(dāng)后，維修資金使用情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。

　　第五十三條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經(jīng)出售但未建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)業(yè)主續(xù)交或者補(bǔ)交。業(yè)主未續(xù)交、補(bǔ)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金，發(fā)生共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時(shí)，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)維修責(zé)任。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法由市住房保障管理部門、市財(cái)政部門制定。

　　第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫(kù)(含共用車庫(kù)車位和專用車庫(kù))應(yīng)當(dāng)通過(guò)出售或者租賃形式，優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要。共用車庫(kù)車位租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照物價(jià)部門發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)確定。

　　在滿足業(yè)主需要后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將車庫(kù)對(duì)外出租，但租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。

　　第五十五條 因規(guī)劃建設(shè)車庫(kù)不足，業(yè)主大會(huì)可以決定占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置停車泊位，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。

　　利用停車泊位停車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場(chǎng)地使用費(fèi)，車位場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。

　　第五十六條 業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地或者其他共有場(chǎng)地停放車輛。

　　第五十七條 未確定停車位的車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制其進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域，公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)等特殊車輛執(zhí)行公務(wù)以及臨時(shí)停車除外。

　　第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益屬于全體業(yè)主共有，其使用、分配、管理由業(yè)主大會(huì)決定。

　　第六章監(jiān)督與管理

　　第五十九條 住房保障管理、城管執(zhí)法、公安、質(zhì)監(jiān)、市政公用、物價(jià)、城鄉(xiāng)建設(shè)等部門應(yīng)當(dāng)建立投訴、舉報(bào)受理制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投訴電話，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為及時(shí)進(jìn)行查處。

　　第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，向住房保障管理部門投訴：

　　(一)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的；

　　(二)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的；

　　(三)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托其他單位或者個(gè)人管理的；

　　(四)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的；

　　(五)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的；

　　(六)套取、挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的。

　　第六十一條 物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形的，可以按照下列途徑投訴：

　　(一)違反本辦法第四十三條第(一)至(七)項(xiàng)的，向城管執(zhí)法部門投訴；

　　(二)物業(yè)保修期內(nèi)出現(xiàn)工程質(zhì)量缺陷得不到及時(shí)維修的，向城鄉(xiāng)建設(shè)部門投訴；

　　(三)占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設(shè)施，影響消防安全的，向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)投訴；

　　(四)賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)的，違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活的，存儲(chǔ)易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品的，向公安機(jī)關(guān)投訴；

　　(五)電梯、鍋爐等特種設(shè)備存在事故隱患的，向質(zhì)監(jiān)部門投訴；

　　(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)的，向物價(jià)部門投訴；

　　(七)供水、供暖、供氣專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未依法承擔(dān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的，向市政公用部門投訴；

　　(八)電力專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未依法承擔(dān)電力線路、設(shè)施及相關(guān)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的，向經(jīng)濟(jì)和信息化部門投訴。

　　第六十二條 各縣(市)、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，研究、部署、推進(jìn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大矛盾糾紛。

　　第六十三條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)召集由住房保障管理和城管執(zhí)法部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的物業(yè)管理項(xiàng)目聯(lián)席會(huì)議。

　　物業(yè)管理項(xiàng)目聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)處理下列事項(xiàng)：

　　(一)業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況；

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問(wèn)題；

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；

　　(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理銜接和配合中出現(xiàn)的問(wèn)題；

　　(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　涉及協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、環(huán)衛(wèi)等事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加。

　　物業(yè)管理項(xiàng)目聯(lián)席會(huì)議召集單位應(yīng)當(dāng)整理并保管物業(yè)管理項(xiàng)目聯(lián)席會(huì)議記錄。

　　第六十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第六十五條 市住房保障管理部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理制度，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示，并作為企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的依據(jù)。具體辦法由市住房保障管理部門制定。

　　第六十六條 市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，制定、完善行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。

　　市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)建立本市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理及注冊(cè)物業(yè)管理師等相關(guān)專業(yè)服務(wù)人員的執(zhí)業(yè)名冊(cè)，向公眾提供查詢。

　　第七章 法律責(zé)任

　　第六十七條 違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)和其他規(guī)章已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行；未作出處罰規(guī)定的，按照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

　　第六十八條 業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)委員違反本辦法第二十七條第二款、第二十八條第三款規(guī)定，拒不移交或者不及時(shí)移交相關(guān)資料和財(cái)物的，由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府責(zé)令其限期整改。

　　第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十四條規(guī)定，未及時(shí)辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)的，由縣(市)、區(qū)住房保障管理部門責(zé)令其限期改正，并將該違規(guī)行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；逾期未改正的，由城管執(zhí)法部門處以一千元罰款。

　　第七十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第四十二條第二款規(guī)定，在經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后拒絕辦理交接的，由縣(市)、區(qū)住房保障管理部門責(zé)令其限期改正，將其違規(guī)行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；逾期未改正的，由城管執(zhí)法部門處以一千元罰款。

　　第七十一條 住房保障管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在工作中有挪用物業(yè)質(zhì)量保修金或者物業(yè)專項(xiàng)維修資金行為，或者利用職務(wù)上的便利收受他人財(cái)物或者其他好處的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　其他國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員不依法履行物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督管理職責(zé)，或者對(duì)投訴的違法違規(guī)行為不予查處造成惡劣影響的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第八章 附則

　　第七十二條 已交付使用、配套設(shè)施不齊全的開(kāi)放式舊住宅區(qū)，由縣(市)、區(qū)人民政府組織街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府進(jìn)行改造整治。

　　改造整治完成后，符合專業(yè)化管理?xiàng)l件的，按本辦法執(zhí)行。

　　第七十三條 本辦法自2月1日起施行。1999年7月30日施行的《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》(濟(jì)南市人民政府令第149號(hào))同時(shí)廢止。

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