物業(yè)管理糾紛問題的反思與解決建議論文
摘要：經(jīng)濟社會的發(fā)展使住房商品化、貨幣化、社會化，隨之而來的就是物業(yè)管理的商品化。隨著物業(yè)管理的蓬勃興起，物業(yè)管理公司與業(yè)主以及業(yè)主委員會之間的矛盾也在逐步加大。關于物業(yè)管理服務和物業(yè)管理費用的矛盾也在逐步升級，并且干擾著小區(qū)的正常生活秩序，給人們的生活帶來了一些不必要的困擾。結(jié)合在具體工作中遇到的實際情況，以及相關的管理經(jīng)驗和原則，對物業(yè)管理糾紛問題進行反思，并對物業(yè)管理問題的解決策略進行分析研究，希望對我國物業(yè)管理方面出現(xiàn)糾紛的解決有所幫助。
關鍵詞：物業(yè)管理；糾紛問題；解決策略
近些年來，一些發(fā)生在小區(qū)內(nèi)的矛盾逐漸最終演變成刑事案件的案例屢見不鮮，起因大都是業(yè)主之間生活習慣的差異、志趣愛好的不同或者是對于公攤面積的糾葛，還有業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾等等，如果物業(yè)管理水平提高，物業(yè)管理人員能夠?qū)@些問題進行妥善處理，就能避免很多的問題。因此，物業(yè)管理水平的提高事關到每一位業(yè)主的自身的利益和物業(yè)本身的利益，對提高物業(yè)管理水平的探討實在必要。
一、物業(yè)管理糾紛的現(xiàn)實狀態(tài)
所謂的物業(yè)管理糾紛主要是指業(yè)主與物業(yè)從簽訂合同之時開始到合同終止這一個時間內(nèi)業(yè)主與物業(yè)之間就小區(qū)住宅等相關問題所產(chǎn)生的糾紛和摩擦。隨著我國小區(qū)住宅的規(guī)模不斷增大，業(yè)主的需要也呈現(xiàn)復雜化的趨勢，業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾也呈現(xiàn)復雜化的特征。就產(chǎn)生糾紛的當事人來看，主要分為以下幾種類型的糾紛：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理公司與業(yè)主之間的物業(yè)管理糾紛
物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾主要集中在物業(yè)公司對小區(qū)的不合理管理上。例如，物業(yè)公司非法（未經(jīng)過業(yè)主的許可）占用業(yè)主土地；巧編名目亂收費；隨便提高收費標準、物業(yè)管理公司提供的服務質(zhì)量差等等。由于我國還沒有對物業(yè)管理相關的收費標準，這就給物業(yè)管理公司以可乘之機。由于一系列不合理的物業(yè)管理情況，導致業(yè)主強烈不滿，而物業(yè)管理公司又給不出合理的解決方式，最后導致糾紛的發(fā)生。
�。ǘI(yè)主與業(yè)主之間的物業(yè)管理糾紛
這類糾紛的發(fā)展主要是由于業(yè)主之間生活習慣、志趣愛好之間的差異而導致的。例如，停放車位的不合理引發(fā)的糾紛、違章搭建或者飼養(yǎng)小動物引發(fā)的糾紛、侵害鄰里的利益、影響居民的正常生活引發(fā)的糾紛等等。這類糾紛如果得不到及時的處理和解決，極易釀成災禍。
�。ㄈ┡c業(yè)主委員會有關的物業(yè)管理糾紛
商品房的物業(yè)管理公司最終的確定有一個過程。在業(yè)主和業(yè)主委員會未選定物業(yè)管理企業(yè)，并沒有簽訂正式合同之前，由開發(fā)商選定的前期物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。在業(yè)主委員會成立以后，將由業(yè)主委員會討論決議今后的物業(yè)管理公司。由于，前后的物業(yè)管理公司很有可能會發(fā)生變動，因此，前期的物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會之間很有可能發(fā)生糾紛，前后期的物業(yè)管理公司之間也有可能發(fā)生糾紛。并且，由于業(yè)主委員會并不能代表每一個業(yè)主的利益，所以業(yè)主與業(yè)主委員會之間也有可能發(fā)生糾紛。更有甚者，業(yè)主委員會的成員有可能收了某一個物業(yè)管理公司的紅包，而不做出公平合理的決定。
（四）物業(yè)管理公司、業(yè)主、開發(fā)商之間產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛
業(yè)主和開發(fā)商之間的糾紛主要是指開發(fā)商在業(yè)主購買房屋前在合同中所記載的房屋質(zhì)量、物業(yè)管理服務、物業(yè)費用等問題未能得到兌現(xiàn)。未能得到兌現(xiàn)的原因主要是在業(yè)主購買房屋后，業(yè)主與開發(fā)商之前的合同款項未能得到物業(yè)管理公司的認可，這時，業(yè)主就會與物業(yè)管理公司發(fā)生實際的糾紛。
二、物業(yè)管理糾紛的發(fā)生原因
物業(yè)管理糾紛的發(fā)生原因雖然錯綜復雜，但是歸結(jié)起來，主要是以下幾方面的原因。
�。ㄒ唬I(yè)主和物業(yè)管理公司的觀念不同
業(yè)主與物業(yè)管理公司實質(zhì)上是“主人”與“管家”的關系，業(yè)主就是“主人”，而物業(yè)管理公司是“管家”。然而，物業(yè)管理公司并沒有清醒的認識到這一點。物業(yè)管理公司是業(yè)主花錢雇傭一個企業(yè)來管理小區(qū)的，而不是管住自己的�，F(xiàn)在很多的物業(yè)管理公司并沒有秉承著“服務業(yè)主”的理念，而是“管理業(yè)主”的理念。對于業(yè)主違章停車、垃圾亂堆放等行為，物業(yè)管理公司就加大治理力度，甚至要求業(yè)主交高額的罰金，而對于水電供應不正常、業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾等不涉及其自身利益的問題則“放縱”。
（二）業(yè)主對前期物業(yè)管理公司和開發(fā)商之間的關系認識不到位
新建小區(qū)的前期物業(yè)管理公司通常是由開發(fā)商投資建立的物業(yè)管理公司，與開發(fā)商具有同等的法律地位。業(yè)主購買房屋后，一旦發(fā)現(xiàn)房屋的質(zhì)量問題、物業(yè)管理公共的收費問題和服務問題就會向物業(yè)管理公司反映，要求物業(yè)管理公司解決。而物業(yè)管理公司與開發(fā)商有著同等的法律地位，肯定不愿意代替開發(fā)商受過，于是物業(yè)管理公司和開發(fā)商之間就會出現(xiàn)糾紛，有些物業(yè)管理公司還通過停水、停電來報復業(yè)主，由此，矛盾進一步激化。
�。ㄈ┌l(fā)生糾紛的雙方重視自己的權利而輕視義務
物業(yè)管理服務合同屬于雙發(fā)的有償合同，一方的權利就是另一方的義務，一方的義務就是另一方的權利。業(yè)主一方的義務就是繳納物業(yè)管理公司所規(guī)定的各種費用，權利就是享受物業(yè)管理公司所提供的各種服務。物業(yè)管理公司的義務就是向業(yè)主提供各種服務，權利就是依據(jù)所提供的服務要求業(yè)主繳納合理的費用。因為業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方不明白權利和義務的辯證關系，而只重視自身的權益的實現(xiàn)而不重視自己義務的履行，而造成雙方的權利均無法得到實現(xiàn)而引發(fā)糾紛。
�。ㄋ模┪飿I(yè)管理的收費混亂
由于我國尚未建立完整的物業(yè)管理的收費規(guī)定，所以，一些物業(yè)管理公司的收費項目相當混亂，五花八門。除了必須繳納的物業(yè)管理服務費用以外，還有一些物業(yè)管理公司代收水電費、電視費用、電梯費、電梯維修備用費。五花八門的費用讓業(yè)主難以辨別真?zhèn)巍ｏ@然業(yè)主不愿花冤枉錢，由此導致了業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾。
�。ㄎ澹┊斒氯藧阂饩S權
由于業(yè)主或者是物業(yè)管理公司缺乏相關的法律意識或者是法律意識淡薄，造成了業(yè)主和物業(yè)管理公共惡意維權，從而引發(fā)了糾紛。
三、物業(yè)管理糾紛的處理對策
根據(jù)以上對物業(yè)管理糾紛發(fā)生的原因和現(xiàn)狀的分析，總結(jié)了以下幾方面的對策，供大家參考。
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務公司和業(yè)主應該轉(zhuǎn)變觀念
物業(yè)管理公司與業(yè)主是雇傭關系，業(yè)主雇傭物業(yè)管理公司來為自己提供服務，這種服務是有償?shù)�。但是，現(xiàn)在很多的物業(yè)管理公司并沒有以“服務”為核心來工作。雖然，物業(yè)管理公司在實際工作中需要對小區(qū)的環(huán)境、垃圾、設施等等進行管理，但是，這種管理應該物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務的一種手段，其工作的終極目標應該為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務，方便業(yè)主的生活，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。由此可見，要想減少甚至避免業(yè)主與物業(yè)管理公司的糾紛，首先就要轉(zhuǎn)變物業(yè)管理公司的工作觀念；另一方面，業(yè)主也應該積極轉(zhuǎn)變“少花錢，享服務”的觀念，對物業(yè)管理公司有充分的.信任。
（二）物業(yè)管理公司與業(yè)主之間應該相互理解、換位思考、交流溝通
物業(yè)管理公司和業(yè)主之間是魚水關系。一方面，物業(yè)管理公司需要業(yè)主所提供的物業(yè)管理費用維持其生產(chǎn)和發(fā)展，只要有足夠的物質(zhì)基礎，物業(yè)管理公司才能夠不斷提供優(yōu)質(zhì)的服務以滿足業(yè)主的需求，創(chuàng)造良好的小區(qū)環(huán)境。另一方面，業(yè)主需要物業(yè)管理公司提供的服務來對自己的生活環(huán)境進行管理和維護，需要物業(yè)管理公司對小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一些突發(fā)狀況進行處理。同時，業(yè)主在享受服務的同時也需要向物業(yè)管理公司提供一定的資金，只有這樣才能更好地保證自己的生活環(huán)境有序。由此看來，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間只有相互配合和理解，只有換位思考才能真正明白對方的難處，才能使得義務和權利得到切實的履行和享受。
�。ㄈ┙⒔∪飿I(yè)管理企業(yè)的收費體制并進行公示，杜絕亂收費
目前，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾主要是由于物業(yè)管理費所引起的。現(xiàn)在很多的物業(yè)管理公司收取高昂的物業(yè)管理費用，物業(yè)管理的收費項目更是五花八門、難辨真?zhèn)危@使得很多的業(yè)主對物業(yè)管理公司的收費標準產(chǎn)生了懷疑，由此產(chǎn)生了很多矛盾。所以，物業(yè)管理公司應該嚴格按照法定的收費標準進行收費，收費的款項也要嚴格按照《物業(yè)服務收費管理辦法》進行。按照要求，物業(yè)管理公司應按對所收取的費用款項和標準進行公示。
�。ㄋ模┲匾晿I(yè)主和物業(yè)管理公司所簽訂的合同
物業(yè)管理合同是業(yè)主和物業(yè)管理公司之間權利與義務關系的憑證，是雙方行使權利和履行義務的法律依據(jù)。所以應該特別重視物業(yè)管理合同的簽訂。物業(yè)管理合同的擬定應該注意精確、全面、合理、科學、合法，避免用語含混、模糊不清等語句，如果物業(yè)管理合同對有關內(nèi)容交代不清就極有可能在今后引發(fā)物業(yè)管理公司與業(yè)主在相關方面的糾紛。因此，業(yè)主在簽訂物業(yè)管理合同時要謹慎處之，不可大意，注意對于相關細節(jié)的審視，必要時，可以請律師來審核。
（五）提高物業(yè)管理公司的服務水平
物業(yè)管理公司不生產(chǎn)實在有形的物品，它們所生產(chǎn)的物品是無形的服務，提供優(yōu)質(zhì)的服務是物業(yè)管理公司安身立命的根本所在。因此，物業(yè)管理公司要無時無刻地把提供優(yōu)質(zhì)的服務放在首位，只有服務到位，業(yè)主的錢才能到位。提高物業(yè)管理公司的服務水平要提高行業(yè)的準入標準，這需要相關法律文件的出臺，也需要行業(yè)協(xié)會的監(jiān)督；此外，物業(yè)管理公司要加大對員工的培訓工作，培養(yǎng)出服務精良的員工。
（六）雙方都應該依法維權
物業(yè)管理合同是物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的法律。因此，雙方一旦發(fā)生糾紛應該依據(jù)物業(yè)管理合同的規(guī)定或者是《中華人民共和國合同法》的相關款項提請訴訟或者仲裁解決，不應該無視合同，惡意維權。
四、結(jié)語
物業(yè)管理的糾紛問題是我們?nèi)粘Ｉ钪谐Ｒ姷募m紛，對于物業(yè)管理糾紛的解決應該以法律為依據(jù)、以物業(yè)管理合同為依據(jù)來進行解決。物業(yè)管理公司和業(yè)主之間是魚水關系，雙方應該相互理解、加強溝通才能實現(xiàn)共贏。
參考文獻：
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