房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計與施工階段的成本控制策略研究論文
摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計是對工程的總體規(guī)劃，其規(guī)劃的準確性與科學性對下一步的工程施工產(chǎn)生深遠的影響，可以說設(shè)計水平的高低直接決定著施工階段成本控制的高低。因此必須重視對開發(fā)項目的設(shè)計規(guī)劃，使之與成本控制相適應。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；設(shè)計施工；成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計是工程施工的前提準備，設(shè)計的合理性、準確性、科學性對后面的工程建設(shè)造成很多方面的影響，包括工程投資、施工、竣工結(jié)算等。同樣設(shè)計也需要投入資金進行，因此工程設(shè)計需要成本控制和管理。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中首先按照建筑市場需求，建立工程模型，然后根據(jù)建立的工程模型進行數(shù)據(jù)分析，其模型數(shù)據(jù)分析是十分復雜的。有項目工程力學數(shù)據(jù)分析、外觀設(shè)計幾何分析、材料受壓數(shù)據(jù)分析等，只有將這些工程模型數(shù)據(jù)分析準確，才能按照分析的結(jié)構(gòu)進行項目工程設(shè)計，所以工程設(shè)計階段與施工階段都是一個復雜的施工過程。
1房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段成本控制的原則
1.1滿足工程施工需要的原則。雖然設(shè)計階段對于工程建設(shè)非常重要，但是我們不能過分依賴資金投入，對工程設(shè)計進行深入研究，這樣就會增加設(shè)計階段的成本增長。任何工程設(shè)計都是為滿足工程建設(shè)而服務(wù)的，所以只要設(shè)計在計算準確，工程結(jié)構(gòu)合理的形況下，適當投入成本費用就可以了，即成本控制滿足施工需要。當然過分對設(shè)計進行成本控制，則不利于開發(fā)項目的建設(shè)，設(shè)計做不好，則接下來的工程施工也就降低了標準，反而影響施工階段的成本控制。
1.2堅持合理化項目設(shè)計的原則。從專業(yè)化角度出發(fā)，在房地產(chǎn)項目的設(shè)計期間，不僅要堅持設(shè)計的安全性原則、適用性原則、經(jīng)濟性原則以及美觀性原則。而且還要遵循國家的規(guī)范化設(shè)計標準以及國家批準的相關(guān)建設(shè)標準。廣泛應用可靠性的項目設(shè)計方法以及結(jié)構(gòu)優(yōu)化的項目設(shè)計方法等先進的設(shè)計方法。設(shè)計期間要高度重視因地制宜以及就地取材，最大限度節(jié)約房地產(chǎn)項目的建設(shè)成本，在滿足建筑功能基本要求的基礎(chǔ)上，節(jié)約投資成本以及建設(shè)資源，盡量縮短房地產(chǎn)項目的工期。在實際設(shè)計過程中，積極利用較強的新技術(shù)、新材料以及新工藝。
2工程設(shè)計階段房地產(chǎn)項目成本管理措施
2.1實行設(shè)計招標制度。推行設(shè)計招標制度，充分引進競爭，迫使設(shè)計單位對建設(shè)項目的方案、結(jié)構(gòu)、工藝流程、設(shè)備選型等作全面周密的分析、比較，建立良好的經(jīng)濟意識，重視項目的投資效果，拿最佳的設(shè)計作品參賽。實行設(shè)計招標制度有利于提高項目規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量，對投資進行有效的控制。在設(shè)計招標過程中，評標委員會對方案的合理性、先進性、經(jīng)濟性進行評估、比較和選擇�，F(xiàn)階段評標委員會的成員一般多為工程技術(shù)方面的專家，而缺少懂建筑專業(yè)的經(jīng)濟、管理和營銷人員。所以有必要邀請工程造價、工程管理和房地產(chǎn)營銷專家共同參與評標。
2.2實行限額設(shè)計。限額設(shè)計就是按照批準的設(shè)計任務(wù)書和投資估算來控制初步設(shè)計，按照批準的設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計，各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴格控制施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資額不突破。限額設(shè)計并不是一味的考慮節(jié)約投資，更不是簡單的將投資一刀切，而是尊重科學、尊重實際、實事求是的精心設(shè)計，合理的控制工程的造價。投資分解和工程量控制是實行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法。
2.3設(shè)計取費與設(shè)計質(zhì)最掛鉤。目前設(shè)計費用的計算主要有兩種方法：按設(shè)計預算的百分比計取和按建筑面積計取。無論哪種方法都不與設(shè)計質(zhì)量相聯(lián)系，前者不但不會使設(shè)計人員提高經(jīng)濟意識相反會使設(shè)計人員盡可能的加大設(shè)計工程的工程量，這助長了設(shè)計單位只注重設(shè)計的安全性，而不考慮技術(shù)合理性和經(jīng)濟性。所以現(xiàn)行的設(shè)計費計取要進行改革，建立正確的激勵機制，使設(shè)計費用的計取與設(shè)計質(zhì)量緊密聯(lián)系。
3房地產(chǎn)施工階段成本控制
3.1加強項目的工程管理。保證房地產(chǎn)開發(fā)項目按計劃順利實施就是對成本的最好管理，從成本控制的角度出發(fā)，管理者應做好以下幾項工作：加強的工作計劃性。計劃就是把開發(fā)項目的工程建設(shè)的全過程、全部目標、全部活動，重點是質(zhì)量、進度、資金支付都納入計劃軌道，用一個動態(tài)的計劃系統(tǒng)來協(xié)調(diào)控制整個項目，以便提前揭露矛盾，使項目協(xié)調(diào)有序的達到預期目標。加強控制職能。項目管理通過計劃、決策、反饋、調(diào)整對項目實施有效控制。
3.2工程變更的管理。工程變更控制是為了實現(xiàn)建設(shè)項目的目標，而對工程變更進行分析、評價和改進，以保證工程變更合理、有效。提高工程變更的預見性。在項目建設(shè)過程中，對工程變更的管理非常重要，工程管理人員與造價人員應密切配合，嚴格控制洽商變更的發(fā)生。對于不可避免的洽商變更，必須事先做詳細的技術(shù)經(jīng)濟分析，這要充分利用設(shè)計單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就變更對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后再確定是否實施該洽商變更。設(shè)計變更必須在原合同條款的約束下進行，任何變更不能違反原合同。變更后的單價仍按原合同中的已有單價執(zhí)行，如果合同中沒有此單價或可參考的單價，則按合同條款進行估價，由承包商提出單價分析數(shù)據(jù)，經(jīng)監(jiān)理工程師審定，開發(fā)商認可后，方可按認可的變更進行。
3.3施工過程中的合同管理。在工程施工過程，有些特殊的部位或?qū)I(yè)，需要開發(fā)商隨著工程的進展而簽署有關(guān)合同，特別是一些小額價款的合同，可能有開發(fā)商代表現(xiàn)場簽署，這種情況在工程的后期較為常見。所以，規(guī)范、細致、嚴密的簽署分包合同是項目建設(shè)階段成本控制的又一重點。
3.4做好施工索賠的管理工作。在施工過程中，因其索賠的因素很多，甚至有些開發(fā)商采用“低價中標占領(lǐng)市場，高額索賠創(chuàng)造利潤”的策略，這就要求開發(fā)商代表，要熟知施工合同條款，精通工程項目的'專業(yè)技術(shù)標準，客觀公正的處理好索賠工作。承包商進行索賠時，一般會根據(jù)自己的紀錄提出工期和費用的索賠報告，開發(fā)商代表要從合同有關(guān)條款著手進行分析，根據(jù)監(jiān)理工程師的有關(guān)記錄，按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對索賠進行辨別和分析。開發(fā)商代表要根據(jù)監(jiān)理日記對索賠事件的起因和責任歸屬進行劃分，由于開發(fā)商或其他非承包商的原因，導致承包商在施工過程中付出的額外費用，證據(jù)確鑿的情況下，開發(fā)商代表應依據(jù)有關(guān)合同、法律法規(guī)的規(guī)定，按索賠程序及時、合理的給與損失補償，保證工程施工的順利進行.
3.5竣工結(jié)算的控制與確定。工程竣工結(jié)算是工程造價的最終確定，無論施工單位還是開發(fā)商以及其他利益相關(guān)方，都十分重視工程的竣工結(jié)算。結(jié)算書的審查，必須保證有中介機構(gòu)獨立進行，其具體內(nèi)容如下：全面整理變更資料，正確的核定變更內(nèi)容，確定工程量的變更，包括增加和減少的工程量�？⒐を炇铡０凑赵O(shè)計圖紙和變更確定的工程范圍，依據(jù)國家建筑工程驗收標準，按程序組織工程驗收。留足保修費用。因為建筑產(chǎn)品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修問題，所以竣工結(jié)算要按照雙方的合同約定，足額留出保修費用。
4結(jié)語
總之，在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，加強項目的成本管理是加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力的重要手段，突出重點地控制好設(shè)計及施工階段的工程造價，是保證企業(yè)的綜合效益最大化，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的保證。
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