浙江房地產(chǎn)的經(jīng)濟新常態(tài)特征與發(fā)展建議論文

　　新常態(tài)是中央對我國當前經(jīng)濟增長階段變化規(guī)律的深刻認識。如何正確認識經(jīng)濟新常態(tài)，把握經(jīng)濟新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場脈絡，促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，已成為社會熱點問題，值得我們思考研究。本文以房地產(chǎn)市場為研究對象，結合全省720位購房者、115家房地產(chǎn)企業(yè)問卷調(diào)查，闡述經(jīng)濟新常態(tài)下浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展的變化特征，以尋求適應經(jīng)濟新常態(tài)的發(fā)展機遇，提出主動適應經(jīng)濟新常態(tài)的對策建議。

　　浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展特征

　　減速換擋成常態(tài)。2002年以來隨著經(jīng)濟高速增長，浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅也大幅攀升，2002年-2009年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長17.5%,2010年和2011年同比增幅高達34.2%和47.9%;2012年后隨著發(fā)展速度的趨緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始下滑，2014年浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資7262億元，同比增長16.8%,增速較上年回落2.1個百分點，較增幅最高的2011年回落31.1個百分點。房地產(chǎn)行業(yè)高速增長時代難以為繼，減速換擋發(fā)展將成為新常態(tài)。

　　市場供過于求成常態(tài)。經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場住房短缺時代已經(jīng)結束，居民住房擁有率不斷提高，浙江人均住房建筑面積從2002年的21.1平方米提高到2013年的38.8平方米，年均增長7.6%.房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供大于求的運行態(tài)勢，庫存量不斷增加，去庫存周期逐漸延長。截止到2014年12月，浙江11個設區(qū)市新建住宅庫存套數(shù)為303910套，較2014年2月份的庫存量增加54.5%.按2014年新建住宅月均銷售量計算，消化現(xiàn)有市場總庫存的去化周期需要20個月。

　　自住需求入市成常態(tài)。隨著房地產(chǎn)市場未來收益預期下降，居民對住房消費日益理性，首次置業(yè)比例增大。據(jù)對全省房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，53.4%的被調(diào)查者是首次置業(yè)，38.8%的被調(diào)查者是二次改善置業(yè)，剛性和改善性需求成為市場主體。

　　行業(yè)分化成常態(tài)。隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇，2013年浙江房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)總數(shù)首次減少至 6114家�！�2015中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，2012年以后，房地產(chǎn)市場分化程度不斷上升，行業(yè)內(nèi)洗牌加速。2014年，滬深證券市場涉及房地產(chǎn)業(yè)務的.上市公司不足200家，5年間超過100家企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營領域。

　　浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的問題

　　消費貸款政策執(zhí)行難到位。2014年起公積金個人住房消費貸款的額度雖然有提高，但由于公積金總額度缺口較大，部分城市審批與放貸時間被無限期延長，造成部分開發(fā)商不能實施公積金貸款購房業(yè)務，損害了開發(fā)商及購房者的權益。

　　房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力增大。2010年以來，各商業(yè)銀行陸續(xù)收緊房地產(chǎn)領域貸款，使房地產(chǎn)融資渠道變得狹窄。至2014年，浙江房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款占本年資金來源的比例從2003年的28.5%下降到13.9%,而自籌資金和其他資金來源占本年資金來源的比例從71.1%上升到79.8%.據(jù)對房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，52.0%的被調(diào)查企業(yè)表示資金緊張。

　　新建商品住宅市場去庫存壓力增大。截止到2014年12月底，浙江省新建商品住宅庫存套數(shù)為303910套，若以2014年全省新建商品住宅月均銷售15129套測算，庫存去化周期高達20個月。另一方面，區(qū)域化結構性矛盾導致不同地市間庫存量呈現(xiàn)高低不一的分布格局（見表1），部分城市庫存去化壓力明顯偏大。如湖州、紹興、臺州等城市去化周期超過30個月，遠高于浙江省平均水平。

　　房價相對偏高。2004年浙江城鎮(zhèn)居民房價收入比為4.5,之后不斷擴大，到了2010年達到最高峰（12.0），之后緩慢下降，但2014年浙江城鎮(zhèn)居民房價收入比依然高達10.7.

　　地方政府對土地財政依賴度過高。土地出讓金收入作為地方財政收入的重要組成部分，地方政府對其依賴度過高，使地方政府成為追求利潤的市場主體。如2013年，寧波市土地出讓金收入734.1億元，占當年全市財政收入的27.5%;金華市土地出讓金收入174.1億元，占全市公共財政收入的30.1%.

　　土地供應缺乏長期規(guī)劃。2013年，在浙江房地產(chǎn)市場升溫的背景下，土地市場交易異�；馃�，土地供應量和成交量大幅增加，從而導致2014年以來浙江商品房庫存的高企。據(jù)對全省房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，23.5%的被調(diào)查企業(yè)認為政府供地計劃不合理。

　　浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展機遇

　　新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略機遇。截止到2013年，浙江城鎮(zhèn)化率達到了64%,超過全國平均水平11個百分點，但距離70%的高度城鎮(zhèn)化標準仍有6個百分點的差距。據(jù)相關資料測算，浙江城鎮(zhèn)化進程帶來的潛在住宅市場需求達到110萬套（以三口之家作為一戶計算）。從另一個角度來看，浙江仍有2000萬農(nóng)村居民，如果通過"集中安置"或者"貨幣補貼"等方式將他們由農(nóng)村民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，使他們能居住到城鎮(zhèn)，享受城市功能的便利與福利。只要有 10%的農(nóng)村居民進入城市，就會帶來近70萬套的住房需求。

　　居民收入增長帶動的新機遇。隨著居民收入的不斷提高，用于住房消費的開支越來越大，對居住品質(zhì)的要求越來越高，居民改善性住房需求會逐漸旺盛，而當前與戶籍掛鉤的學區(qū)房制度更會助推這一需求。以第六次人口普查資料計算，35-49歲的中年人口約1537萬人，假設20%的人群有改善性需求，按照目前的城鎮(zhèn)化率計算，則潛在的改善性住房需求達到95萬套。

　　制度改革帶來的新機遇。浙江農(nóng)房集聚改造、棚戶區(qū)改造與危舊住房治理等針對特定人群的住房改善政策進一步實施或加碼，給房地產(chǎn)市場提供了巨大的潛在消費動力。據(jù)統(tǒng)計，浙江2013年至2017年間需改造的棚戶區(qū)住戶約80萬戶，平均每年約有16萬戶的改造需求。

　　貨幣寬松政策帶來的新機遇。貨幣政策的調(diào)整帶來的新機遇。假設購房者商業(yè)住房貸款金額為200萬元，貸款期限為30年，每月等額方式還款。2014年11月22日五年以上貸款利率為6.15%,本息合計還款438.6萬元；中國人民銀行自2014年11月連續(xù)多次降息后，2015年8月26日五年以上貸款利息調(diào)整到5.15%,該貸款本息合計下降到393.1萬元，總還款金額下降了45.5萬元。

　　浙江房地產(chǎn)市場發(fā)展對策

　　完善"雙向調(diào)控"措施，解決市場高庫存量。各地政府可以停止建設經(jīng)濟適用房，而通過回購商品房方式補充公租房房源和棚戶區(qū)改造用房；鼓勵剛性消費需求，在公積金、個人房貸、購房補貼、普通住房標準、人才引進、落戶等方面繼續(xù)出臺措施，重點鼓勵"以小換大"和"以舊換新",支持"剛需"人群購房置業(yè)，實現(xiàn)"住有所居"的愿望。

　　細化"分類調(diào)控"政策，防止一刀切。根據(jù)對于不同城市特性進行"分類指導",根據(jù)各地房地產(chǎn)市場差異，分化政策導向，進行精細化調(diào)控。外來人口較多、房價較高的杭州等一線城市，應對市場投資性需求、投機性需求進行適度的調(diào)節(jié)和控制；對于紹興、嘉興、湖州等外來人口較少的城市，政策應繼續(xù)允許一些定向?qū)捤傻拇胧┏雠_，對改善型購房和剛需購房在貸款利率、首付比例、稅費等方面予以"優(yōu)惠",加快去庫存步伐。

　　完善信貸政策體系，改善市場資本環(huán)境。金融部門應完善和落實差別化信貸政策，繼續(xù)支持首套房貸、普通住房貸款、二套改善需求等合理的自住需求，加大商業(yè)銀行落實政策力度，綜合考慮財務可持續(xù)、風險管理等因素，適當?shù)奶岣呤滋追抠J利率折扣；提高金融服務效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款。用好用足公積金，全面清理住房公積金使用障礙和門檻，擴大"公轉(zhuǎn)商"貼息貸款試點，提高繳存職工的實際可貸款額度，支持異地購房公積金貸款。

　　實施科學的稅制改革，擺脫"土地財政"依賴。結合地方稅收體系在"營改增"背景下的改革契機，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)稅收體系，明確地方政府對房地產(chǎn)稅改革充分的產(chǎn)權激勵，賦予其有效剩余控制權和清晰的剩余索取權，解決地方政府"土地財政"轉(zhuǎn)型陣痛問題。本著"簡稅制，寬稅基，低稅率"的改革原則，逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)稅的環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變，穩(wěn)定地方財政收入來源。

　　合理規(guī)劃土地供給，防止土地"大小年".落實土地供應市區(qū)"一盤棋"的機制，參照近三年銷售平均面積，初步確定出讓總量，將當前市場住宅庫存量納入統(tǒng)籌安排土地的考慮因素之一。合理編制土地出讓計劃和時間表，確定庫存預警線，若庫存高于預警線，則及時調(diào)低土地出讓量，放慢出讓速度；若庫存低于預警線，則及時增加土地出入量，加快出讓速度。

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