房地產(chǎn)市場形勢(shì)中需要把握的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)論文
近年來，各界對(duì)房地產(chǎn)市場形勢(shì)的判斷一直存在較大分歧。分歧的背后實(shí)際上反映出不同分析者在觀察角度、觀察周期、分析方法和對(duì)市場波動(dòng)原因的認(rèn)識(shí)等方而存在一定差異。因此，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段和波動(dòng)背后的原因，并據(jù)此建立相應(yīng)的監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，將有助于提高對(duì)房地產(chǎn)市場形勢(shì)分析判斷的準(zhǔn)確性。
準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段
從典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程看，基本都經(jīng)歷過快速發(fā)展階段，也都有過市場運(yùn)行比較平衡的時(shí)期，一些經(jīng)濟(jì)體還經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫和泡沫的破滅。在不同的發(fā)展階段，房價(jià)漲幅、房地產(chǎn)投資增速、新建住房規(guī)模等常用指標(biāo)會(huì)呈現(xiàn)不同的特征�？傮w來說，在快速發(fā)展階段，房價(jià)、投資和新建住房等主要指標(biāo)增速都較快，但到了平穩(wěn)發(fā)展階段后，房價(jià)和投資漲幅一般會(huì)回落，新建住房量將下降。因此，分析、判斷和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場形勢(shì)，不能簡單根據(jù)房價(jià)、投資、房地產(chǎn)新開工量的增速快慢來判斷市場運(yùn)行是否正常，而應(yīng)首先把握房地產(chǎn)市場所處的發(fā)展階段，將對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的分析同房地產(chǎn)市場所處的發(fā)展階段結(jié)合起來。比如，在快速發(fā)展階段，房價(jià)通常漲幅較高，但只要房價(jià)漲幅不高于收入漲幅，并不會(huì)出現(xiàn)房價(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。但到了平穩(wěn)發(fā)展階段，如果房價(jià)繼續(xù)保持較高漲幅，且房價(jià)漲幅明顯超過收入漲幅，則會(huì)催生房價(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)�？梢�，在觀察房地產(chǎn)市場形勢(shì)時(shí)，只有準(zhǔn)確把握不同發(fā)展階段的特征，并在對(duì)發(fā)展階段作出準(zhǔn)確判斷的基礎(chǔ)上，才可能對(duì)房地產(chǎn)市場的主要運(yùn)行指標(biāo)是否正常作出判斷，也才可能在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)整的性質(zhì)、趨勢(shì)、持續(xù)時(shí)間和影響程度等作出更為準(zhǔn)確的判斷。
準(zhǔn)確把握市場波動(dòng)的原因
房地產(chǎn)市場的波動(dòng)受多種因素影響，比如，人口的增加、居民收入的提高都會(huì)帶動(dòng)市場需求的增加，購房首付和貸款利率的下調(diào)會(huì)提高居民的購買能力，供給的增加或減少則可能造成市場的過�；蚬┎粦�(yīng)求。從典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程看，房地產(chǎn)市場的波動(dòng)可能是單個(gè)因素造成的，也可能是多個(gè)因素同時(shí)在發(fā)揮作用。而影響的原因不同，對(duì)高層的影響程度、范圍和持續(xù)時(shí)間也會(huì)存在較大差異，比如:人口總量和結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)市場的影響持續(xù)時(shí)間長，并通常決定了房地產(chǎn)市場發(fā)展的長期趨勢(shì);而居民收入增長情況基本決定了房地產(chǎn)市場發(fā)展的中期趨勢(shì);住房金融政策、土地政策等政策因素的調(diào)整則通常是房地產(chǎn)市場短期波動(dòng)的主要因素。而一旦影響房地產(chǎn)市場的長期因素、中期因素和短期因素出現(xiàn)疊加的情況，則市場通常會(huì)出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長的新趨勢(shì)。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場形勢(shì)進(jìn)行分析和判斷，還必須認(rèn)清造成市場波動(dòng)的主要原因，分清是由短期的政策調(diào)整造成的市場波動(dòng)，還是受中長期的人口總量和結(jié)構(gòu)變化等因素影響的結(jié)果，在此基礎(chǔ)上再對(duì)市場未來發(fā)展趨勢(shì)作出判斷。
建立監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系
房地產(chǎn)市場的變化是多種因素綜合作用的結(jié)果，對(duì)房地產(chǎn)市場形勢(shì)和未來趨勢(shì)的判斷需要統(tǒng)籌考慮各種因素的影響。因此，需要從影響房地產(chǎn)市場波動(dòng)的主要因素出發(fā)，建立房地產(chǎn)市場的`監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，并據(jù)此判斷房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況和未來趨勢(shì)。
一是要建立判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的監(jiān)測(cè)指標(biāo)。由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段不同，運(yùn)行特征不同，因此需要建立能夠判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的監(jiān)測(cè)指標(biāo)。從典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程看，戶均套數(shù)比是判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展階段最好的指標(biāo)。需要指出的是，監(jiān)測(cè)戶均套數(shù)比需要考慮人口總量和結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)。如果處在人口快速增長期，人口的快速增長將會(huì)改變戶均套數(shù)比情況。家庭小型化趨勢(shì)加快，也會(huì)對(duì)戶均套數(shù)比產(chǎn)生影響。
二是對(duì)房地產(chǎn)需求狀況進(jìn)行監(jiān)測(cè)。市場需求狀況主要取決于購房人的數(shù)量和支付能力。監(jiān)測(cè)購房人口數(shù)量關(guān)鍵是要把握人口總量和結(jié)構(gòu)變動(dòng)趨勢(shì)，特別是20-34歲以及35-64歲兩個(gè)年齡段人口的變動(dòng)趨勢(shì)。購房人的購房能力主要取決于其收入狀況和住房金融政策。由于居民收入增長情況與經(jīng)濟(jì)增長狀況高度相關(guān)，因此需要將經(jīng)濟(jì)增長情況和居民收入增長狀況納入監(jiān)測(cè)指標(biāo)。由于住房金融政策特別是首付和貸款利率政策的調(diào)整會(huì)直接影響購房人的支付能力，需要對(duì)首付和貸款利率變化情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)。
三是對(duì)房地產(chǎn)市場供給情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)。房地產(chǎn)市場未來供給趨勢(shì)主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地情況和資金狀況，宜重點(diǎn)監(jiān)測(cè)這兩類指標(biāo)的變化。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的存量土地和新增土地狀況進(jìn)行監(jiān)測(cè)，可以推斷未來房地產(chǎn)市場供給的潛力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金充裕，未來增加房地產(chǎn)開發(fā)投資的可能性就大，資金鏈緊張，就會(huì)壓縮后續(xù)投資。因此要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況進(jìn)行監(jiān)測(cè)。
四是對(duì)市場運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)。對(duì)市場運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)重點(diǎn)是防范可能出現(xiàn)的各類風(fēng)險(xiǎn)，主要包括對(duì)市場房價(jià)進(jìn)行監(jiān)測(cè)預(yù)警、對(duì)供求狀況進(jìn)行監(jiān)測(cè)預(yù)警、對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)預(yù)警�？蛇x擇房價(jià)及其漲幅、租金價(jià)格及其漲幅作為監(jiān)測(cè)指標(biāo)，并采用房價(jià)收入比、房價(jià)租金比和住房可支付性指數(shù)三類指標(biāo)作為判斷房價(jià)合理水平的預(yù)警指標(biāo)。
五是監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場相關(guān)政策變化情況。房地產(chǎn)市場受相關(guān)政策影響較大，比如，住房金融政策收緊，購房需求和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需求都會(huì)受到較大影響。因此，需要對(duì)金融政策、土地政策和稅收政策等的變化情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)。
需要指出的是，在利用監(jiān)測(cè)指標(biāo)對(duì)市場形勢(shì)進(jìn)行分析判斷時(shí)，首先需要檢驗(yàn)監(jiān)測(cè)指標(biāo)的有效性，所利用的監(jiān)測(cè)指標(biāo)只有很好地解釋過去市場的波動(dòng)，并在過去的預(yù)測(cè)中取得較好效果，才可能成為對(duì)房地產(chǎn)市場形勢(shì)進(jìn)行分析判斷的重要依據(jù)。同時(shí)，對(duì)房價(jià)收入比、住房可支付性指數(shù)等國際上常用的指標(biāo)，也要準(zhǔn)確把握其內(nèi)涵，而不宜簡單地“移植”使用。
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